БЦ «Сигма» – новый акцент в деловой жизни Киева

МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ – ФАКТОР ПЕРВОСТЕПЕННОЙ ВАЖНОСТИ Елена Шуляк, генеральный директор компании Midland Development Ukraine фото: MIDLAND DEVELOPMENT UKRAINE Бульвар Ивана Лепсе в Киеве, где располагаются корпуса некогда мощного «Киевского завода реле и автоматики», – наглядный пример развития нового делового района Киева. Здесь уже функционирует БЦ Silver Centre (девелопер – Silver Centre), ведется строительство крупного БЦ «Премиум Центр» (заказчик – ООО «Премиум Центр»), появились представительства и автосалоны автомобильных дилеров. В данном районе планируется еще одна стройка – реализация проекта бизнес-центра «Сигма», который расположится на пересечении бульвара Ивана Лепсе и улицы Николая Василенко. «Район вокруг бульвара Ивана Лепсе изначально рассматривался нами как перспективная зона инвестирования в коммерческую недвижимость, – рассказывает Елена Шуляк. – Учитывая количество уже существующих и запроектированных офисных объектов, через несколько лет данный район превратится в один из деловых центров города». Во многих городах мира развитие бизнес-районов за пределами центрального делового района (Central Business District – CBD) – закономерное явление, обусловленное рядом факторов, в частности, перегруженностью центральной части автомобильными потоками, дефицитом парковочных мест, проблемами тепло- и энергообеспечения, высокими арендными ставками на офисные площади и т.д. По словам Ника Коттона, «в странах Западной и Центральной Европы практика строительства небольших бизнесцентров в нецентральных районах оказалась чрезвычайно успешной. Ведь строительство за пределами CBD уменьшает транспортную нагрузку центрального района и препятствует увеличению плотности застройки. Новые центры деловой активности с офисной доминантой появляются, как правило, на месте заброшенных промышленных зон, редевелопмент которых в развитых странах активно поддерживается городскими властями». Если говорить о Киеве, то, по мнению экспертов, расположение бизнес-центра за пределами CBD сегодня актуально ввиду переезда многих компаний в офисные помещения с нецентральным расположением и, соответственно, более низкими арендными ставками. «В последние несколько лет девелоперы активно осваивали центр Киева, стремясь строить бизнес-центры высокого класса. Этот процесс закономерный: в условиях стремительного экономического роста и огромного неудовлетворенного спроса на офисные помещения высокого класса компании инвестировали в проекты наиболее престижной и потому наиболее прибыльной недвижимости. Вместе с тем, дефицит качественных офисных зданий в нецентральных районах Киева с более лояльными арендными ставками обострялся. Со вступлением Украины в рецессию компании принялись сокращать издержки, в том числе и касающиеся оплаты аренды офисных помещений, и вопрос функциональности арендуемых офисных площадей обострился. Часть арендаторов готова отказаться от центрального расположения, однако не от удобств и эффективности помещений, которые может обеспечить качественный офисный центр. Именно такие компании заинтересует предложение бизнесцентра «Сигма». Не стоит также забывать, что в непосредственной близости от БЦ находится целый ряд промышленных предприятий, автосалонов, Киевская региональная таможня, сотрудничество с которыми может быть интегрировано в бизнес компаний – потенциальных арендаторов», – отметила Елена Шуляк. УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА Проект БЦ «Сигма», Киев проект: MIDLAND DEVELOPMENT UKRAINE Девелопером проекта выступает компания Midland Development Ukraine. Разработку проекта осуществила проектная мастерская «ТАМ А. Пашенько», которая уже знакома с районом бульвара Ивана Лепсе, где ведется строительство БЦ «Премиум Центр», разработанного по ее проекту. В роли консультанта и эксклюзивного агента проекта выступает международная компания DTZ. Рассказывает Елена Шуляк: «Сотрудничество с DTZ началось с момента, когда мы рассматривали предложение о покупке существующего объекта и принимали решение о целесообразности развития на данной территории объекта недвижимости. Особую помощь компания оказала нам в разработке функционального зонирования здания, планировочных решений, а также рекомендациях касательно конечного состояния помещений. Ну и, конечно же, мы надеемся, что компания DTZ привлечет солидных арендаторов в БЦ «Сигма». Помимо агентских услуг, компания DTZ будет осуществлять управление бизнес-центром на этапе его функционирования». КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТА Проектом предусмотрена реконструкция существующего корпуса ОАО «Киевский завод реле и автоматики» и создание на его основе офисного центра класса В с подземным паркингом. «Первый вопрос, который возник перед нами, – должны ли мы демонтировать существующее здание с последующим строительством совершенно нового объекта, или же провести его реконструкцию, – говорит Елена Шуляк. – Бывший заводской корпус интересен с точки зрения высокой прочности и качества строительства. Фактически, это 7 тысяч м² готовой площади! В последствии мы признали реконструкцию более эффективным способом девелопмента. По всем критериям «классности», за исключением расположения, БЦ «Сигма» будет отвечать самым высоким требованиям». Рассчитывая экономические показатели проекта, компания Midland Development Ukraine пришла к выводу, что на данной территории с учетом имеющегося здания целесообразно развитие проекта офисной недвижимости площадью не менее 12 000 м². Подобные заключения сделали также эксперты DTZ. В итоге появилось две концепции проекта. Согласно первой концепции, объемы офисного центра составляли более 38 000 м². Для ее реализации необходимо было провести демонтаж боковых крыльев имеющегося сооружения и возвести на их месте 14-этажное здание. При этом высота центральной части объекта составила бы 7 этажей. «ЧАСТЬ АРЕНДАТОРОВ ГОТОВА ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ЦЕНТРАЛЬНОГО РАСПОЛОЖЕНИЯ, ОДНАКО НЕ ОТ УДОБСТВ И ЭФФЕКТИВНОСТИ ПОМЕЩЕНИЙ, КОТОРЫЕ МОЖЕТ ОБЕСПЕЧИТЬ КАЧЕСТВЕННЫЙ ОФИСНЫЙ ЦЕНТР» Согласно второй концепции, общая площадь здания должна была составить около 25 000 м² (после доработки проекта достигла 27 400 м²). Концепцией предусмотрено использование существующих площадей, надстройка новых и строительство здания с переменной этажностью (3-7 этажей). «На основании финансового анализа мы сделали выбор в пользу второго варианта, который оказался в два раза дешевле, а по продолжительности строительства – на 9-12 месяцев быстрее. Кроме того, в проекте, предусматривающем строительство здания объемом 38 000 м², была бы занята большая часть территории наземного пространства, что спровоцировало бы нехватку парковочных мест» – отметила Елена Шуляк. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ БЦ Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине фото: DTZ После обследования несущей способности существующего здания, для перераспределения и уравновешивания нагрузок на фундамент была разработана схема сооружения с переменной этажностью, симметрично нарастающей к центру. Высотность БЦ «Сигма» составит 3-4-6-7-8-9 этажей (8-й и 9-й этажи – технические). «Два этажа наружных стен останутся без изменений и будут выполнены в лицевом граните. Выше второго этажа здание расширяется, наружные стены опираются на дополнительные колонны. Чтобы уменьшить нагрузку на балки и колоны, а также обеспечить энергосберегающую конструкцию стены, было приято решение применить легкие навесные вентилируемые фасады. Остекление фасадов также имеет конструктивный характер, связанный с реконструкцией», – резюмировала Елена Шуляк. Здание БЦ разделено на три независимых блока, каждый из которых будет оснащен собственными инженерными системами и отдельным входом. Вход в боковые блоки осуществляется через двустворчатые стеклянные двери. Помимо этого, в здании обустроены отдельные входы в тренажерный зал и паркинг. Центральная входная группа будет расположена со стороны ул. Николая Василенко, куда выходит главный фасад здания. Она расположена строго по центру здания и будет оснащена стеклянной «вертушкой», которая ведет в помещения вестибюля и ресепшин площадью 94 м². В проекте предусмотрено шесть лифтов, четыре из которых – грузопассажирские. Общая площадь офисных помещений составляет 19 200 м² из расчета 11,3 м² на одного сотрудника. Высота потолков в здании – не менее 3 метров. Учитывая блочную структуру сооружения, офисные помещения, имеющие свободную планировку, запроектированы на 1-7 этажах. Особенностью бизнес-центра станет озеленение открытых террас на 3, 4 и 6-м этажах, где будут высажены цветы и вьющиеся растения. БИЗНЕС-ЦЕНТР «СИГМА» проект: MIDLAND DEVELOPMENT UKRAINE Месторасположение: пересечение бульвара Ивана Лепсе и улицы Николая Василенко, Соломенский район, Киев Класс: В Заказчик: ООО «Металлургический центр» Девелопер: Midland Development Ukraine Проектная организация: «Творческая архитектурная мастерская А. Пашенько» Главный архитектор проекта: Б. Шеремета Консультант и эксклюзивный агент: DTZ Общая площадь: 27 400 м² Площадь офисных помещений: 19 200 м² Этажность: 3-4-6-7-8-9 этажей (8 и 9 этажи – технические) Дата сдачи объекта в эксплуатацию: первое полугодие 2011 года. В инфраструктуру бизнес-центра войдут фитнес-клуб и тренажерный зал, которые разместятся в центральной подвальной части здания. Согласно проекту, главный фасад БЦ «Сигма» будет выходить на ул. Николая Василенко проект: MIDLAND DEVELOPMENT UKRAINE По словам Елены Шуляк, «требования к системе энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, к системе пожарной безопасности в БЦ «Сигма» соответствуют требованиям к бизнес-центрам класса А». «Проект бизнес-центра «Сигма» компании Midland Development Ukraine является лучшим примером эффективного и правильно спланированного объекта офисной недвижимости, – заявил Ник Коттон. – Он несомненно будет привлекательным для арендаторов, которые стремятся сократить операционные затраты за счет размещения за пределами CBD столицы, но при этом хотят поддержать свой корпоративный имидж, находясь в одном из наиболее эффективных и современных комплексов города». ПАРКИНГ О вопросе обеспечения бизнес-центра пар-ковочными местами рассказывает Елена Шуляк: «Особое внимание в проекте уделено паркингу. В БЦ запроектирован двухуровневый подземный паркинг, занимающий практически все пятно участка. В пределах благоустроенной наземной территории комплекса также расположится гостевая стоянка на 60 машиномест. Как известно, в бизнесцентрах класса А количество парковочных мест на охраняемой парковке внутри здания и специально отведенной территории строится из расчета не менее одного маши-номеста на 100 м² арендуемых площадей. В бизнес-центре «Сигма» этот показатель составит одно машиноместо на 104 м² арендуемых площадей». ФИНАНСОВЫЙ ВОПРОС Проектом предусмотрена реконструкция существующего корпуса ОАО «Киевский завод реле и автоматики» и создание на его основе офисного центра класса В с подземным паркингом проект: MIDLAND DEVELOPMENT UKRAINE Структура финансирования проекта такова: 30-40% общего объема финансовых средств обеспечивает Midland Development Ukraine, остальная часть – это заемные ресурсы. На данный момент компания находится на этапе разработки протокола о намерениях с финансовым партнером. Следует отметить, что сегодня, в связи с отсутствием доступа к источникам финансовых средств, девелоперы вынуждены пересматривать разработанные ранее проекты недвижимости и сокращать строительные объемы. Это касается проектов во всех сегментах недвижимости. Кроме того, девелоперы понимают, что в ближайшей перспективе украинский рынок не сможет поглотить большие объемы высококлассных офисных помещений. По этим причинам компания Midland Development Ukraine приняла решение внести некоторые изменения в уже существующий проект. Рассказывает Елена Шуляк: «В настоящий момент идет пересчет строительных смет даже с учетом сравнительно небольших объемов строительства. Как известно, импортные материалы и оборудование выросли в цене в связи с девальвацией гривны. С другой стороны, зарплаты и стоимость украинских стройматериалов существенно снизились. Таким образом, перед нами стоит задача сбалансировать затраты и в итоге удешевить проект. При этом отказываться от высокотехнологичного оборудования лучших мировых производителей мы не собираемся, то есть в первую очередь будут пересматриваться условия сотрудничества с отечественными поставщиками и подрядчиками. Таким образом, клиенты получат качественный продукт, по всем показателям отвечающий реалиям современного рынка». Девелопер рассчитывает завершить строительные работы на объекте к концу первого квартала 2011 года. Введение БЦ в эксплуатацию планируется в первом полугодии 2011 года.