Boston Properties: локальный игрок с мировой славой

КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТЫ ФОТО: IS Boston Properties (головной офис – Бостон, США) – инвестиционный траст, осуществляющий свою деятельность в сегменте коммерческой недвижимости США. Компания является одним из крупнейших в стране собственников, а также девелоперов высококлассной офисной недвижимости. Boston Properties приобретает, реализует и управляет объектами недвижимости посредством собственных региональных офисов. Портфель компании состоит преимущественно из офисных зданий, но в то же время включает один отель, три объекта жилой и четыре объекта торговой недвижимости. По состоянию на июнь 2013 года портфель девелопера включал 179 объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 4,16 миллиона м2, в том числе восемь проектов в стадии строительства общей площадью около 260 100 м2. Процент сданных в аренду площадей в 168 объектах компании (за исключением двух жилых объектов и отеля) по состоянию на 30 июня составлял 92,1%. У компании также есть ряд земельных участков под реализацию коммерческих площадей общим объемом 1,2 миллиона м2. Стоимость недвижимости Boston Properties оценивается в $17,5 миллиарда, а весь портфель активов – в $19,46 миллиарда. Ключевыми локациями для деятельности компании на рынке США являются Бостон, Принстон, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Вашингтон, а также их пригородные районы. НА ПУТИ К УСПЕХУ По состоянию на июнь 2013 года портфель Boston Properties включал 179 объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 4,16 миллиона м2 (на фото: многофункциональный комплекс Atlantic Wharf в Бостоне) ФОТО: IS Компания Boston Properties была основана в 1970 году двумя предпринимателями – Мортимером Цуккерманом и Эдвардом Линде с долей владения 3:1 соответственно. Господин Линде отвечал за строительство и управление объектами недвижимости, в то время как господин Цуккерман занимался финансовыми вопросами. В начале 1970-х Boston Properties приобрела 13 участков в пригороде Бостона, на которых впоследствии было построено 17 офисных зданий общей арендуемой площадью 185 000 м2. В целом, 70-е стали для компании годами первых девелоперских проб на рынке коммерческой недвижимости. Реализованные проекты офисных зданий не отличались особым размахом ни в плане объема площадей, ни в плане инвестиций – это были заурядные офисные центры площадью менее 10 000 м2 в пригороде Бостона. В начале своего девелоперского пути Boston Properties была выбрана мэром Бостона для реализации проекта многофункционального комплекса Park Plaza, который должен был включать в себя жилую, торговую и офисную составляющие. Однако еще на стадии разработки проекта поднялась волна общественных протестов, в частности, против слишком большого пятна застройки (более 4 гектаров), потенциального вреда для парка, расположенного в непосредственной близости от строительной площадки, и многого другого. После семи лет «проволочек» проект был одобрен, но компания Boston Properties, по словам господина Цуккермана, «изможденная процессом борьбы», уже успела выйти из него. В 1979 году компания открыла офис в Вашингтоне, а два года спустя здесь же завершила реализацию проекта офисного центра Capital Gallery (общая площадь – 58 000 м2). На рынок Нью-Йорка Boston Properties вышла в 1983 году с покупкой проекта 47-этажного офисного здания за $84 миллиона. Проект был успешно завершен в 1986 году и стал крупнейшим и самым дорогим по арендным ставкам объектом в портфеле компании на тот момент. Объем инвестиций в реализацию проекта составил $300 миллионов. В целом, к 1985 году в управлении и владении компании находилось уже 53 объекта офисной недвижимости общей площадью более 800 000 м2. Рыночная стоимость данного портфеля оценивалась на тот момент в $1,3 миллиарда. Ключевыми локациями для деятельности компании на рынке США являются Бостон, Принстон, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Вашингтон (на фото: небоскреб John Hancock Tower в Бостоне) ФОТО: IS Стоит отметить, что Boston Properties развивает проекты built-to-suit для Правительства США. Так, в 1987 году компания ввела в эксплуатацию здание Комиссии по международной торговле (International Trade Commission Building), а в 1991 году завершила строительство офисного здания Ведомства по контролю над валютой США (Comptroller of the Currency). В 1992 году была завершена реализация проекта головного офиса Национального управления по аэронавтике и исследованию космического пространства NASA (National Aeronautics and Space Administration). В 1997 году компания Boston Properties стала публичным трастом и начала торговать своими акциями на Нью-Йоркской фондовой бирже. К этому времени портфель компании включал 75 объектов общей площадью более 1 миллиона м2. ЗНАКОВЫЕ ОБЪЕКТЫ Начиная с 2000-х годов и доныне Boston Properties активно разрабатывала и реализовывала проекты высококачественных офисных центров. Именно в этот период в портфеле компании появились наиболее яркие и дорогостоящие объекты. Помимо реализации собственных проектов, компания Boston Properties пополняла свой портфель посредством покупки уже функционирующих зданий. В частности, в 1998 году она приобрела один из крупнейших своих объектов – комплекс Prudential Center в Бостоне. Он расположен на участке площадью 9,3 гектара. Prudential Center общей площадью 290 000 м2 включает в себя мощную офисную составляющую (240 000 м2) и торговый сегмент (50 000 м2). В 2002 году компания заключила громкую сделку, купив небоскреб 399 Park Avenue (общая площадь – 160 000 м2) в Нью-Йорке за более чем $1 миллиард. На тот момент данная сделка была зафиксирована как крупнейшая из всех заключенных сделок на рынке офисной недвижимости мира. Продавцом выступила финансовая организация Citigroup. Портфель компании Boston Properties состоит преимущественно из офисных зданий (на фото: здание General Motors на 767 Fifth Avenue в Нью-Йорке) ФОТО: IS В 2005 году Boston Properties завершила строительство бизнес-центра премиум-класса 901 New York Avenue в Вашингтоне. Общая площадь 11-этажного объекта составляет 50 000 м2. Очередную громкую сделку компания Boston Properties осуществила в 2008 году, когда приобрела небоскреб, расположенный на 767 Fifth Avenue в Нью-Йорке, известный как здание General Motors. Стоимость сделки составила $2,8 миллиарда. Общая площадь здания 1968 года постройки составляет около 170 000 м2. Boston Properties владеет активом совместно с компаниями Goldman Sachs (Катар) и Meraas Capital (ОАЭ) с долей в 60%. Особого внимания заслуживает 62-этажный небоскреб John Hancock Tower высотой 240 метров в Бостоне. Boston Properties осуществила его покупку в 2010 году за более чем $900 миллионов. Общая площадь офисного здания составляет около 160 000 м2. В настоящее время на финальной стадии реализации находится офисное здание 250 West 55th Street в Нью-Йорке. Высота небоскреба составит 38 этажей, а площадь достигнет около 92 000 м2. Над проектом здания работало американское архитектурное бюро Skidmore, Owings & Merrill. Ожидаемые сроки реализации – 2013 год. 1 апреля текущего года компания начала строительство первой фазы самого высокого здания Сан-Франциско – башни Transbay Tower. Общая площадь объекта, который планируется завершить в 2017 году, составит 130 000 м2, высота – 326 метров (60 этажей). Проект разработало бюро известного архитектора Цезаря Пелли – Pelli Clarke Pelli. ДРУГИЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ Стоимость недвижимости Boston Properties оценивается в $17,5 миллиарда (на фото: многофункциональный комплекс Embarcadero Center в Сан-Франциско ФОТО: IS Жилая недвижимость, владельцем которой выступает Boston Properties, входит в состав многофункциональных комплексов с превалирующей офисной составляющей. В частности, жилая составляющая (88 апартаментов класса «люкс») является частью многофункционального комплекса Atlantic Wharf в Бостоне. Таунхаусы и сопутствующая инфраструктура (рестораны, магазины, развлекательные заведения, др.) также расположены в структуре многофункционального комплекса Carnegie Center в Принстоне. В портфеле американского девелопера находится единственный на данный момент объект гостеприимства – это отель Boston Marriott Cambridge, который расположен в Бостоне. Гостиница является составляющей многофункционального комплекса Cambridge Center, строительство которого велось с 1981 года. Точечное строительство на территории комплекса ведется до сих пор. В частности, сам отель под управлением международного оператора Marriott International был возведен в 1996 году. Его площадь составляет более 30 000 м2, а номерной фонд – 443 номера. «ЗЕЛЕНОЕ» СТРОИТЕЛЬСТВО Процент сданных в аренду площадей в 168 объектах, находящихся в портфеле компании Boston Properties (за исключением двух жилых объектов и отеля) по состоянию на 30 июня составлял 92,1% (на фото: бизнес-центр 901 New York Avenue в Вашингтоне) ФОТО: IS В настоящее время девелопер является членом Американского консульства по «зеленому» строительству (U.S. Green Building Council) и принимает активное участие в сертификационных программах системы LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Первым зданием в портфеле Boston Properties, которое получило серебряный сертификат системы LEED, стал офисный центр Waltham Weston Corporate Center, расположенный в пригороде Бостона. В дальнейшем сертификацию LEED прошли несколько действующих объектов офисной недвижимости, а также объекты, находящиеся на стадии девелопмента.