Commercial Property №1 (1) сентябрь 2003
Несмотря на многочисленные прогнозы украинских аналитиков о приходе на рынок в самом скором времени большого количества западных инвесторов, девелоперов торговой недвижимости и ритейл-сетей, сами западные эксперты смотрят на Украину взвешенно, осторожно, но чрезвычайно внимательно. Грозит ли ритейл-рынку и торговой недвижимости Украины повторение польского опыта? Что мешает европейскому капиталу на наших горизонтах? Какие форматы объектов торговли ожидает светлое будущее, а какие из них обречены? Ответы на эти и другие вопросы вы сможете найти в интервью с Борисом Планером, ведущим аналитиком по рынкам стран Центральной и Восточной Европы (в том числе и украинскому) компании M+M Planet Retail. Наш собеседник – один из ведущих экспертов Европы в области украинского рынка торговли. Борис Планер получил образование в университетах Франкфурта (Германия), Ньюкасла (Великобритания), Коимбры (Португалия). Компания M+M Planet Retail – в когорте мировых лидеров в области исследований национальных, региональных и глобальных ритейл-рынков.Компания имеет офисы в Лондоне (Великобритания), Франкфурте на Майне (Германия) и Токио (Япония).
Борис Планер
CP: Только с конца 2001 года западные аналитики и издания начали активно употреблять определение «украинский ритейл-рынок». Каковы критерии появления «национального ритейл-рынка»?
Все очень просто – главный критерий находится в ответе на вопрос: есть ли на рынке деньги, которые можно заработать? Важно помнить, что подавляющее большинство западных аналитиков пишут обзоры и исследования для специфического клиента: потенциальных инвесторов и девелоперов, представителей сектора потребительских товаров, как производителей, так и ритейлеров. Национальный рынок не может появиться на радарах запада, покуда он не представит стабильных возможностей делать деньги, пусть даже в медленном режиме развития. Сравнительно со стандартами Западной Европы, Украина продолжает рассматриваться аналитиками как бедная страна. Я знаю, что многие украинцы запротестуют, слыша эти слова, особенно киевляне. Но это лишь неоспоримый факт, даже несмотря на обнадеживающие показатели роста экономики. ВВП в расчете на душу населения в Украине на 95% ниже немецкого показателя! Приняв во внимание, что для западных инвесторов самое важное – прибыль, они предпочитают делать деньги «здесь и сейчас». Куда лучшие условия для этого предоставляют Венгрия, Чехия, Польша. Но все же, 2001 год для Украины действительно ознаменовался появлением интереса западных сетей (особенно после «сюрприза» в виде неожиданного выхода на рынок Billa). В том же году очень вырос «информационный интерес» европейских сетей на данные по украинскому рынку. Хотя попытки проведения глубокого анализа ритейла в Украине делались и ранее. В конце 1990-х лондонская компания Retail Intelligence провела глубокое исследование, но его результаты оказались практически невостребованными среди мировых игроков. Это снова подтверждает, что ритейл-аналитики в своей работе в основном реагируют на спрос по обзорам рынков со стороны международного инвестиционного сообщества. Если за исследование никто не платит, – его никто не будет проводить.
CP: Как можно охарактеризовать нынешний этап развития украинского ритейл-рынка в компаративной перспективе, сравнивая с Россией, Польшей, Чехией?
Украина должна стать привлекательным ритейл-рынком в перспективе, располагая 50-миллионным населением, что на 10 миллионов больше населения Польши; имея территорию вдвое больше, чем у Чехии. Однако, согласно данным МВФ (Международного валютного фонда – ред.) за 2002 год, уровень потребительских расходов из расчета на душу населения в Украине был ниже венгерского на 88%, чешского – на 86%, польского – на 84%, российского – на 59%. Конечно же, речь идет о наиболее привлекательных рынках региона, не принимая во внимание Беларуси или Молдовы, где ситуация даже более удручающая. Таким образом, нынешняя ситуация в Украине – огромное население с низким уровнем потребительских расходов. Безусловно, Украина заинтересует многие иностранные компании как очень важная инвестиционная зона, но только в среднесрочной или даже долгосрочной перспективе. Важной инвестиционной зоной страна станет лишь через несколько лет поступательного экономического роста. Хотя не стоит забывать, что мы отдельно принимаем во внимание стандарты жизни в Киеве и прочих крупных городах. Даже сейчас они несколько выше, чем среднестатистические по некоторым странам региона, в том числе и средневзвешенные по Украине. Западные инвестиции в эти города уже направились, пусть даже в «мелкие» форматы торговой недвижимости: в основном объекты хай-стрит. Широкую же волну инвестиционных потоков в Украину можно ожидать через несколько лет поступательного роста экономики, но я уверен, что она придет в страну еще до окончания этой декады. Пусть даже малое присутствие иностранных игроков, Billa и Metro, но оно уже способствует развитию торговой недвижимости. Украинские игроки, если они хотят остаться на рынке в долгосрочной перспективе, обязаны перенимать их опыт, адаптироваться к их стандартам девелопмента объектов, построения бизнеса. Эти процессы сейчас акселерированно идут в Москве и Санкт-Петербурге, где российские компании модернизируют свои объекты по примеру западных игроков. Притом, в России это напоминает паническую реакцию в свете процессов региона. К примеру, в Польше и Чехии национальные игроки не ответили адекватно и молниеносно на брошенный им вызов, в итоге ни одной чешской или польской компании нет в десятке и даже двадцатке лидеров национальных рынков этих стран.
CP: Пионером в Украине среди западных игроков была Billa, но за три года с момента выхода на рынок сеть не начала активно «набирать обороты», вопреки гиперэкспансии на других рынках Центрально-Восточной Европы. Как это объяснить?
Есть, по крайней мере, две главных причины. Первая: принимая во внимание низкий уровень потребительской способности в Украине, Rewe Group (материнская компания Billa – ред.) направляет свои инвестиционные потоки в другое русло – на рынки, от которых можно ожидать более быстрой «отбивки» капитала. Кроме развития в Центрально-Восточной Европе, Rewe Group недавно приобрела контрольный пакет акций четвертой по величине ритейл-сети Швейцарии, Bon appétit. Деньги ушли и не смогут инвестироваться в Центрально-Восточную Европу такими темпами, как раньше. Хотя главной мне видится иная причина: Billa переоценила рынок. Но это только теоретическое предположение. Я думаю, что компания сознательно пришла в Украину так рано с целью занять самые выгодные земельные участки в жилых районах перед тем, как это сделают конкуренты. Безусловно, Billa в Украине планировала работать в убыток несколько первых лет. Но с меньшим и более длительным ростом национальных экономических показателей, нежели ожидалось аналитическим отделом компании, для них возникла патовая ситуация. Скорее всего, Billа до сих пор не вышла на уровень рентабельности, и дальнейшие инвестиции в развитие новых торговых объектов будут чреваты лишь еще большими убытками, на что штаб-квартира не дает добра. С другой стороны, украинская экономика таки начнет массивный форсированный рост рано или поздно, поэтому уходить с рынка сейчас – тоже неоправданно. Поэтому Billa предпочитает занимать выжидательную позицию, не открыв ни единого нового центра торговли в Украине с 2001.
CP: Важным событием для Украины стало появление Metro. Что это за компания, каково ее место на ритейл-барометре Европы?
Metro Group является немецкой оптово-розничной империей. В Германии это безусловный лидер рынка. В европейском масштабе это второй игрок после французской сети Carrefour, хотя в Центрально-Восточной Европе Metro – безоговорочный лидер (присутствие на национальных рынках, представленное по объемам продаж на них компании – Польша, Венгрия, Чехия, Румыния, Россия, Болгария, Словакия, Хорватия, Украина). Во всемирной перспективе Metro – пятая по величине торговая группа. Metro осуществляет 45% от валового объема продаж компании через формат Сash & Сarry, 19% – через супермаркеты электроники и 16% – посредством гипермаркетов. Компания рассматривает Украину как стратегический рынок. В среднесрочной перспективе от Metro стоит ожидать заявки на роль лидера рынка, даже не считаясь с возможными потерями. Эта тактика была опробована на рынках стран Центрально-Восточной Европы и полностью оправдала себя.
CP: Сейчас на рынке наблюдается некий «форматный хаос», у многих сетей нет четкого понимания позиционирования своих объектов. Ваше мнение на этот счет?
Если форматы торговли и торговой недвижимости в Украине существуют в том виде, в котором они есть сейчас, значит, таковы реалии. В разные моменты временной эволюции развитие форматов определяют те или иные аспекты. В начале освоения национальных рынков ритейл-сетями акцент делается на небольшие супермаркеты или даже мини-точки, максимально приближенные к потребителю, также огромные Cash & Carry. Следующая фаза – дискаунтеры. Последний шаг – дорогие гипермаркеты. Но гипермаркеты в Украине, опять-таки, могут появиться еще до экспансии сетей дискаунтеров, и это чистый расчет в надежде на оккупацию своей доли рынка, чтобы пресечь дальнейшие попытки конкурентов. Сейчас в Чехии и Польше большая часть гипермаркетов убыточна и будет оставаться такой еще несколько лет. Но у конкурентов при этом просто нет шансов выйти на рынок, он уже окончательно поделен.
CP: Существуют ли в структуре транснациональных ритейл-сетей специальные департаменты, отвечающие за развитие недвижимости?
Если говорить о компаниях, представленных в Украине, Rewe (Billa) и Metro, то в структуре их штаб-квартир есть большие департаменты «экспансии». К примеру, в составе Metro существует дочернее предприятие MRE, осуществляющее менеждмент центров специализированной торговли по всей Европе. В частности в Германии, Польше и Турции «в работе» у MRE находятся 42 объекта; их площадь, предоставляемая арендаторам – более 1,4 миллиона м2. Оборот по розничной торговле для арендаторов (около 2400) на этих площадях составил 3,5 миллиарда EUR. Для 120 арендаторов MRE дополнительно предоставляет услуги в сфере сопровождения проектов, управления, агентов по аренде и т.д. Что же касается Украины, то большинство указаний по развитию недвижимости для западных ритейл-сетей поступают из главных офисов. Украина расценивается как рискованный рынок, поэтому уровень контроля центральных офисов достаточно высок и будет таким, пока структуры Billa и Metro в Украине не станут рентабельными.
CP: Какая главная проблема практик развития торговой не- движимости в Украине на ваш взгляд?
В большинстве государств Центрально-Восточной Европы компаниям сейчас стало очень тяжело развивать гипермаркеты из-за пресыщения рынков этим форматом и, как реакция, ужесточением позиций регулирования и требований к таким объектам со стороны властей. Поэтому развитие гипермаркетов в Польше, Чехии и Венгрии замерло. Главная сложность для развития торговой недвижимости интернациональными ритейл-империями – локальное бюрократическое лобби. Самый релевантный пример – выход в декабре 2002 на сербский рынок операторов Veropoulos (Греция) и Mercator (Словения). Из-за позиции сербских властей открытие торговых объектов состоялось с годичным опозданием. Это отпугнуло с десяток европейских игроков, имевших виды на Сербию. Для ритейл-сетей девиз «время – деньги» – жизненное кредо, и они не намерены тратить миллионы долларов впустую, на «покупку» местных чиновников, на спонсорство их политических платформ в виде «благотворительной помощи на социальное развитие». То же – и в Украине. Если правительство намерено привлечь инвестиции в страну и дать зеленый свет иностранным компаниям, первым делом нужно создать прозрачные правила честной игры, в том числе и с абсолютно независимым от бюрократии регулированием рынка недвижимости.