Банковское финансирование проектов в сфере недвижимости


ОСОБЕННОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Во всем мире недвижимость считается одной из наименее рискованных сфер долгосрочного инвестирования с достаточно высоким уровнем рентабельности. Однако, основным условием доступа к этим преимуществам является сопоставимо высокий уровень капитальных затрат. Для большинства девелоперов самостоятельное финансирование крупных проектов, а тем более со значительной отсрочкой возврата инвестиций (коммерческая недвижимость) – непосильная ноша. Именно недостаток у девелопера собственных ресурсов в объеме, достаточном для развития того или иного проекта, обуславливает распространенность практики привлечения в проекты недвижимости финансовых ресурсов из внешних источников.


Финансирование – одна из основных проблем отечественного девелопмента
фото: Олег Герасименко

В то же время, нельзя не отметить, что, если исходить из многолетней западной практики, финансирование извне соответствует самой сути девелопмента, поскольку девелопер априори не является носителем финансовых ресурсов, а лишь привлекает и распределяет их так, как считает нужным для надлежащего достижения целей проекта. Конечно, для обеспечения необходимого уровня доверия со стороны финансовых доноров и, соответственно, привлечения ресурсов в проект девелопер должен продемонстрировать свою непосредственную заинтересованность в его успешной реализации. Для этого определенная доля общего объема финансирования (20-30%) обеспечивается за счет внутренних ресурсов девелопера. Как правило, речь идет о начальной стадии проекта – поиск и получение прав на земельный участок, разработка концепции и архитектурно-планировочных решений, получение всех необходимых разрешений и согласований, – когда риск максимален и в проект готовы вступать только наиболее рисковые инвесторы, причем за плату, не всегда отвечающую интересам и возможностям девелопера.
Стоит отметить, что на Западе девелоперы с хорошей рыночной репутацией практически не используют собственные финансовые ресурсы, привлекая их под проект извне при полном отсутствии обеспечения, а в некоторых случаях – лишь под идею застройки того или иного участка.
Существует и другая крайность, которую нельзя не отметить, – даже на развитых рынках недвижимости работают девелоперы, по своему отношению к вопросам финансирования проектов схожие со многими отечественными игроками. Они, как правило, ориентируются на собственные финансовые ресурсы, однако, если некоторые (Bouygues, ProLogis, Hochtief и др.) поступают так по причине избытка собственных финансовых средств, то другие вынуждены проводить данную политику вследствие невозможности привлечения внешних финансовых ресурсов на подходящих условиях, в первую очередь, по стоимости и срокам.
Вместе с тем, практика и элементарная финансовая логика свидетельствуют о том, что внешнее финансирование для девелопмента – только благо. Как отмечают сами застройщики, основная причина использования внешних источников финансирования проектов в сфере недвижимости – их значительная капиталоемкость. Использование для развития проектов крупного масштаба исключительно собственных средств неэффективно. Располагая, например, суммой в $10 миллионов, девелопер может самостоятельно осуществлять реализацию одного проекта с бюджетом в $10 миллионов или привлекать внешнее финансирование в объеме 80% (нормальная для Запада практика) и в те же сроки реализовать 5 аналогичных проектов.
Кроме повышения масштабности операций и, соответственно, доли рынка, такая практика (если речь идет о долговом финансировании – кредиты, облигационные займы) позволяет значительно повысить рентабельность собственного капитала. Имеется в виду эффект «финансового рычага», суть которого заключается в том, что при условии превышения уровня доходности инвестиций над стоимостью привлеченного капитала по мере повышения доли последнего в общем объеме финансовых ресурсов, наблюдается стремительный рост рентабельности собственного капитала. В идеале девелопер может работать исключительно с «чужими» деньгами, однако на практике такие ситуации не достижимы.
«В условиях развитого рынка недвижимости девелоперы практически всегда используют внешние источники финансирования. Как правило, речь идет о банковском кредитовании. Причем даже в тех случаях, когда девелоперы имеют достаточно собственных финансовых ресурсов, с точки зрения доходности капитала им выгоднее привлекать заемные финансовые ресурсы. Кроме того, использование заемных средств позволяет повышать эффективность самого ведения бизнеса – вкладывая лишь часть своих собственных средств, девелопер имеет возможность развивать параллельно не один, а несколько проектов, как он был бы вынужден делать, используя лишь собственные ресурсы», – говорит Ник Коттон, региональный директор компании DTZ.
Стоит выделить некоторую специфику финансирования проектов в различных секторах недвижимости, а точнее – в жилом и коммерческом. Реализация проектов в сфере коммерческой недвижимости связана с огромными затратами, при этом положительные денежные потоки в виде доходов от аренды или продажи возможны лишь после завершения строительства, введения объекта в эксплуатацию и выхода на необходимый уровень заполненности арендаторами. Для жилой недвижимости характерна другая ситуация. Там большинство проектов в отечественных условиях окупается в процессе продажи квартир еще задолго до завершения строительства. Именно поэтому вопрос привлечения финансовых ресурсов извне стоит для девелоперов жилой недвижимости не столь остро.
Девелопер, привлекающий ресурсы для реализации проекта, должен принять стратегическое решение относительно формата внешнего финансирования: долговой (кредиты, облигации) или долевой (соинвестирование, акции). При этом дать однозначный ответ относительно привлекательности того или иного инструмента практически невозможно, поскольку каждый из них имеет как положительные, так и отрицательные стороны.


БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ
На сегодняшний день банковское кредитование является основным источником внешнего финансирования проектов в сфере недвижимости. По сравнению с другими источниками (эмиссия акций, облигационный займ), к преимуществам банковского кредита эксперты относят относительную простоту технологии и возможность получения финансовых ресурсов по схеме, учитывающей конкретные потребности того или иного проекта по сумме и срокам. Однако, при этом банк в значительной степени (хотя и в меньшей, чем при партнерстве с соинвестором) контролирует ход реализации проекта и соблюдение принципа целевого использования финансовых ресурсов, предоставленных в рамках кредитного соглашения, зачастую вмешиваясь в управленческие функции девелопера.
Преимуществом долговых ресурсов является возможность использования эффекта «финансового рычага» при относительно ограниченном вмешательстве донора финансовых ресурсов в управление проектом. В свою очередь, долевое финансирование позволяет получить финансовые ресурсы по меньшей стоимости: стоимость акционерного капитала, как правило, значительно ниже, чем финансовых ресурсов, привлеченных в рамках облигационных и кредитных займов.
Однако, в данном случае речь идет лишь о формальной стороне вопроса, то есть стоимости получения финансовых ресурсов посредством эмиссии акций либо прямого инвестирования. На практике же, как отмечают эксперты, деньги соинвесторов зачастую оказываются довольно дорогими, что обусловлено несколькими причинами.
Во-первых, учитывая сегодняшний уровень рентабельности проектов в сфере недвижимости, привлечение соинвесторов, с которыми придется делиться всей прибылью, – является более дорогостоящим, чем использование кредита, стоимость которого зафиксирована и не зависит от успешности проекта в целом. Во-вторых, поскольку права миноритарных акционеров в Украине законодательно не защищены, то, привлекая к участию в проекте крупного соинвестора, девелопер вынужден предоставить ему в качестве гарантий защиты его интересов существенный пакет акций, что очень опасно с точки зрения бесконфликтности корпоративного управления проектом в дальнейшем.
Комментирует Вадим Березовик, заместитель председателя правления «Укрсоцбанка»: «Для начинающего девелопера наиболее сложным является банковское кредитование, поскольку банк сразу смотрит и на финансовое состояние заемщика, и на его баланс. А для нового проекта очень часто создается новая компания, которая имеет неликвидный баланс. Такая компания как заемщик, в соответствии с требованиями НБУ, оценивается очень плохо, и банк должен сформировать большие резервы для покрытия риска при ее кредитовании.
Менее проблематичным является размещение облигаций. Но этот инструмент также требует соблюдения норм, выдвигаемых ГКЦБФРУ. Важна также позиция покупателя, поскольку перед тем, как приобрести облигации, он будет изучать проспект эмиссии, чтобы понять, что представляет собой этот эмитент и стоит ли ему доверять. Привлечение соинвестора является, пожалуй, для девелопера наименее проблематичным, хотя и менее желанным, поскольку в данном случае с ним нужно будет делиться всей прибылью от проекта».
Объективного ответа на вопрос, какой источник финансирования более выгоден для девелопера, нет. Оба формата – как долевой, так и долговой – имеют равные права на существование, причем последний, как показывает практика, на сегодняшний день применяется более широко во всем мире, в том числе и в Украине.
Сравнение двух вариантов долгового финансирования – облигационного и кредитного займов – также неоднозначно. При прочих равных условиях облигационный займ, по мнению большинства экспертов, является более эффективным, так как дает возможность привлечения средств в большем объеме и по более низкой ставке процента, чем банковский кредит (средняя ставка доходности по облигациям составляет 11-12% годовых, кредита – до 15-20%). При получении облигационного займа не требуется наличие залога, есть возможность маневрирования с определением характеристик выпуска: все параметры облигационного займа (объем эмиссии, процентная ставка, сроки, условия обращения и погашения и т.д.) определяются эмитентом самостоятельно с учетом особенностей проекта, осуществляемого за счет привлекаемых финансовых ресурсов. Со стороны кредитора отсутствует вмешательство в ход реализации проекта.
В то же время, использование облигаций для девелоперов имеет и ряд недостатков: более высокий уровень накладных расходов, более сложная процедура, необходимость афиширования информации о компании. В отличие от банковского кредита, при котором кредитором девелопера является один или несколько банков, при размещении облигаций у девелопера появляется множество кредиторов. Убедить их приобрести облигации и в дальнейшем, в случае необходимости, договориться относительно пролонгации срока займа или его реструктуризации значительно сложнее.
Как результат, отмечает Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капитала России и стран СНГ компании Knight Frank, «облигационный займ на сегодняшний день, как в России, так и в Украине, – не самый популярный инструмент финансирования. Многие игроки пытались его использовать. Однако, деньги, которые девелоперы получают при размещении облигационного займа, все еще являются более дорогими, чем банковские займы. Кроме того, банковский кредит получить сегодня гораздо проще: при наличии разработанного проекта, необходимой документации и минимально необходимого размера собственных средств (около 30%) его может получить практически любой девелопер; размещение же облигационного займа – сегодня очень сложная задача».
Применение облигаций и акций для финансирования проектов недвижимости в значительной степени ограничено неразвитостью отечественного фондового рынка. На нем практически отсутствуют возможности для размещения крупных облигационных займов и пакетов акций, поскольку общие объемы торгов ценными бумагами в Украине пока еще незначительны.
Как результат, отечественные компании, в том числе и девелоперские, нуждающиеся для финансирования крупных долгосрочных проектов в значительных объемах дешевых финансовых ресурсов и в то же время не желающие разделять с кем-либо прибыль или не имеющие предложений от достаточно профессиональных партнеров, проявляют все больший интерес к банковским кредитам. Благо, при всей дороговизне финансовых ресурсов стоимость кредита в Киеве на сегодняшний день уступает доходности объектов коммерческой недвижимости для девелопера: 15-20% против 20-25%.


ТРЕБОВАНИЯ СО СТОРОНЫ БАНКА
Как правило, при обращении девелопера в банк для получения кредита применяется стандартная процедура, предполагающая оценку проекта, его бизнес-плана и участников, проведение целого ряда маркетинговых исследований и, как завершающий этап, заседание кредитного комитета, на котором и принимается окончательное решение относительно возможности предоставления кредита. Весь процесс, как отмечают руководители ведущих отечественных банков, занимает 2-4 недели.
Леонид Рыбин, начальник отдела проектного финансирования «Райффайзенбанка Украина», описывает процедуру рассмотрения заявки на получение кредита следующим образом: «Мы анализируем проект настолько глубоко, насколько это возможно. Проверяем всех участников проекта: девелоперов, операторов и спонсоров/инвесторов.
Кроме того, оценивается сам проект, ставки аренды, затраты, тенденции развития рынка. Проводится всесторонняя оценка как бюджетных показателей проекта, так и источников погашения кредита. В финансировании каждого проекта мы имеем три основных ограничения: лимит на один проект (на данный момент – порядка $24 миллионов); объем свободного денежного потока, генерируемого проектом, который будет направлен на выплату суммы основного долга и процентов (коэффициент обслуживания долга, с которым мы комфортно чувствуем себя в сделке, – не менее 1,3); рыночную стоимость активов, предлагаемых в обеспечение, которая должна в два раза превышать объем финансирования.
Затем, если на местном уровне принимается положительное решение о предоставлении кредита, мы запрашиваем согласование из Вены и лишь после его получения приступаем к подготовке кредитной документации и непосредственно финансированию».
Вадим Березовик отмечает, что для получения кредита девелопер должен располагать определенным опытом, обладать финансовым потенциалом, иметь на балансе соответствующие активы: «Согласно этим показателям, мы оцениваем успешность проекта, поскольку просчитываем себестоимость строительства, реализационную стоимость и, таким образом, определяем способность девелопера погасить кредит. При этом основными причинами отказов в предоставлении кредита, как правило, являются недостаточность опыта, отсутствие полного пакета документов на строительство, договора генподряда, недостаточность материально-технической базы и т.д.».


УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ
Ключевыми условиями кредитования являются: этап, на котором банк готов предоставить кредит, доля собственных средств девелопера/инвестора в общем бюджете проекта, срок кредитования, процентная ставка (стоимость кредита) и величина залога. В той или иной мере все эти параметры являются предметом договора и, кроме того, что могут изменяться в каждом конкретном случае, значительно взаимосвязаны.
Виктор Малеванкин отмечает, что, «несмотря на закономерное желание девелоперов привлечь кредитные средства на самых ранних этапах реализации проекта, для получения кредита в банке необходимо вкладывать собственные средства на этапе оформления прав на земельный участок и получения разрешений на строительство. Конечно же, чем лучше отношения с банком, тем раньше застройщик может получить финансовые ресурсы. Однако, если это первый опыт общения с банком, то за кредитом можно идти только тогда, когда уже есть согласованный проект».
Леонид Рыбин: «Каждый проект проходит 4 стадии: девелопмент (идея, поиск спонсоров/инвесторов, получение всех согласований и разрешений, определение круга и функций участников проекта), строительство, стадия погашения долга и стадия получения прибыли. Банки вступают в проект только при условии успешного завершения первой фазы, то есть когда определены и зафиксированы все исходные показатели проекта. Законодательно мы ограничены ордером на строительство».
По словам Ника Коттона, «банки как консервативные структуры предпочитают принимать на себя минимальные риски и поэтому вступают в проекты на этапе, когда решены все вопросы, связанные с землей, и получены разрешения на строительство. В идеале – когда уже завершен нулевой цикл работ. При этом условия кредитования закономерно становятся для девелопера более благоприятными по мере того, как проект близится к завершению».
По словам Леонида Рыбина, ставка кредита, предлагаемая отечественными банками, очень часто зависит от близости заемщика к кредитору, но не бывает ниже 10% и не поднимается выше 20% (в долларах) и в среднем составляет около 14-15%. Срок кредитования составляет 3-5 лет. При этом «Райффайзенбанк Украина» уже имеет опыт предоставления финансовых ресурсов сроком на 7 лет.
Одним из важнейших условий кредита является его обеспечение. Оно может быть разным, но главное, чтобы это было ликвидное имущество. Как правило, заключается договор ипотеки, при котором в залог берутся имущественные права инвестора по финансируемому проекту. В качестве залога выступают также имущественные права на землю и на разработанный проект строящегося объекта. Сумма залога может составлять до 200% от величины предоставленных кредитных ресурсов.
Одним из существенных условий банковского кредитования является контроль со стороны банка за ходом реализации проекта и целевым использованием финансовых ресурсов. Так, Вадим Березовик отмечает, что, как правило, банки устанавливают графики погашения кредита и, в дополнение к штатным специалистам, отслеживающим реализацию проекта, нередко привлекают независимых контролеров.
«Каждый банк предусматривает в контракте возможность контролировать ход реализации проекта. В процессе реализации банку-кредитору подается отчетная документация, представители банка проводят плановое и внеплановое инспектирование. В той части кредитного контракта, где изложены обязанности заемщика, приводятся условия подачи отчетной информации. В случае их нарушения предусмотрены штрафные санкции или расторжение договора», – добавляет Андрей Горяев, финансовый директор компании «НЕСТ».
Леонид Рыбин указывает на то, что контроль целевого использования финансовых ресурсов со стороны банка – положение необходимое и обязательное, которое, кроме того, в Украине определено законодательно.


УКРАИНСКИЕ РЕАЛИИ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Эксперты отмечают целый ряд проблем, сдерживающих развитие банковского кредитования в Украине как источника финансовых ресурсов для реализации проектов в сфере недвижимости и, в первую очередь, коммерческой.
В развитых странах мира для получения банковского кредита участие девелопера в финансовой части проекта должно составлять около 20%. В Украине же его доля должна быть как минимум 30%. Если вести речь о стоимости получения финансовых ресурсов (ставке кредита), то разница еще более очевидна. Стоимость долгосрочных кредитов, предоставляемых банками для финансирования строительства в Украине, достигает 15-20%, на Западе финансовые ресурсы доступны не более чем под 8-10%. Кроме того, отечественные банки предлагают относительно короткие сроки кредитования (максимум до 5 лет), в то время как на Западе кредитные средства можно привлечь на срок до 15 лет.
Комментирует Андрей Горяев: «Наша практика показывает, что сегодня для серьезного строительства объектов коммерческой недвижимости необходимы кредиты на срок более чем 5-10, а иногда и до 15 лет. Но, к сожалению, банковская система Украины не способна предоставлять такие деньги. Ведь специфика работы банка заключается в том, что он берет деньги где-то на стороне – у вкладчиков, на межбанковском рынке, у Национального банка – и выдает другому клиенту. У банков нет «длинных» денег, и это проблема экономики в целом.
Банковское кредитование – уже довольно распространенное явление для сферы недвижимости Украины, однако им пока активно пользуются компании, которые занимаются строительством жилой недвижимости. Процесс кредитования строительства коммерческой недвижимости гораздо более проблематичен: необходимо убеждать банк, доказывать собственную состоятельность, указывать источники погашения кредитов.
Вторая проблема – в Украине довольно много банков, однако они маломощные. У каждого банка есть такое положение, как лимит выдачи кредитных ресурсов в одни руки, определяемый размером капитала банка. В основной массе отечественные банки располагают очень незначительным капиталом (если ориентироваться на масштабное строительство). В Украине есть считанное количество банков, которые могут выдавать больше $20 миллионов каждому заемщику. Для небольших и «коротких» кредитов, необходимых для строительства жилой недвижимости, этого капитала вполне достаточно, а для больших и «длинных» – нет. На создание консорциумов, которые помогли бы решить эту проблему, наши банки идут неохотно, поскольку в консорциуме один из банков играет лидирующую роль, а отечественные банки не привыкли доверять друг другу».
Эту мысль продолжает Леонид Рыбин: «В украинском законодательстве процедура и возможность консорциумного финансирования вызывает больше вопросов, чем дает ответов. Консорциумное кредитование в Украине – это два и более независимых кредитора, которые договариваются между собой в индивидуальном порядке».
По словам Ника Коттона, «на рынке недвижимости Украины активно ведут себя крупные банки, однако их целевая аудитория сосредоточена преимущественно в сфере жилой недвижимости, где проекты окупаются еще до введения в эксплуатацию. В сфере же коммерческой недвижимости Украины сегодня достаточно активны лишь банки, имеющие зарубежное происхождение, и, в первую очередь, «Райффайзенбанк» и «ХФБ Банк». Андрей Горяев добавляет к этому перечню «Аваль», «Альфа-Банк» и «АвтоЗАЗбанк».
Виктор Власов, президент компании «Градострой», отмечает: «На сегодняшний день отечественные банки не очень хотят идти в проекты коммерческой недвижимости. Их привлекают проекты строительства жилья. Объект же коммерческой недвижимости банки с радостью возьмут в залог, но для обеспечения кредита под жилое строительство».
По словам Константина Шпака, начальника отдела инвестиций и риск-менеджмента компании Castle Development, «на сегодняшний день большинство отечественных девелоперов входит в промышленно-финансовые группы, поэтому объективно судить о структуре финансирования проектов недвижимости в целом довольно сложно. Чаще структура финансирования зависит от наличия свободных ресурсов и приоритетности развития таких групп. Кроме того, многие девелоперские компании имеют особые отношения с определенной финансовой структурой, которая и осуществляет финансирование их проектов».
Все эксперты отмечают, что сроки кредитования, предлагаемые отечественными банками, не приемлемы для девелоперов, чьи стратегические интересы в недвижимости не являются спекулятивными, а сориентированы на долгосрочное владение и получение дохода. Поэтому можно предположить, что для девелоперов более выгодным может быть сотрудничество с зарубежными банками, ставки кредитования которых привязаны к LIBOR + несколько (2-5)% и в итоге находятся на гораздо более низком уровне (в пределах 4-10%), чем у отечественных банков. Сроки предоставления кредита, предлагаемые этими банками (от 3 до 7 лет, иногда от 10 до 15), также более привлекательны для застройщиков, поскольку позволяют эффективно, без ущерба для проекта, осуществлять процесс рефинансирования. Однако, несмотря на все преимущества, использование кредитов иностранных банков сопряжено с некоторыми сложностями, пока не позволяющими широко развиваться этому источнику в отечественных условиях. Так, девелопер, претендующий на получение кредита в зарубежном банке, должен иметь не только высокую платежеспособность и ликвидность, но и предоставить оформленную по международным стандартам финансовую отчетность, подтвержденную одной из ведущих международных аудиторских компаний. При этом не снимается необходимость наличия ликвидного обеспечения и надежных гарантий, цена которых должна быть определена международной оценочной или аудиторской компанией.
Леонид Рыбин не исключает возможности для отечественного девелопера получить кредит в западном банке, но выделяет ряд сложностей, с которыми он будет вынужден столкнуться: «Получить такой кредит теоретически и практически возможно. Прецеденты уже были, хотя и в индустриальных проектах. Но, как правило, в таких проектах принимает участие одна из международных финансовых организаций, МФК или ЕБРР, поскольку это – комфортный фактор для зарубежного банка, обеспечивающий страхование политического риска. Эти структуры, как известно, предпочитают работать с масштабными и значимыми проектами.
Кроме того, очень сложно убедить банк, не имеющий опыта работы на украинском рынке, предоставить финансовые ресурсы для реализации «green-field» проекта. Стоимость непосредственно финансирования, конечно же, будет дешевле, но его привлечение будет дорого стоить».
Вадим Березовик считает, что отечественные банки более гибки, быстрее принимают решения, а зарубежные очень сильно зависят от головной конторы и более жестки по условиям.
Виктор Малеванкин отмечает: «Зарубежные банки останавливает непрозрачность рынка недвижимости, всех процедур, системы оборота земель, малое количество участков с понятной историей и непроработанность законодательства в плане корпоративного права, а также обращения взыскания компании в случае дефолта».
Выделяя проблемы, препятствующие развитию банковского кредитования как инструмента финансирования проектов в недвижимости, эксперты акцентируют внимание на законодательной неопределенности. В ситуации, при которой по независящим от заемщика обстоятельствам приостановлена стройка, он должен выплачивать проценты по кредиту за этот срок.
Основные проблемы для банковского кредитования в сфере недвижимости, по мнению Леонида Рыбина, связаны с непрозрачностью самого рынка и, к сожалению, с достаточно низким уровнем профессионализма девелоперов: «Девелоперы должны понимать, что банки не дают деньги просто под залог существующих или будущих объектов недвижимости, а, в первую очередь, оценивают качественный состав и уровень профессионализма участников проекта – спонсоров, консультантов, генподрядчиков, проджект-менеджеров и т.д. Дилетанты крайне редко создают успешный и продаваемый продукт, а любое сомнение в успехе негативно влияет на желание банка участвовать в проекте и, соответственно, удорожает стоимость финансирования. Одна из основных проблем – в стране практически нет генподряда в его классическом понимании. Сегодня на украинском рынке присутствует только 2-3 профессиональные компании, предоставляющие услуги по генподряду».
Стоит отметить, что популярность банковских кредитов среди отечественных девелоперов постоянно растет. Так, по словам Виктора Власова, до недавнего времени при реализации проектов его компания использовала исключительно собственные финансовые ресурсы или средства партнеров: «До 2005 года мы не пользовалась услугами банков. Теперь начали активно привлекать средства банков по нескольким причинам: проекты стали более масштабными; стал более гибким менталитет компании, подешевели кредитные ресурсы. С мая этого года мы ведем переписку с крупным американским банком, одним из первых наших партнеров из числа иностранных банков станет «Райффайзенбанк», затем – «ТуранАлем». Однако нельзя сказать, что мы, прежде всего, интересуемся западными банками, – сейчас гораздо проще договориться с отечественными».


ПЕРСПЕКТИВЫ
Кроме общих тенденций – снижение уровня рискованности экономики в целом, развитие банковской системы, повышение доверия к ней со стороны вкладчиков, приход зарубежных банков и др., результатом которых станет постепенное снижение стоимости кредитных ресурсов и повышение сроков кредитования, эксперты выделяют ряд позитивных моментов, присущих непосредственно рынку недвижимости.
Постепенный рост профессионализма девелоперов и формирование примеров успешной кредитной истории заемщиков влекут за собой налаживание дружеских связей между игроками рынка недвижимости и кредитующими банками, а также между банками и рынком недвижимости в целом. Это проявляется в снижении количества спекулятивно настроенных банков и повышении их заинтересованности в участии в долгосрочных проектах сферы коммерческой недвижимости.
«Банковское кредитование – единственный цивилизованный способ финансирования проектов недвижимости. Классическая цепочка: девелопер – банк – строительство – продажа инвестиционному фонду – рано или поздно придет в Россию и Украину. Уже появляются «чистые» девелоперы, которые совершенно не ориентированы на владение недвижимостью, а занимаются только развитием проектов, получая финансирование от банков», – считает Виктор Малеванкин.
В последнее время на отечественном рынке появилась тенденция формирования института проектного финансирования, в рамках которого банки в сотрудничестве с девелопером готовы принимать на себя большие риски, закономерно ориентируясь на возможность получения большей прибыли. Это – целевое кредитование девелопера для реализации проекта без возможности регресса кредитора на заемщика, при котором обеспечением обязательств являются денежные доходы от функционирования проекта, а также активы, относящиеся только к нему. Особенностью проектного финансирования является участие кредитора в реализации проекта на правах портфельного инвестора, не обладающего правами на имущество и не являющегося акционером. Соответственно изменяется сам статус залога, поскольку, имея залог в рамках проектного финансирования, банк не ориентируется на обеспечение кредита ипотекой в виде обеспечения вне финансируемого проекта.
Кроме того, стоит выделить и вопрос формата участия банков в проектах в сфере недвижимости. Банкам запрещается осуществлять хозяйственную, в том числе и инвестиционную деятельность. Однако, как показывает международный опыт, банки, заинтересованные в получении всех преимуществ от инвестирования в проекты недвижимости, часто создают дочерние структуры, выступающие полноправным инвестиционным партнером в рамках проектов, девелоперы которых нуждаются в финансовых ресурсах. Одним из наиболее ярких примеров такого формата банковского финансирования является один из крупнейших в мире девелоперов и инвесторов в сфере коммерческой недвижимости DB (Deutsche Bank) Real Estate – «дочка» Deutsche Bank.
В последнее время некоторые из украинских банков, ориентирующиеся на снижение кредитного риска, начинают внедрять именно такой формат долгосрочного сотрудничества, предлагая девелоперам партнерское участие в их проектах. Для этого, как правило, банк создает специализированную дочернюю структуру и/или участвует в фонде финансирования строительства.
Как отмечает Виктор Малеванкин, «многие российские банки имеют дочерние структуры и присутствуют на рынке как соинвесторы. Причина в том, что часто состояние документации по проекту не позволяет им выступать в роли кредитора, так как риски очень велики. А участие в качестве соинвестора позволяет извлекать прибыль из проекта, имея при этом более серьезные возможности влияния на ход его реализации, располагая долей в компании, реализующей проект, и управляя ее деятельностью».
Одним из первых среди отечественных банков по этому пути пошел «Укрсоцбанк». Вадим Березовик аргументирует это следующими доводами: «Ключевым в нашей деятельности остается кредитование, но в последнее время мы начали осваивать участие в совместном финансировании. Когда заемщик не может показать кредитную историю, и мы видим, что нужно усилить контроль за реализацией проекта, мы предлагаем другие формы сотрудничества: финансирование через фонды, когда банк имеет возможность лучше контролировать строительство и использование средств, быть более гарантированным в своевременном возврате инвестиций.
Выдавая кредит, мы не имеем возможности контролировать строительство, управлять процессом, и наш риск выше, хотя доходность ограничена. С другой стороны, участвуя в схемах финансирования и инвестируя средства, получая при этом больший доход, мы имеем больше инструментов для управления. Таким образом, мы можем в большей степени гарантировать, что эти средства вернутся в запланированный период».
Леонид Рыбин, комментируя перспективы участия «Райффайзенбанка Украина» в проектах в сфере недвижимости, акцентирует внимание на том, что на различных рынках группа Raiffeisen использует различные инструменты финансирования проектов в сфере недвижимости: «В Украине на сегодняшний день – это кредит, выпуск корпоративных ценных бумаг. Не секрет, что в странах Восточной и Центральной Европы активно работают подразделения Raiffeisen Real Estate и Raiffeisen Evolution, выполняющие функции как инвестора, так и девелопера. Но пока не в Украине. Это политика группы: она зарабатывает деньги там, где прибыль соответствует комбинации принимаемых на себя рисков».
По поводу перспектив рынка эксперты уверены, что уже в скором времени в сфере коммерческой недвижимости среди банков начнет расти популярность операций по рефинансированию. Эта тенденция будет также связана с приходом в Украину зарубежных банков. Так, по словам Виктора Макшанцева, заместителя директора, руководителя отдела привлечения инвестиций компании «Jones Lang LaSalle Россия», на российский рынок сейчас выходят такие всемирноизвестные банки, специализирующиеся в сфере коммерческой недвижимости, как EuroHypo и RealBank. В ближайшем будущем аналогичная тенденция, по оценкам экспертов, будет иметь место и в Украине.