Банковское финансирование недвижимости: основные форматы и условия кредитования

ФОРМАТЫ КРЕДИТОВАНИЯ
За последние годы в Украине не только увеличилось количество банков, значительную долю в портфеле которых занимает финансирование проектов коммерческой недвижимости, но также расширился спектр банковских услуг. Несмотря на то, что на сегодняшний день преобладают классические механизмы финансирования (к примеру, кредит), все большую популярность приобретают новые форматы этих механизмов, в частности, весомое место занимают инвестиционные проекты, коммерческая ипотека и проектное финансирование (инвестиционное, ипотечное и проектное кредитование). Все программы финансирования разрабатываются самими банками «с нуля» на основе международного опыта, который адаптируется к украинским реалиям. К примеру, программы «Альфа-Банка» составлялись на основе международного, в первую очередь, российского опыта, наиболее приближенного к отечественным рискам; программы ОТР BANK (ранее «Райффайзенбанк Украина») создавались на основе опыта Raiffeisen Group и т.д. По словам Леонида Рыбина, начальника управления проектного финансирования OTP BANK, «в Украине в сфере банковского финансирования проводится много образовательных семинаров. Конечно, придумать новый формат финансирования тяжело, но все же возможно. Тем более, что каждая сделка между девелопером и банком (инвестором, кредитором) имеет свою специфику, документацию и т.д.».
Одним из самых распространенных механизмов финансирования проектов недвижимости в Украине по-прежнему остается банковское кредитование. Этот механизм заключает в себе много возможностей для девелопера благодаря различным форматам.


Многофункциональный комплекс «Эспланада» реализуется с помощью привлечения консорциумного кредитования
фото: Олег Герасименко

Традиционное кредитование. Этот формат кредитования, довольно распространенный в сфере жилой недвижимости, постепенно начинает завоевывать различные сегменты коммерческой. Среди преимуществ этого механизма можно назвать относительную простоту процедуры кредитования (оценка проекта и его бизнес-плана – маркетинговые исследования – заседание кредитного комитета – предоставление кредита), ее временной промежуток (от 30 до 50 дней) и возможность получения финансовых ресурсов под конкретные потребности того или иного проекта (то есть, условия по сумме, стоимости и срокам кредита зависят от каждой конкретной ситуации). Андрей Назаренко, глава представительства Jones Lang LaSalle в Украине, отмечает, что «на сегодняшний день кредитование достаточно слабо распространено в сфере коммерческой недвижимости. Основные причины две: банковский капитал в Украине еще достаточно дорогой и срок кредитования редко соответствует сроку окупаемости объекта. Кроме того, у девелоперов есть альтернативные источники финансирования – свои собственные средства или средства партнеров. Рынок еще очень мал и большей частью находится «в тени», поэтому используются различные схемы финансирования: создаются оффшорные компании, привлекается финансирование из-за рубежа и т.д. Помимо этого, у каждого банка существует ограничение по сумме кредита в одни руки. Конечно, есть история кредитования проектов мелкими банками небольшими объемами ($10-15 миллионов), но эти сделки не делают рынок».
Проектное кредитование или проектное финансирование. Сейчас отечественные банки все чаще стали использовать такой формат кредитования, как проектное финансирование. Цель проектного кредитования – финансирование определенного проекта, причем обеспечением платежных обязательств в этом случае выступают денежные доходы от функционирования проекта, а также относящиеся к нему активы. Главными отличиями такого формата кредитования являются более продолжительный срок сотрудничества и более тесная зависимость дохода кредитора от успешности реализации проекта.
Еще несколько отличительных особенностей проектного финансирования называет Евгений Калашник, начальник отдела методологии кредитных продуктов АКБ «Укрсоцбанк». Так, по его словам «решение о реализации проекта (а также о выдаче кредита на финансирование проекта) принимается на основании анализа проекта и будущих денежных потоков в его рамках. К финансированию принимаются те проекты, которые в состоянии самостоятельно генерировать денежный поток, достаточный для своевременного обслуживания задолженности. Погашение проектного кредита и окупаемость вложений инициаторов проекта осуществляется за счет доходов проекта. В обеспечение по проектному кредитованию принимаются активы, которые создаются в процессе осуществления проекта, в том числе имущественные права на получение активов в будущем. Как правило, заемщиком и активодержателем по проекту является компания, специально созданная под этот проект (SPV). Таким образом, проектное финансирование является наиболее удобным способом организации кредитования проектов, которые будут иметь самостоятельный финансовый результат».
Консорциумное или синдицированное кредитование. Этот формат кредитования не получил на украинском рынке широкого распространения, в том числе из-за противоречивого отношения к нему со стороны банкиров. С одной стороны, большинство отечественных банков не располагает значительными кредитными ресурсами, и создание консорциумов помогло бы решить эту проблему. Но, с другой стороны, консорциумное кредитование связано с дополнительными трудностями и длительностью процедуры. Кроме того, как отмечает Леонид Рыбин, «в украинском законодательстве процедура и возможность консорциумного финансирования вызывает больше вопросов, нежели дает ответов». Поэтому отечественные банки идут на создание консорциумов неохотно.
Хотя позитивные примеры синдицированного финансирования все же есть. Так, по словам Павла Шмарова, финансового директора FIM-Group, «наиболее крупным кредитом нашей компании является синдицированный кредит, полученный от двух банков: АКБ «ХФБ Банк Украина» и Bank Austria Creditanstalt AG, общая сумма которого составила $21,5 миллиона. Целью получения кредита было рефинансирование собственного капитала FIM Group, инвестированного в строительство и реконструкцию двух введенных в эксплуатацию объектов, что позволило получить средства для финансирования развития новых проектов без ограничений их направленности со стороны кредиторов».
Среди проектов, реализующихся с помощью привлечения консорциумного кредитования, можно также назвать многофункциональный комплекс «Эспланада», где сумма кредита составила $61,6 миллиона. Кредит был выдан компании «Три О» государственными банками «Ощадбанк» и «Укрэксимбанк».


17% корпоративного портфеля ОТР BANK составляет проектное финансирование коммерческой недвижимости
фото: Олег Герасименко

Инвестиционное кредитование или инвест-проект. По словам Игоря Гончара, руководителя дирекции по операциям с недвижимостью «Альфа-Банка», «в распоряжении банкиров есть такой формат финансирования проектов, как инвестиционное кредитование. В данном формате коммерческий банк выступает участником проекта, обладающим всеми правами, обязанностями и доходами инвестора или соинвестора. Подобная форма финансирования не распространена в банковском секторе, поскольку помимо преимуществ от получения более высоких доходов, на которую рассчитывает инвестор, содержит также и специфические риски, не присущие традиционным форматам кредитования. Как правило, предложение для инвестиционного участия банка в проекте возникает в том случае, если у заемщика отсутствует необходимый собственный капитал, либо залог или альтернативные источники финансирования (часто – все вместе). При принятии решения банком об инвестиционном участии важное значение имеют все параметры и факторы будущего проекта – от его идеи до ее претворения в жизнь и выбора генерального подрядчика».
Ипотечное кредитование. До сих пор многие считают, что ипотечное кредитование применяется только в строительстве жилья, но наряду с квартирами и жилыми домами предметом ипотеки (обеспечение исполнения обязательства недвижимым имуществом) может выступать коммерческая недвижимость и земля. Ипотечные кредиты предполагают привлечение финансирования на более длительный срок (порядка 20 лет) и по более низкой ставке в сравнении с другими форматами кредитования. По словам Леонида Рыбина, «сейчас коммерческая ипотека очень популярна на украинском рынке, поскольку не предусматривает контроля источников погашения (это «ломбардное финансирование»)». Юрий Кучеров, заместитель главы правления «Старокиевского банка», отмечает, что «несмотря на стабильный спрос на коммерческую ипотеку в Украине, этот рынок пока не освоен. Причин может быть несколько. Прежде всего, непрозрачность бизнес-ипотеки с точки зрения несовершенства отечественного законодательства, повышенные риски банка, связанные с правом собственности таких объектов, невозможность быстро возвратить вложенные деньги и т.д. Если же предположить, что в ближайшее время произойдут изменения, способствующие развитию бизнес-ипотеки, все равно она будет под силу лишь немногим банкам. Сегмент финансирования проектов коммерческой недвижимости может быть интересен крупным универсальным банкам, имеющим, во-первых, достаточный по объему кредитный портфель, во-вторых, обладающим достаточной базой проверенных клиентов-юрлиц. В Украине банки только открывают для себя нишу коммерческой ипотеки».
Чаще всего крупные игроки рынка банковского финансирования используют сразу несколько форматов кредитования проектов коммерческой недвижимости. Так, по словам Игоря Гончара, «Альфа-Банком» широко используются различные форматы кредитования проектов, которые отражают ожидания застройщиков и девелоперов – от финансирования проектов с обеспечением (в виде необоротных активов) до проектного финансирования: «Мы позиционируем себя как банк, готовый принимать риски не столько на баланс действующего предприятия, сколько на проект. В «Альфа-Банке» существует такой вид кредитования, как предпроектное финансирование, когда банк финансирует затраты, связанные с выкупом или отводом земельных участков, разработку проектно-разрешительной документации, проведение подготовительно-изыскательных работ. В этом случае риск принимается либо на баланс предприятия (с оборотным капиталом, достаточным для обслуживания и погашения долга), либо на залог необоротного актива. После получения всей разрешительной документации, необходимой для начала строительства, банк переводит риск на проект в формат проектного финансирования и получает возможность минимизировать и кредитные, и проектные риски за счет того, что проект «рождался» с самого начала под контролем проектных специалистов. В целом доля от общего кредитного портфеля «Альфа-Банка» на финансирование проектов коммерческой недвижимости составляет 7% (этот показатель отражает интерес и банка, и заемщиков к проектному финансированию, если учесть, что дирекция по операциям с недвижимостью была создана лишь в конце прошлого года)».
«Диамантбанк», как отмечает Александр Рыбалкин, председатель правления «Диамантбанка», «предлагает два варианта финансирования проектов коммерческой недвижимости: кредит под покупку объекта и проектное финансирование в форме кредитной линии для строительства либо реконструкции».
«Старокиевский банк» пока только разрабатывает программы финансирования проектов коммерческой недвижимости, но уже предлагает форматы финансирования жилых объектов и социальных проектов (к примеру, строительство детской поликлиники в одном из районов Киева).
По словам Евгения Калашника, «Укрсоцбанк» разработал 3 программы, в рамках которых осуществляется финансирование операций с коммерческой недвижимостью. Это «Проектное финансирование», «Кредитование на приобретение недвижимости и инвестирование в строительство недвижимости», а также «Инвестиционное кредитование». Используя кредитные средства «Укрсоцбанка», можно приобрести земельный участок под строительство или участок под недвижимым имуществом; купить объекты незавершенного строительства и достроить их за кредитные средства; возвести или отремонтировать объект недвижимости, провести его реконструкцию; приобрести готовый объект недвижимости, а также акции или части в уставных фондах предприятий, являющихся активодержателями объектов недвижимости. Таким образом, банк работает и на первичном, и на вторичном рынке коммерческой недвижимости».
В ОТР BANK, по словам Леонида Рыбина, «львиную долю в портфеле занимают объекты коммерческой недвижимости. Мы придерживаемся классических методов финансирования, среди которых значительное место занимает кредитование и проектное финансирование в корпоративном сегменте. Проектное финансирование составляет 17% корпоративного портфеля банка (порядка $200 миллионов). В прошлом году прирост портфеля банка в этом сегменте составил 40%, в бюджете 2007 года заложен такой же прирост. У OTP Group есть также свои девелоперские структуры, занимающиеся недвижимостью на рынке Венгрии и других стран Восточной Европы. Это уже финансовая группа, а не просто банк. Но ОТР BANK в Украине пока просто банк-кредитор. В соответствии с нашей кредитной политикой мы не финансируем спекулятивные сделки, то есть, строительство с целью продажи, поскольку источниками погашения наших кредитов являются арендные платежи. Наш банк работает как чистый кредитор, мы не выступаем в проектах как инвестор».
Для компании (девелопера, инвестора или группы инвесторов), привлекающей ресурсы для реализации проекта, важно принять решение относительно формата финансирования: долевого (соинвестирование, акции) или долгового (кредиты, облигации). Какой из этих форматов является более приемлемым в Украине, ответить сложно. Андрей Назаренко, отмечает, что «сейчас у девелоперов не возникает потребности в больших объемах финансирования, поскольку объемы проектов относительно невелики. Поэтому девелоперы не задумываются над тем, что можно сэкономить частичку процента, привлекая банк, а не капитал в качестве долевого участия. Привлекая партнера, заемщик вынужден делиться большей частью прибыли, потому что партнер идет на больший риск. Но при этом партнера можно привлечь на самой ранней стадии реализации проекта, а кредитора – только на продвинутой. Если у девелопера нет выбора, он привлекает партнера, а затем банк. Это микст-схема. Выбор между различными схемами финансирования – это не только вопрос стоимости привлечения ресурсов, но также вопрос знаний, опыта, риска, разделения ответственности и многих других факторов».
По словам Павла Шмарова, «компания FIM-Group готова рассматривать банк в любой роли. Но банк обычно не готов финансировать проект до получения разрешения на строительство, что возлагает на других инвесторов дополнительную финансовую нагрузку на этапах выкупа земли, разработки концепции, проектирования, получения разрешительной документации. А поскольку долевое финансирование, в основном, осуществляется на начальных этапах проекта, то банк-соинвестор становится менее привлекательным в роли долевого участника».


УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ
Все ключевые условия финансирования в обязательном порядке прописываются в договоре. Среди них, этап, на котором банк входит в проект или предоставляет кредит, доля собственных средств девелопера и инвестиций банка, срок и стоимость кредитования, а также залог. Кроме того, все ключевые условия кредитования варьируются в зависимости от политики самого банка, выбранного формата финансирования, рисков, взятых на себя банком, масштабов проекта и т.д.
По словам Юрия Кучерова, «в Украине, как правило, коммерческую недвижимость можно приобрести в кредит, под залог имеющегося имущества. Так, для получения кредита под реализацию проекта недвижимости необходимо должное обеспечение по кредиту, соответствующее требованиям банка (как правило, необходимо обеспечение в виде существующих у заемщика активов). В большинстве случаев стоимость активов не превышает суммы кредита с учетом коэффициента покрытия. При проектном финансировании объектом залога является сам строящийся объект. Если у девелопера возникают проблемы с возвратом кредита, он реализует объект на рынке и возвращает сумму долга и проценты. Банки заинтересованы в таком виде сотрудничества, поскольку рыночная стоимость объекта (строящегося на кредитные деньги здания и стоимость прав на земельный участок) превышает размер кредита в пользовании заемщика (рыночная стоимость растет быстрее, чем себестоимость создаваемого здания)».


Наряду с проектным финансированием «Альфа-Банк» предлагает программу по предпроектному финансированию
фото: Олег Герасименко

В целом, у каждого банка есть свои требования к начальному взносу со стороны девелопера. Например, условия «Альфа-Банка», по словам Игоря Гончара, таковы: «Собственный взнос девелопера должен составлять не менее 25%, ставка по кредиту устанавливается в зависимости от уровня сложности проекта и срока кредитования, лимит на одного заемщика – $27 миллионов с возможностью финансирования проектов с предельным лимитом на одного заемщика до $270 миллионов (с привлечением российского капитала), срок кредитования составляет 5-7 лет. В целом для политики нашего банка характерна гибкость условий. Мы готовы рассматривать различные варианты финансирования, даже делая упор на сложноструктурируемые сделки. Сейчас в банке создаются новые программы и постоянно изучаются условия проектного финансирования, например, возможности увеличения срока кредитования, отмены собственного взноса при ведении СМР и т.п.».
Леонид Рыбин рассказывает о требованиях ОТР BANK: «Если структура финансирования устраивает банк, в том числе структура обеспечения, то о стоимости кредита всегда можно договориться. Это вопрос рисков проекта, стоимости нашего рефинансирования и «аппетита» к определенной сделке. Поэтому условия кредитования могут отличаться для каждого проекта, но существует ряд требований: соотношение собственных и заемных средств в бюджете проекта (30х70%), лимит на одного заемщика – $50 миллионов, сроки финансирования – 5-8 лет. Банк ОТР входит в проект на стадии строительства. Отправной точкой для выдачи денег является получение разрешения на строительство. Процедура принятия решения о предоставлении финансирования занимает от 30 до 45 дней. Ее можно разбить на 2 этапа – риск-анализ и кредитная заявка. Для риск-анализа заемщику достаточно представить инвестиционный меморандум (бизнес-план) и стандартный перечень документации. Самое главное – это бизнес-план с анализом рынка, описанием спонсоров, участников проекта, бюджетом и прогнозом денежных потоков. Банк проводит анализ коммерческой целесообразности проекта (на это уходит не менее 14 дней). После этого менеджмент принимает решение и, в случае положительного ответа, банк делает предложение по финансированию. Параллельно с этой процедурой пишется кредитная заявка, которую должен утвердить кредитный комитет. В случае, если сумма не превышает полномочий местного кредитного комитета, то заявки рассматриваются по месту подачи. Если превышает, то заявки уходят в наблюдательный совет в головной офис в Будапеште. Банк разрабатывает финансовую модель под каждый проект и принимает решение на основании цифр, информации об участниках проекта, анализа рыночных перспектив, а также возможностях проекта генерировать денежные потоки, достаточные для своевременного и полного обслуживания долга. Практика показывает, что лучшим является вариант, когда все участники проекта независимы. В противном случае в момент ухода одного из них, могут уйти и другие, что, скорее всего, повлечет за собой остановку и провал проекта в целом».
Евгений Калашник говорит о возможности «Укрсоцбанка» финансирования проектов на таких условиях: «Сроки кредитования составляют до 10 лет. Кроме того, банк устанавливает отсрочку в погашении основной суммы кредита, которая составляет до 12 месяцев (то есть в течение года клиент оплачивает только проценты, вкладывая необходимые средства в развитие). Стандартным условием при кредитовании на покупку недвижимости является участие клиента в проекте. Таким образом банк страхуется от потерь, связанных с возможным невозвратом».
«Диамантбанк», по словам Александра Рыбалкина, выдвигает следующие требования по финансированию проектов: «Не менее 30% участия заемщика в проекте собственными средствами, наличие детального бизнес-плана реализации проекта, успешный опыт реализации проектов коммерческой недвижимости».
Интересно, что банки не выделяют для себя приоритетных форматов проектов и финансируют любые объекты в сфере коммерческой недвижимости. Хотя, следует отметить, что для банков все же играет роль информация о том, насколько этот формат востребован рынком. Для того, чтобы получить подобную информацию банк анализирует рынок и изучает бизнес-план, который обязательно должен содержать раздел о выбранном формате (в частности, о том, есть ли на него спрос и будет ли к моменту ввода объекта в эксплуатацию).
Что касается финансирования объектов, строящихся на арендованных земельных участках либо приобретенных в собственность, то здесь приоритеты банков очевидны. Несмотря на то, что большинство игроков рынка финансируют проекты и в том, и в другом случае, все же банки настаивают на приобретении заемщиком земли в собственность. Основной причиной недоверия банков к проектам, реализующихся на арендованных участках, является неопределенная и часто двусмысленная законодательная база. Кроме того, некоторые форматы кредитования просто невозможны для строительства на арендованной земле. К примеру, по словам Леонида Рыбина, «в соответствии с Законом «Об ипотеке», невозможно оформить ипотеку незавершенного строительства, которое находится на земле, взятой в аренду».


ФИНАНСОВО-ТЕХНИЧЕСКИЙ МОНИТОРИНГ ПРОЕКТА
Финансово-технический мониторинг проекта банком является неотъемлемой частью реализации кредитного соглашения. Существуют различные механизмы контроля использования заемщиком финансовых потоков. На Западе давно не является новшеством привлечение к этому процессу третьей стороны (службы заказчика), услуги которой оплачивает заемщик. В Украине подобная услуга только начинает распространяться на рынке недвижимости. Многие девелоперы не изъявляют желания дополнительно оплачивать услуги независимой компании, но постепенно начинают понимать, что, привлекая третью сторону, можно предотвратить серьезные ошибки и риски в ходе реализации проекта, тем более что расходы на службу заказчика или консультантов мизерны в сравнении с потерями, которые может понести банк и заемщик.
По словам Игоря Гончара, «практика показывает, что при сложных и долгосрочных проектах клиент, как и банк, заинтересован в обеспечении дополнительного независимого контроля со стороны экспертов, имеющих опыт и репутацию профессионалов. В случае привлечения таких независимых компаний составляется трехсторонний договор (между заемщиком, банком и независимым экспертом) с обязательствами и ответственностью. Привлеченные эксперты проверяют каждый этап реализации проекта, финансирующийся банком, наряду с самостоятельным контролем специалистами банка и собственно клиентом. Благодаря такому продуманному трехстороннему контролю случаев с увеличением бюджета затрат СМР в нашей практике не было. Хотя при долгосрочном проекте в бюджете затрат при расчете окупаемости проекта необходимо предусмотреть все – в том числе, и увеличение стоимости строительства (к примеру, вызванное подорожанием строительных материалов, изменениями самого проекта и т.д.)».
Как отмечает Леонид Рыбин, «банк мониторит целевое использование и строительный процесс на этапе выдачи финансирования. Заемщик должен предоставить детальный бюджет строительства. Любой платеж проверяется и собирается полный пакет документов. Такой инструмент контроля, как привлечение третьей стороны, проверяющей, насколько адекватен бюджет и правильно ли использованы средства, пока в Украине не распространен. Девелопер не понимает, зачем платить за такую услугу. Как правило, наш банк, заключая сделки от $5-7 и выше миллионов кредита, привлекает внешних экспертов. На Западе могут привлекаться также и консультанты для оценки архитектурной целесообразности проекта. Рано или поздно к этому придут и в Украине. Тем более что объемы объектов постепенно укрупняются, соответственно, объемы инвестиций тоже увеличиваются. А привлечение независимых экспертов – это хороший способ минимизировать риски».


КОНКУРЕНЦИЯ СО СТОРОНЫ ИНОСТРАННЫХ БАНКОВ
Поскольку банковская сфера является частью экономики, а украинская экономика не может оставаться обособленной и постепенно интегрируется в мировую, отечественным банкам приходится работать в условиях выхода в Украину иностранных банков, предлагающих более приемлемые (больше срок и ниже ставки) условия финансирования для девелоперов. Но при этом украинские банки имеют свои конкурентные преимущества и не считают более низкие ставки кредитования реальной опасностью для их бизнеса.
По словам Андрея Назаренко, «все ждали, что зарубежные банки, выйдя на украинский рынок, сразу обвалят ставки. Но этого не произошло, потому что они тоже не заинтересованы в том, чтобы получать в Украине меньше дохода. Кроме того, процесс изменения стоимости кредита (в данном случае, уменьшения) отечественными банками отнюдь не зависит от вызова зарубежных банков, а является проявлением макроэкономических тенденций в стране. В частности, это произойдет, когда понизятся уровни макроэкономических рисков, инфляции и т.д. Иностранные банки конкурируют с отечественными в предоставлении финансирования не по ставке, а по срокам (амортизационный период) и требованиям по доле собственного и заемного капитала. Если для наших банков срок кредитования составляет 5-7 лет, то для зарубежных – 10 лет. Перспектива изменения политики отечественных банков, конечно, существует, но не быстрее, чем это позволит экономика страны и статус банковской сферы в этой экономике».
Как отмечает Игорь Гончар, «украинские банки, конечно, будут вынуждены считаться с условиями западных банков, но наши преимущества в проектном финансировании заключаются в сроках и процедуре принятия решения о финансировании проектов, а главное – в понимании и минимизации рисков, возникающих при строительстве, которые западные банки не могут принять».
Евгений Калашник продолжает: «Здесь будет уместно вспомнить правило 80/20, где 80% объема обеспечивает 20% от количества сделок, являющихся крупнейшими. Высока вероятность того, что эти 20% крупнейших сделок рано или поздно составят сделки, организованные банками – участниками глобальных банковских групп. Что касается 80% количества сделок для субъектов предпринимательской деятельности, то здесь будет достаточно возможностей для украинских банков. Кроме того, украинские банки смогут финансировать крупный корпоративный бизнес, например, в качестве участников синдицированных кредитов, которые будут организовываться иностранными банками. Также, по-видимому, глобальные банковские группы будут лидерами в массовых стандартных розничных продуктах. Украинские банки смогут проявить себя в нестандартных продуктах, private banking и т.п. Поэтому, вероятнее всего, иностранные банки будут лидерами в объемах портфелей, однако это не значит, что для украинских банков не останется места для деятельности».
О новых видах финансовых услуг говорит также Павел Шмаров: «Определенно, что появление большого числа иностранных банков создаст дополнительную конкуренцию на рынке финансовых услуг, что при ограниченном предложении интересных проектов снизит стоимость заемного капитала для них. Но помимо стоимостного эффекта, иностранные банки привнесут и новые виды финансовых услуг, например, мезанинное финансирование». (Мезанинное финансирование – это финансовые инструменты, имеющие характеристики как долга, так и акционерного капитала. Обычно мезанинное финансирование представляет собой комбинацию инструмента субординированного долга с варрантами (ценной бумагой, дающей ее владельцу право на покупку некоторого количества акций на определенную дату по определенной цене) на приобретение пакета акций. Мезанинное финансирование обеспечивает инвестору возможность возместить инвестированные средства за несколько лет, – ред.).


ФАКТОРЫ, СДЕРЖИВАЮЩИЕ РАЗВИТИЕ БАНКОВСКОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ
По словам Александра Рыбалкина, наиболее важными причинами, сдерживающими развитие различных инструментов банковского финансирования проектов коммерческой недвижимости в Украине, являются:
– несовершенное законодательство в сфере недвижимости (большое количество разрешительной документации и непрозрачная процедура ее получения);
– отсутствие четко отработанной законодательной процедуры реализации имущественных прав на строящийся объект недвижимости;
– высокие процентные ставки по кредитам, связанные с высокой стоимостью финансовых ресурсов, а также дефицит «длинных» ресурсов для реализации проектов коммерческой недвижимости;
– отсутствие в отрасли квалифицированных менеджеров с накопленным практическим опытом;
– сложности прогнозирования стоимости проекта, связанные с риском изменения цен на рынке недвижимости».