«В КИЕВЕ АВТОЗАПРАВОК УЖЕ БОЛЬШЕ, ЧЕМ КАШТАНОВ!» Афоризм, вынесенный в подзаголовок, принадлежит первому заместителю председателя КГГА Валерию Борисову. Его мнение действительно резонно: сейчас в Киеве насчитывается около 250 АЗС. Однако, по оценкам многих экспертов, для города с населением порядка 3 миллионов человек этого явно недостаточно, но не с точки зрения количества, а с позиции формата – автозаправочного комплекса, а не автозаправочной станции. фото: Александр Кутлахметов
Участки, пригодные для строительства АЗС, в настоящее время находятся под пристальным вниманием желающих заработать на розничной торговле нефтепродуктами. Их не так уж мало. Ежемесячно в Киевсовет поступает в среднем 60 заявок на покупку земельного участка под застройку автозаправочным комплексом. До недавнего времени распределение пригодных участков под развитие АЗС в Киеве происходило без проведения конкурсов. При этом компании, желающие открыть АЗС, в своих заявках имели право самостоятельно выбирать месторасположение. А именно от него, как известно, в значительной мере (если не напрямую) зависит рентабельность будущего комплекса. Например, число постоянных клиентов АЗС в черте города, обеспечивающих до 80% продаж, составляет 70%, в то время как на трассах – всего лишь 10-15%. В августе 2003 года некоторые чиновники КГГА заявили о намерении упорядочить процесс размещения автозаправочных комплексов в столице. Для этого необходимо разработать генеральную схему развития нефтепродуктообеспечения Киева до 2010 года, где будет зафиксирована централизованная схема размещения АЗС и АЗК, а продажа земли под застройку данным видом недвижимости будет проводиться на конкурсной основе. Утверждение данной схемы было бы очень своевременным, но здесь дело не только в желании КГГА, но и в намерениях депутатов Киевсовета. Пока на сессиях Киевсовета лишь периодически возникают дискуссии по поводу целесообразности строительства АЗС в том или ином месте, из которых следует только один вывод – участки под АЗС выделяются и, скорее всего, будут продолжать выделяться в подавляющем большинстве случаев по прямой заявке инвестора. О конкретной схеме распределения участков под АЗС на заседаниях Киевсовета речь шла всего несколько раз, но дальше декларирования необходимости ее разработки депутаты Киева не продвинулись и по сей день. Цены на покупку земельных участков под размещение АЗС и АЗК практически не отличаются от участков под иное целевое назначение и, в среднем, колеблются от 300 до 500 гривен за 1 м2, хотя порой и значительно превышают данный ценовой коридор.
Первую по значимости позицию в табеле о рангах наиболее удачных зон для размещения АЗК занимают крупные транспортные развязки в городской черте. Здесь, судя по Киеву, рынок уже вошел в фазу насыщения. Вторая позиция – за пригородными зонами (15-20 километров от черты города), на трассах междугороднего сообщения. Для Киева это трассы на Одессу, Санкт-Петербург, Житомир, Харьков и Днепропетровск. Этот сегмент пока недонасыщен высококлассными АЗК (на каждой из трасс есть по 3-6 комплексов), хотя классических АЗС на них – более чем достаточно. Среднесуточное количество транспортных средств, проходящих по перечисленным транспортным коридорам в пригородах Киева, по данным «Укравтодора», составляет 13-15 тысяч автоединиц, поднимаясь в уик-энды до 20-25 тысяч.
ПО НОРМАМ Нормативная база, регулирующая размещение и строительство автозаправочных станций и комплексов, зафиксирована в ГСН (государственные строительные нормы, укр. ДБН – ред.) №360-92 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов». Поправка, принятая 13 июня 2001 года Госстроем Украины, не только существенно изменила предыдущие нормы размещения АЗС, но и сделала их более конкретными. До принятия этого дополнения к ГСН («Транспорт и улично-дорожная сеть») заправкам выделялось всего два пункта. После 2001 года АЗС посвятили целых 11 пунктов, да еще и три таблицы в приложении. Наконец-то было определено понятие автозаправочного комплекса – АЗК, а также проведена классификация объектов по типам в зависимости от мощности и размещения резервуаров (подземный, надземный, раздельный, сблокированный и контейнерный). Кроме норм строительства, существует еще несколько актов, которые регулируют деятельность автозаправочных станций. Речь идет о Государственных санитарных правилах и Водном кодексе. Согласно Государственным санитарным правилам, новые объекты типа АЗС и АЗК причислены к потенциальным источникам загрязнения атмосферы. Такие комплексы не могут размещаться на территории с уровнем загрязнения, превышающим санитарно-гигиенические нормы. Например, если концентрация свинца или двуокиси азота в воздухе уже превышает допустимую норму, то строительство потенциального источника загрязнения, который выбрасывает в воздух какой бы то ни было загрязнитель, строго запрещено. Необходимо учитывать, что все резервуары АЗС, согласно нормативной документации, должны быть оборудованы воздушными клапанами, испаряющими бензин в атмосферу (эти испарения могут достигать около 5 тонн в год). Кстати, общий фон загрязнения воздуха должен быть учтен при любом строительстве. В этом случае проводится экспертиза, согласно Закону об охране атмосферного воздуха, которую оплачивает заказчик строительства. Что касается Водного кодекса, то и здесь есть свои нюансы. Одним из самых серьезных нарушений считается постройка заправки в пределах 100-метровой прибрежной полосы (для Киева – днепровской). Согласно все тем же Государственным санитарным нормам и правилам, расстояние от заправки с подземными резервуарами до жилых домов должно быть не менее 50 метров. В России, к примеру, строительные нормативы порой допускают сокращение этого расстояния до 25 метров. Кстати, в Европе в отношении расстояния между АЗС и жилыми или административными зданиями строительные нормы более лояльны, поскольку именно такое соседство давно признано выгодным для всех заинтересованных сторон. Конкретный пример – немецкий Гамбург, где насчитывается порядка 150 АЗС, вплотную прилегающих к жилым домам или же коммерческим объектам недвижимости. В Германии в некоторых федеральных землях даже разрешено размещение небольших АЗС на территории подземных паркингов, офисных и торговых центров. фото: Сергей Хитрый
Помимо этого, существуют и практические проблемы по землеотводу под застройку АЗС. Земельный участок должен иметь не менее 0,2 гектара площади. Не секрет, что в центральных районах весьма непросто отыскать большой надел, который, к тому же, куда рентабельнее будет использовать для иных целей. Также АЗС или АЗК не должны препятствовать движению транспорта. В беседе с «СР» практически все представители трейдеров отмечали: нередки случаи, когда, подыскав привлекательное с точки зрения экономической эффективности и отвечающее всем санитарно-гигиеническим нормам место, обнаруживали, что под участком располагаются подземные коммуникации. В основном, даже при наличии финансовых возможностей, их перенос оказывался невозможен по техническим причинам. И это еще не все. В случае, когда вышеперечисленные проблемы все еще не отбили желания построить собственную заправку, необходимо осознать и практическую схему создания автозаправочного комплекса по следующим этапам (согласно всем нормам и порядку): – Предварительно согласовать месторасположение земельного участка, после чего получить АПЗ (архитектурно-планировочное задание); – подготовить и защитить проект строительства АЗС или АЗК в Главкиевархитектуре (или аналогичном органе для регионов), параллельно занимаясь вопросами покупки земельного участка; – получить решение Киевсовета (горсовета, сельсовета) о землеотводе для продажи; – непосредственно построить АЗС или АЗК; – получить документ, свидетельствующий о праве собственности – Государственный акт о праве собственности на землю.
КТО ПЛАТИТ, ТОТ И ЗАКАЗЫВАЕТ МУЗЫКУ На сегодня в Украине развернулась очевидная борьба за рынок сбыта нефтепродуктов. Главными лицами в топливной «битве» являются крупные нефтяные компании: «Лукойл-Украина» и Торговый Дом «ТНК-Украина», контролирующие львиную долю рынка и составляющие серьезную конкуренцию для украинских компаний (в том числе и совместных предприятий с украинским участием) на рынке АЗС. В данный момент на нем представлены более 6000 автозаправок, принадлежащих 3,5 тысячам разных владельцев. Подавляющее большинство компаний владеют, в лучшем случае, несколькими АЗС. Но, как отмечают специалисты, существование так называемых «одиночных» АЗС – дело времени. Вскоре они будут полностью поглощены крупными сетями или же вытеснены «в глубинку», где о хорошей прибыли и дальнейшем развитии не может быть и речи. К примеру, Тюменская нефтяная компания, которая лишь несколько лет назад пришла на украинский рынок АЗС, активно работает над расширением сети своих автозаправочных станций. Схема развития хорошо зарекомендовала себя в России – это система франчайзинга (более употребим термин «джоббинг»). Главная идея практики в том, что владельцы АЗС заключают договор с компанией-поставщиком нефтепродуктов, а прежний хозяин АЗС в обязательном порядке реализует исключительно нефтепродукты этой компании и под ее брэндом. В свою очередь, всем участникам джобберской программы обеспечивается своевременная и бесперебойная поставка высококачественного топлива. Владелец же станции обязывается гарантировать должный сервис и соответствие стандартам технических характеристик и внешнего оформления брэнда. Для рядового автомобилиста это значит, что на заправке, которая продает топливо под конкретным брэндом, всегда будет полный ассортимент фирменного бензина и ДТ, дисциплинированный персонал, а помимо этого и дополнительные услуги: магазин сопутствующих товаров, кафе, ручная мойка (или мини-тоннель), пылесос, подкачка шин, экспресс-замена масел, паркинг, телефон, санузел. «У нас порядка 950 джобберских АЗС. С владельцами многих АЗС ведем переговоры по выкупу долей (частично или полностью). Но в ближайшем будущем мы перейдем от джобберских взаимоотношений к партнерским», – сообщил в разговоре с «СР» Александр Городецкий, президент ООО «ТД ТНК-Украина». «Также наша компания осуществляет активную рекламную поддержку своего брэнда, что позволяет АЗС с маркой ТНК при отсутствии рекламных затрат значительно увеличить продажи. Помимо этого, мы планируем расширить сотрудничество с джобберами в направлении предоставления широкого спектра дополнительных услуг клиентам АЗС (в первую очередь – это магазины и пункты питания быстрого обслуживания)». Александр Городецкий, президент ООО «ТД ТНК-Украина» (справа, у микрофона)
Не менее грандиозные планы развития имеет и компания «Лукойл-Украина». Особенностью ее программы, в отличие от «ТД ТНК-Украина», является упор на аренду АЗС, что не исключает, однако, джобберских схем. В настоящий момент сеть АЗС и АЗК компании насчитывает 165 объектов в 14 регионах страны, из них 20 – в Киеве. Но лишь наличием джобберских и арендуемых АЗС на рынке заправок Украины «ТНК» или «Лукойл» не ограничатся. Компании планируют активное расширение сети собственных заправок. Для ТНК первая из них будет построена в Оболонском районе Киева. 14 августа 2003 года был заложен первый камень в фундамент пилотного АЗК, который станет полной собственностью Тюменской нефтяной компании и флагманом ее фирменной сети. Его оборудуют 4 топливно-раздаточными колонками на 8 «пистолетов» каждая. В комплекс также войдут: станция технического обслуживания, мойка, магазин сопутствующих товаров и пункт экспресс-питания, телефон, банкомат, система карточных расчетов. До декабря 2003 года компания планирует завершить строительство 6 подобных автозаправочных комплексов в столице, а в стратегической перспективе, до 2007 года, создать сеть из 1000 собственных АЗК (зоны приоритетного развития – Киевская, Луганская, Донецкая, Харьковская и Запорожская области, а также АР Крым). Планируется, что 60-70% АЗК будут собственными, а остальные останутся у джобберов. До конца 2003 года «Лукойл-Украина» планирует расширить сеть до 200 комплексов, а в столице довести их число до 50. В то же время, в «ТНК» и «Лукойле» подчеркивают, что в их планы входит развитие принципиально новых АЗК по своей концепции. К слову, девелоперам АЗС стоит взять на заметку формат автоматизированных АЗС-АЗК, которые основаны на принципе полного самообслуживания. На таких объектах вместо касс с оператором установлены «бензоматы», принимающие кредитные карточки или наличные, которыми оплачивается топливо. По данным французской сети Agip, подобные комплексы в Германии, Великобритании и Франции обеспечивают до 30% от общего количества продаж. Их размещение оправдывает себя в городской черте и районах плотной жилой застройки, а по структуре данные объекты являются исключительно АЗС, не предусматривая сопутствующей инфраструктуры.
НЕ БЕНЗИНОМ ЕДИНЫМ Розничная торговля нефтепродуктами – не все, чем живет современный автозаправочный комплекс. Наиболее рентабельными являются заправки, на которых можно не только «накормить» средство передвижения, но и помыть его. Привлекательный внешний вид (благодаря качественным стройматериалам и современному дизайну), наличие высокотехнологичного оборудования, соответствующего сервиса и инфраструктуры – вот чем отличается современный АЗК от бывших советских собратьев. В идеале, новые АЗК – это, по сути, магазины самообслуживания, в которых продают не только и не столько топливо, сколько различные сопутствующие товары и услуги. На современных АЗК зачастую собственно бензин является лишь поводом для того, чтобы «заставить» водителя заехать на заправку. В развитых странах, поравняться с которыми мы стремимся, АЗК в большинстве случаев имеет пункт быстрого питания, автомойку, магазин по продаже автоаксессуаров, автомасел, а также мини-маркет с продуктами питания, гигиеническими и косметическими средствами. В дополнение к собственно заправке, необходимы компрессор для подкачки шин и пылесос. Кроме того, на АЗС должен присутствовать навес над колонками, ценовая панель, общественный санузел, телефон-автомат с выходом как на междугороднюю, так и на международную связь. Самой «продвинутой» разновидностью современной АЗС является АЗК. Он отличается обязательным наличием мини-маркета, СТО, кафетерия или ресторана, кемпинга (мотеля) и собственной платной стоянки. Заложен первый камень в фундамент собственного АЗК компании ООО «ТД ТНК- Украина» неподалеку от ст.iм. «Петровка» (в районе пересечения Оболонского и Московского проспектов), 14 августа 2003 года фото: ТНК
Отметим, что лишь присутствие мойки увеличивает количество посетителей заправочной станции на 15-20%, строительство же самой мойки окупается максимум в течение года. Наличие мини-маркета в структуре АЗК приносит до 20% от общей доли доходов комплекса. Например, в Киеве 80% новых АЗК уже имеют собственные торговые точки площадью от 30 до 120 м2 с товарным ассортиментом в 1500-3500 наименований. Из этой товарной номенклатуры наибольшей популярностью у автолюбителей пользуются алкогольные и слабоалкогольные напитки – 30%, спрос на сигареты составляет 20%, а на автомобильные аксессуары и «автокосметику» – 15%. Для того, чтобы создать такой мини-маркет, инвестор тратит в среднем $5-10 тысяч, а на дополнительное технологическое оборудование для кухни (объекта фаст-фуд) – еще $12-15 тысяч. Что касается наличия кафе при АЗС, то это удовольствие будет стоить владельцу заправки больших затрат, но зачастую существенной прибыли не принесет. Исключение составляют АЗК с кафе, находящиеся в черте города. Поэтому кафе действуют лишь на 3-4% киевских АЗК. Если же АЗК находится на магистральных трассах, где очень востребовано горячее питание, то рентабельность кафе значительно увеличивается. фото: Олег Сидоренко
В 2003 году процесс концентрации и перегруппировки автозаправочных станций вокруг крупных компаний развивается и крепнет. Даже ставшее актуальным в сентябре повышение цен на топливо не повлияло на его ход. Мощные структуры медленно, но верно прошли путь от освоения нефтедобычи и транспортировки нефтяного сырья, через украинские НПЗ к украинскому рынку автозаправок. 950 заправок ТНК и 165 заправок «Лукойла» быстро движутся от джобберских и арендных схем через выкуп долей (частичный или полный) к партнерским отношениям и построению собственных сетей АЗС. Концентрация и перегруппировка автозаправочных станций вокруг брэндов «ТНК-Украина», «Лукойл-Украина», «Группа Альянс» (ныне порядка 150 АЗС, 65 – собственных, остальные – джобберские либо арендуемые), «Укртатнафта», «Нефтегаз Украины», а также «Западная Нефтяная Группа», которая выступает на рынке нефтепродуктов под брэндом «WOG», будет продолжаться. Это в целом по стране. В Киеве же, на сегодняшний день, развивать собственную розничную сеть становится все сложнее, и это признают все столичные владельцы АЗС. В столице сверхвысокая конкуренция, здесь цены на землю и услуги чрезвычайно высокие. В настоящее время значительную емкость столичного рынка нефтепродуктов несколько уменьшил стремительный рост цен на бензин и солярку, и перспектив к их снижению в этом году не предвидится. Все это не улучшает положения АЗС, которые не находятся в партнерских отношениях с «китами». Особенно удручает факт отсутствия у большинства таких АЗС своих нефтеперерабатывающих заводов. Для того, чтобы выжить, у них остается единственный выход – группироваться. Ведь даже лидер украинского рынка, «ТНК-Украина», не скрывает своей заинтересованности в слиянии с компанией «Укртатнафта» (Кременчуцкий НПЗ).
Торговые сети Украины пока не высказывают значительного интереса к предложениям сетей АЗС о сотрудничестве, хотя оно могло бы оказаться успешным. Пока в Украине можно назвать лишь один пример тесного сотрудничества сетей АЗС и ритейла – в Луганске на улице Смоленской, 71 открыт АЗК с торговой точкой компании Spar (формата Spar Express – торговая площадь 350 м2). При этом московский опыт показывает, что сотрудничество АЗС и ритейл-сетей лишь вопрос времени. По данным московской мэрии, с 1999 по 2003 год в столице России возникли 100 АЗК с участием ритейл-сетей, а до 2007 года планируется, что уже около 400 АЗК Москвы будут иметь торговые точки с привлечением сетевых торговых операторов. Опыт Западной Европы указывает на возможность иного пути развития, когда сети АЗС становятся и ритейл-сетями, осуществляя менеджмент торговых площадей на своих АЗК. Однако в украинском варианте АЗС-ритейл пока имеет явную тенденцию акцентировать торговлю на автотоварах, в то время как в Европе АЗК-маркеты наиболее выигрывают от продуктового ритейла. В Европе и США аналитики в вопросах ритейла уже считают не только хорошим тоном, но и само собой разумеющимся включать сети АЗС в рейтинги торговых сетей (Agip, BP, Preem, Shell, Statoil, Texaco).
В октябре было объявлено о покупке российским ЗАО «Группа Альянс» в лице украинской компании «Альянс-Украина» 27 из 36 АЗС украинского трейдера «УкрПетролеум» (АЗС-брэнд UP). 27 автозаправочных станций, находящихся в Киеве, а также Киевской, Хмельницкой, Винницкой, Житомирской и Черкасской областях, уже до конца 2003 года начнут работу под брэндом «Группа Альянс». Еще 9 АЗС «УкрПетролеум» войдут в структуру «Группа Альянс» в 2004 году.
