Автомобильные дороги как сложный имущественный комплекс
Наталия Доценко-Белоус, адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» фото: «Василь Кисиль и Партнеры»
Автомобильная дорога – уникальный объект, который на первый взгляд, создает иллюзию заасфальтированного земельного участка, не представляющего собой отдельного объекта, а с другой стороны, юридически является целостным имущественным комплексом, то есть сложным комплексным объектом недвижимости. Как имущественный комплекс автомобильная дорога включает в себя следующие объекты: земельное полотно, сооружения дорожного водоотвода, дорожное покрытие, искусственные сооружения; сооружения дорожной службы и объекты дорожного сервиса. Состав, а также особенности строительства и проектирования автомобильных дорог общего пользования регламентированы ДБН В.2.3-4:2007 «Автомобильные дороги», вступившими в силу с 1 марта 2008 года, а также ДБН В.2.3-16:2007 «Нормы отвода земельных участков для строительства (реконструкции) автомобильных дорог», действующие с 1 января 2008 года. На самом деле, среди перечисленных составляющих автомобильной дороги незримо присутствуют инвестиционно привлекательные объекты коммерческой недвижимости: складские комплексы, АЗС, отели, рестораны и даже административные здания и сооружения, не говоря о заводах и прочих промышленных объектах. Мистический статус, и в особенности состав автомобильной дороги, раскрывается в статьях 71 Земельного кодекса Украины, 31 Закона Украины «О транспорте», статье 9 Закона Украины «Об автомобильных дорогах», на основании которых инвестору удастся проследить взаимосвязь между набором инженерных сооружений и востребованной коммерческой недвижимостью. В связи с этим возникает вопрос, как создавая автомобильные дороги, получить «монопольное» «внеаукционное» право на создание в полосе ее отвода или за ее пределами объектов коммерческой недвижимости. Истоки вопроса приводят к поиску собственника автомобильной дороги и, соответственно, определению владельца прав на создание перечисленных коммерческих объектов. По правам собственности автомобильные дороги подразделены на следующие виды: 1. Автомобильные дороги общего пользования, пребывающие в государственной собственности и не подлежащие приватизации (статья 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества»). Автомобильные дороги общего пользования подразделены на дороги государственного и местного значения. Исчерпывающий перечень автомобильных дорог общего пользования государственного значения определен Постановлением Кабинета Министров Украины от 24 июня 2006 года №865. 2. Дороги населенных пунктов, которые находятся в ведении органов местного самоуправления (коммунальная собственность), которые не могут передаваться в частную собственность согласно статье 83 ЗКУ. 3. Внутрихозяйственные технологические дороги, пребывающие в собственности юридических и физических лиц, которые проходят по территориям, не прибывающим в частной собственности (статьи 22, 23 Закона Украины «Об автомобильных дорогах»). 4. Автомобильные дороги на частных территориях, принадлежащие физическим или юридическим лицам (статьи 25, 26 Закона Украины «Об автомобильных дорогах»). Из перечисленных дорог наибольший интерес представляют автомобильные дороги общего пользования, а точнее коммерческая недвижимость, расположенная как в полосе их отвода, так и за пределами полосы отвода. Учитывая «неприватизационный статус» автомобильных дорог, участие частного инвестора в их создании пока возможно исключительно на концессионных началах, определенных Законом Украины «О концессиях на строительство и эксплуатацию автомобильных дорог» от 14.12.1999 года №1286-XIV (далее – Закон №1286). Концессия на строительство и эксплуатацию автомобильных дорог – это разновидность инвестиционных отношений, основанных на предоставлении концедентом на основании концессионного договора на платной и срочной основе юридическому лицу (концессионеру) права на строительство и эксплуатацию автомобильной дороги при условии взятия концессионером на себя обязательств относительно строительства и управления объекта концессии, имущественной ответственности и возможного предпринимательского риска. Основные участники концессионных отношений – это концессионер и концедент (Кабинет Министров Украины или уполномоченный им орган). Практическая сторона концессии представлена тем, что концедент изначально отводит земельный участок под строительство автомобильной дороги, разрабатывает проектную документацию, а в последующем привлекает концессионера путем проведения концессионного конкурса. В свою очередь концессионер обеспечивает финансирование (не исключено, что частично государственное), строительство и последующую эксплуатацию объекта в течение срока действия концессионного договора (до 50 лет). Исходя из сути Закона №1286, основной доход концессионера должен сводиться к получению платы за проезд построенной дорогой (статья 9). При этом обязательным условием существования платных дорог является: 1) наличие бесплатной автомобильной дороги или отдельных полос движения вдоль объекта концессии, которые находятся в надлежащем для эксплуатации техническом состоянии как альтернативного варианта удобного проезда транспортных средств в необходимом направлении; 2) отдельного закона о присвоении дороге статуса платной. Потенциально первой платной дорогой должна стать автомобильная магистраль «Киев-Одесса» согласно Закону Украины «О реконструкции и эксплуатации на платной основе автомобильной дороги «Киев-Одесса». Поэтому на текущий момент источником дохода концессионеров и привлекаемых ими инвесторов является не плата за проезд, а другие непрямые поступления, которые не прослеживаются даже при детальном изучении действующего Закона №1286. К числу непрямых поступлений и дополнительных возможностей могут быть отнесены следующие:
СОЗДАНИЕ И ПРИОБРЕТЕНИЕ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ОБЪЕКТОВ ПРИДОРОЖНОГО СЕРВИСА К числу обязательных объектов придорожного сервиса (далее – ОПС), без создания которых, не допускается строительство автомобильной дороги, относятся площадки для отдыха участников дорожного движения, кемпинги, туристические базы, отели, мотели, автозаправочные станции (АЗС), автозаправочные газовые накопительные станции (АГНС), станции технического обслуживания (СТО). Перечисленные объекты допускается располагать как в пределах полосы отвода, так и за ее пределами. В то же время существуют и ограничения на расположение объектов дорожного сервиса, установленные пунктом 15.1.7. ДБН В.2.3-4:2007, а именно запрещается размещать ОПС: – ближе 150 метров от дорожных развязок в одном уровне; – ближе 100 метров от путепроводов и мостов, которые не являются элементами транспортной развязки в разных уровнях; – ближе 100 метров от железнодорожных переездов; – на пешеходных и велосипедных дорожках; – на остановках пассажирского транспорта; – на искусственных сооружениях (мостовых сооружениях, тоннелях, снегозащитных сооружениях, развязках дорог; – на участках дороги с наклоном больше 40 ‰; – в местах, где коэффициент безопасности меньше 0,8 или коэффициент аварийности больше 20. Строительство ОПС в пределах полосы отвода автомобильной дороги требует обязательного согласования с органами государственного управления автомобильными дорогами и органами безопасности дорожного движения (статья 37 Закона Украины «Об автомобильных дорогах»). Согласно положениям ДБН В.2.3-4:2007, на строительство ОПС не распространяется режим ограничительной хозяйственной деятельности охранных зон вдоль автомобильных дорог (от 32,5 до 100 метров), установленный Постановлением Кабинета Министров Украины от 30 марта1994 года №198. Автомобильная дорога юридически является целостным имущественным комплексом фото: Олег Герасименко
При этом законодатель возлагает на собственников объектов сервиса ответственность за техническое и санитарное состояние части автомобильной дороги, на которой располагается подъезд к дороге (пункт 1.10. Порядка выдачи разрешений на размещение, строительство, реконструкцию и функционирование объектов сервиса на землях дорожного хозяйства и согласий, согласований на объекты внешней рекламы вдоль автомобильных дорогог общего пользования, утвержденным Приказом Государственной службы автомобильных дорог Украины от 29 сентября 2005 года №414). Если глубже изучить разрешенные разновидности ОПС, то перед нами откроется следующая картина. АЗС – это комплекс зданий, сооружений технологического оборудования, предназначенный для принятия, хранения моторного топлива и заправки автотранспорта (приказ МЧС «Об утверждении Инструкции относительно требований пожарной безопасности во время проектирования автозаправочных станций» от 06.12.2005 года №376). Несмотря на то, что АЗС является элементом промышленной недвижимости, учитывая ее статус как составляющей автомобильной дороги, производить изменение целевого назначения на земли промышленности заинтересованному лицу не потребуется. Расположение АЗС на протяжении автомобильной дороги допустимо с соблюдением следующих расстояний: на дорогах I категории – от 15 до 20 километров (для каждого направления движения), II категории – от 35 до 40 километров, III категории – от 50 до 60 километров, IV і V категорий – от 60 до 80 километров. При этом должно быть учтено такое ограничение как строительство АЗС ближе 1000 метров от водоемов. Территория АЗС должна быть размещена не ближе 10 метров к краю проезжей части, отделена от нее ограждениями или разделительными полосами и оборудована подъездами.
ПОЛУЧЕНИЕ ПРАВ НА ПРИЛЕГАЮЩИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Рассмотрим юридические аспекты получения прав на прилегающие земельные участки, часть из которых, возможно, будет являться выкупленными государством (территориальной общиной) у частных собственников для общественных нужд. Земельные участки, на которых происходит строительство автомобильной дороги и всех ее составляющих, условно подразделены на участки и объекты в полосе отвода, и за ее пределами. При составлении проекта отвода земельного участка под строительство автомобильной дороги охватывается исключительно так называемая «полоса отвода», все остальные участки для размещения объектов за пределами полосы отвода требуют отдельных решений, действий и разработку отдельной технической документации на отвод. Строительство автомобильной дороги является основанием для осуществления выкупа органом местного самоуправления земельных участков, пребывающих в частной собственности, в связи с общественными нуждами (статья 146 ЗКУ). Выкуп земельного участка в связи с общественными нуждами позволяет осуществить в последующем снос, располагающихся на нем зданий и сооружений (статья 351 ГКУ). Механизм принудительного выкупа урегулирован и частично реализуется на практике, однако для его усовершенствования необходимо принять соответствующий Закон, проект которого уже не первый год рассматривается в Верховном совете Украины.
СОЗДАНИЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ БАЗ К числу производственных баз, которые допускается создавать вдоль автомобильной дороги причислены карьеры каменных материалов, притрассовые карьеры, асфальто- и цементобетонные заводы, притрассовые склады (Раздел 18 ДБН В.2.3-4:2007). Снова-таки заинтересованные лица получают уникальную возможность в части создания производственных баз, в том числе складских комплексов без изменения целевого назначения земельного участка. При этом нормативные документы не содержат указания на временный характер производственных баз, создаваемых на период строительства дороги, что позволяет продолжить эксплуатацию дороги параллельно с эксплуатацией перечисленных производственных объектов.
РАЗМЕЩЕНИЕ МАЛЫХ АРХИТЕКТУРНЫХ ФОРМ Малые архитектурные формы для осуществления предпринимательской деятельности (далее – МАФ) – это небольшие сооружения торгово-бытового назначения площадью до 30 м2 и высотой до 4 метров, которые изготавливаются из облегченных конструкций и устанавливаются временно без сооружения фундамента. Размещение МАФ вдоль автомобильных дорог общего пользования урегулировано Порядком выдачи разрешений на размещение, строительство, реконструкцию и функционирование объектов сервиса на землях дорожного хозяйства и согласий, согласований на объекты внешней рекламы вдоль автомобильных дорого общего пользования, утвержденных Приказом Государственной службы автомобильных дорог Украины от 29 сентября 2005 года №414. Разрешения на размещение малых архитектурных форм, внешней рекламы предоставляются сроком от 1 до 3 лет. Размещение МАФ вдоль автомобильных дорог имеет следующие особенности: – место размещения объекта должно быть предварительно согласовано с Государственной службой автомобильных дорог с учетом программ развития дорог, обеспечения безопасности дорожного движения и экологической безопасности. – заинтересованное лицо обязано получить технические условия от Государственной службой автомобильных дорог и в последующем согласовать проектно-сметную документацию с этим органом; – органы Государственной службы автомобильных дорог берут участие в государственной приемной комиссии при принятии автомобильной дороги в эксплуатацию.
КОМПЕНСАЦИЯ ПАЕВОГО УЧАСТИЯ Рассмотрим механизмы компенсации паевого участия на создание инженерно-транспортной инфраструктуры населенного пункта (за участок дороги, пролегающий через населенный пункт) в счет расчетов инвестора-застройщика по другим проектам. Паевое участие на создание инженерно-транспортной инфраструктуры населенного пункта как обязательное отчисление сопутствующее строительству объектов недвижимости в пределах населенного пункта, регламентировано статьей 27 Закона Украины «О планировании и застройке территорий». В ряде случаев органы местного самоуправления, устанавливающие порядок определения размера паевого участия застройщика, определяют случаи освобождения от него и право на расчеты в натуральной форме, например, в связи с реконструкцией транспортного узла (Решение Киевского городского совета от 19 декабря 2006 года №275/332).
ПРИВЛЕЧЕНИЕ СОИНВЕСТОРОВ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА После принятия разработанного Министерством транспорта Украины законопроекта о внесении изменений в Закон №1286, ускоренные темпы по принятию которого вызваны подготовкой Украины к проведению финальной части чемпионата Европы в 2012 году, источники доходов концессионера диверсифицируются и увеличатся. В итоге концессионер сможет рассчитывать на получение государственных гарантий для обеспечения кредитных ресурсов, государственных субсидий и компенсаций, а также платы от государства за эксплуатационную готовность объекта концессии. К числу беспрецедентных прав и возможностей концессионера будут отнесены: привлечение соинвесторов; выпуск ценных бумаг, дающих возможность участия в доходах от эксплуатации автомобильных дорог третьим лицам; передача права концессии в залог как имущественного права; привлечение средств третьих лиц с использованием целевых облигационных займов и производных ценных бумаг. Учитывая такой спектр деловой активности, включающий финансовые, строительные и эксплуатационные механизмы, сможет осилить не любое юридическое лицо, а именно объединение предприятий, среди которых оптимальным претендентом являются консорциумы. А вот мелкий инвестор, видящий себя в статусе будущего собственника АЗС или придорожного отеля, вынужден будет искать инвестиционный компромисс с концессионером.
