Аудитом по форматам!




Иван Федорищенко, заместитель директора AC Nielsen Ukraine по производственным вопросам
фото: Александр Кутлахметов

CP: Какие четкие тенденции в развитии форматов торговой недвижимости можно выделить, оперируя Вашими данными во временной перспективе последних лет?
Констатируется рост количества торговых объектов крупного и среднего форматов, гипермаркетов и супермаркетов, – почти в два раза. Данный рост прослеживается и в 2003 году. Мы прогнозируем его сохранение в перспективе ближайших лет. Это самая яркая тенденция. Несколько сократилось количество объектов формата Cash & Carry, хотя здесь с суждениями нужно быть несколько осторожней. Концепция Cash & Carry на украинском рынке изначально не была представлена в западном понимании, как «магазина для магазинов». С приходом Metro Cash & Carry, возможно, что-то изменится. Хотя пока, судя по массовой акции выдачи карт, Metro рискует повторить ошибки, допущенные на российском рынке, где значительный процент продаж приходился на физические лица. В то же время, компания Euromart объявила, что меняет формат с Cash & Carry на «экономичный супермаркет».
CP: Рост формата торговых точек при АЗС на 41% впечатляет. Но свидетельствует ли он о прямом заимствовании европейских ритейл-практик в данной сфере?
Рост магазинов при АЗС во многом связан с ростом самих сетей автозаправочных станций. Естественно, развитие АЗС теперь предусматривает не просто «бензоколонку», а и целый ряд сопутствующей инфраструктуры, в том числе и небольшие магазины, кафе, объекты сервиса. Для товаров «спонтанного спроса» эти торговые точки очень важны. Некоторые украинские сети, к примеру, Spar, явственно сделали заявку на этот формат, дав пример сотрудничества сетей АЗС и преимущественно ритейла продуктовой группы. Пока в Украине редки примеры симбиоза АЗС и минимаркетов, но такая форма сотрудничества со временем должна показать себя оптимальной, повышая прибыльность за счет «синергического эффекта». Пока же рентабельность продаж автотоваров намного выше торговли продуктами, поэтому магазины при АЗС делают ставку на эту товарную группу.
CP: Четко читается и тенденция стагнации формата открытых рынков. В Киеве нередки примеры, когда «хозяева» их приходят к идее о смене формата на торговый центр...
Такая тенденция есть, и она явственна. В Киеве нельзя не обратить внимания на то, что внешний вид и структура бывших базаров стали цивилизованнее. Наблюдается все меньше «открытых рынков». Большинство киевских рынков теперь можно назвать крытыми торговыми площадями павильонного типа. Важность рынков как формата торговой недвижимости, оставаясь все еще достаточно значительной, неуклонно падает. Роль их будет уменьшаться и в дальнейшем, пропорционально развитию современных торговых форматов. Эндшпиль вытеснения «от- крытого рынка» как формата торговли в крупных городах можно будет ожидать с приходом в Украину европейских игроков, таких как Carrefour, Tesco, Auchan.
CP: Как дальнейший рост покупательной способности населения может по- влиять на девелопмент торговой недвижимости: в Киеве в частности, в Украине вообще?
По данным Минстата в июле 2003 по сравнению с июлем 2002 рост средней зарплаты по Украине составил 23%, речь сейчас идет о сумме около 489 гривен на душу населения в месяц по официальным данным. По «косвенным показателям» (бум продаж автомобилей, рост цен на недвижимость) уровень доходов населения значительно выше. Всеми признается, что около 50% от уровня ВВП – это «теневой сектор». Поэтому говорить об удручающе низкой покупательной способности было бы преувеличением. Во всяком случае, для больших городов. Концентрация развития крупных и среднеформатных объектов торговой недвижимости – первый тому показатель. Самые большие показатели развития торговой недвижимости в Украине сейчас наблюдаются в восточном регионе, в Днепропетровске и Донецке. Здесь процесс идет активнее, чем в других регионах. О Киеве – отдельный разговор, столица вне конкуренции (по июльским данным, средняя зарплата составила около 808 гривен на человека). Рост средней зарплаты по Украине намного превышает рост ВВП, и это дает отличный толчок развитию всей экономики. Сейчас даже для среднего класса появилась пусть еще неустойчивая, но видимая тенденция сокращения потребления откровенно дешевых товаров сомнительного качества. Это должно найти свое отражение в более четком форматировании объектов, особенно с точки зрения направленности на целевые группы.
CP: В Украине наблюдается парадоксальная ситуация: активность национальных девелоперов говорит о том, что рынок требует качественной торговой недвижимости, ее развитие – рентабельно; европейские же сети не идут в Украину, считая это невыгодным... Чем объяснить этот феномен, не кажется ли он маргинальным?
Ситуация и вправду необычна. Некоторые торговые центры, которые сейчас строятся или уже эксплуатируются, являются излишне дорогими. Само их существование, на первый взгляд, кажется странным. В любом случае, это вложение денег на перспективу. У инвесторов есть капиталы, недвижимость – одна из основных сфер их вложения. В краткосрочной перспективе полная окупаемость таких центров выглядит маловероятной; но в среднесрочной, с развитием рынка, – еще вопрос, кто окажется в выигрыше. У иностранных девелоперов есть существенное препятствие в выходе на украинские просторы. В нашей стране крупный бизнес тесно связан с крупной политикой. Поэтому иностранные игроки рискуют больше, чем национальные сети, имеющие политическое лобби. Более того, экономическая система все еще считается неустойчивой: рейтинги Украины в лучшем случае дотягивают до планки «стабильно». Многие надеются на изменение ситуации со сменой баланса политических элит; но я считаю, что резких сдвигов на этом фронте ждать не стоит. В Украине окончательно сформировались финансово-экономические группы, которые располагают значительными средствами. Они будут вкладывать их в недвижимость, служа одновременно политическим лобби собственных экономических начинаний.
CP: Вашей компанией начата программа розничного аудита во всех городах Украины с населением более 20 тысяч человек. Само её появление говорит о востребованности таких данных, не так ли?
Мы работаем с крупными иностранными и отечественными компаниями-производителями товаров. На данном этапе своего развития они стали понимать, что Украина – это не только крупные мегаполисы. Большая часть населения страны – горожане, но основная доля городских жителей представлена средними или небольшими городами. Эти корпорации ныне хотят узнать, как представлены их товары «в глубинке». Более того, данная программа затрагивает не только города, но и непосредственно села. Что касается недвижимости, то в селах превалирует формат небольших «смешанных магазинов», где одновременно продаются и продовольственные, и непродовольственные товары. В то же время, в городах про- слеживается более четкая специализация торговых точек.


Динамика развития ритейл-структур в Украине*

* Без учета отелей, ресторанов и кафе

Источник: AC Nielsen Ukraine

CP: Если судить о развитии торговой недвижимости, к примеру, в Киевской области, то налицо активность девелоперов в Броварах, Борисполе. Парадокс, но второй по величине рынок региона, белоцерковский, напоминает «неподнятую целину»...
Ситуация объяснима. Есть реальные основания предположить будущую инкорпорацию Броваров, Борисполя, Вишневого в состав Киева. Один из первых украинских представителей Cash & Carry, Fozzy, начал деятельность именно в Вишневом. В остальном речь идет об удаленности от крупных агломераций: даже более «ёмкий» рынок «в глубинке», по примеру Фастова или Белой Церкви, не столь привлекателен, как в зонах «большого Киева», «большого Донецка».
CP: На западе в перечне торговых форматов есть представитель, который в Украине развит наименее. Речь идет о «фабричном складе-магазине». Как вы оцениваете его перспективы?
В западном понимании factory outlet очень часто предполагает торговлю, направленную не на конечного потребителя, а своеобразный аналог специализированного Сash & Сarry, «магазина для магазинов». Factory outlet и Сash & Сarry в классическом понимании не являются ритейл-форматами, хотя эти каналы сбыта часто исследуются в привязке к ритейл. Во многом «фабричные магазины» в Украине сейчас ориентированы на конечного потребителя. Здесь можно провести аналогию с Сash & Сarry – даже этот формат пока не может существовать в чистом виде, продолжая работать с конечными потребителями. Лишь с дальнейшей эволюцией торговли в Украине и приходом производителей к западной схеме товарооборота factory outlet сможет стать важным форматом торговой недвижимости.


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    

Формат
1999
2000
2001
2002
% изменения
2002 против 2001
Гипермаркеты / супермаркеты
96
104
114
235
107%
Cash & Carry
40
38
47
20
-57%
Большие прод. / Смешаные
4969
4929
4155
3896
-6%
Средние прод. / Смешаные
10918
11277
10883
11735
8%
Небольшие прод. / Смешаные
12833
13467
14958
14531
-3%
Парфюмерные / бытовые
6626
7440
8192
8499
4%
Фармацевтические
8618
9100
8864
8386
-5%
Киоски
16564
16607
17377
18132
4%
Павильоны
3514
3870
4375
5334
22%
Торговые точки при АЗС
143
158
241
340
41%
Специализированные
7830
8195
7093
7680
8%
Отели / рестораны / кафе
20585
21115
21020
19295
-8%
Всего по ритэйл
92737
96300
97317
98083
1%
Всего без отелей / рест. / кафе
72152
75185
76297
78788
3%
Всего по открытым рынкам
94339
92659
99126
93208
-6%

Источник: AC Nielsen Ukraine
Эволюция форматов ритейл и открытых рынков в Украине*

* Только для городов