Ассоциация с ЕС: руководство к действию

Подписание политической части Соглашения об Ассоциации между Европейским Союзом и Украиной состоялось 21 марта текущего года в Брюсселе (Бельгия) ФОТО: IS Подписание политической части Соглашения об Ассоциации между Европейским Союзом и Украиной состоялось 21 марта текущего года в Брюсселе (Бельгия). Данный документ включает несколько разделов, в частности: «Общие принципы», «Политический диалог и реформы, политическая ассоциация, сотрудничество и конвергенция в сфере внешней и безопасностной политики», «Юстиция, свобода и безопасность», «Торговля и вопросы, связанные с торговлей», «Экономическое и отраслевое сотрудничество», «Финансовое сотрудничество и положения касательно борьбы с мошенничеством», а также «Институционные, общие и заключительные положения». Как говорится в документе, целями Ассоциации, среди прочего, являются усиление рамок для политического диалога во всех сферах общего интереса; внедрение условий для усиленных экономических и торговых отношений, которые приведут к постепенной интеграции Украины на внутренний рынок ЕС; поддержка усилий Украины касательно завершения перехода к действующей рыночной экономике, в том числе путем постепенной адаптации ее законодательства к acquis* ЕС; усиление сотрудничества в сфере юстиции, свободы и безопасности, др. Несмотря на то, что в тексте Соглашения об Ассоциации нет положений, которые непосредственно касались бы рынка недвижимости, вместе с тем другие пункты документа предусматривают изменения в смежных сферах, которые в том числе окажут влияние и на этот сегмент. Ожидания украинского бизнес-сообщества рынка недвижимости касательно подписания Соглашения об Ассоциации с ЕС можно назвать довольно оптимистичными. Но насколько они соответствуют реалиям и выгодам, которые принесет украинскому рынку недвижимости подписание данного документа? Как заявляют многие эксперты, в краткосрочной и даже в среднесрочной перспективах улучшений ожидать не стоит – процесс изменений и реформ может длиться десятилетие. Кроме того, эффект будет зависеть от того, насколько радикальные изменения и реформы будут проведены. Как отмечает Тамаш Полстер, старший директор компании DTZ по вопросам консалтинга в недвижимости в странах Континентальной Европы, на Близком Востоке и в Африке, в отличие от членства в ЕС, которое связано с четкими обязательствами стран по вопросам законодательства и экономического развития, Соглашение об Ассоциации только определяет предпочтительное направление развития страны. «Поэтому, если после подписания Соглашения об Ассоциации не последуют фундаментальные законодательные реформы, обеспечивающие инвестиционную и экономическую безопасность, то подписание этого документа не произведет значительного эффекта, за исключением лишь некоторых секторов экономики», – считает эксперт. «Украине не стоит ожидать слишком много. Решение структурных проблем занимает годы, и подписание Соглашения об Ассоциации – только первый, но правильный шаг в этом направлении, который может помочь стране реализовать ее потенциал, – отметил Гавайн Минкс, управляющий директор Multi Development Ukraine. – В долгосрочной перспективе ожидаемое общее улучшение украинского бизнес-климата положительно отразится на многих секторах экономики. Иными словами, от улучшения рыночных условий выиграют все». Татьяна Буркацкая, исполнительный директор Arricano Real Estate, отмечает, что в первую очередь компания ожидает от Соглашения об Ассоциации с ЕС изменений в общей деловой культуре в Украине. «Нам хотелось бы, чтобы на смену «кумовству» пришло открытое и прозрачное предпринимательство, чтобы европейские стандарты нашли повсеместное применение в украинском бизнесе, в том числе в сферах, применимых к деятельности нашей компании – девелопменту, строительству, ритейлу, государственному регулированию градостроительства», – отметила она. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ Само по себе подписание Соглашения об Ассоциации Украины с ЕС будет восприниматься многими инвесторами положительно и, по словам Эдди Прилепского, генерального директора SvitLand Development, станет сигналом всему миру, что страна становится более надежным рынком для вложения капитала. Но это не значит, что уже на следующий день стоит ждать потоки зарубежных инвестиций, направленные в Украину. Подписание Украиной документа означает принятие обеими сторонами определенного набора взаимных обязательств, среди которых Эдди Прилепский называет снятие барьеров во взаимной торговле, усиление защиты прав граждан, ужесточение борьбы с коррупцией, демонополизация. Также с украинской стороны обязательно приведение законодательства страны в соответствие с европейским. Татьяна Буркацкая отмечает: «Мы надеемся, что Ассоциация принесет в страну понятные и приемлемые для Запада механизмы защиты прав инвесторов, кредиторов, а значит, европейские финансовые институции и частные инвесторы будут охотнее инвестировать в украинские проекты». Безусловно, законодательные реформы уменьшат риски инвесторов, но для всеобщего развития и процветания рынка только этих шагов мало. По мнению Эдди Прилепского, необходимо провести модификацию финансового рынка, модернизацию всех производств, реформу судебной и страховой систем страны, а главное – достичь экономической стабилизации государства. «Если получится, будет бум инвестиций», – считает Эдди Прилепский. В случае не проведения фундаментальных законодательных и административных реформ после подписания Соглашения об Ассоциации с ЕС, влияние сотрудничества на инвестиционные потоки будет слабым. Елена Чекмезова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International (Украина), обращает внимание на существование «непрямых» факторов, влияющих на принятия инвестиционных решений, в частности, политических. «Например, недовольство существующим политическим режимом в странах на юге и востоке региона Центральной и Восточной Европы (в Венгрии, Румынии и Болгарии) в 2013 году сдерживало интерес к этим рынкам со стороны международного инвестиционного сообщества. Несмотря на значительный потенциал рынка недвижимости этого региона, негативные политические настроения сыграли более серьезную роль, чем ожидалось», – отмечает эксперт. Таким образом, политическая стабилизация в Украине является важным условием, без которого Ассоциация просто не оправдает возложенных на нее ожиданий. Мнения экспертов касательно того, как скоро подписание Соглашения об Ассоциации выльется в реальные изменения, такие как приток инвестиций, существенно отличаются. Проведение реформ в законодательстве, политическая и экономическая стабилизация – достаточно длительные процессы, которые сами по себе могут затянуться на годы. Поэтому прогнозы касательно положительного эффекта уже в краткосрочной перспективе выглядят маловероятными. «Соглашение об Ассоциации с ЕС – это работа на перспективу, в то врем как современная экономическая ситуация в Украине крайне нестабильна, – отмечает Татьяна Буркацкая. – Нам не стоит ждать повышенного интереса к девелоперским проектам со стороны иностранного капитала уже завтра». «Чудес не бывает, изменение существующей ситуации займет много лет», – говорит Эдди Прилепский. В качестве примера эксперт приводит ситуацию в сегментах инвестиций и недвижимости таких стран как Латвия и Литва, которые не просто подписали Соглашение, но и вступили в Евросоюз в 2004 году: «Несмотря на то, что эти страны уже давно являются членами Евросоюза, их сектор недвижимости начал проявлять первые признаки жизни лишь в последние месяцы и все еще очень далек от желаемого уровня инвестиций». Украине эксперт прогнозирует глубокую стагнацию на рынке недвижимости, которая продолжится в ближайшие 3-5 лет. Но даже в таких непростых условиях Татьяна Буркацкая советует девелоперам сконцентрироваться на подготовке предложения, которое станет основой для предметных разговоров с инвесторами позже, а именно – переоценке проектов, их концепций, технических характеристик, адаптации под нормы и стандарты европейского девелопмента. Довольно оптимистично перспективы украинского рынка недвижимости оценивает Тамаш Полстер, по словам которого «даже без ощутимого воздействия Соглашение об Ассоциации привлечет интерес инвесторов, потому что они видят Украину в новом свете, показывающем положительное направление движения страны». «С другой стороны, текущая нестабильность в Украине существенно ухудшает инвестиционную привлекательность всей страны и даже ее западных регионов, где нет напряженной обстановки и противостояния. В конечном счете, иностранные девелоперы и инвесторы, конечно, придут в Украину, если увидят положительные тенденции в спросе на недвижимость со стороны ее арендаторов или покупателей, что сильно связано с доступом к недорогому ипотечному кредитованию для жилого сектора недвижимости и с возобновлением экономического роста и деловой динамики для сектора коммерческой недвижимости», – прогнозирует эксперт. ИНВЕСТСДЕЛКИ Эффект от подписания Соглашения об Ассоциации проявится на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе ФОТО: IS По словам Дмитрия Сенниченко, главы офиса компании JLL в Украине, кризисный период 2008 года подтолкнул большинство украинских девелоперов делать ставку на качество недвижимости с тем, чтобы приблизить его к соответствию с международными стандартами. Однако, на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости Украины все еще характеризуется ограниченным количеством качественных объектов, которые могли бы стать объектами инвестиционных сделок при участии зарубежных компаний. «В Украине лучшие инвестиционные проекты расположены в крупных городах, где покупательная способность и оборот выше, чем в региональных центрах страны. Эти объекты более привлекательны с точки зрения инвестиционных сделок», – отмечает Гавайн Минкс. Среди функционирующих объектов в Киеве, которые можно расценивать как наиболее качественные, Дмитрий Сенниченко выделяет: в офисном сегменте – бизнес-центры «Подол Плаза», «Леонардо», «Торонто-Киев», Gulliver, «101 Tower», в торговом сегменте – торгово-развлекательные центры Ocean Plaza и SKY MALL. По его словам, еще ряд объектов, находящихся в стадии реализации либо недавно введенных в эксплуатацию в Киеве, также обладает достаточно высокими качественными характеристиками: в офисном сегменте – бизнес-центры IQ Business Center и «Сенатор», в торговом сегменте – торгово-развлекательные центры Respublika, «Проспект», Blockbuster Mall, Lavina Mall, «Лукьяновка», HARTZ, Retroville, «ЦУМ», а также ТОЦ Silver Breeze и некоторые другие. Вместе с тем, эксперты отмечают, что на принятие решения о проведении инвестиционной сделки влияет не только качество актива, но и огромное количество других факторов. «Качество проекта – важный, но не всегда самый существенный фактор при принятии решения о заключении инвестсделки. Существуют универсальные стандарты для любого западного инвестора – это выгода, риск и общественно-моральный контекст, – комментирует Эдди Прилепский. – Я знаю многих инвесторов, которые с удовольствием купили бы big-box с долгосрочным договором аренды с сильным арендатором и дающий доход в 12-15% от инвестиции в год. И неважно, по каким стандартам построен этот big-box – украинским или европейским». ДЕВЕЛОПМЕНТ «Текущее и дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости Украины напрямую зависит от общей политической и макроэкономической ситуации в стране. В контексте краткосрочных ожиданий подписание Ассоциации с ЕС не приведет к существенным изменениям на рынке недвижимости, так как первоочередными в принятии решений остаются экономические факторы и показатели, которые по результатам 2013 и начала 2014 года остаются в негативном тренде. Кроме того, с дестабилизацией политической ситуации на Востоке страны многие игроки рынка (и не только коммерческой недвижимости) «заморозили» деловую активность и заняли выжидательную позицию с целью минимизировать собственные риски», – комментирует Дмитрий Сенниченко. По мнению эксперта, эффект от подписания Соглашения об Ассоциации проявится на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе: с ожидаемым усовершенствованием законодательства и проведением реформ можно рассчитывать на привлечение иностранных инвесторов, а значит и дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости страны. По мнению Дмитрия Сенниченко, в первую очередь, стоит ожидать активизации на рынке торговой недвижимости как своего рода индикатора потребительских настроений и приход новых торговых операторов. Вслед за рынком ритейла оживление ожидается в складской и логистической недвижимости, которая отреагирует на рост товарооборота, а затем – в офисном сегменте с ростом деловой активности национального бизнеса и приходом иностранных компаний. В сфере гостиничной недвижимости, по мнению Эдди Прилепского, акценты в девелопменте будут смещаться с городского на рекреационный потенциал. Хорошим потенциалом в этой связи располагают Карпаты, в то время как городской гостиничный сегмент, по мнению господина Прилепского, перенасыщен, страдает от хронического отсутствия спроса и бесперспективен по крайней мере в ближайшие 10-15 лет. Среди других тенденций, которые будут иметь место на рынке коммерческой недвижимости Украины после подписания Ассоциации, стоит ожидать: Усиления конкуренции между игроками рынка, что станет стимулом для проведения модернизации, улучшения эффективности работы и гибкости. По мнению Татьяны Буркацкой, на рынке останутся только те компании, которые «производят наиболее качественный продукт и уже сегодня равняются на мировые стандарты». Изменения условий сотрудничества в сфере В2В, в частности, между девелоперами с одной стороны и производителями стройматериалов и оборудования, подрядчиками службы эксплуатации и т.д. – с другой. Качество предоставляемых подрядчиками услуг будет оцениваться в соответствии с европейской стандартизацией. Изменения качества проектов. «Если говорить о рынке торговой недвижимости и конечном продукте девелопмента – ТЦ/ ТРЦ, то, безусловно, в Европе он более развит и с позиции концепции объектов, и разнообразия торговых марок, и выгодных ценовых предложений для покупателей. Украинским ТРЦ придется развиваться семимильными темпами, но у рынка для этого есть потенциал», – отмечает Татьяна Буркацкая. Усиления конкуренции между проектами в долгосрочной перспективе. «Много прибыльных на сегодняшний день объектов со временем устареют, постепенно на рынок будут выводиться новые проекты. Первое поколение торговых центров, супермаркетов и офисных центров в Украине в большинстве своем низкокачественные и начнут терять потребителей, как только на рынок будут выведены современные объекты», – комментирует Гавайн Минкс. Снижения конкурентоспособности местных производителей строительных материалов в результате уменьшения таможенных барьеров. «Таким образом, Соглашение об Ассоциации с ЕС, фактически, принесет рынку недвижимости Украины некую давно назревшую модернизацию, даст толчок к дальнейшему развитию и перераспределит силы на основе европейского качества продукции и услуг, – комментирует Татьяна Буркацкая. – Кроме того, благодаря привлечению внешнего финансирования девелоперы смогут строить более интересные и необычные проекты, заботясь не только об их функциональных характеристиках, например, соотношении общей и торговой площадей, количестве машиномест и т.д., но и об архитектурных, культурных аспектах, др.». По мнению экспертов, после подписания Соглашения об Ассоциации не стоит ждать: Существенного изменения в прозрачности проведения тендеров в сфере строительства в краткосрочной перспективе. «Коррупция существует во всех странах, – комментирует Эдди Прилепский, – но есть страны, которые борются с ней, и там случаи коррупции скорее исключение, чем правило. В Украине это все еще правило, которое невозможно изменить за один день. Для этого необходима политическая воля правительства». По мнению эксперта, ситуация может улучшиться через несколько лет. «Даже в пределах ЕС имеются существенные отличия в уровне прозрачности тендерных процессов, – комментирует Тамаш Полстер. – Если Соглашение об Ассоциации потребует возможности выхода на украинский рынок подрядчиков из Европы, скорее всего, тендеры по-прежнему будут организовываться и регулироваться согласно местным нормам». Активизации процесса редевелопмента. Устаревшие объекты, конечно, могут быть интересны девелоперам, если они отвечают двум факторам – привлекательная локация и экономическая выгода, но все же более распространенной и популярной является практика реализации greenfield-проектов. «Редевелопмент объектов во время кризиса – это всегда интересная тема для инвестора, в основном в связи с фактором time-to-market и так называемой возможностью купить distress assets по сниженной цене, – рассказывает Эдди Прилепский. – Это в теории. Но на практике я ищу такие объекты уже несколько лет, но так ничего и не нашел. Экономически выгодные объекты оказываются юридически невозможными к приобретению в связи с внутренними конфликтами партнеров, «грязной» приватизацией и десятком других причин. В иных случаях владелец объекта совершенно нелогично отказывается продавать объект с дисконтом, несмотря на то, что он сам находится в долговой яме». По словам эксперта, в ближайшее время ситуация не изменится, а это значит, что массового редевелопмента ждать не стоит. По мнению экспертов, для того, чтобы украинский рынок недвижимости приблизился к европейским стандартам, которые положены в основу развития европейских рынков недвижимости, необходимо: 1. Обеспечить полную защиту прав собственности. 2. Провести реформу земельного реестра. 3. Принять прозрачную и обязательную систему городского планирования, а также строительные нормы. Сформулировать и принять четкие требования к планированию городских территорий. 4. Обеспечить доступность ипотечного кредитования жилья, а также доступ к проектному финансированию. 5. Провести реформу финансового и налогового секторов. 6. Ужесточить борьбу с коррупцией, изменить законодательство, процессы и документы, выстроенные для поддержания коррупционных схем, др. Тамаш Полстер отмечает: «В случае, если реформы, проведенные после подписания Соглашения об Ассоциации, окажутся успешными, и многие девелоперы выйдут на рынок, Украине понадобится сильная стратегия планирования застройки территорий и ее обязательное соблюдение. Эффективность в данном вопросе будет гарантией, что новые инвестиции в недвижимость будут служить интересам города и страны в долгосрочной перспективе. Когда страны Центральной Европы открыли свои рынки для внешнего инвестирования, система контроля застройки их территорий была не в состоянии справиться с давлением со стороны новых игроков и количеством объектов. Вследствие этого, многие объекты в этих странах были построены в неправильных местах, часто с недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, что повлекло за собой возникновение транспортных проблем и других сложностей в функционировании городов. Также во многих городах Центральной Европы строительство чрезмерного количества крупных торговых комплексов «убило» розничные магазины вдоль центральных улиц и других районов концентрации покупателей и нанесло вред многофункциональному характеру городской среды. Только в последнее время такие страны как Венгрия начали ограничивать строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров без тщательной предварительной оценки влияния такого строительства на стрит-ритейл». Международные сетевые ритейл-операторы будут предпринимать реальные шаги по выходу на украинский рынок только при определенных качественных изменениях на ритейл-рынке и в стране в целом ФОТО: KARKAT FASHION «ЗЕЛЕНОЕ» СТРОИТЕЛЬСТВО Реализация проектов согласно принципам «зеленого» строительства является распространенной. Интенсивного развития данного направления в Украине не стоит ожидать даже с подписанием Соглашения об Ассоциации. Причин тому несколько. По словам Тамаша Полстера, во-первых, Соглашение об Ассоциации никоим образом не навязывает законодательные нормы ЕС касательно допустимых уровней негативного влияния зданий на среду (building emission), и, во-вторых, спрос на объекты с практически нулевым энергопотреблением достаточно низкий. Поэтому, по словам эксперта, «при отсутствии местного регулирования стимулов к применению зеленых технологий в строительстве будет мало». По словам Елены Чекмезовой, качественное изменение рынка недвижимости возможно после принятия ряда государственных программ по поддержке и поощрению «зеленого» строительства, которые функционируют во многих странах мира. Вместе с тем, ожидается, что с подписанием Соглашения постепенно будет меняться «менталитет» игроков рынка недвижимости. По мнению Гавайна Минкса, это значит, что инвесторы, помимо получения прибыли, также будут уделять внимание долгосрочному качеству инвестиций. «Это ведет к смене фокуса: больше внимания будет уделяться операционной стороне и качеству инвестиционных проектов, а именно – их устойчивому развитию», – считает эксперт. «Маловероятно, что абсолютно все новые проекты недвижимости будут сразу строиться в соответствии с «зелеными» стандартами, т.к. необходимо некоторое время, чтобы девелоперы ощутили динамику изменения спроса, в первую очередь, со стороны зарубежных компаний, и осознали все преимущества «зеленого» строительства. Однако можно с уверенностью говорить о том, что Ассоциация послужит мощным толчком для ускорения процесса эволюционирования рынка недвижимости в соответствии с трендами европейских рынков. Некоторые девелоперы в Украине уже ведут строительство согласно требованиям «зеленых» стандартов для повышения капитализации и обеспечения высокой конкурентоспособности своих проектов в средне- и долгосрочной перспективе», – комментирует Вадим Сильченко, специалист по зеленому строительству, департамент оценки и консалтинга, Colliers International (Украина). РИТЕЙЛ «Соглашение об Ассоциации с ЕС – это, несомненно, первый шаг в правильном направлении развития страны, но все зависит от того, как оно будет реализовано, и когда будут сделаны последующие шаги. Если результатом Ассоциации станет, среди прочего, улучшение бизнес-климата, то, безусловно, это приведет к выходу на рынок новых ритейл-операторов», – комментирует Гавайн Минкс. Иными словами, подписание Ассоциации может привлечь или вернуть внимание крупных международных сетевых ритейлеров к украинскому рынку, но реальные шаги по выходу они будут предпринимать только при определенных качественных изменениях на ритейл-рынке и в стране в целом. Речь идет о нивелировании рисков, которые препятствовали выходу на украинский рынок операторов ранее, стабилизации политической ситуации, улучшении экономического состояния страны, потребительских настроений и платежеспособности населения, которые являются одним из основных индикаторов привлекательности рынка для ритейл-операторов. По словам Натальи Кравец, директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), до 2013 года основными причинами невыхода популярных сетей на отечественный рынок были высокие страновые риски, политическая и экономическая нестабильность, коррупция и непрозрачность рынка (доходы, налоги и т.д.). В 2014 году ожидался выход в Украину не менее 20 новых брендов, но из-за событий, которые происходили в стране с ноября 2013 года, открытие их магазинов оказалось под вопросом. «Некоторым сотрудникам международных ритейлеров даже рекомендовано не посещать Украину. Думаю, что Ассоциация с ЕС сможет позитивно повлиять на решение многих международных ритейлеров выходить на украинский рынок при условии стабилизации политической ситуации, роста экономики и повышения потребительского спроса», - отметила Наталья Кравец. Среди тенденций, которые положительно скажутся на рынке ритейла с подписанием Ассоциации, Сергей Заика, руководитель проектов компании UTG, называет следующие: – Подписание Соглашения об Ассоциации подтвердило официальный курс страны на евроинтеграцию. Соответственно, правила игры в Украине станут такими же, как в Европе, а значит – понятными для европейского бизнеса. Страна перестанет быть непредсказуемой для международных партнеров и инвесторов. – В Украине официально объявлена война с коррупцией. – Соглашением будут легализированы и приведены к европейским стандартам условия таможенной очистки. Ранее зарубежный бизнес, несмотря на свой масштаб, уже на границе Украины проигрывал местным конкурентам, которые провозили свой товар через таможню «серыми» схемами. Ассоциация с ЕС поставит зарубежных ритейлеров в одинаковые условия с местными предпринимателями. Как и ранее, даже с подписанием Соглашения об Ассоциации выход ритейл-операторов все же будет осуществляться по схеме франчайзинга, и лишь после апробации рынка компании будут готовы к прямому выходу. «Ритейлеры, за исключением операторов в продуктовом сегменте, обычно не выходят на новые рынки напрямую, а вначале используют местные дистрибуторские каналы или договоры франшизы, – комментирует Тамаш Полстер. – В случае, если подписание Соглашения об Ассоциации будет сопровождаться основательными законодательными реформами в стране, обеспечивая высокую безопасность инвестиций, ритейлеры выйдут на рынок, но только после фазы тестирования с привлечением местных партнеров». *Единая нормативная база