Arricano Group: «Цикл девелопмента торговых объектов стал значительно короче»

Как бы Вы могли охарактеризовать современное состояние рынка коммерческой и жилой недвижимости Украины? Проект торгово-развлекательного комплекса «Проспект» в Киеве, который входит в портфель компании Arricano Group ПРОЕКТ: ARRICANO GROUP На сегодняшний день украинский рынок коммерческой недвижимости, в особенности торговый сегмент, значительно более развит, чем рынок жилой недвижимости. Сегмент жилья Украины очень отстает от западного рынка: его развитие очень тормозит фактическое отсутствие приемлемых ставок ипотечного кредитования. На рынке торговой недвижимости произошли трансформации форматов торгово-развлекательных центров, изменился также сам цикл девелопмента – он стал значительно короче, приблизился по срокам к западному стандарту: создание объекта «под ключ» занимает сегодня от 3 до 4 лет, при этом непосредственно на строительство уходит 18-24 месяца. В Украине уже присутствуют многие крупные сетевые ритейл-операторы, например, группы Inditex и LPP; развлекательная составляющая ТРЦ становится все более насыщенной и разнообразной. Однако, несмотря на позитивные факторы, для того, чтобы предоставить украинскому покупателю тот уровень шоппинга, который предлагают западные моллы, нашему рынку еще предстоит пройти долгий путь трансформаций и изменений. Страны, которые наиболее сопоставимы с Украиной по состоянию развития рынка торговой недвижимости, – это Польша и Россия, но, все же, они идут впереди. Так, польский рынок опережает украинский приблизительно на 5 лет, российский – чуть меньше. Это проявляется в развитии проектов шоппинг-моллов ультрасовременных форматов, присутствии крупных сетевиков, которых еще нет на украинском рынке (С&A, H&M, др). Какой формат торговых центров Вы считаете сегодня наиболее перспективным для украинского рынка и почему? Юлия Счастливая, директор по аренде Arricano Group ФОТО: ARRICANO GROUP На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Украины развивается очень динамично, и каждый из форматов имеет свою аудиторию. По мнению команды Arricano, наиболее перспективными являются региональные и районные торгово-развлекательные центры. Региональные ТРЦ, такие как SKY MALL, Ocean Plaza, Dream Town, ТРК «МОСТ-Сити Центр», а также ТРК на Лукьяновке и «Проспект» (над которыми сейчас работает Arricano) – хороши для шоппинга выходного дня и семейного досуга. Районные ТРЦ, к примеру, «РайON», пользуются большой популярностью в спальных районах городов-миллионников и очень удобны для совершения ежедневных покупок. Для развития формата МФК рынку необходимо больше международных сетевых операторов. Возможно, они появятся в Украине в перспективе ближайших 3-5 лет. Исходя из опыта компании Arricano, какие условия необходимы для реализации качественного проекта торговой недвижимости? Первое и самое главное условие – концепция. Это комплексная характеристика, в ней очень много составляющих. Прежде всего, концепция подразумевает выгодную локацию, а также величину объекта (GBA и GLA), соответствующую этой конкретной локации. Например, GLA в 24 000 м² – недостаточный объем для регионального ТРЦ, а вот для объекта районного значения, как, например, ТРЦ «РайON» – то, что нужно. Доказательство тому – растущий человекопоток: сразу после открытия ТРЦ, состоявшегося в сентябре 2012 года, этот показатель был равен приблизительно 95 000 человек в неделю, в мае 2013 года человекопоток увеличился до 110 000 человек в неделю, а спустя год после открытия, в сентябре 2013 года, достиг 135 000 человек в неделю. В процессе создания успешного ТРЦ очень важную роль играет маркетинг и источники финансирования, наличие у девелопера собственных средств или возможность привлечения банковских кредитов. Немаловажный фактор, который часто «подводит» девелопера, – это постоянное поддержание темпа девелопмента, ведь процесс реализации объекта не должен останавливаться. Arricano Group специализируется исключительно на торговой недвижимости. Чем продиктована подобная стратегия? Arricano действительно занимается исключительно торговыми и торгово-развлекательными комплексами. Наш подход к оценке рисков достаточно прагматичен. Торговая недвижимость последней реагирует на макроэкономический спад и первой восстанавливает докризисные показатели. В современном обществе настолько укоренилась культура потребления, что люди даже в сложных и некомфортных для себя финансовых условиях не перестают покупать привычные и любимые ими марки одежды, продукты питания. Они начинают экономить на крупных приобретениях, например, квартирах. Несомненно, на рынке торговой недвижимости также есть некоторые колебания, связанные с чувствительностью к общеэкономическим показателям, но она намного ниже, чем, например, у офисной или жилой недвижимости. Arricano занимается не только девелопментом, но и управлением ТЦ/ТРЦ. Почему компания не осуществляет инвестиционную продажу после ввода объекта в эксплуатацию? Мы не строим объекты, чтобы после их продавать, – в этом заключается особенность Arricano Group. Все, что мы строим, остается в нашем портфеле и находится под управлением нашей группы – такова стратегия акционеров. Они нацелены на создание крупной, формирующей рынок компании. У нас уже есть критическая масса ТРЦ, которая продуцирует эффект масштаба: даже для одного ТРЦ необходима управляющая структура, но по мере появления в портфеле большего количества объектов управляющую структуру необходимо увеличивать, но не в разы. Существующий масштаб позволяет вводить в управление действующей команды все новые и новые объекты. Большая сеть объектов выгодна не только нам, но и арендаторам: ритейл-операторам выгодно сотрудничать с девелопером сети ТЦ/ТРЦ и войти с магазинами в несколько объектов в ключевых регионах. Это обеспечивает ритейлеру широкое покрытие при значительной экономии управленческих ресурсов. Над реализацией каких проектов Arricano Group работает в данный момент? С 2008 года Arricano Group каждый год открывает по одному объекту. Мы планируем сохранить подобную динамику до 2015 года. Так, в декабре 2013 года ожидается открытие второй очереди ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе, в 2014 году – торгово-развлекательного комплекса «Проспект» на пересечении улиц Красноткацкой и Красногвардейской в Киеве, в 2015-м – ТРК на Лукьяновке (Киев). Это темпы развития, которые соответствуют долгосрочной стратегии наших акционеров. Наша позиция такова: чтобы ни происходило в стране, какими бы ни были внешние вызовы, нельзя стоять на месте. Мы следуем такому бизнес-циклу: строительство объекта занимает в среднем 18 месяцев. Это означает, что в портфеле компании имеется один проект, который вводится в эксплуатацию (на данный момент это ТРЦ «Южная Галерея»), один находится в проекте строительства (ТРК «Проспект»), а реализация третьего только начинается (ТРК на Лукьяновке). Мы понимаем, что не всегда можно поддерживать заданный темп, но стараемся не отклоняться от стратегии. Заданный темп девелоперской активности положительно влияет на работу компании – увеличивается масштаб проектов и уровень инноваций, которые Arricano внедряет на рынке. Общая площадь 3-уровневого ТРК на Лукьяновке (Киев) составит 110 000 м ²2 ПРОЕКТ: ARRICANO GROUP Что, на Ваш взгляд, является инновацией для рынка в современном понимании? Первые наши проекты – торгово-развлекательные центры «Солнечная Галерея» (Кривой Рог) и Сity Mall (Запорожье) были относительно небольшими по площади торговыми центрами, построенными по классическим канонам европейского девелопмента. Инновация состояла в том, что данные ТРЦ были первыми профессиональными торговыми центрами в этих регионах и открыли потенциал Кривого Рога и Запорожья для многих сетевых ритейлеров, первыми начали формировать у местных покупателей культуру шоппинга европейского образца. По нашему мнению, инновацией станет ТРК на Лукьяновке: в рамках реализации данного проекта Arricano на собственные средства проведет реставрацию двух памятников архитектуры городского значения – здания Лукьяновского парка городской железной дороги (трамвайно-троллейбусное депо) и здания электростанции Лукьяновской городской железной дороги. После реставрации оба здания войдут в состав комплекса. В одном из объектов расположится галерея с high-fashion-брендами. Практика реставрации памятников архитектуры и размещения в них торговых галерей принята во многих развитых странах мира. Примером может служить шоппинг-молл Magna Plaza в Амстердаме (Нидерланды), Galleria Vittorio Emanuele II в Милане (Италия), Hallen am Borsigturm в Берлине (Германия), др. Arricano будет первой компанией, которая реализует подобный проект в Украине. Проектированием основного здания ТРК занимается одно из ведущих архитектурных бюро в мире – Chapman Taylor. GLA объекта составит 47 000 м². На трех этажах комплекса разместятся fashion-галереи, супермаркеты, зона развлечений. Чтобы обеспечить посетителям максимально комфортный доступ к ТРК, от станции метро к комплексу будет построен специальный пешеходный мост. Кроме того, Arricano совместно с Киевской городской государственной администрацией оптимизирует городское пространство. В рамках проекта планируется создать дополнительные транспортные узлы и тем самым увеличить пропускную способность ключевых улиц района. Например, мы собираемся провести реконструкцию улиц Коперника и Бердичевской; ул. Дмитриевская (на участке от ул. Дегтяревской до ул. Коперника) будет освобождена от трамвайной линии, вместо нее будет организована пешеходная зона и публичное пространство с озеленением, при этом трамвайная линия, согласно плану, будет перенесена на ул. Бердичевскую и ул. Коперника. Также планируется обустройство регулируемого перекрестка ул. Белорусская-Дегтяревская-Бердичевская, разворотного кольца и посадочных площадок маршрутного общественного транспорта в границах Лукьяновской площади. «РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРАМ ВЫГОДНО СОТРУДНИЧАТЬ С ДЕВЕЛОПЕРОМ СЕТИ ТЦ/ТРЦ И ВОЙТИ С МАГАЗИНАМИ В НЕСКОЛЬКО ОБЪЕКТОВ В КЛЮЧЕВЫХ РЕГИОНАХ. ЭТО ОБЕСПЕЧИВАЕТ РИТЕЙЛЕРУ ШИРОКОЕ ПОКРЫТИЕ ПРИ ЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ЭКОНОМИИ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕСУРСОВ» Одной из особенностей деятельности Arricano Group является реализация проектов торговых центров в городах с низкой насыщенностью качественными торговыми площадками, к примеру, Запорожье, Кривой Рог. Планирует ли компания в дальнейшем реализовать проекты ТРЦ по такому же принципу? Реализация таких проектов как торгово-развлекательные центры Сity Mall и «Солнечная Галерея» была интересна нам в силу двух причин: высокой плотности населения в региональных центрах страны и отсутствия конкурентной среды – профессиональной торговой недвижимости. Любому девелоперу стратегически интересны такие проекты. Другое дело, что часто в таком «неосвоенном» регионе у горожан отсутствует культура шоппинга европейского образца, и девелоперу предстоит эту культуру сформировать и доказать, что красивый шоппинг-мол – это не всегда «дорого» и «не для нас», а напротив – выгодно, доступно и приятно. Чтобы достичь этой цели при реализации проекта ТРЦ «Солнечная Галерея» мы разработали концепцию центра, ориентированную именно на Кривой Рог. Во-первых, мы подобрали сильного «якоря», которым стал гипермаркет сети «Ашан». По нашему мнению, это было 100% попадание в цель: лояльная к покупателям ценовая политика и ассортимент «Ашана», идеально соответствующие потребностям жителей Кривого Рога. Во-вторых, в «Солнечной Галерее» впервые появились такие крупные сетевые ритейлеры как «Спортмастер», «Интертоп», O’STIN, Colin`s, BROCARD. В 2012 году в ТРЦ открылся магазин немецкой сети New Yorker, ставший третьим в Украине. Мировой ритейлер не побоялся начинать освоение региональных рынков Украины не с шоппинг-молла в городе-миллионнике, а с ТРЦ в городе с населением около 650 тысяч человек. Каких девелоперов на украинском рынке недвижимости Arricano Group рассматривает как сильных конкурентов? Какие методы конкурентной борьбы как девелоперская компания Вы используете? Сегодня на рынке есть несколько компаний, создающих очень достойные проекты. Мы позитивно оцениваем работу компаний «Будхаус Групп», «К.А.Н. Девелопмент». Особенность компании Arricano заключается в том, что мы – единственный девелопер, фокусирующийся исключительно на сегменте торговой недвижимости. Другие игроки девелоперского рынка Украины специализируются на разных сегментах. Поэтому говорить о конкуренции на уровне компаний нельзя, соперничество ведется на уровне действующих торговых центров. В частности, в Киеве сильнейшими, по нашему мнению, являются ТРЦ Dream Town и Ocean Plaza. Наши методы конкурентной борьбы - это качество и инновации. Подведите итоги 2013 года для Arricano Group. 2013 год для Arricano Group был очень непростым, но продуктивным. Во-первых, Arricano осуществила IPO на AIM Лондонской фондовой бирже. Это первое публичное размещение акций девелоперской компании из Украины после кризиса 2008-2009 годов, а также первое украинское IPO в текущем году. Во-вторых, Arricano привлекла 4 банковских кредита на корпоративном и проектном уровнях на общую сумму около $100 миллионов. В июне мы подписали договор о сотрудничестве с компанией «Ашан» в рамках проекта ТРК «Проспект». Согласно этому договору, «Ашан» выступает не арендатором, а партнером Arricano в данном проекте и самостоятельно финансирует строительство гипермаркета. В сентябре мы начали реализацию нового и очень амбициозного проекта – ТРК на Лукьяновке, и совсем скоро, в конце декабря 2013 года, откроем вторую очередь ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе. Для Arricano 2013 год удался.