Архитектурный форум: сотрудничество архитекторов и девелоперов в новых реалиях

Третий Международный архитектурный форум состоялся 11 июня в Киеве ФОТО: «CP» В рамках Форума на одной площадке собрались признанные зарубежные и украинские эксперты в области архитектуры и девелопмента. Спикерами и посетителями Форума стали представители международных архитектурных и дизайнерских бюро, девелоперских, инжиниринговых и производственных компаний. Аудитория Форума насчитывала более 100 человек. Модераторами Третьего Международного архитектурного форума выступили Инна Волосюк, главный редактор журнала «Commercial Property», и Андрей Пашенько, архитектор, основатель ТАМ «А. Пашенько». «Взаимодействие между архитекторами и девелоперами в новых рыночных реалиях носит непростой и многовекторный характер. Однако нельзя сказать, что ранее эта тема была менее актуальной – мы не раз обращались к ней на страницах журнала «Commercial Property», в рамках круглых столов, проводимых изданием, и в благоприятные для рынка недвижимости периоды, и в кризисные времена. Однако сегодня тема взаимодействия требует особенного внимания – Украина выбрала путь цивилизованного европейского развития, на который также стали игроки рынка недвижимости, соответственно, партнерские взаимоотношения и в целом принципы ведения бизнеса приобретают новое значение, требуют нового подхода. В рамках Форума будут озвучены четкие и конкретные примеры из практики украинских и зарубежных компаний, которые помогут найти ответ на вопрос, как работать и взаимодействовать в новых рыночных условиях», – отметила Инна Волосюк в своем вступительном слове. «Отношения между архитектором и девелопером похожи на отношения в супружеском браке. И архитектор, и девелопер связаны определенными обязательствами, и от успеха этих отношений зависит тот результат, который мы видим в городах. Сегодня, учитывая тот факт, что Украина выбрала европейский путь развития, хотелось бы, чтобы эти «семейные отношения» становились более европейскими, чтобы отношения между архитекторами и девелоперами были более доверительными и более правильными. Результатом этих отношений будет та среда, которая нравится всем нам во время поездок в Европу. Мы надеемся, что период трансформаций, который мы сейчас переживаем, завершится позитивным результатом, а евроинтеграция будет сказываться и на нашей профессиональной работе», – отметил Андрей Пашенько. Гостей мероприятия ожидала насыщенная программа, в рамках которой эксперты поделились своим опытом и знаниями в области архитектуры и девелопмента, рассказали о современных тенденциях и новейших технологиях в сфере инжиниринга, презентовали собственные наработки и представили практические кейсы по реализации успешных проектов в области коммерческой недвижимости. Хедлайнерами Форума выступили Андрей Пашенько; Артем Билык, руководитель инженерного центра, УЦСС; Раймонд Фа-дель, директор, «AECOM Россия»; Александр Попов, архитектор, директор АБ «Архиматика»; Сержио Кезада, архитектор, Grande Solar; Арвид Крехтинг, руководитель проектов, Multi Development Ukraine; Антон Черкашин, архитектор, АБ «Черкашин и партнеры»; Питер Блейм, архитектор, собственник, SPAZZIOdesign. Также в рамках мероприятия свои доклады представили партнеры Форума: Артем Орехов, директор Ecolight Ukraine, выступил в докладом на тему «Светодиодное освещение объектов в коммерческом секторе»; Максим Мятко, директор по развитию проектов, «АИММ-ГРУПП», выступил с презентацией «Новые продукты в проектно-строительной отрасли и оптимизация затрат инвестора»; Виктория Тибо, генеральный директор, Fabbers, в своем докладе «Mass customization – массовая кастомизация продуктов, распечатанных на 3D-принтерах» представила возможности 3D принтеров. По завершению Форума гости мероприятия могли пообщаться в неформальной обстановке на VIP Cocktail. В данном материале приводим наиболее интересные моменты выступления спикеров Форума. Фотоотчет мероприятия смотрите в рубрике «Фоторепортаж» на стр. 62-65. Андрей Пашенько, архитектор, основатель ТАМ «А. Пашенько» Андрей Пашенько ФОТО: «CP» Творческая Архитектурная Мастерская «А. Пашенько» Творческая Архитектурная Мастерская «А. Пашенько» была основана Андреем Пашенько и Светланой Здоренко в 1996 году. Сегодня команда ТАМ «А. Пашенько» специализируется на крупномасштабных частных и государственных заказах; ее портфолио охватывает широкий спектр объектов разного назначения, включая большое количество уже реализованных коммерческих, жилых и общественных зданий, генеральных планов и др. в Киеве и других городах Украины. Наиболее знаковые проекты компании: ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ «Магелан», ТРЦ HARTZ (все три – Киев), ТРЦ «Никольский» (Харьков), БЦ IQ Business Center, БЦ «Торонто», бизнес-парк на Днепровской Набережной, офисно-торговый центр «Инком» (все – Киев), гостиницы Holiday Inn Kiev, «Лейпциг», Radisson Blu Hotel Kyiv (все три – Киев), гостинично-рекреационный комплекс в урочище Ла-спи в Крыму, ЖК «Новопечерские Липки», Crystal Park, Riviera Riverside, Tetris Hall (все – Киев) и др. «СПЕЦИФИКА РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ ПРОЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ (НА ПРИМЕРЕ ТРЦ «НИКОЛЬСКИЙ», ТРЦ OCEAN PLAZA И ТРЦ HARTZ)» В своем выступлении Андрей Пашенько рассказал о работе над тремя проектами торгово-развлекательных центров в Украине, девелоперы которых отказались от «гигантомании» проектов в пользу меньшей, но экономически более эффективной площади и функциональной составляющей комплексов. Для того чтобы достичь успешного сотрудничества, архитекторы и девелоперы должны «ходить в шкуре» друг друга, понимать те проблемы, с которыми сталкивается каждая из сторон. Только так возможно получить положительный результат, заключающийся в разработке и реализации качественного объекта, который не должен выйти за рамки отведенного на него бюджета. В ходе реализации проектов в Украине девелоперам приходится сталкиваться с большим количеством проблемных вопросов и рисков, не свойственных западным рынкам. К примеру, в международном опыте разработка концепции ТРЦ занимает достаточно продолжительный период времени. Компании особо тщательно проходят каждый этап разработки проекта и в связи с тем, что на Западе ситуация более стабильная, зарубежные игроки могут позволить себе это время. На украинском рынке, учитывая политические и экономические риски, время на разработку концепции более сжатое. На Западе девелоперы работают в понятных и прозрачных градостроительных условиях и ограничениях, они получают полный регламент по застройке своего участка, полное понимание по подключению сетей к своим площадкам. На украинском рынке ситуация, к сожалению, такова, что заказчик, который начинает выполнять работы по застройке, фактически вынужден в большинстве случаев разрабатывать градостроительную документацию. Таким образом, еще до получения градостроительных условий и ограничений архитекторы вынуждены делать эскизные проекты или предпроекты, которые ложатся в основу разработки градостроительных расчетов. ТРЦ Ocean Plaza, Киев ФОТО: ТРЦ OCEAN PLAZA Успех разрабатываемых концепций объектов торговой недвижимости может быть достигнут только в совместной командной работе профильных специалистов, каждый из которых дополняет друг друга. При этом, в идеальном случае, в команде должны быть представлены специалисты, знающие местный рынок, и специалисты, имеющие международный опыт по развитию, проектированию, дизайну, а также эксплуатации объектов торговой недвижимости. Привлекая к работе зарубежных специалистов и консультантов, мы получаем достаточно качественный, интересный результат, то есть, взгляд и анализ со стороны позволяют нам и нашим девелоперам и заказчикам получать более качественные проекты. Также очень продуктивно привлечение к разработке проекта компаний, которые будут заниматься подбором арендаторов и сдачей объекта в эксплуатацию. Это в значительной мере ускоряет процесс разработки концепции и последующий запуск проекта. В докризисный период отсутствие ограничений фактически позволяло украинским заказчикам и девелоперам «раздувать» проекты до неимоверных размеров. Все три площадки ТРЦ Ocean Plaza и HARTZ в Киеве и «Никольский» в Харькове изначально имели большие площади, а поэтому из-за своих объемов и других характеристик относились к IV категории сложности. В докризисный период по ул. Пушкинской, 2 в Харькове, где сейчас ведется строительство ТРЦ «Никольский», планировалась реализация проекта под названием «Европа». Он был разработан и представлен в 2005 году и, несмотря на негативный общественный резонанс, получил согласование. Общая площадь комплекса «Европа» составляла 400 000 м2. Проектом было предусмотрено размещение апартаментов, гостиницы, выставочных площадей, ТРЦ, вертолетной площадки, др. В 2009 году, учитывая отсутствие финансирования, строительство проекта было остановлено. Город Харьков разорвал договор с предыдущим хозяином площадки и объявил инвестиционный конкурс, в котором приняли участие харьковские и киевские компании. Наша архитектурная мастерская разработала новый проект на этой площадке, и целью нашей работы было создание продукта, который был бы принят харьковской общественностью и градостроительным советом. По формату мы оставили только две функции этого проекта – торгово-развлекательный и гостиничный комплексы; по высотности здания искали тот формат, который соответствует исторической среде и окружению. В архитектурном плане мы попытались максимально учесть историческую застройку, отказавшись от ультрасовременных элементов. В итоге мы получили положительный протокол по этому проекту, на основании которого были выданы градостроительные условия и ограничения. На последующих стадиях развития проекта заказчик привлек компанию Sonae Sierra, которая выполнила работы по оптимизации предложенных нами планировочных решений, разработав более эффективную схему соотношения общих и арендуемых площадей. Эта же компания разработала проект дизайна комплекса. На сегодняшний день ТРЦ «Никольский» находится в стадии реализации и в 2015 году будет введен в эксплуатацию. В 2006 году наша архитектурная мастерская совместно с канадской компанией разработала мега-проект на Лыбидской площади в Киеве. Площадь проекта достигала почти 800 000 м2. Он включал апартаменты, гостиницу, офисные здания, ТРК, др., однако, несмотря на свои объемы, проект не разбивался на очереди – и в этом была его основная проблема. Строительство проекта так и не началось, а в 2010 году заказчиком было принято решение о реализации этого проекта в другом формате. Нам было поручено выполнить разбивку комплекса на несколько очередей и предоставить технико-экономическое обоснование. Очень интересным в работе над этим проектом было то, что его девелопер еще на начальной стадии разработки концепции определился с названием ТРЦ – Ocean Plaza, что существенно помогло нам как при планировании внутреннего пространства (например, в расположении аквариума, ставшего основным «якорем», на который работали все пешеходные потоки), работе с фасадами, др., и в целом помогло ускорить развитие проекта. Вместе с тем, в процессе реализации объекта начали появляться реальные арендаторы, в связи с чем у нас было 8 корректировок по рабочей документации. В 2006 году американская компания сделала концепцию по застройке участка по ул. Златоустовской в Киеве, на котором сегодня планируется строительство ТРЦ HARTZ. Изначально проектом предполагалось размещение в одном комплексе различных функциональных составляющих (апартаменты, гостиница, др.), однако в 2010 году было принято решение о переформатировании комплекса с сохранением только двух функций – гостиницы категории 3 звезды и ТРК. На сегодняшний день на площадке начаты подготовительные работы. Надеемся, что в 2017 году этот объект будет сдан в эксплуатацию. На предоставленных примерах виден положительный фактор экономического кризиса – уменьшение объемов застройки. Все три объекта были «раздуты» и все прекрасно понимали, что их реализация была бы коллапсовой. Мы видим, что до кризиса девелоперы ставили перед собой задачу получения максимального количества квадратных метров, после кризиса акцент сместился с количества на качество квадратных метров. Артем Билык, руководитель инженерного центра Украинского Центра Стального Строительства (УЦСС) Артем Билык ФОТО: «CP» Украинский Центр Стального Строительства Украинский Центр Стального Строительства (УЦСС) – ассоциация участников рынка металлостроения, членами которой являются ведущие производители и дистрибуторы стального проката, заводы по производству металлоконструкций, кровельных и фасадных систем, отраслевые проектные и научные организации, монтажные и строительные компании. Миссией Украинского Центра Стального Строительства является продвижение стальных конструкций как предпочтительного материала строительства путем создания эффективных, инновационных решений для клиентов. «ЭФФЕКТИВНОЕ ПРИМЕНЕНИЕ СТАЛИ В РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ» Артем Билык представил основные преимущества применения технологии стального строительства в объектах коммерческой недвижимости, в частности, в офисном и торговом сегментах. Применение стальных конструкций в объектах коммерческой недвижимости, как показывает мировая практика, имеет ряд преимуществ. Во-первых, стальное строительство обеспечивает большую функциональность здания. К примеру, в объектах офисной недвижимости данная технология позволяет значительно увеличить пролеты и создать качественный open space. Это приводит к более гибким планировочным решениям внутри офисного пространства и как результат – увеличению количества рабочих мест. Среди всемирно известных зданий из металлоконструкций, в которых реализован принцип безколонного пространства (open space), можно выделить новое здание Всемирного торгового центра (World Trade Center 4) в Нью-Йорке (США), The Shard, 30 St Mary Axe и Leadenhall в Лондоне (Великобритания), а также множество других объектов по всему миру. Украинские девелоперы также начинают активно использовать принцип открытых безколонных пространств в коммерческих объектах. Среди уже реализованных проектов – комплекс H-Tower и ТРЦ Gulliver в Киеве. Также на данный момент в столице с применением стали и железобетона возводится самое высокое в Украине здание – многофункциональный комплекс Sky Towers. Однако основная практика в Украине все еще тяготеет к колонным решениям из монолитного железобетона. Расчеты, проведенные УЦСС, показывают, что такая технология отнимает полезную площадь внутреннего пространства за счет наличия колонн и неудачных планировочных решений (консоли, глухие пространства, др.), что создает трудности при сдаче помещений в аренду, а также уменьшает арендный доход инвестора. Еще одним из основных преимуществ стального строительства является скорость монтажа, которая обеспечивается благодаря малоэлементности и высокому уровню заводской готовности стальных конструкций. Здание из стального каркаса строится на 20% быстрее, чем объект из монолитного железобетона. Расчеты показывают, что относительно простой торгово-развлекательный центр площадью до 60 000 м2 возводится в среднем на 3-6 месяцев быстрее, чем аналогичное сооружение, выполненное из монолитного железобетона. Чем это выгодно? Во-первых, экономия финансовых средств инвестора, во-вторых, более ранний ввод объекта в эксплуатацию позволяет раньше начать возврат инвестиций за счет сдачи площадей в аренду. В Украине в сегменте торговой недвижимости с применением стали реализуются гипермаркеты Novus, «Эпицентр». Также стальные конструкции применялись при строительстве ТРЦ Ocean Plaza в Киеве. Применение при возведении объектов коммерческой, в частности, многоэтажной офисной недвижимости перфорированных стальных балок позволяет пропускать коммуникации на одном уровне со строительной высотой несущих конструкций и таким образом минимизировать высоту перекрытий, что влияет на общую высоту здания в сторону понижения. В результате владелец объекта получает экономию на фасадных работах и эксплуатационных расходах, ведь меньший объем здания требует меньших затрат на его обслуживание, в частности, на отопление. Мировая практика свидетельствует об эффективности применения в многоэтажных зданиях высокопрочной стали. Так, применение высокопрочной стали в колоннах нижних 10 этажей 30-этажного здания позволяет сэкономить примерно 10-15% металлоемкости объекта при том, что стоимость такой стали в среднем на 5-7% дороже, чем стали обычной прочности. С 1 июля 2014 года в Украине для объектов I-IV категорий сложности начинают действовать европейские строительные нормы, которые будут иметь силу параллельно с отечественными нормами. Применение европейских норм позволит снизить стоимость огнезащиты. Такой подход экономически оправдан и возможен благодаря диверсифицированному подходу к огнезащите менее и более загруженных элементов здания (перекрытий, колонн, др.). УЦСС провел сравнительный анализ стоимости многоэтажных коммерческих зданий, выполненных в железобетоне и стали. Для этого исследования за основу был взят проект 19-этажного офисного здания класса А с двухуровневым подземным паркингом. Архитектурно-планировочные решения данного проекта были реализованы в двух вариантах – с базовой сеткой колон 7,5х7,5 метра и 7,5х15 метров. По результатам анализа были сделаны следующие выводы. Так, при пролетах в 15 метров каркас из железобетона может быть реализован только в балочном выполнении, а это увеличивает строительную высоту перекрытий из-за необходимости обеспечения их прочности. В стальных конструкциях мы можем пропустить коммуникации непосредственно в балках и уменьшить строительную высоту фактически на 40 сантиметров. При использовании стальных конструкций вес каркаса уменьшается на 16-20%, соответственно, меньшая нагрузка на фундамент позволяет сэкономить на бетонировании и количестве свай для объекта. Как показывают результаты исследования, стоимость квадратного метра здания из стального каркаса при короткопролетной схеме (сетка колонн 7,5х7,5 метра) аналогична зданию из бетона с учетом стоимости финансирования. При длиннопролетной схеме 7,5х15 метров без внутренних колонн на этаже, здания со стальным каркасом дешевле бетонных на 5,6%. А если принимать к сведению такие факторы как ставки кредитования, недополученная прибыль от аренды при более позднем вводе здания в эксплуатацию, то здание из стали позволяет быстрее окупить проект. Раймонд Фадель, директор, «AECOM РОССИЯ» Раймонд Фадель ФОТО: «CP» АECОМ Компания AECOM (ACM) является глобальной корпорацией, предоставляющей услуги управления проектами на различных строительных рынках, включая транспорт, окружающую среду и энергетику. Численность персонала компании AECOM составляет около 45 000 сотрудников по всему миру. Благодаря широкому присутствию на мировом рынке, компания AECOM обладает знанием всех местных рынков и является лидером в своей отрасли. Компания AECOM входит в рейтинг Fortune 500 и обслуживает клиентов более чем в 150 странах мира. «ОПТИМИЗАЦИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ РЕШЕНИЙ С ЦЕЛЬЮ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА» В своем выступлении Раймонд Фадель рассказал о преимуществах и выгодах оптимизации инженерных решений и основных препятствиях, связанных с их внедрением. Оптимизация – это инструмент для достижения финансовой эффективности проекта. Оптимизация не должна повлиять на бюджет строительства, а наоборот – она проводится с тем, чтобы снизить стоимость проекта, но без ущерба его качеству. Оптимизация может проводиться в отношении инженерных и технических, архитектурных и конструктивных решений проекта, а также используемых материалов и их альтернатив и др. с целью определить, какие из них более эффективны в строительстве конкретного объекта. К примеру, оптимизация строительных материалов проводится с тем, чтобы понимать эффективность использования этих материалов или их аналогов в данном проекте с точки зрения долговечности и множества других характеристик. К оптимизации прибегают, к примеру, в случаях, когда у заказчика недостаточно средств для реализации проекта, но в то же время заказчик не хочет, чтобы функциональность проекта пострадала. В таких случаях проводится оптимизация используемых материалов, сроков реализации проекта, ведь когда он сокращается – снижаются и затраты, и таким образом можно оптимизировать бюджет строительства. При проведении оптимизации мы должны консультироваться как с заказчиками и партнерами, так и другими участниками проекта. Работа в команде дает хорошее совместное консолидирующее мнение, на основе которого можно принимать определенные решения. Для того чтобы оптимизация инженерных решений была эффективна, данный метод необходимо применять, начиная с самой ранней стадии проекта. Преимущества использования метода оптимизации инженерных решений заключаются в следующем: снижение затрат и издержек, лучшее удовлетворение потребностей заказчика, лучшая концепция проекта, улучшение всех процессов в здании, оптимизация принимаемых решений, повышение качества услуг, снижение временных затрат, повышение конкурентоспособности проекта, высокая окупаемость проекта. Среди препятствий, связанных с оптимизацией инженерных решений, можно выделить следующие: недостаток времени, недостаточность ресурсов, нехватка информации, наличие лишних ограничивающих условий, плохо скоординированная работа в команде, отсутствие стратегии, др. На примере внутренней отделки офиса (площадь – 1250 м2, стоимость 1 м2 – $500-800/м2) можно предложить несколько направлений оптимизации, которые помогут сэкономить финансовые средства. К примеру, при оптимизации перегородок можно сэкономить до 5% от стоимости проекта, при использовании альтернативных способов освещения или другого оборудования – до 2%, при оптимизации половых покрытий (использование аналогичного материала с тем же качеством и спецификацией) также можно сэкономить до 2%. В проекте промышленного назначения основное направление оптимизации – это снижение площади застройки, что наиболее сильно влияет на стоимость проекта. Однако это не всегда возможно, потому что производители должны придерживаться определенной технологической линии. Тем не менее, до 5% можно сэкономить на тех площадях, которые не влияют на технологический процесс. Также в промышленных проектах можно обратить внимание на изоляцию. Применение изоляции более высокого качества при строительстве стен, а также более высокое качество строительства приводит к более рациональному использованию систем отопления, вентиляции и кондиционирования, что в свою очередь снижает потери тепла. Сначала может наблюдаться незначительное повышение стоимости, однако это компенсируется экономией на использовании механических и электрических систем, а также за счет меньшего износа оборудования. Итого, оптимизация инженерных решений обеспечивает структурный подход к пониманию того, насколько эффективно были достигнуты обговоренные цели, лучшее понимание функциональности проекта, исключение ненужных затрат, более удобный монтаж строительных конструкций, повышение эффективности деятельности, снижение стоимости проекта, др. Александр Попов, архитектор, директор АБ «Архиматика» Александр Попов ФОТО: «CP» «Архиматика» Компания «Архиматика» была основана в 2005 году. За время своего существования фирма запроектировала 2,5 миллиона м2 жилых и общественных объектов. По проектам «Архиматики» построено более 1 миллиона м2. Среди проектов, разработанных компанией, – ЖК «Комфорт Таун» (560 000 м2), ЖК «Паркове місто» (490 000 м2), микрорайон Respublika, включающий 1 300 000 м2 жилья и сопутствующей инфраструктуры и одноименный суперрегиональный торгово-развлекательный центр площадью около 300 000 м2, др. «ТЕХНОЛОГИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ КРУПНЕЙШИХ ОБЪЕКТОВ – КАК ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК? (НА ПРИМЕРЕ ТРЦ RESPUBLIKA)» Александр Попов в своем докладе рассказал о главных факторах, определяющих успешность проекта, особенностях работы над проектом торгово-развлекательного центра Respublika в Киеве и технологии BIM-проектирования, которую архитектурное бюро применяло при работе над этим ТРЦ. Главный фактор, определяющий успешность проекта, – привлекательность, которая включает в себя архитектуру фасадов, ландшафтный дизайн, архитектуру и дизайн внутреннего пространства зданий, планировку квартир и многое другое. Для крупного проекта главный секрет привлекательности заключается в его разнообразии. Типовое домостроение всесторонне доказало, что повторы и одинаковость способны вызвать только одну эмоцию – тоску. В наших проектах и, в частности, в проекте микрорайона Respublika (Киев) мы осознанно шли на усложнение проекта с целью создания привлекательной, комфортной и разнообразной среды. Наша компания в качестве генпроектировщика начала работу над проектом Respublika в 2011 году. Объект расположен на Кольцевой дороге в Киеве. Привлекательное ли это место для жилья? Нет! Потому что там нет комфортной среды, неподалеку расположены крупные торговые центры, окруженные асфальтовым полем парковок, др. Однако крупноформатная торговля не является плохим соседом для жилья. Поэтому в рамках данного проекта одним из важных вопросов было запроектировать огромный ТРЦ таким образом, чтобы его фасады протяженностью 1,5 километра и среда, организованная вдоль них, повышали привлекательность строящегося в дальнейшем вдоль него жилья, а не понижали. Для этого мы убрали предусмотренные нашими предшественниками по бокам ТРЦ параллельные проезды, сделали пешеходные озелененные тротуары, вывели на них магазины и кафе, которые расположили на уровне земли, а также разделили криволинейными формами километры фасада на сомасштабные жилым кварталам формы. Проект ТРЦ Respublika, Киев ПРОЕКТ: «АРХИМАТИКА» Внутри нашими предшественниками предполагалось разместить бесконечный, однообразный, равномерно-скучный паркинг под всем пятном здания. Паркинг под торговым этажом – это очень прогрессивно! Можно приехать прямо под гипермаркет и подняться в него. Однако если это 13 гектар, а именно такое пятно застройки ТРЦ, – пространство должно быть разделено, должны быть разработаны ориентиры, иначе случится навигационный коллапс. Поэтому нашим проектом предусмотрен центральный въезд шириной в 4 полосы, освещенный естественным светом четырех «двориков». Также мы расширили спуски в паркинг из торгового этажа и опустили атриумы, которые будут освещать пространство, привлекать внимание и служить навигаторами. На основном торговом этаже наши предшественники предполагали разместить длинные прямые галереи. Однако такое пространство предсказуемо и совершенно не располагает продолжить прогулку по торговому центру. Конечно, посетители пройдут дальше, если увидят интересный аттракцион или будут знать, что там находится нужный им магазин. Чтобы избежать подобной ситуации, мы предложили кривые галереи – в каждой точке интересно завернуть за поворот, пространство создает интригу. Решения интерьеров должны быть привлекательными, разнообразными, в них должен быть отличающий от других ТРК собственный стиль и, что важно, все решения обязаны пройти тест на технологичность изготовления. Это погонные и квадратные километры отделки – и любое технологически ненадежное решение не только рискует остаться незаконченным в срок само по себе, но и «завалит» эффектом домино десяток окружающих строительных процессов. Разнообразный проект – неминуемо сложный, состоящий из огромного количества различных решений и систем, влияющих друг на друга. Реализация подобных проектов возможна только благодаря внедрению и использованию современных BIM-технологий. Информационное моделирование зданий (Building Information Modeling, BIM) – комплексный процесс создания и управления 3D-моделями и связанными с ними структурированными данными (например, технические параметры, стоимость, производитель), который позволяет изучить основные физические и функциональные характеристики проектируемого объекта в электронном виде (до начала строительства). Взаимоувязанная и последовательная информация, которая используется на всех этапах процесса BIM, позволяет архитекторам, конструкторам, подрядчикам, инженерам гражданского строительства и заказчикам увидеть, как будет выглядеть их проект, сколько он будет стоить и как он будет осуществляться. Всесторонняя, скоординированная информация о модели позволяет лучше понять особенности проекта и повысить эффективность работы на каждом этапе: планирования, проектирования, строительства и управления эксплуатацией. Только объединив в одной информационно структурированной модели проектных решений всех специалистов, мы смогли увязать конструкции, архитектуру, дизайн, инженерию ТРЦ Respublika между собой и выдать рабочую документацию в необходимые сроки. Если бы мы использовали традиционные средства и технологии – проектирование велось бы до сих пор. Сержио Кезада, архитектор, Grande Solar Сержио Кезада ФОТО: «CP» Grande Solar Компания Grande Solar основана инженером Жоаном Моутиньо де Сильва в 1991 году. Grande Solar является многоотраслевой компанией по недвижимости и сфокусирована на трех основных направлениях: разработка, строительство и архитектура. На сегодняшний день архитектурные бюро компании представлены в трех странах – Португалии, Анголе и Украине. «ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ЗАРУБЕЖНЫХ АРХИТЕКТОРОВ С УКРАИНСКИМИ ЗАКАЗЧИКАМИ, АРХИТЕКТОРАМИ И ИНЖЕНЕРАМИ: ПОЗИТИВНЫЙ И НЕГАТИВНЫЙ ОПЫТ» Сержио Кезада в своем докладе рассказал о проблемах, с которыми довелось столкнуться компании в процессе работы на украинском рынке. Исходя из опыта работы компании Grande Solar в Украине, мы можем выделить следующие особенности этого рынка. Первое – испытание, которое заключается в том, чтобы привнести международные стандарты и применить их на украинском рынке. Второе – проблемы, с которыми зарубежные компании сталкиваются на этом рынке, среди них – защита иностранных инвестиций и отторжение инноваций. В частности, нас предупреждали, что на украинском рынке не стоит вести себя так, как мы привыкли. Нас также предупредили, что украинские законы не защищают зарубежных инвесторов: то, что сегодня принадлежит нам, завтра может нам уже не принадлежать. Тем не менее, нам удалось реализовать несколько проектов, которые на данный момент успешно функционируют. Что касается инноваций, то на рынке существует небольшое количество компаний, которые способны и готовы внедрять новые технологии, а это создает барьеры для внедрения и применения в проектах конструктивных методов. Иногда у компаний не имеется оборудования или средств, которые могли бы сэкономить заказчику существенные денежные суммы. В отношениях с заказчиками можно отметить два негативных с нашей точки зрения фактора. Во-первых, бизнес состоит из крупных групп предприятий, в результате чего коммерческая недвижимость сосредоточена «в руках» нескольких компаний. Результат – мало заказчиков. Во-вторых, сложная иерархическая система и постоянные изменения. Акционеры имеют плотный график и должны делегировать власть, однако окончательное решение всегда стоит за ними. Это занимает много времени: информацию необходимо передать по нескольким звеньям длинной цепочки и обратно. Кроме того, чрезмерное количество посредников между сторонами, участвующими в проекте, вызывает потерю ключевой информации либо неправильную ее трактовку. Еще один негативный момент заключается в том, чтобы оправдать наличие в команде проекта тех или иных людей и занимаемую ими позицию посредством внесения в проект каких-то дополнений. Однако такие действия не приносят необходимой пользы или добавочной стоимости проекту. В работе с украинскими заказчиками можно отметить такие положительные стороны как их интерес к инновациям, а также глобализация, которая проявляется в ознакомлении и применении опыта зарубежных коллег, свободе в создании концепций. Они отдают должное инновациям и настаивают на использовании инновационных решений, всегда ищут что-то отличающееся. Глобализация и тот факт, что многие игроки рынка путешествуют по миру, делают их взгляды более гибкими и дают представления о новых реалиях и решениях, что, в свою очередь, упрощает понимание чужой точки зрения, др. В работе с украинскими инженерами и архитекторами у нас был как негативный, так и положительный опыт. К примеру, в работе с одной из известных на рынке фирм, которая заключалась в адаптации нашего проекта к украинским стандартам, мы столкнулись с тем, что проект был переделан и стал полностью иррациональным. Компания внесла изменения так, как ей заблагорассудилось, к тому же начала вести переговоры с заказчиком напрямую без уведомления об этом нас, что создало у заказчика ложное представление о нашей некомпетентности. К счастью, у нас сложились хорошие профессиональные отношения с заказчиком, который и сообщил нам об этом прецеденте. В результате контракт с недобросовестными партнерами был разорван и подписан с другой компанией, уже имевшей опыт работы с проектами международных компаний в Украине. Данным сотрудничеством мы остались довольны, а проект, над которым мы работали, сейчас находится в стадии строительства. Арвид Крехтинг, руководитель проектов, Multi Development Ukraine Арвид Крехтинг ФОТО: «CP» Multi Corporation Multi Corporation является ведущим европейским девелопером и осуществляет управление торговыми площадями в Европе и в Турции. В состав Multi Corporation входят компании, специализирующиеся на управлении активами и недвижимостью, инвестициях, девелопменте/редевелопменте недвижимости. Multi развивает и управляет крупномасштабными и многофункциональными торговыми центрами, а также занимается реализацией проектов редевелопмента городских торговых центров. Украинский портфель Multi Development Ukraine включает три проекта – ТРЦ Forum Lviv во Львове, открытие которого планируется в I квартале 2015 года, ТРЦ Forum Kharkiv и Forum Artem в Харькове. «ТРЦ FORUM LVIV – РАЗВИТИЕ ПРОЕКТА В ИЗМЕНЯЮЩИХСЯ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ» В своем выступлении Арвид Крехтинг рассказал об основных подходах компании Multi Corporation к развитию проектов и особенностях проекта ТРЦ Forum Lviv во Львове. ТРЦ Forum Lviv является первым проектом компании Multi Development Ukraine в Украине. Мы работаем над ним уже более 6 лет. В связи с изменяющимися рыночными условиями нам пришлось вносить многочисленные изменения в проект ТРЦ. Философия нашей компании – гармонизация участка застройки и реализуемого проекта. Многие девелоперы работают по стандартной схеме: увидели земельный участок, построили стандартный объект со стандартным набором арендаторов. Мы работаем по-другому. Как правило, от 95% предлагаемых участков мы отказываемся. И если участок нам все-таки понравился, для его исследования направляется целая команда экспертов и специалистов, в их числе – архитекторы, представители ритейл-операторов, др. Совместными усилиями мы формируем концепцию и идею будущего ТРЦ. Наши проектировщики умеют по максимуму использовать все преимущества участка, чтобы создать ТРЦ, который станет любимым местом для встреч жителей города. Мы не стараемся построить торгово-развлекательный центр там, где он заглушит работу уже присутствующих магазинов, наоборот, мы пытаемся сделать так, чтобы наш ТРЦ усилил данный район. Хорошим примером в этой связи является торгово-развлекательный центр Forum Duisburg (Дуйсбург, Германия). До момента открытия объекта здесь была довольно скучная торговая улица, которая заметно оживилась с появлением ТРЦ Forum Duisburg. С архитектурной и концептуальной точек зрения необходимо создавать такое пространство, в котором ТРЦ был бы не закрытым «ящиком», а открытым местом для приятного времяпрепровождения. Мы – сторонники функциональной архитектуры и пытаемся создать место, где люди встречаются, общаются, знакомятся и интересно проводят время. После этого возникает коммерческий успех объекта. Не стоит забывать, что архитектура в сфере торговой недвижимости служит, прежде всего, задачам ритейла, поэтому она должна быть коммерчески полезной. В свою очередь задача архитектора заключается в том, чтобы сложить воедино и гармонизировать все части проекта. Мы нашли прекрасный участок во Львове для реализации проекта торгово-развлекательного центра. Он расположен всего в 10 минутах ходьбы от Оперного театра, практически в центре города. Работа над проектом Forum Lviv была запущена в 2007 году и только в июле 2013 года мы начали строительство. Отмечу, что мы не начинаем строительство, пока не получим весь объем финансирования. Это залог того, что объект избежит замораживания строительства. За шесть лет в проект было внесено много изменений. В какой-то момент работы по реализации проекта ТРЦ были приостановлены, и только в конце 2010 года мы смогли возобновить активность. В ТРЦ Forum Lviv предусмотрены большие площади для аренды. И если политика нового Президента Украины Петра Порошенко будет успешной, и сюда захотят выйти крупные международные ритейл-операторы, такие как C&A или H&M, у нас уже есть для них место в ТРЦ Forum Lviv. Здание ТРЦ довольно гибкое – в нем нет несущих стен, практически все стены можно трансформировать. Мы должны думать на перспективу, и такая конструктивная гибкость позволит объекту адаптироваться к новым рыночным реалиям. Что касается строительных материалов, то мы стараемся найти хорошие украинские альтернативы зарубежным образцам, поскольку импорт многих материалов не позволит нам вложиться в имеющийся бюджет. Использование дорогих импортных материалов не улучшит, а просто сделает проект дороже. ТРЦ Forum Lviv отвечает требованиям институциональных инвесторов из Германии. И если впоследствии мы примем решение о продаже объекта, то обязаны уже сегодня подумать о качестве, перспективах и о вопросах его эксплуатации. Несмотря на то, что мы являемся частью международной корпорации Multi, компания ощутила на себе удар мирового экономического кризиса. Украина не входила в число приоритетных для корпорации рынков. Более предпочтительными странами для корпорации являются рынки, работая на которых мы можем быть уверенными, что будем «в плюсе». Это – Германия, Нидерланды, Турция. В числе сильно пострадавших от кризиса стран значится не только Украина, но также Испания и Португалия. В Украине у нас имеется три площадки, однако выбор был сделан в пользу развития проекта во Львове, поскольку он требует меньшего объема инвестиций, чем, скажем, проект в Харькове. Так, объем инвестиций в ТРЦ Forum Lviv составляет около 100 миллионов евро. Если мы сможем убедить местного партнера – группу компаний «Будхаус», то, возможно, он выделит инвестиции для реализации харьковского проекта. За последние шесть месяцев Украина изменилась коренным образом, однако это не означает быстрого восстановления сегмента девелопмента – в перспективе следующих двух лет вряд ли застройщикам станет легче. Питер Блейм, архитектор, собственник, SPAZZIOdesign Питер Блейм ФОТО: «CP» SPAZZIOdesign Архитектурное бюро SPAZZIOdesign осуществляет такие работы как проектирование, дизайн, координация работ по проекту, др. Портфель АБ включает проекты в разных странах мира, в том числе в Анголе, Кении, Ираке, Афганистане, др. Среди проектов компании в Украине – ТРЦ City Mall (Запорожье), отель Radisson Blu Resort, Bukovel (Буковель, Ивано-Франковская область), ТРЦ KievMall и ТРЦ «Квадрат» в Киеве. «10-ЛЕТНИЙ ОПЫТ РАБОТЫ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ КАК АРХИТЕКТОРА: ПРОШЛОЕ, НАСТОЯЩЕЕ, А ТАКЖЕ БУДУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА» Питер Блейм в рамках своего доклада рассказал о выходе компании на украинский рынок и проектах, в реализации которых участвовало бюро SPAZZIOdesign. Я – архитектор из Варшавы. 25 лет назад Польша серьезно преобразилась, сегодня это одна из наиболее активных европейских стран в плане девелопмента. Несмотря на то, то мы живем во время компьютерных технологий, первое, что я говорю при знакомстве и начале работы по проекту: «Есть ли у Вас бумага и карандаш? Давайте мы попытаемся на бумаге понять, что это за проект, какова его идея». Моя работа в Украине сложилась случайно – один из моих знакомых, который работал проджект-менеджером в проекте ТРЦ «Солнечная Галерея» в Кривом Роге, пригласил меня для того, чтобы я помог в некоторых вопросах реализации этого проекта. Начиная с первого проекта в Украине, я столкнулся с рядом негативных моментов. Один из них – не все то, что отражается в проекте, будет воплощено в жизнь: многие вещи изменяются в процессе строительства самой строительной компанией. Часто строительная компания хочет, чтобы мы подписывали отказ от проведения архитектурного надсмотра. Однако не бывает так, чтобы изменения вносились без последствий – сразу же возникает эффект домино. Один мой коллега говорит, что архитектура – это реакция на проблему. Но часто решить проблему одним щелчком пальца нельзя. Один из недорогих проектов был реализован нами в Запорожье. Речь идет о ТРЦ City Mall. Традиционную для объекта торговой недвижимости коробку мы покрыли динамичным, эффектным фасадом. Рядом с объектом проходит оживленная магистраль, ночью быстро проносящиеся машины на доли секунды создают эффект красных и белых линий света. Такие же линии мы сделали на фасаде ТРЦ. Для меня очень важно дневное и ночное восприятие фасада. Днем можно заметить светлые части здания и остекление, но ночью объект полностью преображается. Отдельное место отводится ландшафтному дизайну, который перекликается с архитектурой объекта. Принцип реализации проекта торговой недвижимости в некоторых моментах аналогичен для всех стран. Несмотря на то, что климат и грунт разные, магазины и коммерческая основа одинаковы для каждой страны. Также я принимал участие в разработке проекта в Буковеле, в ходе реализации которого я получил неоценимый опыт. Мы в том числе разработали проект в Симферополе, но он, к сожалению, не был реализован. Наше бюро работало над созданием ряда проектов торгово-развлекательных центров в Киеве. Это – ТРЦ KievMall и ТРЦ «Квадрат» (Вырлица). По моим личным наблюдениям, рынок торговой недвижимости Киева ограничен – на нем поместится еще 2-3 крупных ТЦ/ТРЦ, и этого будет более чем достаточно для насыщения рынка. Со временем объемы ТЦ/ТРЦ будут уменьшаться. Что касается рынка жилой недвижимости, то мое первое впечатление от посещения Киева было не самым позитивным – я увидел много старых зданий, которые не соответствуют городскому архитектурному облику. Я вижу много форматов, которые еще не представлены на украинском рынке. Например, офисные парки и многофункциональные проекты. Меня как архитектора привлекает любой проект. Возможно, мне не так интересно будет разрабатывать проект производственного сооружения, скажем, завода по производству растительного масла, но меня привлекают инфраструктурные проекты. Например, очень интересной работой является проект аэропорта в Ливии. Конечно, это специфический проект, требующий определенных знаний. Но у меня есть друзья, осведомленные в вопросах авиации, которые всегда готовы проконсультировать. Кроме того, я принимал участие в перестройке аэропорта в Варшаве, и это помогло мне подготовиться к проекту в Ливии. Я работаю в тесном контакте с людьми, люблю общаться и узнавать о стране, где будет реализован проект. Я изучил и продолжаю изучать много языков, потому что для меня важно говорить на языке народа, для которого я разрабатываю проект недвижимости. Артем Орехов, директор Ecolight Ukraine Артем Орехов ФОТО: «CP» Ecolight Ukraine Компания Ecolight Ukraine – производитель и поставщик светодиодных решений, оказывает услуги полного цикла, такие как выявление потребностей и консультирование, подбор оптимального решения, разработка индивидуальных решений, светотехническое проектирование, расчеты экономической эффективности проекта и его срока окупаемости, монтажные работы. Сферы применения продукции компании Ecolight Ukraine – офисные и торговые центры, складские комплексы, уличное, дорожное, магистральное освещение, выставочные площадки, АЗС, паркинги, др. Офисы компании расположены в России, Украине, Болгарии и Китае. «СВЕТОДИОДНОЕ ОСВЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТОВ В КОММЕРЧЕСКОМ СЕКТОРЕ» Артем Орехов в своем выступлении рассказал о преимуществах использования светодиодного освещения в объектах коммерческой недвижимости и основных характеристиках, определяющих его качество. Светодиодное освещение, если сравнить его с освещением газоразрядными лампами, экономит затраты на электроэнергию от 2 до 3,5 раза в зависимости от технических особенностей, которыми обладают лампы. Если сравнивать с лампами накаливания, которые нередко до сих пор используются в коммерческих объектах, то затраты на электроэнергию снизятся в 8-10 раз. Во многих видах коммерческой недвижимости довольно весомой затратной частью является освещение. В то же время система освещения – один из важнейших компонентов, который не позволяет экономить ни количественно, ни качественно. К примеру, приобретая дешевые светильники можно таким образом пробрести повышение затрат на 30%, не говоря уже о скудных свето-технических и эксплуатационных характеристиках. Стандартный газоразрядный светильник с лампами потребляет 72 Вт или 92 Вт, светодиодный – 32 Вт, то есть в 2 или 2,5 раза меньше. Срок службы светодиодного светильника составляет 50 000 часов, при непрерывной работе – 6-7 лет. Зачастую срок службы газоразрядного светильника не превышает 10 000 часов, однако в реальности этот показатель составляет 5000-8000 часов. Светодиодное освещение не нуждается в обслуживании на протяжении всего срока эксплуатации, в то время как газоразрядные светильники необходимо постоянно обслуживать. Также снимается необходимость утилизации светодиодов. Газоразрядные лампы при активном использовании быстро тускнеют, в результате снижается освещенность помещения, у людей, работающих в таком помещении, устают глаза, снижается продуктивность труда. Светодиодные светильники включаются моментально, у них отсутствует шум при работе и мерцание, что часто бывает у газоразрядных ламп. Экономическая эффективность – один из основных принципов светодиодного освещения. Чтобы просчитать эффективность светодиодного освещения в коммерческом проекте по сравнению в газоразрядным, необходимо получить такую информацию как количество и стоимость газоразрядных светильников, частота их замены, стоимость утилизации ламп, режим работы освещения и тариф электроэнергии. Таким образом можно просчитать и разработать график окупаемости проекта при установке и эксплуатации светодиодного освещения. Изначальные инвестиции в такое освещение могут быть в два раза больше, но точка его окупаемости наступает уже через 11 месяцев. На срок эксплуатации светодиодных светильников влияет ряд определенных критериев. Качественный светильник должен быть выполнен в рамках определенных стандартов, которые пока что не прописаны нормативным законодательством, из-за чего на светодиодном рынке много дешевого товара, который не выдерживает основные требования. Такой товар может себя продать, но не сможет окупить. Основной критерий качества светодиодного светильника – это источник света, которым является кристалл, размещенный на плате. Важно знать, кто производитель этих кристаллов. Есть различные тонкости и выдержки по их качеству, в которых лучше полагаться на ведущих брендовых производителей светодиодов. Есть определенные тонкости, как выращиваются кристаллы и как они нарезаются. К примеру, даже из одного большого кристалла могут получиться как качественные, так и некачественные кристаллы. Второй критерий качества светильника - это драйвер, блок питания. Именно источник питания определит, проработает светильник 50 000 часов или 5000 часов. Источник питания светодиодного светильника должен выдерживать ряд стандартов и требований для успешной и долгосрочной работы. Хорошо, когда производитель сам изготавливает свои блоки питания. Потому что собственное производство, адаптированное под свои светильники, – это возможность постоянно улучшать блоки питания, адаптировать их характеристики под определенные виды светильников, под их мощность или условия, в которых они будут эксплуатироваться.