Арендные отношения: новый нюанс законодательной практики


Таким образом, с 1 января 2004 года рынок арендных отношений претерпит некоторые изменения, связанные с нотариальным заверением и государственной регистрацией арендных договоров. Как известно, на рынке сейчас средний срок договоров аренды для офисной недвижимости составляет около 3 лет. Минимальным сроком аренды помещений, на который, как правило, идут арендодатели, является 1 год. Таким образом, формально нотариальному освидетельствованию будут подлежать практически все договора аренды на рынке коммерческой недвижимости.
Практика введения нотариального заверения, однако, влечет за собой еще один момент – уплату пошлины. По словам Татьяны Бандуры (компания DTZ), налицо отсутствие необходимой нормативной базы – ведь в декретах Кабинета Министров Украины о госпошлинах, где дан их четкий перечень, размер ставки пошлины за заверение договоров аренды и их регистрацию отсутствует. По мнению Татьяны Бандуры, введение практики нотариального заверения договоров поспособствует большей урегулированности рынка арендных отношений, сможет стать залогом цивилизованных отношений между арендаторами и арендодателями.


Елена Денисова, консультант по офисной недвижимости московского офиса компании Jones Lang LaSalle
фото: Jones Lang Lasalle

10 декабря на заседании Комитета по недвижимости Американской торговой палаты (American Chamber of Commerce) юрист компании Baker & McKenzie Лина Немченко сообщила, что в данный момент Кабинетом Министров Украины готовятся все необходимые нормативные дополнения по вопросу окончательного определения размера пошлины за нотариальное заверение договоров аренды и их государственную регистрацию. По предварительным данным, это будет либо 1%, либо 0,5% от суммы арендной платы согласно сроку действия всего договора. Практика нотариального освидетельствования договоров аренды и их регистрации является достаточно распространенной во всем мире, пошлина за данную услугу, как правило, находится в рамках 0,5-3% от суммы арендной платы за весь срок действия договора.
О чем идет речь – постараемся проиллюстрировать на конкретном примере. Допустим, арендатор намерен взять в аренду офисные помещения площадью 2000 м2 по арендной ставке 23$/м2/в месяц сроком на три года. Ежемесячная сумма арендных платежей составит $46 000, ежегодная – $552 000, за три года – $1 656 000. 1% от данной суммы составит $16 560, что является довольно неплохими деньгами, которые дополнительной нагрузкой лягут на договорные стороны. Хотя, судя по всему, данные расходы в итоге все же будут возложены на плечи арендаторов.
Исходя из внедрения не столь давно аналогичной практики в России, введение пошлины за регистрацию договоров аренды не отразилось на базовых арендных ставках, однако несколько повысило операционные расходы (услуги по управлению и обслуживанию, уборке, коммунальным платежам и т. д. в расчете на м2 площади).
Отвечая на вопрос о возможных манипуляциях игроков рынка во избежание уплаты данной пошлины (в частности, сможет ли норма нового Гражданского Кодекса о нотариальном заверении договоров аренды привести к таким «новшествам», как договора аренды со сроком действия на 11 месяцев с положением о безусловной или возможной дальнейшей пролонгацией на такой же срок) Татьяна Бандура ответила, что, скорее всего, о глобальном размахе таких практик на рынке говорить не придется, и как девелоперы, так и арендаторы будут продолжать заключение договоров аренды на устоявшиеся на рынке сроки. Тем не менее, Татьяна Бандура заметила, что «...подобные махинации все же будут существовать, и свою роль здесь сыграет менталитет нашего рынка». Хотя, по мнению эксперта, возможное введение нотариального заверения договоров аренды, в свою очередь, может сыграть на руку и арендаторам, в виде уменьшения размеров суммы страхового/гарантийного депозита.
По мнению Рысбека Токтомушева, партнера юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и партнеры», следует понимать, что норма об обязательном нотариальном заверении договоров аренды касается, в основном, коммерческой недвижимости и связана с нормой об обязательной государственной регистрации таких договоров. «Вообще, на наш взгляд, вышеуказанная норма об обязательном нотариальном заверении направлена на обеспечение определенного уровня юридической корректности таких договоров, а также на обеспечение учета данных об арендованной недвижимости, в том числе с фискальными целями. Имплементация данной нормы повысит транзакционные расходы сторон, но мы не думаем, что обязательное нотариальное заверение будет стимулировать арендаторов (по крайней мере, крупных) сокращать сроки аренды. Обязательное нотариальное заверение в сочетании с обязательной государственной регистрацией договоров аренды в долгосрочной перспективе должно способствовать развитию более стабильного, более цивилизованного рынка аренды коммерческой недвижимости», – считает Рысбек Токтомушев.
Мы попросили ответить на ряд вопросов по данному поводу московских специалистов. По словам Елены Денисовой, консультанта по офисной недвижимости московского офиса компании Jones Lang LaSalle, в России, согласно действующему законодательству, договора аренды со сроком действия менее одного года не подлежат обязательной государственной регистрации. Тем не менее, эксперты российского рынка называют несколько схем для «обхода» данной нормы:
– краткосрочный договор на срок менее года (с приоритетным правом на его перезаключение). Такие договора, тем не менее, могут рассматриваться как договора, подлежащие регистрации;
– временное избежание регистрации – заключение одновременно двух договоров (краткосрочный на срок менее года и долгосрочный – как гарантия обязательств арендодателя). Подобная схема практикуется при заключении договоров на стадии строительства/реконструкции. Краткосрочный договор со временем прекращает действие, а долгосрочный, в свою очередь, регистрируется после получения собственником всех необходимых документов;
– подписывается один договор, на срок менее года, с последующей нормой об обязательной пролонгации на аналогичный срок (менее года).


Елена Мордюкова, юрист московского офиса компании Colliers International
фото: Colliers International

По словам Елены Мордюковой, юриста московского офиса компании Colliers International, в отношении договоров аренды, заключенных на срок более одного года, предусмотрена обязательная процедура – государственная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом регистрируется сам договор (посредством проставления регистрационного штампа на экземпляре договора), а также аренда как обременение имущества арендодателя. Регистрацию осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданные во всех субъектах Российской Федерации (с нормативной базой и порядком регистрации договоров аренды недвижимости в Москве можно ознакомиться в сети интернет на сайте Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы – http://www.mkr.mos.ru">http://www.mkr.mos.ru). При отсутствии же государственной регистрации договор аренды считается незаключенным и, соответственно, не имеет юридической силы.
«Плата за государственную регистрацию и нотариальное заверение договора аренды нежилого помещения на территории Москвы зависит от площади помещения и минимального размера оплаты труда. Так, например, в настоящее время для помещения площадью свыше 200 м2 плата составляет 50 минимальных размеров оплаты труда, или 5000 рублей. При усредненном курсе 30 рублей за 1 доллар США – это составляет $167. C 1 января 2004 года к данной ставке оплаты вводится повышающий коэффициент 1,5», – сообщила Елена Мордюкова.


СИСТЕМА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: СРОКИ ВНЕДРЕНИЯ НЕ ЯСНЫ
Государственный комитет по земельным ресурсам затрудняется назвать окончательные сроки создания системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество и земельного участка как единого объекта, предусмотренной указом Президента Украины № 134/2003 от 17 февраля 2003 года. Окончательному решению проблемы регистрации недвижимости мешают нескоординированные действия структур, ответственных за ведение реестра недвижимости: Госкомзема и Министерства юстиции Украины.


ОБРЕМЕНЕНИЯ И ТРЕБОВАНИЯ КРЕДИТОРОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ УЗАКОНИЛИ
Верховная Рада Украины приняла Закон «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений». Принятие данного Закона позволит сформировать полноценный реестр обременений имущества для предоставления наиболее полной информации кредиторам и инвесторам об имущественном положении должников для изучения возможности их дальнейшего кредитования.
Еще одной целью, с которой был принят Закон, является создание прозрачной и четкой системы очередности приоритетов при удовлетворении требований кредиторов за счет реализации имущества должников. Авторы Закона считают, что он также позволит реализовать действенный механизм внесудебного удовлетворения требований кредиторов. Среди новых обременений, вводимых Законом в дополнение к существующему залогу, прописан, в частности, договор репо (обратной покупки).
Держателем государственного реестра обременений определен уполномоченный центральный орган исполнительной власти, а порядок ведения реестра определяет Кабинет Министров Украины. Внесенные в реестр данные являются открытыми для всех юридических и физических лиц. За внесение в госреестр записи о возникновении или изменении обременения, а также за предоставление выписки из госреестра, взимается плата в размере и порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.