Арендная плата в ТЦ: цена бизнеса для девелопера и арендатора
Commercial Property №7 (23) июль 2005
На сегодняшний день на украинском рынке коммерческой и в том числе торговой недвижимости в силу пока еще существенного превышения спроса над предложением более сильны позиции арендодателя, что в значительной степени определяет расстановку акцентов в отношениях между арендодателем и арендатором. В данной статье мы намерены обратиться к одной из самых проблемных сторон отношений девелопера/арендодателя и оператора/арендатора в сфере торговой недвижимости – механизмам и специфике определения арендной платы.
Текст: Инна Волосюк
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ УРОВЕНЬ АРЕНДНЫХ СТАВОК
Консультанты говорят о взаимосвязанной цепочке факторов, влияющих на арендную ставку (наиболее распространенный механизм определения арендной платы) в том или ином объекте торговой недвижимости. Одни из них напрямую зависят от совокупности особенностей ТЦ, другие – от арендатора.
К первой группе относятся следующие факторы:
– месторасположение ТЦ. По словам экспертов, хорошее месторасположение (центр города, близость пешеходных потоков, транспортная и визуальная доступность) гарантирует 60% успеха центра на конкурентных рынках и еще больше (около 80%) – на нашем рынке. Без преувеличения, данный фактор можно назвать основным;
– концепция ТЦ (формат, масштаб, в том числе размер, внутренняя конфигурация, этажность). Концептуальные характеристики ТЦ на ранней стадии создания программируют его потенциал с экономической и финансовой точек зрения;
– статус девелопера (его опыт работы на рынке). По словам Полины Жилкиной, старшего консультанта компании «Jones Lang LaSalle Россия», «если мы работаем с зарекомендовавшим себя на рынке девелопером, имеющим успешный опыт работы, то размер арендных ставок может подниматься»;
– ансамбль арендаторов, присутствующих в ТЦ. Наличие раскрученных брэндов поднимает уровень посещаемости ТЦ и, соответственно, арендную плату для всех его арендаторов;
– общий уровень покупательной способности населения в зоне ТЦ и в целом. «В результате роста покупательной способности населения активизируется рынок розничной торговли и, как следствие, рынок торговой недвижимости. Начинается развитие торговых центров как сегмента, ориентированного, прежде всего, на неценовые факторы конкуренции, такие как качество и «модность» предлагаемых товаров, функциональность объекта торговли, уровень сервиса, прочее, и, как следствие, спрос и предложение на торговые площади», – говорит Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина».
Рассказывает Джеф Кершоу, директор департамента торговой недвижимости компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)»: «В Москве арендные ставки находятся в пределах от 4,5 до 35% годового объема продаж арендаторов. В Европе арендаторы платят от 0,75 до немногим более 20%. Учитывая тот факт, что предложение и спрос на качественные торговые помещения постепенно приходят к равновесию, можно предположить, что в ближайшее время уровень арендных ставок будет приближаться к европейскому. Высокие ставки будут распространяться только на успешные, хорошо спланированные центры».
Ко второй группе относятся следующие факторы:
– расположение торговой секции в ТЦ и, в первую очередь, относительно потоков посетителей (уровень ставок снижается там, где посетителей меньше – второй, третий этажи и т.д.);
– торговый профиль (оборот с 1 м2 арендуемой площади операторов ювелирных изделий значительно превосходит аналогичный показатель для операторов одежды. Их нельзя уравнивать в размере арендной платы, иначе последние просто перейдут в другой ТЦ к другому арендодателю, не дожидаясь точки убыточности);
– размер арендуемой площади и ее конфигурация (при прочих равных условиях по мере повышения размера арендуемой площади арендная ставка снижается; если помещения правильной, удобной для оператора формы, арендные ставки будут выше);
– длина витрин. В отечественных ТЦ соотношение длины фасада секции, выходящего в проход, и глубины магазина составляет 1:2 – 1:3; изменение данной пропорции в пользу длины фасадов повышает стоимость аренды 1 м2 секции;
– объем бизнеса на 1 м2 арендуемой площади;
– статус арендатора с точки зрения привлечения в ТЦ потока посетителей (для якорных арендаторов арендные ставки значительно ниже);
– срок аренды (по мере его увеличения арендные ставки имеют тенденцию снижаться).
Основным фактором, влияющим на выбор арендатора и его готовность платить арендную плату, является, по словам Полины Жилкиной, оборот, который арендатор может получить, находясь в том или ином ТЦ: «Оператор может пойти на большие ставки, нежели в других проектах, только если рассчитывает на то, что достигнет максимальных оборотов». По мнению Галины Малиборской, «оператор пойдет на тот размер арендной платы, который будет соотноситься с ожидаемой доходностью с 1 м2 арендуемой торговой площади. Искусство и профессионализм агента, сдающего ТЦ, заключается в том, чтобы не дать слишком большую и слишком маленькую ставку. Нужно сдавать по оптимальным ставкам, чтобы в целом они были не ниже справедливого для данного ТЦ уровня, и чтобы арендодатель получил потенциальный доход от аренды. Однако, ставки не должны быть слишком высокими, иначе арендаторы не будут задерживаться на площадях ТЦ, что вызовет их высокую текучесть».
КТО ЗАНИМАЕТСЯ РАЗРАБОТКОЙ АРЕНДНОЙ ПОЛИТИКИ?
«Торговый центр, – говорит Джеф Кершоу, – является объектом комплексного развития со множеством нюансов. Планирование различных аспектов развития проекта, включая арендную политику, предполагает участие инвесторов и девелоперов при условии профессионального контроля со стороны опытных юристов и консультантов по недвижимости. Одного мнения недостаточно – слишком высока цена просчетов».
По мнению Владимира Тимочко, аналитика отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», «поскольку разработкой концепции занимаются консультанты, они же должны заниматься и разработкой арендной политики». Привлечение к данному процессу консультантов имеет несколько позитивных моментов. Во-первых, они располагают практическим и теоретическим опытом, приобретенным в процессе участия в проектах по разработке и сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости. Кроме того, как правило, консультанты имеют широкие контакты среди торговых операторов – потенциальных арендаторов ТЦ, что позволяет им не только более точно определить позиционирование объекта на рынке, но и привлечь в него арендаторов. Полина Жилкина отмечает, что «как правило, крупные ТЦ сдаются с помощью консультантов, потому что не все девелоперы могут позволить себе потратить много сил и времени на процесс лизинга».
Уровень арендных ставок в ТЦ зависит от размера ожидаемых операторами доходов
Фото: Олег Герасименко
Принципиальным отличием в вопросе арендной политики со стороны девелопера и консультанта является то, что их прогнозы в вопросе максимальной доходности ТЦ не совпадают. Так, Галина Малиборская отмечает: «Девелопер возлагает на свой проект большие надежды и, как правило, изначально предлагает большие по размеру ставки, чем консультанты. Консультанты же оптимизируют «аппетиты» девелопера. Прогнозы арендных ставок должны быть реалистично-пессимистичными».
Позиция девелопера вполне понятна: его основная задача – получение максимальной прибыли от сдачи торговых помещений в аренду. В этом, собственно говоря, и заключается цель создания ТЦ. Однако следует отметить, что прогноз консультантов относительно планируемого размера арендной платы может оправдаться с высокой степенью точности.
Консультанты советуют начинать процесс планирования арендной политики и, в частности, арендных ставок на начальных этапах создания ТЦ, то есть в процессе разработки концепции, поскольку именно на этом этапе закладывается потенциал центра. По основным, ключевым моментам концепции опытный оператор достаточно легко может определить, стоит заходить в этот объект или нет, есть ли у ТЦ набор характеристик, который позволит ему как арендатору получать максимальную прибыль с 1 м2 торговой площади или таковые отсутствуют/представлены не полностью? Ответ на этот вопрос в значительной мере определяет уровень арендных ставок.
Арендная плата якорных арендаторов рассчитывается исходя из более низкой ставки по сравнению с другими операторами
Фото: Олег Герасименко
Сегодня далеко не все отечественные девелоперы спешат прибегнуть к услугам консультантов, предпочитая определять уровень арендных ставок, а также осуществлять процесс сдачи торговых помещений в аренду собственными силами или силами специально обученной группы профессионалов, представляющих одну из собственных или родственных структур. Примером может служить ЗАО «Квадрат-Украина». «В сети ТЦ «Квадрат», – рассказывает Татьяна Честнейшая, директор департамента управления активами ЗАО «Квадрат-Украина», – за разработку арендной политики отвечает служба аренды, которая входит в состав департамента управления активами компании. Эта служба определяет уровень арендной платы, следуя таким этапам: первый – имеет место в процессе разработки проекта – предварительная оценка стоимости площадей, сдаваемых в аренду.
Второй – на этапе строительства, когда уже известно, на каком месте стоит тот или иной арендатор и подписаны предварительные договора аренды. На данном этапе определяется «базовая» ставка.
И третий этап, так называемая корректировка, происходит уже в процессе заполнения ТЦ и подписания договоров с арендаторами. Отклонения от «базовой» ставки, как правило, составляют не более 10% в минус».
Консультанты компании «Colliers International Украина» в своей практике используют арендный план, представляющий собой, по словам Галины Малиборской, «разбивку торговой площади на секции с указанием профиля и уровня ожидаемых арендных ставок. Обычно он представляется в виде таблицы. В зависимости от профиля торговли варьируется размер арендной ставки. В конце таблицы определяется общая сумма арендных платежей за единицу времени (месяц, год)».
Наполняться арендаторами ТЦ должен со сбалансированным учетом того, какие арендные доходы центр будет генерировать и насколько стабильными они будут. «Если бы девелопер поставил своей целью набрать арендаторов по максимальному уровню арендных ставок, он заполнил бы ТЦ маленькими магазинчиками (к примеру, ювелирными), которые платили бы $80 за 1 м2 Но в этот ТЦ покупатели не пойдут. Поэтому девелопер заинтересован в подборе правильного пула арендаторов, зачастую в ущерб начальным доходам от аренды, но ориентируясь на долгосрочный эффект», – говорит Владимир Тимочко.
ВИДЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Что представляет собой ТЦ и арендная плата на помещения в нем с позиций сторон договора аренды – арендодателя и арендатора? Для девелопера объект коммерческой недвижимости – это, прежде всего, главная составляющая его бизнеса, а сдача в аренду – основной источник дохода (если исключить пока нераспространенные в нашей стране инвестиционные продажи). Поэтому он заинтересован в максимизации арендной платы.
Для арендатора (торгового оператора) аренда торговых площадей – не менее важная составляющая отношений, которая во многом определяет успех его бизнеса. По словам Галины Малиборской, «арендатор в ТЦ платит не за помещение, а за тот доход, который он может в нем получить». Однако, в отличие от арендодателя, он заинтересован в минимизации арендной платы.
– фиксированная ставка;
– процент от оборота;
– смешанный: минимальная арендная ставка + процент от оборота.
Самым распространенным на сегодняшний день в Украине и России видом арендной платы является фиксированная ставка, четко прописанная в договоре аренды. По словам Джефа Кершоу, «безусловно, наиболее выгодная ставка аренды достигается в процессе партнерского сотрудничества между арендатором и арендодателем. В идеале это должен быть договор аренды, в рамках которого фиксированная арендная ставка покрывает вложения арендодателя с незначительной или нулевой прибылью. В реальности уровень арендной ставки устанавливается на основе среднерыночных показателей, достаточно высоких на сегодняшний день».
Второй вид арендной платы, который пока не получил распространения в Украине, – это процент от оборота. Комментирует Полина Жилкина: «В ряде случаев для крупного оператора выгоднее платить процент с оборота. С другой стороны, если девелопер будет уверен, что оператор сможет достигать определенного уровня в обороте, то он также может согласиться на арендную плату в виде процента с оборота. Если же у девелопера появятся сомнения в этом вопросе, то он предпочтет заключить договор на основе базовой арендной ставки».
По словам Галины Малиборской, «при использовании данного подхода доход арендодателя напрямую зависит от товарооборота арендаторов. Чем лучше работает арендатор, тем выше доход у арендодателя. С другой стороны, чем лучше работает арендодатель, проводя качественную маркетинговую политику ТРЦ, тем выше товарооборот у арендатора, и, соответственно, доход с арендных платежей у арендодателя. Однако сейчас в нашей стране мало операторов, которые готовы идти на процент с оборота. Также мало арендодателей, готовых принимать эти условия. Мы только начинаем приходить к данному виду арендной платы».
Сегодня только отдельные отечественные операторы в сфере торговли заявляют о своей готовности перейти на такой вид арендной платы, как процент от оборота. Кроме того, большинство девелоперов, в свою очередь, не готово принять данную схему расчетов.
Факторы, обуславливающие практическое отсутствие этого вида арендной платы в нашей стране, сводятся к следующему: «На сегодняшний день нет схемы, с помощью которой девелопер может отследить товарооборот того или иного оператора. Для ее внедрения необходимы качественно иные, по сравнению с нынешними, более доверительные отношения между арендодателем и арендатором», – говорит Владимир Тимочко. С ним соглашаются и другие эксперты, отмечая, что процент от оборота требует определенного уровня доверия и бизнес-культуры. Когда люди придут к пониманию необходимости платить все налоги, тогда данный вид арендной платы станет нормой.
По словам Джефа Кершоу, «граница для отчисления процентов от оборота должна быть определена точкой рентабельности арендатора. Такой подход позволил бы арендатору и арендодателю покрыть их расходы, минимизируя риски и максимально используя потенциал ТЦ. Но данная идеальная схема в действительности работает редко – даже на зрелых рынках реальный компромисс сторон обычно лишь стремится к идеалу, обеспечивающему обоюдную заинтересованность сторон в долгосрочном сотрудничестве и успехе проекта в целом».
На сегодняшний день в России процентные ставки (в тех случаях, когда они используются) находятся в пределах 1-3% от валовой выручки для супермаркетов и 10-12% для операторов одежды, обуви и аксессуаров. В западноевропейских странах процентные ставки варьируются от 2 до 10% от объема продаж, полученных арендатором на данной площади. Большинство торговых операторов обычно платит от 5 до 8%, операторы быстрого питания – 8-10%, якорные арендаторы – 2%.
Третий вид арендной платы – смешанный или комбинированный, представляет собой минимальную арендную ставку + процент от оборота по достижению арендатором заранее согласованного уровня прибыльности.
Этот вид арендной платы имеет свои плюсы как для девелопера, так и для арендатора. Для девелопера арендная ставка выступает залогом того, что он стабильно будет получать необходимый минимум денежных средств для покрытия амортизации и операционных расходов, отчислений на возврат инвестиций, а процент от оборота гарантирует ему дополнительный доход в случае успешной работы арендатора. Для арендодателя же позитивным моментом в данном виде арендной платы выступает то, что ему не придется переплачивать в условиях низкого товарооборота, связанного, к примеру, с сезонностью спроса на реализуемые им товары.
ПЕРЕСМОТР УРОВНЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК
Размер арендной платы выступает одним из основных условий договора аренды. Следует учесть, что при отсутствии такого условия договор считается незаключенным. В договоре фиксируется, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором.
Необходимость пересмотра арендных ставок может быть обусловлена следующими причинами:
– колебания валютных курсов;
– изменение объема потребительской корзины;
– рост расходов на содержание ТЦ;
– успешная или неуспешная работа ТЦ, которая влечет за собой возрастание или снижение уровня посещаемости центра и, соответственно, уровня продаж у арендаторов;
– изменение месторасположения оператора в структуре ТЦ (на более или менее выгодное по отношению к потоку посетителей);
– изменение арендуемой площади (уменьшение или увеличение) и др.
По словам Галины Малиборской, «ежегодный пересмотр арендной ставки может варьироваться от 2 до 10%. Арендодатель, как правило, оставляет за собой возможность повышать или не повышать арендную ставку. Если ТЦ работает хорошо, то повышение арендной ставки, как правило, проводится. Однако, ставки могут вообще не пересматриваться».
В зависимости от внешних факторов, по мнению Татьяны Честнейшей, «существует специальная шкала, согласно которой рассчитывается изменение арендной ставки. К примеру, пересмотр арендных ставок в сети ТЦ «Квадрат» происходит не чаще, чем раз в год. В структуре ТЦ «Квадрат» применяются отдельные договора аренды с супермаркетами, поскольку их товарооборот больше всего зависит от внешних факторов. В связи с этим может осуществляться дополнительный пересмотр уровня арендной ставки для супермаркета на протяжении года (как правило, 2 раза в год). Но «шаг» повышения арендной платы составляет не более 10%».
Однако, арендная политика предполагает не только факт повышения арендной платы, но и ее снижение, а также скидки для тех или иных арендаторов. Как отмечают эксперты, в арендной политике нужно оперировать такими понятиями, как увеличение ставок, снижение ставок, сезонные ставки. Если арендатор работает эффективно, девелопер заинтересован, чтобы он остался в ТЦ, поэтому мотивирует его снижением арендной ставки.
СТОИМОСТЬ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Величина и механизм определения эксплуатационных расходов, как и арендной платы, зависят от каждого конкретного девелопера и ТЦ/ТРЦ. Отчисления на эксплуатационные расходы могут входить в размер арендной платы, как, к примеру, это практикуется в ТРЦ «Караван MegaStore».
По словам Полины Жилкиной, «эксплуатационные расходы для якорных арендаторов меньше (в Москве – $30-$40 за 1 м2 в год), чем для обычных арендаторов, которые составляют около $140 за 1 м2 в год, то есть $12 за 1 м2 в месяц. Высокие эксплуатационные расходы характерны для заведений фаст-фуд на фуд-кортах. Это вызвано большими, по сравнению с обычными арендаторами эксплуатационными затратами, связанными с уборкой, коммуникациями и т.д.». Фактически, по мнению специалистов, эксплуатационные расходы в этом виде помещений (фаст-фуд – ред.) в 1,5-2 раза больше, чем по ТЦ. Что касается величины эксплуатационных расходов для ТЦ в целом, то в Киеве они составляют $5-10 за 1 м2 в месяц (хотя чаще включаются в ставку аренды). Для сравнения: в Варшаве за счет энергосберегающих конструкций эксплуатационные расходы составляют 3-4 евро с 1 м2.
ПОСЛЕДСТВИЯ НЕПРАВИЛЬНОЙ АРЕНДНОЙ ПОЛИТИКИ
Вопрос неправильной арендной политики можно рассматривать в соотношении суммы причин и последствий. Среди причин можно выделить:
– необоснованное завышение арендных ставок, то есть несоответствие уровня арендной ставки доходу, который получают арендодатели в ТЦ;
– нежелание девелопера идти на компромисс с арендатором;
– неправильное ценовое позиционирование отдельных групп арендаторов.
В сумме получаем такие последствия:
– уход арендаторов;
– простаивание площадей ТЦ с соответствующим снижением его посещаемости;
– снижение цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта;
– увеличение срока окупаемости объекта.
Отечественный рынок торговой недвижимости в целом и арендных отношений в частности во многом еще не дотягивает до западных мерок. Это проявляется не только в самих принципах арендных отношений, но и в случаях их неправильного планирования. Так, по мнению экспертов, одним из ярких примеров может служить открывшийся в 2003 году ТРЦ «Украина» в Киеве, в котором договора аренды были подписаны на достаточно жестких условиях, особенно в отношении условий расторжения. За нарушение условий договора аренды предусматривался штраф, приравнивающийся к арендной ставке за 6 месяцев эксплуатации площадей. На сегодняшний день, по утверждениям специалистов, в этом ТРЦ успешно работают только отдельно взятые категории арендаторов – кинотеатр «Одесса-Кино» и супермаркет «Велика Кишеня». Остальные же арендаторы вынуждены платить арендную плату по завышенным ставкам (как оказалось, исходя из нынешнего уровня посещаемости ТРЦ) и не уходят из него только по причине высоких штрафов. Арендодатель же, не идущий на уступки по отношению к остальным арендаторам и не желающий уменьшать арендные ставки, сейчас получает доход, однако сам ТРЦ как инвестиционный продукт теряет свою привлекательность, а его рыночная цена стремительно уменьшается.
ВЫВОДЫ
Сейчас мы только начинаем использовать матрицу западных стандартов арендных отношений в условиях отечественного рынка торговой недвижимости. Грамотная арендная политика – продукт грамотного девелопмента, который на сегодняшний день в Украине только зарождается.
По словам Джефа Кершоу, «ТЦ представляет собой целостный организм, состоящий из тесно взаимосвязанных элементов. В целом ТЦ выигрывает от успешности отдельных его арендаторов, в то время как благополучие каждого арендатора зависит от успеха других операторов и всего ТЦ».
Умение девелопера/арендодателя находить компромисс в отношениях с арендатором – это искусство, которое основывается исключительно на профессионализме, заключающемся в том, чтобы уравновешивать и согласовывать изначально антагонистические цели сторон договора аренды: у девелопера – получить максимальный доход от арендной платы, у арендатора – минимизировать данную статью расходов.
Остается только догадываться, оправдаются ли прогнозы консалтинговых компаний в отношении развития объемов украинского и, в первую очередь, киевского рынка торговой недвижимости и, соответственно, снижения уровня арендных ставок.
Однако, можно не сомневаться в том, что ключевым шагом в этом направлении должен стать переход к более цивилизованным и профессиональным взаимоотношениям между арендодателем и арендаторами, построенным на взаимовыгодных началах ведения бизнеса.
