Arca Capital: словацкий инвестор на украинском рынке

Какое место занимает Украина в стратегической деятельности компании Arca Сapital? Павол Крупа, глава группы компаний Arca Capital фото: «CP» Мы не делаем отдельный акцент на Украине, но это огромная по европейским меркам страна и рынок, который всегда будет привлекательным. Как Вы оцениваете с профессиональной точки зрения современную ситуацию на украинском рынке недвижимости? Мое мнение субъективно, но все же. Я всегда оптимистично настроен. С глобальной точки зрения, ситуация на украинском рынке, конечно же, отличается от ситуации на рынках стран Евросоюза. Например, можно говорить об отличии в спросе на жилую и коммерческую недвижимость. Так, в Украине отмечается больший спрос в сегменте жилой недвижимости, чем в Чехии и Словакии – основных для Arca Сapital рынках. Здесь капиталовложение в строительство жилья является способом сохранения денежных средств, в то время как подобный инвестиционный ход в Евросоюзе уже утратил популярность. В Европе низкие инвестиции в жилую недвижимость можно объяснить тем, что человек более уверен в экономической стабильности своей страны и в том, что деньги, которые он вложит в банк, не будут утеряны. Даже если процентная ставка на банковский вклад не превышает 1-2%, это все равно придает европейцам уверенности. В Украине вложения в жилую недвижимость по-прежнему являются хорошей инвестиционной возможностью. Насколько мне известно, количество сделок в сегменте жилой недвижимости в Киевской области достигает 1000 в месяц. Один из минусов украинского рынка, который, как я ожидаю, будет устранен в течение 2-3 лет, – это отсутствие доступа к кредитам и ипотеке по приемлемым процентным ставкам. Доступ к этим финансовым средствам будет стимулировать покупать жилую недвижимость. Для сравнения: в Чехии и Словакии процентная ставка по ипотечным кредитам составляет около 3,5% годовых. Поэтому человеку выгоднее взять ипотеку для покупки собственного жилья, чем платить за аренду съемных площадей. Рынок недвижимости Украины еще не заполнен. Однако его развитие не будет стремительным. Важным является то, насколько благоприятными будут экономические условия в стране, а также правовая система, которые или привлекают, или отпугивают зарубежных инвесторов и девелоперов. Насколько известно, приоритетным интересом Arca Сapital является приобретение крупных участков земли в пригороде. В каких городах Украины компания располагает собственными земельными участками? Все земельные участки расположены в непосредственной близости от Киева – подобное месторасположение является оптимальным для реализации наших проектов. Осуществляет ли компания сегодня покупку земельных участков в Украине? Прокомментируйте ценовую ситуацию на рынке. На сегодняшний день Arca Сapital заинтересована в реализации анонсированных проектов, поэтому в ближайшее время мы не планируем увеличивать земельные активы. Рынок земли в Украине стабилизировался и ожидается небольшое оживление спроса по сравнению с кризисным периодом. Что касается девелопмента, то на рынке началось строительство единичных новых объектов во всех сегментах. Новое предложение не успевает за спросом: многие компании не торопятся вводить площади из-за нехватки финансирования и боязни новых рисков, ведь разговоры о новых волнах кризиса продолжаются. Проекты коттеджного городка в селе Мытница (Киевская область) проект: ARCA CAPITAL Какой сектор недвижимости наиболее привлекателен для компании в Украине – жилой или коммерческий? Объясните, почему. Для нас интересен как коммерческий, так и жилой секторы недвижимости, мы намерены построить логистические центры, коттеджный городок, др. Дело в том, что на рынке логистики возник большой дефицит качественных площадей класса А, и в ближайшее время такая тенденция будет сохраняться. Мы намерены занять часть рынка складской недвижимости Украины. В 2008 году компания объявила о намерении инвестировать в строительство сразу нескольких логистических комплексов в Киевской области. На какой стадии реализации находятся данные проекты? Arca Capital совместно с международной компанией IPEC (Словакия) планирует построить два логистических комплекса в Киевской области. Общий объем инвестиций в их реализацию составит 120 миллионов евро. Arca Capital выступит финансовым инвестором проектов, IPEC Group – его девелопером. Комплексы будут находиться в Броварском и Васильковском районах. В частности, логистический комплекс «Бровары» будет расположен в непосредственной близости от транспортных магистралей – М-01 (Е-95), Р-03, М-03 (9 километров от Киева и 18 километров от международного аэропорта «Борисполь») на площади 26,25 гектара. Площадь второго участка проекта «Индустриальный парк» составляет 37,6 гектара, он расположен на пересечении автодороги «Васильков-Калиновка» и автомагистрали М-05 (Е-95). Проекты коттеджного городка в селе Мытница (Киевская область) проект: ARCA CAPITAL В 2007 году стартовал проект Жилой Квартал «7 ключей». Намерена ли компания в ближайшей перспективе запускать аналогичные проекты в Украине? Насколько перспективным является сегмент коттеджного строительства? В 2007 году компания ООО «Семь Ключей», которая входит в группу Arca Capital, приобрела в собственность земельный участок площадью 24 гектара в с. Застугна (Васильковский район, Киевская область). Был разработан детальный план территории, однако кризис заставил нас внести коррективы в развитие инвестиционных проектов и адаптироваться к новым условиям, в результате чего был разработан и утвержден новый детальный план коттеджного городка Жилой Квартал «7 Ключей». Проектом предусмотрено размещение 150 коттеджей с земельными участками площадью от 8 до 15 соток. Как показывает рынок, сегодня столичные покупатели отдают предпочтение коттеджным городкам, расположенным в 30-километровой зоне от Киева, с автономной инженерной и социальной инфраструктурой. В проекте «7 Ключей» мы учли этот факт и намерены вначале развивать инженерию (все коммуникации будут централизованы), построить дороги. Кроме этого, запланировано размещение объектов социальной сферы: детский садик, игровые площадки, социально-бытовой комплекс (супермаркет, кафе и ресторан, аптека, парикмахерская, тренажерный зал, химчистка, отделение банка, др.). На данном этапе ведется проектирование инженерных сетей, начало их строительства запланировано на 2012 год. Для привлечения средств на строительство инженерных сетей компания проводит размещение корпоративных облигаций ООО «Семь Ключей» на Украинской бирже. Эмиссия облигаций составляет 70 миллионов гривен. Облигации ООО «Семь Ключей» – первые ценные бумаги на рынке Украины, которые номинированы в долларах под 12% годовых. На основании итогов 2011 года можно утверждать, что рынок загородной недвижимости преодолел кризис, и в дальнейшем в данном секторе будет наблюдаться рост как спроса, так и качественного предложения. Дома за городом вновь пользуются популярностью. Однако посткризисная стабилизация рынка загородной недвижимости имеет свои особенности. Так, на общем фоне растущего спроса на загородные коттеджи отмечается тенденция к приобретению земельных участков под строительство загородных домов в частном порядке. В результате снижения цен на землю, часть покупателей рассматривает покупку земли для строительства собственного дома, часть – как инвестицию, другие останавливают свой выбор на покупке готового коттеджа. В любом случае уровень продаж земельных участков в настоящий момент превышает количество продаж построенного загородного жилья. Каким критериям должен соответствовать проект, чтобы привлечь внимание компании Arca Capital? При рассмотрении новых инвестиционных проектов мы применяем индивидуальный подход, при этом всегда оцениваем: – активное развитие компании и потенциал для дальнейшего роста; – наличие команды энергичных и высокопрофессиональных менеджеров или возможностей для их привлечения; – детальный бизнес-план и четкое понимание стратегии развития компании; – наличие прозрачной финансовой стратегии; – безубыточная основная деятельность либо возможности для достижения этого в течение ближайших 12 месяцев совместной работы; – возможности увеличения стоимости компании; – наличие сильного бренда или уникальных технологий. Период реализации инвестиционных проектов может регулироваться в зависимости от индивидуальных аспектов проекта. Основные применяемые методы оценки проектов – метод относительных показателей и метод дисконтированного денежного потока фирмы (Free Cash Flow to the Firm). Как компания намерена распоряжаться построенными объектами коммерческой и жилой недвижимости в Украине, инвестором которых она выступала? Мы намерены частично сдавать построенные площади в аренду, частично продавать инвесторам. Имеются ли у Вас проекты торговой недвижимости в Украине? До настоящего момента у нас не было таковых проектов. Это связано с отсутствием проектов, которые могли бы нас заинтересовать. Однако на данный момент компания намерена на собственном участке площадью 33,9 гектара построить объект торговой недвижимости – аутлет-центр, точнее, торгово-развлекательный парк, в селе Мытница (в 30 километрах к югу от Киева), который будет реализован в структуре коттеджного городка. Нас привлекает идея возвести комплекс, где потребитель сможет получить разные услуги, провести досуг и приобрести товары. В какой последовательности будет реализоваться проект в Мытнице – в первую очередь жилая застройка, затем торгово-развлекательный сектор? Вначале мы хотим осуществить застройку развлекательного сегмента и ритейла. А вот жилая недвижимость пока под вопросом: ситуация меняется каждый год (в том числе меняются требования людей), и мы не рискуем составлять бизнес-план на 5 лет вперед. Как распределяются роли между компаниями в проектах? В проектах складской недвижимости мы выступаем преимущественно в роли инвесторов, девелопером является компания IPEC. По коттеджам – мы и инвестор, и девелопер. Мы разрабатываем стратегию, но непосредственно к строительству проекта привлекаем украинских партнеров. Привлекает ли Вас офисный сегмент? Офисный сегмент, безусловно, интересен для нас. Если сравнить его с Братиславой и Прагой, то здесь мы можем сдать в аренду гораздо больше офисных площадей. Мы сейчас рассматриваем возможность заключения инвестиционной сделки – купить объект, который уже имеет арендаторов. В этом случае мы можем легко оценить проект: зная арендаторов и арендные ставки, рассчитываем прибыльность и другие экономические показатели. Более того, у нас есть спрос со стороны банков и зарубежных фондов, которые готовы инвестировать в проекты в Украине. Поэтому во второй половине 2012 года, если будут выставлены на продажу привлекательные проекты, мы готовы их купить. Но, конечно же, надо провести тщательное исследование всех факторов. Какие локации интересны для Вас в офисном сегменте, какие в складском? Офисная недвижимость нам интересна в Киеве либо в Харькове. Складская – это, прежде всего, Киевская область. Интересует ли Вас гостиничный сегмент? Проект туристическо-гостинично-развлекательного комплекса, Татры, Словакия проект: ARCA CAPITAL В Словакии, в Татрах, мы реализуем проект туристическо-гостинично-развлекательного комплекса. Эта территория является очень привлекательной для туристов: здесь есть не только достопримечательности, но и возможности для занятий спортом. Проект включает гостиницу, виллы, пансионы, спортивный сектор, конференц-залы. В Украине мы также планируем реализовать подобный проект, но только через 5-6 лет. Что является для нас важным показателем, так это то, что украинцы уже сейчас готовы покупать виллы и пансионы в комплексах, подобных тому, которые мы реализуем в Словакии. Что касается проектов гостиниц в чистом виде в Украине, то мы пока не готовы развивать этот бизнес. То есть, если Вы будете реализовать проект рекреационно-гостиничного комплекса, то выберете Карпаты или Крым? Да. Но в данном случае необходимо смотреть на то, готов ли регион к получению инвестиций. Главы большинства областных администраций понимают, что необходимо идти навстречу инвесторам. Зарубежные инвесторы постепенно приходят к пониманию того, что Украина привлекательна для инвестирования. Инвесторы будут покупать коммерческие проекты под локальных партнеров. Но это будет происходить в перспективе 2-3 лет. Украина в этом году принимает Евро-2012, благодаря которому в страну придет много инвесторов. Главная задача Украины – сделать так, чтобы инвесторы получили хорошее впечатление от страны. Вы готовы привлекать украинских девелоперов в качестве партнеров в свои проекты? Как я уже говорил, нашим основным партнером-девелопером является IPEC, которая специализируется на складской и промышленной недвижимости, но также привлекаются и локальные компании из Украины. Arca Capital Компания Arca Capital была создана в 2003 году путем трансформации группы фирм, относящихся к All Finance Services. Группа осуществляла деятельность на словацком рынке капитала с 1994 года. В этот период компания ориентировала свою деятельность преимущественно на предоставление услуг на словацком и чешском фондовых рынках, что способствовало реализации собственных инвестиционных проектов. Arca Сapital – это частная акционерная компания, действующая прежде всего в области венчурного капитала в регионе Центральной и Восточной Европы. Представительства компании расположены в Братиславе, Праге, Лондоне и Киеве. Компания владеет активами в предприятиях, связанных с пищевой промышленностью, информационными технологиями, биотехнологиями, машиностроением, энергетикой и др. На украинский рынок группа компаний Arca Сapital вышла в 2006 году. Основными направлениями ее деятельности в Украине являются инвестирование в фондовый рынок и недвижимость. В 2010 году компания приобрела долю в предприятии «Харьковметрострой». Также интересуется проектами в сфере биоэнергетики. Кстати, что Вы можете сказать по поводу сектора промышленной недвижимости, который все еще вакантен в Украине. Планируете ли реализацию проектов в этом сегменте? Все зависит от инвесторов и заказчиков. Когда в Украине будут хорошие условия для того, чтобы инвестор захотел построить здесь завод, тогда сектор промышленной недвижимости начнет заполняться. Необходимо подождать, пока страна будет готова принимать инвестиции в этот сегмент. В Украине осталось много заводов после распада СССР, которые не подходят по многим параметрам для запуска на их базе нового производства. Инвесторы предъявляют к зданиям высокие требования, касающиеся норм и объемов производства. Этого не могут обеспечить морально и физически устаревшие сооружения. Именно для таких инвесторов понадобятся новые здания. Пока спроса на промышленную недвижимость в Украине нет. Интересуют ли Вас проекты многоквартирных домов в границах Киева? В Украине мы не являемся экспертом по многоэтажной застройке – здесь работает много местных компаний. Сейчас у нас достаточное количество многоквартирных проектов, которые мы реализуем за пределами Украины. В Чехии мы реализуем проект VIP-класса на 70 квартир. Также там имеется проект жилого комплекса на 170 квартир, в котором за две недели нам удалось продать 100 квартир. Все это возможно благодаря низким процентным ставкам по ипотеке. Насколько я понимаю, у компании нет четкой специализации в определенных сегментах недвижимости? Вы правы, у нас нет узкой специализации. Наша компания многофункциональная. Мы также специализируемся на управлении активами, что дает возможность инвестировать в собственные проекты. Нашими партнерами являются, как правило, физические лица, готовые вкладывать деньги в наши проекты. Объем вложенных средств одним партнером составляет в среднем 50-100 тысяч евро. В каждом проекте имеется минимум 5-6 партнеров. Имеются также крупные партнеры, которые инвестируют 500 тысяч, 1 или 2 миллиона евро. Мы ориентированы на использование «зеленой» и биоэнергии. Например, в Словакии уже построен ряд солнечных станций, инвестиционный капитал которых составляет 60 миллионов евро. Похожие проекты мы рассматриваем в Украине. Проблемы в том, чтобы построить объект экологически чистой энергии, нет, проблема заключается в том, чтобы включить этот объект в часть энергообеспечивающей сети и продать энергию государству. Самое интересное, что квоты на энергию в Украине более выгодные, чем в Словакии. Например, Крым и Одесса – это очень хорошие локации для производства солнечной энергии. Отдаете ли Вы отдельные участки работ на аутсорсинг? Да, мы работаем с аутсорсинговыми компаниями. Это обычный опыт в европейских странах. В бизнесе большое значение имеет человеческий фактор. Допустим, мы реализуем проект в течение полугода. По завершению проекта мы должны сказать некоторым людям «до свидания», что весьма неприятно. Поэтому мы предпочитаем отдавать некоторые виды работ на аутсорсинг и сотрудничать с экспертами и профессионалами в своих сферах деятельности. Работая в Украине, Arca Capital должна завязывать отношения с государственными службами, проектными организациями – мы должны использовать тот потенциал, который есть в стране. Мы общаемся с мэрами городов, главами областных государственных администраций. Им интересно, чтобы зарубежный инвестор привлекал не только своих партнеров (как, например, мы группу IPEC), но и локальные местные компании для реализации проектов. Уже известны генподрядчики проектов в Украине? Мы как раз ведем переговоры по данному вопросу и проводим тендер. Какие основные критерии отбора генподрядной компании? Главное – это соотношение цены и качества работ. Организация должна быть с опытом, чтобы мы могли быть уверенными в ней. На украинском рынке недвижимости часто наблюдается ситуация, когда локальные девелоперы стараются привлечь зарубежных архитекторов для поднятия имиджа проекта, а иностранные девелоперы часто сотрудничают с украинскими архитекторами. Как поступаете Вы? На какой опыт будете ориентироваться – украинский или европейский. Прежде всего, мы стараемся использовать опыт, полученный при работе в Евросоюзе. Например, в Европе уже не строят коттеджи большой площади. Но в Украине такие дома популярны и пользуются спросом. Поэтому в наших проектах мы будем использовать европейский опыт, адаптируя его под запросы украинских потребителей. В архитектуре также будут проявляться европейские тенденции. Но в любом случае, с нашей стороны будет осуществляться контроль того, что предлагают украинские проектные организации. ПАВОЛ КРУПА фото: «CP» Год рождения: 1972 Место рождения: Братислава, Словакия Место жительства: Братислава, Словакия Образование: высшее. Окончил Экономический университет в Братиславе (Словакия), факультет «Менеджмент предприятий», специальность – «Менеджер предприятия» Занимаемая должность: глава группы компаний Arca Сapital Семейный статус: не женат Хобби и увлечения: активный отдых и спорт.