Apsys Group: «Девелоперская компания, как живой организм, должна развиваться, иначе она погибнет»

Ксавье Галис, директор Apsys Eastern Europe
фото: apsys group

CP: Расскажите о деятельности Apsys Group. В каких странах группа присутствует на сегодняшний день?
Apsys Group является международной девелоперской компанией в сфере торговой недвижимости. Основными направлениями деятельности Apsys Group и ее аффилированных компаний являются инвестирование, проектирование, девелопмент, маркетинг, сдача в аренду и управление торговыми объектами.
Группа Apsys была основана в 1996 году Морисом Бансэ (Maurice Bansay), ее нынешним президентом. В этом же году в Польше была основана дочерняя компания Apsys Polska, созданная для инвестиций в проекты торгово-развлекательных центров. Сегодня Apsys Group активно развивается на рынках Франции, Польши, России и Украины.
CP: Какова структура Apsys Group? Какие задачи выполняются своими силами, а какие отдаются на аутсорсинг?
Структура Apsys Group проста: ее формируют генеральный директор, группа управляющих директоров и три филиала, расположенные в Польше, Франции и Восточной Европе (России и Украине), которые осуществляют управление проектами. Для работы в Восточной Европе мы создали дочернюю компанию Apsys Third Region.
Каждый филиал имеет основные подразделения, в частности, департамент девелопмента, управления проектами и недвижимым имуществом, сдачи объектов в аренду и вспомогательные – отдел маркетинга, HR, юридический отдел и т.д.
Каждое подразделение отдает часть своих задач на аутсорсинг.
CP: Почему после развития во Франции было принято решение о выходе на польский рынок? Какие факторы стали решающими для принятия данного решения?
Несмотря на то, что группа была основана во Франции, изначально Apsys Group развивала свою деятельность преимущественно в Польше, где в настоящее время лидирует в сегменте торговой недвижимости. В 90-е годы работать на французском рынке недвижимости небольшой компании не представлялось возможным из-за многочисленных сложностей, связанных с реализацией проектов.
Выбор польского рынка обусловлен такими факторами:
– большой потенциал и реальный рост сегмента ритейла, что в значительной мере зависит от численности и уровня доходов населения;
– близкая перспектива вступления Польши в ЕС;
– позитивные результаты макроэкономического анализа.
CP: Расскажите о функционирующих объектах компании и проектах, находящихся на стадии реализации.
В портфеле Apsys Group имеется ряд проектов и объектов во Франции, Польше и России общей площадью более 700 000 м².
Первые проекты, реализованные компанией в Польше: ТРЦ Janki общей площадью 75 000 м² (Варшава), ТРЦ Korona (55 000 м², Вроцлав), ТЦ Platan (33 000 м², Забже) и во Франции: ТЦ Port de Chatillon (11 000 м², Париж), – были проданы с целью формирования активов.


Комплекс Ruban Bleu, Франция
фото: apsys group

Спустя некоторое время компания приняла решение развивать проекты в долгосрочной перспективе. К их числу относятся ТРЦ Manufaktura (Лодзь, Польша) и Fleur d’Eau (Ангерс, Франция).
Сегодня мы занимаемся развитием 15 проектов общей площадью около 600 000 м² в Польше, Франции и России.
В Польше мы работаем над двумя активными проектами – ТРЦ Lacina в Познани (торговая площадь составляет около 85 000 м², открытие запланировано на 2011 год) и ТРЦ Wzgorze в Гдыне (торговая площадь – около 59 000 м², открытие состоится в 2009 году).
Во Франции мы развиваем 14 проектов. Два – в Париже: ТЦ Beaugrenelle общей площадью 45 000 м² (открытие запланировано на вторую половину 2009 года) и ТРЦ La Villette (общая площадь – 30 600 м², арендуемая – 21 600 м²; открытие состоится в 2010 году). Следует назвать также проект ТРЦ L'Heure Tranquille в городе Турс, центральной части Франции. Общая площадь объекта, открытие которого запланировано на 2009 год, составит около 21 000 м².
Один проект – ТЦ Comptoirs du Lac – компания ведет в Бордо. Общая площадь центра – около 60 000 м². Кроме того, группа реализует проект ТРЦ Parc Agen-Boй (общая площадь – 26 000 м²) в Ажене и два проекта (МФК Caserne и Les Halles Neyrpic в соседнем небольшом селе St Martin d’Hиres) в Гренобле.
В нашем портфеле есть три российских проекта: ТРЦ «Лето» в Санкт-Петербурге (на стадии строительства; общая площадь – 100 000 м², GLA – 80 000 м²) и два проектa в Москве.
На сегодняшний день Apsys Group управляет 18 торговыми центрами в Польше и Франции, общая выручка от аренды которых составляет около 55 миллионов евро в год. Ежегодно заключается порядка 355 договоров аренды. Группа поддерживает тесные связи с крупнейшими брэндами ритейла.
CP: Известно, что проект МФК Manufaktura (Польша) стал победителем в номинациях многих авторитетных международных премий. Расскажите об особенностях данного проекта.
МФК Manufaktura, расположенный в Лодзе, втором по величине городе Польши, является уникальным проектом, ставшим результатом 8-летней напряженной работы.


Проект МФК Manufaktura (Польша), отмеченный многими международными премиями, в том числе премией ULI Award for Excellence – World 2007, учрежденной Urban Land Institute ы

Проект представляет собой реконструкцию текстильной фабрики XIX века, расположенной на территории площадью 27 гектаров. Нам удалось создать современный многофункциональный комплекс общей площадью 150 тысяч м². В нем представлена большая торговая зона (200 ритейл-операторов), зона отдыха (боулинг-клуб, кинотеатр, игровые залы, казино), фуд-корты, ресторан и кафе, два музея, зона для детей (детские игровые площадки). Помимо этого, в состав проекта входит 4-звездочная гостиница.
Проект МФК был отмечен многими международными премиями, в том числе премией ULI Award for Excellence – World 2007, учрежденной Urban Land Institute.
CP: Когда и почему было принято решение о выходе Apsys Group на российский рынок? Какие исследования предшествовали этому?
Каждая компания, как живой организм, должна развиваться, иначе она погибнет. После того, как активность французского и польского рынков начала замедляться, наша группа стала искать новые возможности для развития.
Выбор любого нового рынка определяется макроэкономическими показателями, уровнем развития ритейла. Большую роль играют также результаты наших ознакомительных поездок. Кроме того, мы полагаемся на интуицию.
Так, в свое время мы отказались от выхода на малоемкий рынок Болгарии и рынок Румынии, где процветает финансовая спекуляция. В то же время рынок Центральной Европы – очень перспективный, поскольку уровень его насыщения крайне низкий. Группа приняла решение сфокусироваться на наиболее многообещающих рынках с большими покупательными возможностями, ростом ВВП, дефицитом современных крупных торговых комплексов и профессиональных ритейлеров.
На российском рынке Apsys Group планирует создать сеть крупных торговых центров и готова инвестировать существенные менеджерские и финансовые ресурсы.
CP: Известно, что в России Apsys Group ведет девелоперскую деятельность совместно с компанией «Система-Галс». Это обычная практика компании при выходе на новый рынок или же российский рынок стал исключением?
Мы самостоятельно вышли на польский рынок, однако в случае с Россией и Украиной мы приняли решение искать партнеров, которые помогли бы нам понять рынки.
«Система-Галс» хорошо знает российский рынок и может способствовать нашему развитию на нем. С этой компанией мы заключили соглашение о долгосрочном стратегическом партнерстве в сфере девелопмента и управления ТРК в России.
CP: Вы планируете развивать проекты в России «с нуля», или покупать на определенной стадии их развития?
Наша цель – создавать качественные и полезные проекты для покупателей и акционеров нашей компании. Чтобы достичь максимального эффекта, проект следует развивать «с нуля». Ведь новый проект не имеет заданных параметров, ограничивающих наше видение профессионального ТЦ. Тем не менее, мы готовы рассматривать перспективные проекты на любой стадии их реализации.
CP: Каким компаниям – локальным или международным – отдает предпочтение Apsys Group в процессе разработки и реализации проектов?
У нас не существует определенных правил или предпочтений. Компания Apsys Group всегда готова к сотрудничеству, направленному на создание хорошего проекта.
CP: Свое развитие в России Вы начали с Санкт-Петербурга, а не Москвы. Чем обусловлено такое решение? Какие города станут следующими площадками для развития проектов компании?
Мы ищем хорошие проекты в рамках нашей стратегии развития, однако не концентрируемся на крупных городах. Основополагающим фактором для нас являются возможности развития. К примеру, в Польше свое развитие мы начали с Вроцлава.
В России интерес для нас представляют все города с населением более 500 000 жителей.
CP: Расскажите о своем первом проекте в России – ТРЦ «Лето».
Двухэтажный торгово-развлекательный центр «Лето» расположен на участке площадью 17,7 гектара на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге. Общая площадь двухуровневого ТРЦ составит около 112 000 м², из которых 75 000 м² – арендуемая.
В современном ТРЦ будет представлено около 200 операторов: Auchan, «Медиа Маркет», «Формула Кино», Inditex Group и др. Мы выкупили 50% доли компании «Система-Галс» в этом проекте и за короткое время провели полную перепланировку. Открытие ТРЦ запланировано на 2009 год.


В течение пяти лет группа Apsys намерена инвестировать в рынки России и Украины около 2 миллиардов евро

CP: С какими сложностями столкнулась компания в начале своей деятельности в России?
Все основные рыски, с которыми нам пришлось столкнуться на российском рынке, можно контролировать. Не контролируемым является только фактор успеха.
Прежде всего, необходимо понять особенности рынка, в некоторой степени даже психологию людей, чтобы в дальнейшем правильно использовать накопленные опыт и знания.
CP: Назовите источники финансирования проектов компании.
Основными источниками финансирования наших проектов являются банковские кредиты и собственные средства, сформированные совместно с нашим главным партнером Fonciиre Euris, имеющем листинг на Парижской фондовой бирже.
CP: Как Вы решаете вопрос с земельными участками для своих объектов?
Этот вопрос в структуре группы решают департаменты девелопмента, использующие все инструменты для поиска земельных участков: привлечение брокеров, партнеров или прямой поиск.
Основными критериями при поиске участков являются месторасположение, транспортная и визуальная доступность, зона охвата и т.д.
CP: Как Вы можете оценить конкурентную среду в сфере девелопмента недвижимости в России и Европе? Какие конкурентные преимущества Вашей группы и проектов по сравнению с существующими проектами на европейском рынке?
На рынке России нет опытных девелоперов, способных развивать профессиональные проекты торговой недвижимости. Именно это дает нам преимущество. В Восточной Европе мы можем полагаться только на нашу стратегию по реализации проектов.
Apsys Group создает проекты, соответствующие архитектуре города и истории земельного участка. Наши проекты ТЦ/ТРЦ отвечают требованиям и ожиданиям потенциальных покупателей. В своей работе мы всегда нацелены на конечного покупателя и его потребности.


ТЦ City Festivity Hall, Антверпен, Бельгия

CP: Какие глобальные планы по реализации проектов в мире разрабатываются компанией?
В дальнейшем мы планируем развиваться на рынках, где мы уже присутствуем. В течение пяти лет группа Apsys намерена инвестировать в рынки России и Украины около 2 миллиардов евро. Инвестиции будут направлены как минимум на разработку десяти проектов.
Сегодня мы уже активно работаем на украинском рынке. Результаты проведенных исследований нас очень обнадежили: украинский рынок характеризуется острым дефицитом профессиональных торговых проектов и операторов. Помимо этого, в перспективе Украина станет членом ЕС. В то же время, негативными факторами являются политическая нестабильность, инфляция и несовершенное законодательство в строительной сфере, – все это замедляет приток зарубежных инвестиций в страну.