Анжела Борисова: «МОСТ-сити стал успешнее, чем мы прогнозировали»

Commercial Property №8 (156) август 2016

Анжела Борисова, генеральный менеджер коммерческого центра Alef Estate, рассказывает о ТРК МОСТ-сити, которому в текущем году исполнилось 10 лет, новом ТК Кубометр в формате Pop-up Shipping Container Center и перспективных проектах компании.


Подведите, пожалуйста, итоги восьми месяцев текущего года для компании Alef Estate. Какие знаковые события произошли в течение этого периода?

2016 год выдался для нас очень насыщенным. Мы завершили полную реконструкцию развлекательной зоны торгово-развлекательного комплекса МОСТ-сити в Днепре и отпраздновали десятилетие этого объекта. Кроме того, мы открыли новый торговый комплекс Кубометр, который расположен в самом центре города, рядом с МОСТ-сити. Кубометр – первый в Украине торговый объект в формате Pop-up Shipping Container Center, который полностью состоит из 12-метровых морских контейнеров. Поэтому открытие данного комплекса стало знаковым событием для всей страны. Необычная концепция и архитектура сразу привлекли немало внимания и вызвали бурное обсуждение как среди горожан, так и в профессиональной среде. Однако после нескольких месяцев работы можно с уверенностью сказать, что в городе приняли этот неординарный объект. Мы уверены, что Кубометр станет «фишкой» Днепра.

 

Торжественное празднование 10-летия ТРК МОСТ-сити в Днепре

ФОТО: ALEF ESTATE

С каким уровнем заполняемости открылся Кубометр? Расскажите подробнее о его особенностях.

Уровень заполняемости на момент открытия торгового комплекса и в настоящее время составляет 96%. Мы наблюдаем постоянный рост количества посетителей объекта, популярность которого связываем с удачным street-фуд-кортом, в котором представлено более 15 операторов общественного питания. Нам удалось создать дружелюбную площадку для проведения различных мероприятий, в том числе городского масштаба, и каждый желающий может найти здесь развлечение по душе. Например, по вторникам и четвергам здесь проходят музыкальные завтраки, каждую пятницу – сальса-party. На площадке проходят детские соревнования, фестивали единоборств и танцев.

Несмотря на то, что фуд-корт находится под открытым небом, уют и комфорт посетителям обеспечивает огромный купол. В жаркое время для прохлады работает летняя система капельного орошения, в зимнее время предусмотрен UFO-обогрев.


Анжела Борисова, генеральный менеджер коммерческого центра Alef Estate

ФОТО: ALEF ESTATE

В текущем году исполнилось 10 лет с момента открытия в Днепре торгово-развлекательного комплекса МОСТ-сити. Довольна ли компания Alef Estate показателями его деятельности?

На момент открытия МОСТ-сити в 2006 году его арендная таблица в три раза превысила прогнозные показатели. С момента запуска и до сегодняшнего дня, т.е. уже 10 лет, объект держит пальму первенства в Украине по показателям посещаемости и успешности в своей категории. В будние дни трафик составляет 30-40 тысяч человек, а в выходные достигает 50 тысяч человек. За все время существования и даже в кризисные периоды вакантность объекта колебалась в пределах всего 1-3%.

Впрочем, Alef Estate как девелоперская компания сделала все для этого. Мы усовершенствовали транспортную и пешеходную инфраструктуру в районе нескольких кварталов вокруг объекта, уложили новое дорожное покрытие, тротуары, модернизировали уличное освещение, установили современные остановочные терминалы. Был построен целый автопорт для подъезда городских и междугородних автобусов. На крыше МОСТ-сити обустроили первый в Украине паркинг с электронной системой заезда. Кстати, когда ТРК только открылся, это был первый общественный объект в стране со свободным Wi-Fi. В целом, это особенность компании Alef Estate – все время быть впереди рынка, первыми внедрять новейшие технологии и оборудование.

Какие меры Вы принимаете для того, чтобы МОСТ-cити оставался конкурентным на рынке? Какие из них являются наиболее эффективными и почему?

Определяющими факторами поддержания конкурентоспособности объекта, по нашему опыту, являются создание максимально комфортных условий пребывания посетителей в ТРК, постоянное усовершенствование пула операторов и качественные отношения с арендаторами. Конечно же, посетители должны замечать периодические обновления объекта, удивляться чему-то новому в уже хорошо знакомом им торговом комплексе.

Мы ежегодно проводим реконструкцию различных торговых и общественных зон, что позволяет нам совершенствовать форматы магазинов и привлекать новых интересных ритейлеров. Проводим своевременную модернизацию инженерных систем и коммуникаций, заменили обычное освещение на светодиодное. Обновляем интерьер, зоны отдыха, следим за музыкальным сопровождением, которое создает нужную атмосферу.

Очень важный момент – это ежедневная работа с арендаторами, основывающаяся на достижении взаимопонимания. Сотрудничество с ритейлерами выходит за рамки простого предоставления арендаторам площади и обеспечения трафика. Это практически совместный бизнес. Мы системно отслеживаем товарообороты магазинов, ассортиментную политику, успешность концепций – все это напрямую влияет на успешность всего ТРК. При необходимости предлагаем помощь тем ритейлерам, которые столкнулись с какими-то трудностями. Однако если операторы не готовы работать над улучшением бизнес-показателей, не готовы к обновлению формата, нам приходится с ними прощаться. К примеру, не так давно мы разорвали отношения с DNK Dnepr, Love Republic, Reebok, Kari и вместо них привлекли New Balance, Pedro del Hierro, Arena, TopShoes. Вакантность МОСТ-сити на сегодняшний день составляет 0,3%.

Какие изменения произошли в МОСТ-сити в текущем году?

В текущем году мы реконструировали развлекательную зону комплекса: на месте ДРЦ «Игроленд» создали свой детский центр Most Playland с ультрасовременным дизайном и оборудованием. Мы уже имеем опыт открытия и управления собственными детскими развлекательными центрами в трех других объектах. То есть Most Playland в МОСТ-сити – это наш четвертый детский центр.

Рядом с Most Playland мы открыли крупнейший в городе боулинг на 19 дорожек и ресторан Madison. Этот комплекс также находится в нашем управлении. Для создания такой большой зоны отдыха и развлечений нам пришлось провести не только внутреннюю реконструкцию, но также изменить фасад здания, пристроив красивую летнюю террасу. В следующем году на очереди глобальная перестройка зоны фуд-корта.

МОСТ-сити за время существования перенес практически два кризиса. Какие уроки Вы вынесли для себя?

Необходимо очень внимательно относиться к концептам магазинов, ведь именно в кризис ритейлеры, имеющие неудачные форматы, первыми ощущают проблемы. Важно тщательно изучать работу каждого оператора, при необходимости – помогать ему.

Кризис научил нас видеть даже скрытые проблемы у операторов, и сейчас, когда к нам приходят новые ритейлеры, мы сразу можем оценить, какие из них не выживут в условиях экономического спада.

Тяжелый период 2008-2009 годов мы использовали для того, чтобы укрепить «костяк» арендаторов. Заменили некоторых операторов на компании, представляющие более устойчивый ритейл-сегмент. Интересно, что именно в это время нам удалось привлечь группу Inditex. В 2009 году к нам зашли марки Zara, Bershka, Pull and Bear. В 2012 году мы открыли Massimo Dutti и Stradivarius, в 2013 – Oysho.

На каких условиях Вы привлекаете арендаторов сегодня?

С новыми для ТРК арендаторами мы заключаем договоры на период от 3 до 5 лет, с поэтапным увеличением арендной ставки. С операторами, которые уже представлены в наших объектах, работаем по схеме годовых контрактов с 3-месячной фиксацией условий.

В 2015 году Вы прогнозировали, что в сегменте коммерческой недвижимости Днепра падение будет наблюдаться до конца 2016 года. Оправдались ли эти прогнозы?

В первой половине 2016 года продолжалось падение рынка, но с июля ситуация начала стабилизироваться. Сейчас мы отмечаем небольшое оживление в торговой и жилой недвижимости. Появились новые локальные фаст-фуд сети. К украинскому рынку возобновился интерес международных игроков. Поэтому уже в следующем году компания Alef Estate планирует начать расширение торгового центра по ул. Пастера на 20 000 м2. Это действующий ТЦ районного формата, площадь которого сейчас составляет 6700 м2.

Опираясь на нынешнюю тенденцию роста рынка жилой недвижимости, мы уже в текущем году начинаем строительство двух крупных жилых комплексов в центре города. Первый из них будет расположен на пересечении улиц Гоголя, Шевченко, Паторжинского и Южной. Последняя будет реконструирована в пешеходный бульвар, который станет концептуальным продолжением Катеринославского бульвара. Площадь жилого комплекса составит 11 850 м2, здание будет иметь 20 этажей. Второй комплекс с рабочим названием «Дом на Красной» будет включать два здания на 14 и 5 этажей общей площадью 16 546 м2. Первый ЖК планируется к сдаче в эксплуатацию в 2018 году, а второй – в 2019 году.

Зона street-фуд-корта в ТК Кубометр стала площадкой для проведения различных мероприятий, в том числе городского масштаба

ФОТО: ALEF ESTATE

По Вашему мнению, в решении каких градостроительных проблем нуждается Днепр? Что бы Вы хотели изменить в городе как девелопер?

Каждый наш проект уже несет положительные изменения в городскую среду. Компания ведет строительство объектов в рамках кварталов, создавая при этом соответствующую инфраструктуру, благоустройство и приятную атмосферу для жителей. В рамках реализации ТДК Босфор и МФК CASCADE PLAZA был полностью перестроен Катеринославский бульвар, который сейчас считается самым красивым местом в городе. Мы гордимся тем, что все места, где находятся наши бизнес-центры, торговые и жилые комплексы, становятся пространством, где горожане и гости Днепра с удовольствием проводят время в кругу друзей и близких. ℗