Антон Шишкин: «Люди целенаправленно приезжают тратить на развлечения свои деньги и время»

Антон Шишкин, председатель правления РЦ «Блокбастер» ФОТО: РЦ «БЛОКБАСТЕР» Тенденция последних лет в сегменте торговой недвижимости Украины – увеличение развлекательной составляющей в структуре ТРЦ, несмотря на то, что развлечения генерируют меньший доход с квадратного метра, чем торговля. Как Вы можете объяснить эту тенденцию? Да, действительно, сегодня для владельцев крупноформатных торговых центров становится важным вопрос создания в проекте развлекательной составляющей. Более того, она должна не просто «присутствовать» в объекте, но быть масштабной по площади и интересной по наполнению. Многие девелоперы делают ошибку, выделяя под развлечения неликвидные помещения, например, помещения со сложной конфигурацией, небольшими витринными группами, антресоли со сложными вертикальными коммуникациями. Нельзя относиться к развлекательной части молла как ко второстепенной только потому, что она зарабатывает меньше денег в расчете на квадратный метр. Сегодня развлечения – это важная составляющая, которая может генерировать качественный поток посетителей, – люди целенаправленно приезжают тратить на развлечения свои деньги и время. Более того – без большой развлекательной зоны моллы менее конкурентоспособны на рынке. На сегодняшний день в Украине есть много морально и физически устаревших торговых центров, которые строились на основании непрофессиональной концепции или вообще без таковой. Закономерно, что более новые и качественные объекты отнимают у таких центров потоки посетителей. Чтобы остаться «на плаву», собственники более старых ТЦ задумываются о расширении развлекательной зоны. Однако ввиду небольших масштабов здания или других причин, возможности организации развлекательной зоны ограничены. В таких условиях собственники идут на создание одного элемента развлечений, например, катка или роллердрома. Однако это не решит проблемы ТЦ и не увеличит поток посетителей. Выходом из ситуации является организация концептуальной развлекательной зоны с целым рядом составляющих, гармонично дополняющих друг друга. Открытие детского парка профессий «KidЛандия» в киевском РЦ «Блокбастер» состоялось в марте текущего года ФОТО: «CP» Какие развлечения пользуются наибольшей популярностью у посетителей и, соответственно, являются более коммерчески успешными? Среди развлекательных форматов существуют своего рода «якорные» развлечения, способные обеспечить стабильный поток для всего развлекательного центра и оставаться привлекательными и интересными для посетителей постоянно. Важным является наличие кинотеатра. Постоянной популярностью пользуются развлечения, являющиеся формой активного досуга, такие как каток, роллердром и боулинг. Однако задача управляющей компании объекта заключается в том, чтобы предложить большое разнообразие развлечений для поддержания лояльности посетителей и укрепления конкурентоспособности ТРЦ на рынке. Относительно быстро постоянным посетителям надоедают такие развлечения как комната страха, лабиринт, 5D-кинотеатр. Такие форматы необходимо ротировать, заменять на новые. В марте в РЦ «Блокбастер» состоялось открытие детского парка профессий. Данный формат является пока еще новым для украинского рынка. Как Вы оцениваете потенциал проекта? Мы постоянно отслеживаем развитие украинского рынка торгово-развлекательной недвижимости, а также изучаем опыт других стран, посещаем крупнейшие профильные международные выставки. Мы изучаем существующие тенденции на мировом рынке развлекательных форматов, держим руку на пульсе. Детский парк профессий – далеко не новый формат в мире. Так, например, всемирно известный, интересный и коммерчески успешный проект KidZania – сеть детских парков профессий – впервые появился в Мексике более восьми лет назад. Мы изучали особенности данного формата и достаточно долго раздумывали над тем, стоит ли применить подобный опыт в Украине, в частности, в составе «Блокбастера», и пришли к выводу, что данный проект, открытый на базе крупного развлекательного центра, будет успешен. Среди причин в пользу этого решения – строительство рядом с «Блокбастером» крупного торгово-развлекательного центра Blockbuster Mall. Оба объекта будут соединены переходом и таким образом составят единый крупный комплекс – торгово-развлекательный центр городского значения площадью около 180 000 м2. Как Вы намерены конкурировать с таким крупным объектом как ТРЦ Blockbuster Mall? Речь идет не о конкуренции, а о взаимовыгодном сотрудничестве, от которого выиграют оба проекта. РЦ «Блокбастер» в таком партнерстве выступит развлекательной составляющей для торговой части проекта. Мы договорились с девелопером проекта – компанией «Мегалайн» – о том, чтобы не дублировать развлечения и не создавать конкуренцию. Тем не менее, на территории ТРЦ Blockbuster Mall будут представлены несколько масштабных развлекательных форматов. Инфраструктура парка включает лаунж-зону для взрослых, рестораны, кафе, др. ФОТО: РЦ «БЛОКБАСТЕР» Как долго велась работа над реализацией проекта «KidЛандия»? С какими сложностями Вам довелось столкнуться? Как был решен вопрос с размещением проекта в рамках функционирующего центра? К формату детских парков профессий мы начали присматриваться в 2012 году, а уже в июне 2013-го приступили к реализации проекта «KidЛандия». В целом, проект был завершен менее чем за год. Размещение парка в уже существующем здании было одним из наиболее сложных вопросов в реализации проекта. Нам пришлось убрать перекрытия, решить ряд сложных инженерных задач, др. Еще одна сложность заключалась в том, что реализация «KidЛандии» велась в рамках функционирующего центра. Однако расписание строительных работ было подстроено под график работы «Блокбастера» согласно данным статистики посещений – как по времени суток, так и по зонам здания. Рассматривали ли Вы возможность покупки франшизы у KidZania? Мы вели такие переговоры с KidZania. Стоимость франшизы составляла $1 миллион, ежегодная выплата – 5% от суммарной годовой выручки. С учетом расходов и других издержек нам приходилось бы отдавать 30% своей прибыли. Кроме того, компания навязывала нам своего архитектора, подрядчиков, а требуемый объем инвестиций в реализацию проекта составлял не менее $18 миллионов. Если данную сумму инвестировать в развлекательный проект в Киеве, это значит, что он никогда не окупится. Компания не понимала, что Украина – это не Европа, что у нас другой уровень жизни и иные реалии рынка. Такие проекты как парки детских профессий KidZania или Minopolis в Австрии – это непатентуемые вещи, поскольку нельзя запатентовать возможность учить детей через развлечения. Мы приняли решение реализовать проект самостоятельно, адаптировав идею «детского парка профессий» в соответствии с особенностями украинского рынка. Подведите первые итоги деятельности парка с момента его запуска. Мы вышли на тот уровень посещаемости, который планировали в выходные дни, – это 1000 человек. Однако немного не дотягиваем до планируемой посещаемости в будние дни. В целом, проект может принять до 1000 человек одновременно или 3000 в день. С учетом сложной экономической ситуации невозможно объективно оценивать успешность проекта: если считать выручку в гривне, то у нас хорошие результаты, но в связи с тем, что инвестиции в проект осуществлялись в долларах по курсу 8 грн./$, а возвращаем мы их по курсу 13 грн./$, то, конечно, результаты менее положительные. Какие компании выступили участниками реализации проекта? Проект «KіdЛандия» был реализован преимущественно собственными силами, поскольку у нас с компанией SQM Experts, выступающей консультантом РЦ «Блокбастер», сложилась команда, которая может осуществлять и контролировать весь процесс девелопмента – проектирование, строительство, подбор персонала, управление и т.д. Для отдельных функций мы привлекали субподрядчиков. Расскажите о проекте «KidЛандия»: аудитория, площадь парка, инфраструктура, др. Площадь 2-этажного парка составляет 4500 м2, на которой разместилось 50 игровых станций. Также имеется лаунж-зона для взрослых, рестораны, кафе, др. База «Блокбастера» уже располагает необходимой инфраструктурой для обслуживания аттракционов и посетителей – имеется медпункт, техническая служба, которая обеспечивает круглосуточную работу комплекса. Площадь 2-этажного парка «KidЛандия» составляет 4500 м2 ФОТО: РЦ «БЛОКБАСТЕР» Где компания осуществляла закупки оборудования? Оборудование для «KidЛандии» покупалось в Китае и европейских странах, а также заказывалось в Украине с учетом размеров помещения, специфики проекта и других нюансов. Какова стоимость билета в «KidЛандию»? Стоимость посещения дифференцирована в зависимости от дня недели. Так, стоимость входного билета для ребенка с пятницы по воскресенье составляет 160 гривен, в остальные дни – 120 гривен. Билет не предполагает дополнительных расходов, кроме покупки еды внутри парка. Также у нас действуют специальные тарифы на групповые посещения, дни рождения, действуют программы лояльности. В «KidЛандии» размещены брендированные объекты – супермаркет «Сільпо», молочный завод «Яготинське для дiтей», банк «ВТБ», клиника «Оберiг» и др. Какие условия сотрудничества с этими компаниями? Мы ставим два главных условия: первое – это соответствие нашим финансовым ожиданиям, то есть той сумме, которую мы хотим получить, второе – компании должны поучаствовать в реализации игровой станции, то есть станция не только должна быть брендирована, но также выполнена таким образом (интерьер, оборудование, др.), чтобы она выглядела вполне реальной и была интересной для детей. Для этого компания-партнер предоставляет свое оборудование, форму одежды, другие элементы и составляющие работы. На сегодняшний день мы ведем переговоры с бренд-партнерами в нескольких направлениях: кондитерские изделия, теле- и радиокомпании, заправочные станции. Также планируем возобновить диалог с авиакомпаниями. Какие ожидания от деятельности проекта «KidЛандия»? Мы ощутили увеличение потока в РЦ «Блок-бастер», пусть и не глобальное. Бизнесы, которые находятся рядом с детским парком, демонстрируют рост операционных показателей. Ведь дети приходят в парк, как правило, в сопровождении взрослых. В то время, пока ребенок будет находиться в парке, взрослый останется в РЦ – сможет поесть, выпь кофе, сходить в кино, а это – доходы арендаторов и, соответственно, наши доходы. Как на запуск «KidЛандии» повлияли события в стране? Мы планировали масштабную PR-кампанию при запуске проекта, однако когда в стране начался Евромайдан, революция, потом события в Крыму и на Юго-Востоке, мы не стали заниматься PR-ом, который идет вразрез стилистике новостей. Самая эффективная реклама в сегменте развлечений – это передача информации от человека к человеку. Позитивные эмоции от посещения парка, о которых рассказывает одна подруга другой, – мощная реклама. Наши «рекламные агенты» – это сами дети, которые уходят довольными и хотят вернуться в парк еще раз. Кроме того, мы также активно работаем в социальных сетях. Вы не боитесь, что будут копировать Ваш детский парк профессий? На рынке копируется все. И мы боялись, что нас будут копировать, поэтому держали проект парка в строжайшем секрете. Но детский парк развлечений – сложный проект, и его не так легко скопировать, не зная всех деталей. «KidЛандия» – это Ваш единичный проект в Украине или Вы планируете запустить сеть подобных объектов? Мы готовы тиражировать проект в других городах, но только в том случае, если это будет реализация проекта «под ключ» с передачей бизнеса заказчику. С нашей стороны мы готовы также предоставить услуги по управлению объектом. Также мы готовы продавать франшизу, однако я не уверен, что украинские девелоперы готовы ее покупать. Скорее, они будут либо копировать, либо обращаться с просьбой сделать аналогичный проект «под ключ». Готовы ли мы арендовать помещения и развивать этот бизнес – это вопрос, на который мы пока еще не можем ответить. Для начала нам необходимо поработать какое-то время, оценить результаты, после чего можно будет подумать над созданием бизнес-плана. Конечно, мы не готовы развивать подобный бизнес в небольшом городе, но, например, в Донецке или во Львове, вполне возможно. Как сложившаяся в Украине ситуация повлияла на деятельность РЦ «Блокбастер»? Как изменилось в этой связи количество посетителей? Снижали ли Вы арендные ставки? Снижение потока посетителей мы не заметили, наоборот, мы зафиксировали его увеличение, в том числе за счет открытия «KidЛандии». Все-таки люди не отказывают себе в таких небольших удовольствиях как поход в кино или кафе. Мы не снижаем ставки аренды. Были проведены переговоры с арендаторами с тем, чтобы они адаптировали свою деятельность и цены к существующим рыночным реалиям. В парке профессий «KidЛандия» разместилось 50 игровых станций ФОТО: «CP» Дайте Ваши прогнозы развития рынка торговой недвижимости Украины в кратко- и среднесрочной перспективе. Мой прогноз – стагнация рынка, большие задержки в сроках реализации всех строящихся проектов, падение ставок аренды. Основная причина тому – отсутствие финансовых средств. До сегодня основные средства, которые инвестировались в коммерческую недвижимость Украины, – это были деньги чиновников либо олигархов, таких как Дмитрий Фирташ, Ринат Ахметов, др. Но на данный момент практически нет желающих достать деньги из швейцарских банков и вложить их в рынок недвижимости Украины. Многие инвесторы приостановили финансирование проектов. Сегодня достаточно сложно оценить перспективы любой стройки. Реализация некоторых объектов ведется по инерции, в том числе подрядчиками на собственные деньги в надежде, что они их вернут позже. Для того чтобы рынок начал развиваться, должна стабилизироваться политическая и экономическая ситуации, что позволит делать прогнозы хотя бы в расчете на полгода.