Андрей Заика: «Вопрос качества девелопмента важен уже сейчас»




Андрей Заика, генеральный директор HCM Group
фото: Олег Герасименко

CP: Какова история вашей компании?
Компания НСМ основана в 1998 году. В прошлом году произошло разделение на 2 независимые компании: HCM Group и «Югозападтрансстрой». При этом мы остались работать в одном здании, которое нам очень дорого (БЦ «Панорама» – ред.). Мы считаем его одним из лучших наших проектов. В целом, можно отметить, что мы развивались ровной позитивной динамикой, без каких-либо резких скачков и срывов.
CP: Какова организационная структура компании HCM Group? Как был распределен портфель после выделения из структуры HCM треста «Югозападтрансстрой»?
За компанией HCM Group остались 25 проектов в 4-х сегментах – жилая недвижимость, офисная, гостиничная и складская. Оргструктура достаточно традиционна для украинских девелоперских компаний. Она основана на выделении SPV (Special Purpose Vehicle) – каждый проект оформлен на отдельную структуру для того, чтобы оптимизировать налогообложение, а при продаже объекта можно было идти путем продажи корпоративных прав. Кроме того, существует материнская компания HCM Group, которая является собственником ТМ, носителем брэнда и акционером дочерних компаний.
CP: Какие сектора недвижимости являются приоритетными для вашей компании?
Сейчас структура компании меня не совсем устраивает, что во многом связано с уже упомянутой реструктуризацией. Но это та часть компании, которую мы унаследовали. Проекты есть, но не все из них я бы хотел видеть в портфеле. Сейчас у нас некий переходный этап – от одних проектов мы хотим избавиться, другие развивать, какие-то приобрести.
Особых предпочтений нет – нас интересует все, что рентабельно. Единственное, сложности возникают в тех сегментах, в которых требуется профессиональный менеджмент, в частности, в гостиничном бизнесе; это очень большая головная боль по причине полного отсутствия в Украине персонала, хоть что-нибудь понимающего в управлении и обслуживании гостиниц. Это не вина – это беда отечественного рынка, но мы будем стараться исправлять положение.
На сегодняшний день большая часть нашего портфеля представлена жилыми проектами. Здесь мы хотим избавиться от мелких проектов и сконцентрироваться на более крупных.
CP: При разработке наилучшего использования участков привлекаете ли вы консультантов?
Первичную оценку мы осуществляем самостоятельно, так как ряд сотрудников HCM Group вышли из риэлторских и консалтинговых компаний. В частности, я 4 года проработал в DTZ, Вадим Кушников также работал там, Олег Белаш работал в ИК «ХХI век». Мы самостоятельно можем определить потенциальный интерес того или иного участка. Исключение – гостиничный проект, столь сложный и комплексный, что мы, не имея опыта работы в гостиничной сфере, вынуждены привлекать консультантов извне.
CP: Как вы относитесь к мнению некоторых экспертов о том, что рынок жилой недвижимости Киева в скором времени будет заполнен, что приведет к падению цен?
Этот процесс неизбежен, так как рынок во всем мире подвержен закономерным колебаниям и кризисам. Другое дело, что разным может быть интервал – 3, 5 или 25 лет. Второй фактор – местная специфика развития рынка, которая привела к тому, что у нас в последнее время появился запрет на строительство некоторых объектов, неоправданно ужесточены процессы согласования. Все это несколько разгрузит рынок, поэтому ситуация, тяжелая для застройщика, может сослужить хорошую услугу рынку в целом. Если посмотреть решения Киевсовета, то раньше отводилось около 100 участков в месяц, сейчас же – 10-20, да и то с трудом. А уж чтобы построить на них что-либо – это вообще страшное дело. Таким образом, сейчас выходит меньше площадей, благодаря чему избыток в условиях значительного спроса будет достаточно быстро компенсирован.
CP: Какие проекты HCM Group в сфере коммерческой недвижимости, по вашему мнению, являются наиболее показательными? В чем их особенности?
В сфере торговой недвижимости мы проектов не имеем, ни завершенных, ни в планах. Возможно, они появятся в будущем, хотя я, честно говоря, против. На самом деле сейчас на рынке недвижимости для девелопмента интересно все – коттеджи, торговая недвижимость. Однако таких проектов у нас пока нет, так как нельзя объять необъятное.
Что касается офисных проектов, в один из них мы вошли на стадии строительства уже в статусе HCM Group, и, на мой взгляд, удачно его завершили. Речь идет об офисном центре по ул. Игоревской – в этом проекте мы нигде не экономили и в итоге получили очень хороших арендаторов: отделение «Райффайзенбанка», «Опель» (show room), ресторан компании T.G.I. Friday’s. По поводу всех остальных помещений на днях будет подписан контракт с мультинациональной компанией.
Из проектов, которые находятся на стадии реализации – бизнес-центр в новом для Украины формате бизнес-парка. Участок расположен недалеко от аэропорта Жуляны. Это не центр города, там сравнительно дешевая земля, поэтому мы сможем себе позволить относительно низкие ставки аренды. Офисные здания в бизнес-парке будут невысокими, открытая парковка будет строиться из расчета порядка 1 машиноместо на 25 м2. Если нам удастся реализовать данный проект, это будет первый бизнес-парк, построенный «с нуля», а не реконструкция производственных площадей, при которой возникают неизбежные недостатки в силу уже существующей структуры зданий. Эти два проекта, которые заслуживают внимания, а остальное – пока планы.
CP: HCM Group находится в ряду немногих отечественных компаний, проявляющих интерес к девелопменту складской и гостиничной недвижимости. Почему вы решили обратиться к этим сегментам?
Если бы я знал, насколько тяжелым будет проект гостиницы «Опера», я бы никогда не взялся за него. Он очень сложен именно с технологической точки зрения. В Украине нет соответствующих специалистов, поэтому нам пришлось пригласить в качестве генерального менеджера француза, финансового директора – москвича. Самое тяжелое – налаживание процесса управления гостиницей. Сейчас, когда проект уже фактически завершен, и понятно, что он удался, можно несколько успокоиться и расслабиться.


Бизнес-центр «Панорама»
фото: Олег Герасименко

Но, отвечая на вопрос «почему выбрали гостиницу?», скажу, что не мы ее выбрали, а бизнес выбрал нас. Сначала купили здание, а уже потом начали думать, что же с ним делать. Рынок был достаточно несегментированным и непрофессиональным, поэтому шли по наитию. Сейчас бы конечно так уже не делали. Наконец-то мы пришли к осознанию того, как работает весь мир, и поняли, что необходимо не строить, а затем проектировать и разрабатывать концепцию, а наоборот.
Так, в рамках проекта бизнес-парка в Жулянах мы не торопимся. Компания «Colliers International Украина» с участием израильских архитекторов недавно закончила разработку детальной концепции, из трех вариантов мы выбрали один, который передадим нашей архитектурной мастерской. Параллельно идут переговоры по финансированию – затраты составят порядка $30 миллионов.
Относительно складов отмечу, что недавно мы приобрели 2 существующих комплекса, а 3-й находится на стадии строительства. Один из этих проектов уникальный – это единственный в Украине склад, сертифицированный на хранение особо опасных химических материалов: концентраты минеральных удобрений и прочее, что предполагает особые требования к хранению.
Кроме того, на днях с одним из крупнейших европейских инвестиционных фондов «Европолис» мы подписали договор о совместной реализации проекта строительства 88 000 м2 складов класса А на нашем земельном участке недалеко от Окружной дороги. Общая площадь участка составляет около 16 гектаров.
Почему мы пошли на реализацию этого проекта не сами, а с партнером? Дело не столько в деньгах (около $45 миллионов). Прежде всего, хочется быть на переднем фронте по привлечению крупных западных инвесторов. И пусть сегодня мы где-то уступаем, идем на более жесткие условия, но это даст нам возможность выхода на рынок крупного западного капитала. В Украине у этого фонда, кроме нашего, нет ни одного проекта складской недвижимости.
В целом, на мой взгляд, складская недвижимость – один из самых рентабельных и востребованных на сегодняшний день сегментов коммерческой недвижимости Киева, потому что уровень вакантности складов равен нулю.
Тот склад, который мы сейчас заложили, составляет по площади около 10 000 м2, и у нас уже сейчас есть 5 или 6 желающих заплатить деньги. Спрос совершенно неадекватный, он напоминает мне спрос на офисы в 1994-1995 годах. На всю эту площадь уже есть двойное или тройное покрытие арендаторов.
CP: Год назад речь шла о 4-х звездах гостиницы «Опера», сейчас о 5-ти...
Совершенно верно. Изменилась спецификация, оборудование. Объем остался тем же. Оператором гостиницы будем мы сами, поскольку привлечение сетевых операторов – очень дорогое удовольствие, при этом их основная функция – это наполнение гостиницы. Мы понимаем, что в условиях высокой конкуренции, при наличии 10 брэндовых отелей, на рынке у 11-й гостиницы под названием «Нечто Hotel» будущего не будет. Сейчас такой необходимости нет, рынок настолько дефицитен, что привлечение международного оператора неоправданно с экономической точки зрения. Но мы прекрасно понимаем, что скоро откроются Radisson SAS и «Святая София». Именно поэтому мы сознательно заложили излишние технические решения в свой проект. Не секрет, что международные стандарты в ряде случаев чрезмерно жесткие и нерациональные. Когда рынок станет конкурентным и мы начнем поиск оператора, наша гостиница будет отвечать всем его техническим требованиям. Уже сейчас я могу сказать, что через 3-4 года мы будем искать оператора для нашей гостиницы.
CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации проектов?
Рынок финансовых инструментов у нас еще не зрелый, поэтому используется все, что может быть использовано. Активно привлекаем банковское финансирование, кредитование. Мы сотрудничаем почти с 10 банками, самыми крупными среди которых являются «УкрСиббанк», «Укрсоцбанк», «Мрія» и «Трансбанк». Кроме этого, активно используются собственные и партнерские средства. Такой большой объем проектов, который сегодня находится в нашем портфеле, нереально потянуть самому. В половине проектов мы работаем с партнерами, и, так как берем на себя реализацию проектов, возлагаем на партнеров их частичное финансовое обеспечение.
CP: Кто осуществляет проперти- и фасилити-менеджмент объектов коммерческой недвижимости, введенных вами в эксплуатацию?


фото: Олег Герасименко

Как только наша компания образовалась, она называлась «НСМ проперти-менеджмент». На тот момент данный вид деятельности обеспечивал для нас значительные средства. Затем это стало не очень выгодно и достаточно хлопотно, и мы полностью переключились на девелопмент. Сейчас мы не планируем создавать собственную структуру, а предпочитаем привлекать профессиональных управляющих, которых, к сожалению, не так много.
Сегодня, и это будет первый опыт на отечественном рынке, по договоренности с госструктурами мы ведем переговоры о том, чтобы НСМ выступила инвестиционным управляющим и модератором развития проектов на площадях, принадлежащих нескольким госструктурам. У новой власти есть правильное понимание того, что каждый должен заниматься своим делом. Отдел капитального строительства какого-нибудь министерства вряд ли сможет структурировать процесс строительства современного офисного центра даже для нужд того или иного ведомства, а также привлечь инвестора, обеспечить финансирование.
CP: Кто осуществляет управление жилыми домами, построенными вашей компанией?
Мы стараемся отдавать их на государственное управление, так как даже покупателю квартиры за $1 миллион сложно объяснить, почему он должен ежемесячно тратить около $200 на эксплуатационные расходы.
CP: Каковы, по вашему мнению, основные риски при реализации проектов в Украине?
Особенность – это сегодняшняя ситуация в Киеве. Она не простая, но я думаю, что мы ее преодолеем. Других особых, сугубо украинских, рисков я не вижу – все то же, что и в любой развивающейся стране.
CP: Как вы можете оценить уровень игроков отечественного рынка?
В целом, уровень растет. Об этом можно судить и по качеству проектов, и по появлению наших компаний на международных выставках. Следствием роста профессионализма является бо'льшая сегментация девелоперов. Поэтому я не исключаю, что мы сократимся с 4-х до 2-3-х сегментов. Именно тенденция укрупнения сегментов при сокращении их числа будет, по моему мнению, наблюдаться на украинском рынке. Наша же компания не выйдет из офисной и складской недвижимости, более того – будет делать акцент именно на эти проекты.
В торговую недвижимость мы не пойдем, нам там уже нечего делать с появлением хороших отечественных проектов и приходом западных операторов.
CP: Ощущаете ли вы сейчас рост конкуренции среди украинских девелоперов?
Конечно. И уже сейчас как никогда важен вопрос качества девелопмента. Конкуренция обостряется, но, чем мне и нравится рынок недвижимости, в нем нет конкуренции на уровне криминала (как, например, в газовом или промышленном секторе), и все проворачивается на уровне «обхаживания» клиента. Роль государства, регуляторной политики в этой сфере довольно незначительна, поэтому как ты построил проект, так он и будет продаваться.
CP: Как вы оцениваете уровень архитекторов и консультантов на отечественном рынке коммерческой недвижимости?
Профессионализм архитектора растет параллельно с девелопером. Сложно требовать от нашего архитектора уровня, например, Фостера, когда все советское время он был невыездным и ничего, кроме хрущевок, не строил, ему не давали проектировать. Но они учатся достаточно быстро. Отрицательная сторона – высокий уровень цен, который зачастую совершенно не подкреплен качеством проекта. Так, в рамках проекта бизнес-парка мы привлекаем израильских архитекторов, для жилого комплекса – московских.
Консультантов тоже достаточно мало, и их профессионализм оставляет желать лучшего. В рамках того масштабного проекта, в котором НСМ будет нанят в качестве управляющей компании, для разработки концепции мы будем обращаться за субподрядом к московской или английской компании, потому что никто из украинских консультантов, к сожалению, не сможет этого сделать ввиду отсутствия опыта по реализации таких проектов.