Анатоль Карминский: «Практика выделения земельных участков должна быть изменена»




Анатоль Карминский, начальник Киевской городской службы Украинской инвестиционной экспертизы «Киевгосэкспертиза»
фото: Олег Герасименко

CP: В условиях ажиотажного спроса на большом количестве давно выделенных земельных участков до сих пор ничего не строится. Чем, с вашей точки зрения, это можно объяснить?
В последнее время инвесторы часто жалуются на ущемление и ограничение их прав. Но при этом забывают о том, что у них есть и обязанности. Последние регламентируются статьей 8 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», принятого 18 сентября 1991 года, а в последующие годы несколько дополненного и измененного.
Согласно данной статье, инвесторы обязаны предоставлять финансовым органам государственной власти декларации об объемах и источниках осуществляемых ими инвестиций; получать необходимые разрешения и согласования соответствующих государственных органов и специальных служб на капитальное строительство; получать положительные комплексные заключения государственной экспертизы о соблюдении в инвестиционных программах и проектах строительства действующих нормативов в вопросах санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной безопасности, прочности, надежности и необходимой долговечности домов и сооружений, а также архитектурных требований. Таким образом, Закон «Об инвестиционной деятельности» декларирует, что главным действующим лицом в инвестиционном процессе является инвестор.
Согласно этому же Закону, инвестор имеет право на договорной основе привлекать для достижения своих целей любых участников инвестиционной деятельности: проектантов, подрядчиков, производителей строительных материалов, конструкций и т.п. (статья 7). Инвестор также имеет право нанимать заказчика, для того чтобы тот выступил посредником между ним и всеми остальными участниками процесса проектирования и строительства объекта.
К большому сожалению, в Киеве то ли забывают, то ли игнорируют очевидные положения этого Закона. И вместо того, чтобы отводить земельные участки инвесторам, отводят их заказчикам, которые не подтвердили свои возможности инвестировать в строительство и часто такими возможностями не располагают.
Такую ситуацию создает Земельный кодекс Украины (ЗКУ), который позволяет отводить земельные участки лицам, «заинтересованным» в их отводе. А заинтересованным лицом не всегда бывает инвестор. Это – главное обстоятельство, которое сегодня мешает быстрейшему освоению земельных участков, так как «заинтересованное лицо» часто имеет одну цель – повыгоднее продать свои права на земельный участок – и поэтому «замораживает» участок, ожидая наиболее выгодной для себя ситуации на рынке земли и высокого уровня цен.
CP: Создает ли Земельный кодекс Украины еще какие-нибудь трудности для градостроителей?
Действующий Земельный кодекс Украины все же ближе к сельскохозяйственным проблемам, и в нем есть значительные недоработки, которые серьезно отражаются на процессах градостроительства.
Приведу только два примера. В документах, необходимых для согласования места расположения объекта, фигурирует такое понятие, как копия плана земельного участка с нанесенными на него вариантами размещения объекта (ст.151, п.15 ЗКУ). Но это – бытовое понятие. В нормативных документах оперируют таким термином, как «комплекс чертежей Генерального плана», в котором представлено размещение объекта вместе с обслуживающими его сооружениями и границами земельного участка.
Еще один пример. Подавая заявку на земельный участок, необходимо представить документ, который обосновывает его размер, назначение и место расположения (ст.123, п.4 ЗКУ). Что это за документ, Земельный кодекс Украины конкретно не указывает. При переводе этого требования с бытового языка на нормативный можно предположить, что это – проектно-сметная или предпроектная документация, причем на разных стадиях.
Но все же, следуя логике, необходимо остановиться на единственном виде проектных материалов, который может служить обоснованием размещения данного объекта на том или ином земельном участке. Это – градостроительное обоснование, которое разрабатывается специализированными организациями, имеющими соответствующие лицензии, для территорий и отдельных площадок в двух случаях.
Первый случай имеет место, когда необходимо изменить имеющуюся утвержденную градостроительную документацию. Например, повысить или понизить этажность дома или перенести детский сад и построить на его месте здание иного функционального назначения. Второй случай – когда отсутствует разработанная и утвержденная для этой территории градостроительная документация. Например, в Киеве в течение последних 10 лет никакая градостроительная документация, кроме Генерального плана, не разрабатывалась. Может быть, она и разрабатывалась, но не была в установленном порядке утверждена Киевсоветом, а без такого утверждения разработанная градостроительная документация – просто ворох бумаг.
CP: В Киеве до сих пор существует практика самовольного строительства. Что, по вашему мнению, нужно сделать для того, чтобы объекты строились в соответствии с законом?
В составе разрешительной документации, которая оформляется перед получением разрешения Госархстройконтроля на производство работ, должно быть соответствующее распоряжение исполнительного органа местного совета о разрешении на строительство. Я предлагаю, чтобы администрация выносила свое распоряжение только после утверждения проектно-сметной документации. У нас же часто все делается наоборот. Сначала выносится распоряжение администрации, которое формально позволяет идти в Госархстройконтроль без документации. В результате я могу привести сотни примеров, когда на территории Киева строительство велось и ведется без утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, хотя такое строительство считается самовольным, а значит, незаконным.
CP: Какие изменения, по вашему мнению, необходимо внести в практику выделения земельных участков для строительства?
Мне кажется целесообразным перед принятием решения об отводе земельного участка представлять на рассмотрение депутатов Киевсовета убедительные доказательства того, что планируемое строительство объекта на запрашиваемом для этого участке возможно и целесообразно.


фото: Олег Герасименко

Я являюсь членом многих комиссий, градостроительного совета и постоянно сталкиваюсь с этими проблемами. Практикуемая сегодня в Киеве процедура оформления документов перед землеотводом основана только на выводах специализированных отраслевых служб и организаций министерств, ведомств и КГГА, которые предоставляют свои заключения о возможности строительства на данной территории или площадке. Среди них – Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды; городская санэпидстанция; управление защиты окружающей среды; управление охраны памятников; районные администрации и др.
Как можно серьезно относиться к этим выводам, если специалисты, делающие заключения, не знают объемно-пространственных и планировочных решений, по которым будет вестись строительство? Они не знают габаритов будущего объекта, ограничений по «голубой линии», не имеют информации о том, где будут размещены детская и спортивная площадки, площадки для выбивания ковров, выгула собак и пр.
Все эти параметры нормируются, однако у нас в городе эти нормативы при выделении земельных участков для строительства чаще всего не учитываются. Сегодня в Киеве земельные участки выделяются на той стадии, когда нет даже предпроектной проработки будущего объекта. Документация разрабатывается после землеотвода, и градостроительное обоснование делается перед разработкой проектно-сметной документации. Нередки случаи, когда проект представляется на градостроительном совете и становится очевидным, что выделенный земельный участок не подходит для строительства данного объекта. Обнаруживается также очень много серьезных недостатков проектов, порожденных таким подходом.
Подобная практика выделения земельных участков усложняет и урегулирование конфликтов между застройщиками и населением, возникающих на стадии выделения участка для строительства. О чем можно вести переговоры, если проект не проработан? Поэтому я предлагаю, чтобы Киевсовет принимал решение об отводе земельных участков только при наличии градостроительного обоснования, которое необходимо несколько упростить и сделать более конкретным. Предложения можно проработать и представить Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства для внесения изменений в Государственные строительные нормы. При этом земельный участок для строительства должен отводиться только инвестору и никому более.