Анализ наилучшего использования недвижимости


НЕОБХОДИМОСТЬ И СФЕРЫ ПРИМЕНЕНИЯ


фото: Олег Герасименко

Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (в данной статье под недвижимостью понимаются не только здания и сооружения, но и земля, – ред.) объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то в Украине решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат – жилье. При прочих равных условиях именно жилая недвижимость являлась и все еще является сегодня наиболее эффективным вариантом девелопмента. Для того, чтобы получить такой вывод, девелоперам не нужны консультации экспертов. Как результат, например, в Киеве жилье строилось и строится на всех подходящих для этого земельных участках. Но постепенно ситуация меняется, и решение относительного оптимального варианта использования земельного участка становится неоднозначным. Причин этому, по мнению Андрея Назаренко, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, несколько:
– уменьшение количества пригодных для использования под сугубо жилую функцию площадок: естественное – интенсивная застройка свободных участков, искусственное – повышение требований со стороны соответствующих органов городских властей нежилому (офисному, торговому, социальному) наполнению проектируемых комплексов;
– замедление темпов роста цен в сфере жилой недвижимости и, как следствие, снижение привлекательности использования земельного участка под строительство жилья по сравнению со строительством коммерческого объекта;
– ужесточение условий финансирования проектов в сфере жилой недвижимости (исключение возможности привлечения средств инвесторов-покупателей квартир на начальных этапах строительства);
– повышение привлекательности коммерческой недвижимости для девелоперов сравнительно с жилой по причине ее более высокой престижности (по словам Андрея Назаренко, «сейчас становится более модным развивать проекты офисных, торговых, гостиничных комплексов, чем жилья, даже если последние привлекательнее с экономической точки зрения») и возможности формировать портфолио проектов (реализованные жилые объекты снимаются с баланса застройщика, а потому не могут выступать в качестве залога при кредитовании и лишь подтверждают репутацию компании, но не обосновывают ее финансовую стабильность и устойчивость. Проекты же коммерческой недвижимости остаются в собственности девелопера и кроме того, что приносят текущий доход, формируют эффективный базис для привлечения внешнего финансирования).
Как итог, отечественные девелоперы начинают сталкиваться с необходимостью осуществления выбора между различными вариантами использования земельных участков, найти среди которых оптимальный во всех отношениях довольно сложно. Дополнительные трудности возникают, если на рассматриваемом участке имеются какие-либо строения, поскольку есть возможность как снести их, так и оставить в существующем виде или реконструировать. Но в любом случае для принятия решения простой интуиции и непрофессионального исследования уже недостаточно – необходим тщательный анализ текущей и прогнозной рыночной ситуации, особенностей анализируемого объекта недвижимости. Если же учесть, что очень часто оптимальным является смешанное использование, подразумевающее наполнение объекта одновременно несколькими функциями, которые могут оказывать друг на друга и на общую эффективность проекта как синергетическое, так и антагонистическое влияние, то можно сделать вывод, что анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – задача, посильная только для профессионалов, имеющих огромный опыт проведения такого рода работ и владеющих детальной информацией о ситуации на рынке коммерческой недвижимости. По причине дефицита таковых застройщики вынуждены обращаться к независимым консультантам, хотя многие все еще предпочитают обходиться собственными силами.
Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов. И речь в данном случае идет не о недоверии партнеров друг к другу (хотя это также нельзя исключать), а лишь об одном из проявлений рыночной практики ведения бизнеса, предполагающей специализацию и разделение ответственности между компетентными участниками проекта.
Отечественные доноры финансовых ресурсов (банки, инвесторы), прежде чем войти в проект, также требуют предоставления результатов различного рода исследований, в том числе и по оценке бизнес-планов, анализа наилучшего использования, однако, в силу ряда причин (распространенность практики финансирования через «карманные» банки, близость финансирующей и принимающей сторон, отсутствие единых стандартов и т.д.) эти требования на сегодня пока не стали устоявшейся практикой, которая стимулировала бы развитие элементов финансово-экономического анализа, в том числе и наилучшего и наиболее эффективного использования.
В целом, по словам Юрия Нартова, главы отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина», спектр заказчиков услуг по анализу лучшего и наиболее эффективного использования довольно широк: «Это могут быть компании, владеющие земельными участками или объектами недвижимости, которые либо простаивают, либо используются не по назначению. Это могут быть как девелоперские компании с опытом, так и организации, у которых недвижимость не является профильным бизнесом».
По мнению Артема Новикова, инвестиционного консультанта, партнера компании «Диалог-Классик», «инициаторами проведения таких работ чаще всего выступают текущие собственники объектов, желающие сравнить экономическую эффективность существующей и перспективных альтернативных функций, а также инвесторы, приобретающие недвижимость на этапе рассмотрения сделки для определения перспективных выгод таких объектов».


ЭТАПЫ
«Проводить анализ лучшего и наиболее эффективного использования необходимо на самой ранней стадии реализации проекта, – считает Юрий Нартов. – До определения лучшего и наиболее эффективного использования не стоит разрабатывать детализированную концепцию объекта, иначе это будут напрасно потраченные деньги».
С этим мнением соглашается Ник Коттон, региональный директор компании DTZ: «Если речь идет о застройке участка, то чем раньше будет проведен такой анализ, тем лучше. Застройщики часто обращаются к нам, уже имея генеральный план застройки. В этом случае речь идет скорее об обосновании уже имеющейся идеи относительно использования участка или объекта недвижимости с точки зрения юридической допустимости и физических характеристик с целью получения максимального дохода, принимая во внимание существующую и прогнозируюмую ситуацию на рынке недвижимости. Иной раз нам предоставляют площадку и уже готовую идею по ее функциональному использованию, которую необходимо максимально эффективно воплотить. Но самый правильный подход – изучить участок и прилегающую территорию, чтобы понять, как использовать его наилучшим образом. В этом часто кроется причина конфликта. Да, мы можем сделать обоснование проекта застройки и показать, что он может принести, скажем, 10 миллионов, но если проанализировать объект недвижимости и его оптимальное использование изначально, возможно, предусмотрев его перепланировку, реконструкцию, изменение зонирования, интенсивность застройки и т.п., можно будет поднять его ценность в 2-3 раза. Нередко бывают случаи, когда, проанализировав участок, на котором уже начались работы, мы можем сказать: «Вот оптимальное наилучшеее использование под ваш проект. Но знаете, участок можно использовать более эффективно».
В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям:
1) юридическая допустимость;
2) физическая осуществимость;
3) финансовая эффективность;
4) максимальная доходность.
При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. «В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге – максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы, выработали с одной целью – не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций, которые просто юридически запрещены или физически невозможны», – говорит Андрей Назаренко.
В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее – все то в законодательно-регулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные виды потенциального использования невозможными.


фото: Олег Герасименко

Очень важно, отмечает Андрей Назаренко, в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем. Так, принятие новой редакции градостроительных документов, уточнение норм зонирования, изменение детальных планов территории может подтвердить заключение по поводу юридических условий выбранного ранее варианта использования, но может и существенно ограничить его эффективность.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости существенное влияние может оказать наличие обременений, а именно: сервитутов, залогов, а также договоров аренды земли, срок которых истекает в ближайшее время. При этом в течение остаточного срока аренды потенциальные варианты использования объекта в значительной степени зависят от условий договора и возможности его продления.
Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками. Эти ограничения могут касаться некоторых вариантов использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, их параметры и даже тип применяемых строительных материалов и конструкций.
В итоге, юридически невозможный вариант использования объекта не проходит на следующий этап. Теоретически это может произойти, если аналитик предполагает внесение изменений в существующие на момент проведения исследований законодательные нормы.
Ключевыми критериями на следующем этапе анализа наилучшего использования – проверки физической осуществимости – являются размер, параметры, район расположения, ландшафт, состояние грунта и наличие (возможность создания) подъездных путей к участку, а также риск стихийных бедствий различного рода (наводнения, землетрясения, оползни).
В целом, определяющее воздействие на использование земельного участка оказывают его размер и форма. Так, некоторые варианты использования становятся эффективными только если площадь участка превышает определенный минимум. Если этот показатель для того или иного варианта использования не достигается, аналитик должен определить, насколько высока вероятность расширения имеющегося участка, и только если такая возможность отсутствует, отказаться от данной концепции.
В некоторых случаях площадь участка может превышать размер, необходимый для наиболее эффективного использования. Участок с имеющимися улучшениями может иметь избыточную площадь, не требуемую для эффективного выполнения существующим зданием своей функции. Площадь незастроенного участка может превышать необходимую для наилучшего и наиболее эффективного использования. Максимально эффективным вариантом использования избыточных площадей земельного участка может стать застройка дополнительными зданиями или продажа.
Что касается участка неправильной формы, то затраты на его застройку могут повышаться, а доходность некоторых варантов использования – понижаться.
Характеристики почв на рассматриваемом земельном участке также имеют большое значение, поскольку определяют его функциональную полезность. Те или иные негативные аспекты усложняют его застройку и увеличивают затраты на освоение. При этом для различных вариантов использования роль характеристики почв может быть различной. Так, для высотного офисного или жилого здания неустойчивость грунта может быть фатальной, тогда как для складского комплекса она лишь несколько увеличит себестоимость закладки фундамента.
Если речь идет о существующей застройке, возможность использования которой рассматривается в качестве базы для нового строительства, то в процессе анализа физической осуществимости эксперты детально рассматривают состояние зданий и сооружений. Если здание для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и сопоставить их с дополнительной доходностью, которая появится в результате осуществления этих затрат; например, если необходима надстройка этажей или создание подземного паркинга, следует установить, насколько техническое состояние здания позволяет это сделать.
Так, по словам Юрия Нартова, «проводить анализ наилучшего использования значительно проще, когда существует много ограничений. В этом случае можно сразу, до разработки концепции и осуществления детальных расчетов, определить, какие виды использования допустимы и возможны, а какие нет. Если же такие ограничения отсутствуют изначально, то необходимо проводить более глубокий анализ и постепенно сужать спектр возможного использования имеющегося участка. С другой стороны, для некоторых участков функциональное использование прописано настолько широко, что позволяет реализовывать проект любого типа недвижимости, и это становится его преимуществом».
Комментирует Сергей Тумасов, генеральный директор компании Global Solutions: «Если мы условно находимся «в чистом поле», то такой анализ представляет собой объемную и многогранную работу, предполагающую исследование всех возможных направлений использования (жилье, офисы, торговые площади, mixed-use, др.) с сечением по нескольким географическим и демографическим группам. Работа будет проводиться в несколько этапов, причем некоторые из них могут реализовываться параллельно: исследование окрестностей объекта недвижимости, выявление свободных ниш на рынке данного региона, определение целевых аудиторий и изучение их поведения и предпочтений. В то же время, нужно учесть макро-ситуацию и план развития рынка недвижимости города/страны, экономические тенденции, положение дел и возможные изменения в социальной сфере. Далее идет оценка стоимости объекта недвижимости, прогноз будущих денежных потоков и иных финансовых показателей. Задача упрощается, если объект находится в зоне интенсивной городской застройки. Тогда его функциональное назначение может быть определено на основании анализа окружающей застройки, что автоматически сузит круг исследуемых параметров».
На следующем этапе проводится анализ финансовой эффективности вариантов использования, соответствующих критериям юридической допустимости и физической реализуемости. Как отмечают эксперты, вариант считается эффективным с финансовой точки зрения, если он генерирует доходность, как минимум превышающую нормальную (минимальную) норму для данного сегмента рынка, то есть покрывает текущие эксплуатационные расходы, расходы на финансирование и позволяет возвращать основной капитал темпами, не меньшими, чем для аналогичных проектов отрасли. Некоторые аналитики относят к финансово эффективным варианты, которые всего лишь позволяют покрывать текущие издержки, однако не предъявляют каких-либо требований к возврату основного капитала. В итоге, все виды использования, обеспечивающие положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, однако, по словам Андрея Назаренко, «этот подход имеет существенный недостаток, поскольку позволяет относить к финансово эффективным варианты, которые по своей доходности уступают даже безрисковым вложениям, например, в государственные ценные бумаги и банковские депозиты, не говоря уже о проектах в сфере недвижимости. А ведь у каждого инвестора есть свои минимальные требования к доходности, учитывать которые, или хотя бы ориентироваться на минимальные принятые на рынке требования к доходности, просто необходимо».
В идеале для каждого из вариантов использования определяется чистый операционный доход, а затем отдельно, поскольку требуемая доходность на инвестиции в земельные улучшения и непосредственно земельный участок могут несколько отличаться, рассчитывается ставка дохода на инвестированный капитал и доходность участка. При этом тот или иной вид использования считается финансово выполнимым, если генерируемый им чистый доход соответствует обоим показателям доходности инвестиций – в строительство и приобретение прав на земельный участок.
Отдельно стоит остановиться на анализе вариантов использования, не предполагающих получение дохода в процессе эксплуатации. В этом случае во главу угла ставится рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого варианта использования. Аналогично с предыдущим вариантом, аналитик может рассматривать как простое превышение, так и соответствие заданной минимально допустимой норме рентабельности инвестированного капитала.
На этом этапе, предполагающем проведение финансово-экономического анализа, очень многое зависит от качества и точности допущений, положенных в основу расчетов, а именно: конкурентоспособность объекта заданных масштабов и наполнения, проявляющаяся в уровне арендных ставок (цен продажи), показателях заполняемости и т.д. Причем важны не только и не столько текущие показатели рынка, сколько прогнозные, включая цену будущей продажи объекта как инвестиционного продукта.


    


    
    


    
    

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Этапы1. Анализ всевозможных вариантов эффективного использования незастроенного участка или участка с улучшениями исходя из сложившейся и прогнозируемой ситуации на рынке недвижимости.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.
3. Проверка физической осуществимости отобранных вариантов.
4. Оценка финансовой эффективности отобранных вариантов.
5. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, обеспечивающего его максимальную доходность.
ПодходыПодход 1
Анализ земельного участка как незастроенного.
    
1.1 Коэффициенты капитализации земли и строений отличаются.
    
- Определение стоимости застройки свободного земельного участка зданиями и сооружениями.
    
- Расчет потенциального валового дохода.
    
- Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей за аренду.
    
- Определение вероятности получения и величины других доходов.
    
- Определение действительного (эффективного) валового дохода.
    
- Расчет эксплуатационных расходов.
    
- Расчет резерва затрат капитального характера.
    
- Расчет чистого операционного дохода.
    
- Расчет коэффициента капитализации для зданий.
    
- Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.
    
- Расчет дохода, относимого к земле.
    
- Расчет нормы капитализации для земельного участка.
    
- Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
    
 
    
1.2 Коэффициенты капитализации зданий и земли совпадают.
    
- Определение стоимости застройки земельного участка зданиями и сооружениями.
    
- Расчет потенциального валового дохода.
    
- Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей за аренду.
    
- Определение вероятности получения и величины других доходов.
    
- Определение действительного (эффективного) валового дохода.
    
- Расчет эксплуатационных расходов.
    
- Расчет резерва затрат капитального характера.
    
- Расчет общего чистого операционного дохода.
    
- Расчет общего коэффициента капитализации для объекта недвижимости.
    
- Оценка объекта недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью.
    
- Определение стоимости земельного участка путем вычисления разницы между расчетной стоимостью объекта недвижимости и затратами на создание улучшений (с учетом нормы рентабельности инвестиционного капитала – прибыли девелопера).
    
 
    
1.3 Известна рыночная цена продажи объектов недвижимости предполагаемого назначения:
    
- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости того или иного назначения, который можно построить на рассматриваемом земельном участке.
    
- Расчет стоимости строительства, включая прибыль девелопера.
    
- Оценка стоимости земельного участка путем вычисления разницы между ценой продажи объекта и совокупными затратами на строительство.
    
 
    
Подход 2
    
Анализ земельного участка как застроенного.
    
2.1. Существующие строения требуют проведения некоторых улучшений.
    
- Расчет чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости.
    
- Определение общего коэффициента капитализации.
    
- Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
    
- Расчет затрат на усовершенствование объекта.
    
- Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом созданных улучшений.
    
 
    
2.2. Существующие строения не требуют перестройки.
    
- Расчет чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости.
    
- Определение общего коэффициента капитализации.
    
- Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

На финальном этапе с целью выбора варианта, соответствующего максимальной доходности, анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. На практике в качестве универсальной базы для сравнения доходности проектов различного наполнения и структуры используется стоимость земельного участка, независимо от того, является он на момент проведения исследования свободным или застроенным.
С точки зрения методологии расчет выглядит следующим образом. Стоимость земельного участка может определяться путем деления величины генерируемого им дохода на ставку капитализации, требуемой рынком для того или иного варианта использования. Величина же дохода от земли определяется методом остатка, согласно которому такой доход рассматривается как разница между совокупным доходом, генерируемым объектом недвижимости, и доходами, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (зданий и сооружений). Кроме того, остаточная cтоимость земельного участка может определяться сразу как разница между суммарной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью земельных улучшений, а также затрат на освоение земельного участка с учетом заданной нормы возврата на инвестиционный капитал, отражающей нормальную для данного сектора экономики предпринимательскую прибыль.
Ник Коттон отмечает: «Хотя основным критерием максимальной доходности того или иного варианта использования объекта недвижимости является чистая текущая стоимость, можно также использовать внутреннюю норму доходности инвестиций, которая может вступать в противоречие с предыдущим критерием. Однако, это уже более высокий уровень анализа возможности наилучшего использования, в большей степени направленный на анализ денежных потоков в рамках инвестиционного проекта по застройке участка и создания на нем соответствующей инфраструктуры».


ПОДХОДЫ
В ходе анализа наилучшего использования земельный участок может рассматриваться:
– как незастроенный;
– как застроенный.
Эксперты отмечают, что для определения востребованности текущего использования объекта недвижимости, необходимости его продолжения или изменения, анализ земельного участка проводится на основе допущения, что на нем отсутствуют улучшения, даже если площадка застроена (условно свободная или незастроенная). Подход к рассмотрению земельного участка как незастроенного предполагает, что он не имеет строений, либо может быть освобожден от них в результате сноса.
Существует две разновидности данного подхода, в рамках которых целью использования земельного участка является:
– спекуляция, то есть продажа без улучшений. Данный вариант эффективен, если рынок готовой недвижимости насыщен и/или динамика роста цен на землю превышает динамику роста цен на недвижимость, то есть на земельные улучшения;
– застройка новыми зданиями и сооружениями (включая освоение земельного участка, то есть создание инфраструктуры, с последующей продажей).
Как отмечают эксперты, чаще всего на практике проводится анализ земельного участка как условно незастроенного. При этом выбор наиболее эффективного использования осуществляется в рамках анализа инвестиционного проекта, учитывающего затраты на снос существующих строений и их исключение из общей остаточной стоимости участка.
Подход к рассмотрению земельного участка как застроенного предполагает сохранение существующих на нем строений. При этом анализируются варианты сохранения и изменения текущего использования существующего объекта недвижимости. В рамках каждого из вариантов изучается необходимость и возможность следующих действий:
– сохранения существующего объема и уровня генерируемых объектом недвижимости услуг;
– реконструкции с целью повышения класса здания и, соответственно, ставок арендной платы;
– расширения площадей за счет пристройки или дополнительных этажей;
– уменьшения неэффективных площадей за счет частичного сноса.
Затем, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке улучшений с оптимальным вариантом, аналитик получает ответ на следующие вопросы:
– Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии согласно текущему использованию?
– Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
– В какие сроки окупятся расходы на перестройку?
В финальном отчете аналитики приводят наилучшее использование участка как незастроенного и как застроенного отдельно, с обоснованием допущений, расчетов и выводов по каждому из вариантов.
Относительно сложностей в подходах к анализу застроенного и незастроенного земельного участка Юрий Нартов отмечает: «В целом легче работать, когда на участке ничего нет. Тогда мы можем в полной мере провести анализ его лучшего и наиболее эффективного использования. Если на участке есть какие-либо улучшения, то они выступают в качестве некоторых ограничителей его возможного использования. В этом случае работать, с одной стороны, труднее, с другой – легче. Труднее, потому что порой имеющиеся улучшения могут быть совершенно неадекватны участку. Поэтому нам приходится работать либо в рамках имеющихся улучшений, либо анализировать возможность сноса имеющихся сооружений. Легче, потому что имеющиеся сооружения помогают определить функциональное использование объекта. В таком случае многое будет зависеть от того, на какой стадии находится недострой».
По словам Андрея Назаренко, «анализ наилучшего использования любого объекта недвижимости осуществляется в крайне нестабильной среде. В любой стране, в том числе и в нашей, изменчивы юридические, политические, макроэкономические и сугубо рыночные условия, то есть имеющие отношение к конкретным конъюнктурным условиям в регионе и зоне расположения объекта недвижимости. Нестабильность украинского законодательства на всех уровнях уже давно стала притчей во языцех. Экономика и политическая сфера также не отличаются особой стабильностью. Рынок коммерческой недвижимости сейчас благоприятен для инвестиций практически во всех сегментах, однако абсолютный размер предложения и потенциального спроса в каждом из них настолько мал, что введение в эксплуатацию нескольких крупных проектов может кардинально изменить status quo в целом и существенно снизить арендные ставки. И хотя непредсказуемость имеет как негативную, так и позитивную составляющую, в результате каких-либо изменений может оказаться, что объект недвижимости получил более широкие и, возможно, эффективные возможности использования, именно этот риск сегодня отпугивает от сферы недвижимости Украины серьезных западных инвесторов и девелоперов. Если же рассматривать конкретный земельный участок, расположенный, например, на окраине города, то появление в 500 метрах от него регионального торгового центра автоматически приближает к нулю экономическую ценность анализа, предлагающего строительство аналогичного объекта.
Можно сделать однозначный вывод: в течение времени результат работы по анализу наилучшего использования очень быстро теряет актуальность. Для решения этой проблемы заказчик может использовать два взаимодополняющих подхода: 1) привлекать консультантов, которые смогут эффективно спрогнозировать и учесть всевозможные изменения в факторах воздействия, то есть разработают концепцию с продолжительным сроком полезной жизни; 2) максимально возможно сократить период времени от завершения исследования до внедрения полученных результатов на практике».
«Примеров изменения функционального назначения объектов в сфере коммерческой недвижимости в Киеве довольно много, – отмечает Артем Новиков. – Наиболее удачно расположенные производственные предприятия (полностью или частично) превратились в ТЦ и ТРЦ («Караван», «Променада-Центр», «Городок», «Макрос», «МегаМаркет»).


СТОИМОСТЬ УСЛУГИ
Ключевую роль в определении стоимости услуг по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования играет размер анализируемого участка. «Как правило, – отмечает Юрий Нартов, – для крупного участка необходимо провести больший объем работ, что и увеличивает стоимость». Кроме того, продолжает эксперт, на стоимость услуги влияет сложность работ и количество задействованных специалистов.
Итоговая стоимость может быть представлена в очень широком диапазоне: от десяти до сотен тысяч долларов США. «Рубеж в сто тысяч может быть легко преодолен, если анализируется крупный участок (100-150 гектаров), работает большая команда, которая осуществляет глубокий уровень проработки», – говорит Юрий Нартов.
По словам Сергея Тумасова, «поверхностный отчет может стоить в районе 20-30 тысяч долларов, иногда больше. За анализ, описывающий не менее 3 вариантов использования, в том числе комбинированное, обычно платят от 50 тысяч долларов и больше».


ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Комментирует Андрей Назаренко: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это в любых условиях очень сложная задача. Где бы его ни проводили – в Москве, Киеве, Праге или Лондоне – основным критерием, определяющим качество работы, является профессионализм группы аналитиков, генерирующих всевозможные концепции использования анализируемого объекта недвижимости или земельного участка, а затем последовательно выбирающих из них одну, отвечающую всем критериям. Не секрет, что в такой работе очень многое, и, самое главное, итоговый результат, во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и (от этого никуда не денешься) дорогие компании. Сейчас тенденция повышения внимания игроков отечественного рынка недвижимости к качественным критериям выбора консультантов и снижение чувствительности к цене их услуг – становится уже очевидной. Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации несколько тысяч долларов, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал. И хотя случаев банкротства по причине непрофессионализма консультантов на отечественном рынке коммерческой недвижимости пока не было, причиной чему – его ненасыщенность и низкий уровень конкуренции, проектов, которые существенно не дотягивают до своего потенциального порога доходности, даже в Киеве можно найти довольно много».
В качестве еще одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т.д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию. А уж предсказать, какой проект и в каком месте вызовет гнев общественности, даже если будет одобрен градсоветом, не может никто.
Не может не радовать и другая тенденция, развивающаяся параллельно предыдущей, – востребованными постепенно становятся сами услуги консультантов. Ведь еще несколько лет назад отечественные девелоперы предоставляли сами себе все консультации и не понимали, зачем им нужно за «огромные» деньги привлекать консультантов.
Но даже сейчас приобретение отдельных услуг по анализу наилучшего использования еще носит случайный характер, чаще всего речь идет о проведении такого исследования в процессе оценки, где highest and best use analysis является ключевым этапом определения рыночной стоимости. Оценка же, как известно, в ряде случаев носит обязательный характер и поэтому на сегодняшний день является намного более востребованной на отечественном рынке. Другое дело, что зачастую украинские оценщики проводят анализ наилучшего использования лишь формально и непрофессионально. Во-первых, потому что не имеют достаточной для этого квалификации и опыта, а во-вторых – глубокий и качественный анализ пока, как правило, не нужен отечественным заказчикам, по крайней мере, в большинстве своем они не готовы платить за него те деньги, которых он стоит в действительности.
Рост спроса на услуги по анализу наилучшего использования отмечает и Ник Коттон: «Если 3-4 года назад спроса почти не было, то сейчас мы имеем дело со все возрастающим количеством заказов на такие услуги. По мере «взросления» украинского рынка отечественные застройщики начинают все больше осознавать ценность определения максимально целесообразного использования участка под застройку».