AMERICAN CHAMBER OF COMMERCE - разработает классификацию офисных помещений Украины

Американская торговая палата в Украине (http://www.amcham.kiev.ua">http://www.amcham.kiev.ua) является общественной бизнес-ассоциацией и представляет интересы своих членов перед украинским правительством и правительствами стран-партнеров Украины по вопросам торговли и экономических реформ. Свою деятельность в Украине Американская торговая палата начала в 1992 году. На сегодняшний день в ее рядах числятся более 380 членов (компании из Северной Америки, Европы, Азии и Украины).


Комитет принимает предложения по единой классификации от операторов украинского рынка недвижимости: как от членов Американской торговой палаты, так и от компаний, которые в нее не входят. Комитет также учитывает то, что при создании единой классификации неизбежны конфликты интересов арендаторов, владельцев помещений и их профессиональных консультантов.
Генеральный директор компании Colliers International Украина Сергей Сергиенко, комментируя намерение Американской торговой палаты, выразил мнение, что создание единой адаптированной к условиям украинского рынка классификации офисных зданий и площадей является значительным шагом в развитии рынка недвижимости. Но при этом он подчеркнул, что решающее значение для рынка будет иметь практическое применение подобной классификации. По словам Сергея Сергиенко, данная классификация в некоторой степени упорядочит работу профессиональных операторов, но все же останется лишь консультативным источником, отказ от которого не будет иметь для оператора никаких последствий.


В России разработка первого универсального классификатора для офисных помещений была завершена летом 2003 года. Над ним с октября 2002 года работала группа специалистов таких компаний как: Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko, Cushman & Wakefield Healey & Baker, Colliers International.
В итоге были выделены 20 основных критериев для определения классов офисных зданий. Согласно классификации, офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 критериев, класса B соответствовать не менее чем 10, а офисное здание класса С может соответствовать менее чем 8 критериям.
В основу легли классификации, принятые в странах с переходной экономикой, но значительно подкорректированные с учетом российских реалий. Некоторые специалисты отмечают несовершенство данной классификации. Однако, при наличии всевозможных разногласий, ясно одно – единая система оценок офисной недвижимости актуальна и необходима. Важно также то, что классификация не является статичной, ее параметры будут меняться по мере развития рынка.


«В КИЕВЕ НЕТ ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ КЛАССА А»


Филип Хадсон, директор и совладелец компании Jones East8

Филип Хадсон, директор и совладелец компании Jones East8:
Я думаю, если American Chamber of Commerce планирует установить какой-то стандарт, следует четко определить цели его установления. Нужен ли он для того, чтобы продвинуть на рынок какой-то свой определенный сектор, поддержать поставщиков объектов по недвижимости (маркетинговая функция), или же этот стандарт призван сослужить службу всем. Я думаю, вторая версия важнее. Классификатор должен поддерживать и поставщиков недвижимости, и их клиентов.
Наша позиция интересна тем, что, поскольку мы не работаем на владельцев недвижимости, нас не волнует, обидим мы их или нет. Поэтому я с легкостью могу сказать, что в Киеве нет офисных центров класса А. Другие не могут утверждать этого, поскольку не хотят конфликта с девелоперами. Им приходится говорить, что определенное помещение относится к классу А, но, как правило, это только слова. Я был вовлечен в спор с представителем компании, работающей с недвижимостью, и настаивал на том, что в Киеве нет зданий класса А в сравнении с бизнес-центрами в Лондоне, Нью-Йорке или Париже. Если Киев хочет оказаться на одном уровне с Западной Европой, то он должен сравнивать лучший европейский уровень со своим. Правда в том, что в Киеве нет офисных центров наивысшего класса. Это должны понять как агенты, так и девелоперы. И я не согласен с людьми, которые говорят, что это расстроит инвесторов, создаст негативное впечатление. Я думаю, наоборот, если люди увидят, что в Киеве нет высококачественных офисов, это заставит их подумать: «вот та зона, куда можно и нужно инвестировать!»
Создать классификатор необходимо. В любом случае, информация – это хорошо. Но она должна быть четкой. Следует, наконец, определить, какие помещения относятся к классу А. И, кроме технической стороны, они должны по закону считаться классом А. Так как то, что сегодня называют классом А, это в основном класс В или даже С. Я работал архитектором в Лондоне, поэтому у меня есть некоторый опыт в данном вопросе. Но если разработкой классификатора будет заниматься одна структура, она будет представлять свои интересы, и результаты могут оказаться неадекватными.


«ВЕЛОСИПЕД ИЗОБРЕТАТЬ НЕ СТОИТ»


Сергей Бут, заместитель генерального директора Pickard & Co. Ltd.

Сергей Бут, заместитель генерального директора компании Pickard & Co.:
Поскольку единый классификатор офисных центров для Украины и Киева еще не создан, то намерение American Chamber of Commerce можно только приветствовать. Другой вопрос – кто должен непосредственно заниматься созданием инструментария классификации. Я слышал, что по этому поводу есть определенные противоречия в среде украинских риэлторов. На мой взгляд, работа по созданию классификатора должна производиться группой специалистов компаний, имеющих международный опыт и хорошо знающих локальные особенности. Но для того, чтобы этот классификатор стал действительно единым на украинском рынке, желательно также привлечь локальные организации, объединяющие специалистов по недвижимости.
Такой шаг не может быть преждевременным. Единый классификатор нужен хотя бы для того, чтобы прийти к единому мнению по таким вопросам как: есть в Киеве бизнес-центры класса А или нет? Для западных арендаторов очень важна детерминация класса при подборе офисных площадей. В процессе метаморфизма рынка недвижимости, изменения и дополнения к первоначальному классификатору будут неизбежны. Вектор этих изменений будет направлен в сторону повышения требований к офисным помещениям. Велосипед изобретать не стоит: и московский опыт в данном вопросе, и опыт рынков стран с переходной экономикой, где развитие рынка коммерческой недвижимости опережает наш рынок на несколько лет (в частности, стран Центрально-Восточной Европы) надо использовать максимально, но, естественно, с учетом украинских реалий.
Что касается московского классификатора, то при более детальном анализе он может показаться «сырым». В нем, например, довольно расплывчато говорится о расположении офисных центров: «хорошем расположении здания в границах офисного района». Хотя месторасположение здания – довольно важный критерий, определяющий его класс. Московская методика определения класса здания также кажется довольно спорной ввиду того, что здание должно отвечать определенному числу критериев из 20 базовых, сравнение же разных по значимости критериев можно считать не совсем корректным. Например, есть ряд характеристик, которые общеприняты во всем мире и неотъемлемы для зданий класса А: это хорошее расположение, высокий уровень управления, телекоммуникационного обеспечения, отделки помещений. Согласно же московскому классификатору, здание, не соответствующее этим критериям, вполне может быть отнесено к классу А.
Выход из положения может лежать в определении перечня обязательных критериев для каждого класса зданий. При несоответствии одному из этих критериев объект недвижимости автоматически понижается в классе. Также можно задуматься и о возможности дифференциации внутри одного класса: например А1, А2; В1, В2. Идея не нова, но ввиду специфики украинского рынка недвижимости это могло бы облегчить определение класса того или иного объекта, сделать классификатор более гибким, хотя и более сложным в работе.
Отсюда следует, что будущие создатели украинского классификатора находятся в более выгодном положении по отношению к своим московским коллегам. В случае украинского классификатора есть возможность провести анализ их работы и создать более универсальный продукт, который сможет дольше просуществовать без необходимости последующей модификации.


«МОСКОВСКИЙ КЛАССИФИКАТОР ВПОЛНЕ ПРИЕМЛЕМ»


Алена Кравчук, директор компании Plaza Estate

Алена Кравчук, директор компании Plaza Estate:
На нашем рынке уже существует классификация офисных центров, и мы ею пользуемся при проведении маркетингового анализа и разработке концепций офисных центров. Это – московский классификатор, который прижился и у нас. «Plaza Estate» использует именно его. На мой взгляд, он вполне приемлем для киевского рынка. Каждый из классов: А, В, С и D характеризуется своим набором требований. Конечно, если классификация, применяемая у нас, будет совпадать с западными аналогами, это будет хорошо для иностранных заказчиков, выходящих на наш рынок. С другой стороны, учитывая то, что иностранцы все равно не особо доверяют нашим девелоперам, можно с немалой долей уверенности сказать, что самые скрупулезные клиенты будут тщательно проверять соответствие офиса требуемому классу. Не стоит забывать и то, что успешные компании не бросают денег на ветер, и будут арендовать площади в тех офисных центрах, которые при умеренной цене будут отвечать основным требованиям, среди которых: удобное месторасположение комплекса, развитая инфраструктура, паркинг, хороший сервис. Причем наибольшим спросом будут пользоваться офисные комплексы, которыми управляют иностранные компании.