«Альтис-Холдинг»: «Cтроительные компании оценивают перспективы девелопмента»

Commercial Property №4 (8) апрель 2004

Корпорация «Альтис-Холдинг» является одним из крупных операторов рынка строительных услуг Украины с достаточно большим и показательным списком реализованных проектов в активе. Александр Глимбовский, генеральный директор строительной корпорации «Альтис-Холдинг», согласился рассказать о тенденциях на рынке генеральных подрядных услуг, перспективах развития строительных организаций вплоть до выхода на рынок девелопмента коммерческой недвижимости, об успехах и сложностях бизнеса.

Текст: Виктор Андриенко

Александр Глимбовский, генеральный директор корпорации «Альтис-Холдинг»

фото: «АЛЬТИС-ХОЛДИНГ»

CP: Корпорация «Альтис-Холдинг» имеет серьезный опыт деятельности в качестве генерального подрядчика строительства объектов коммерческой недвижимости, в промышленной и гражданской сфере. Не тяжело ли вам конкурировать с другими строительными организациями? Какова сейчас в общем ситуация на рынке строительных услуг среди генеральных подрядных организаций?

Сейчас, с моей точки зрения, для компаний появилась уникальная возможность выхода на рынок услуг генерального подряда. Это объясняется тем, что в Украине фактически начинается строительный бум, и основные операторы данного бизнеса – такие застройщики, как «Киевгорстрой», «АэроБуд», «Основа-Солсиф» и другие организации, – не имеют возможности выполнить весь имеющийся объем работ. Мы вышли на рынок услуг генерального подряда постепенно, увеличивая из года в год количество и повышая качество предоставляемых услуг. Если изначально мы специализировались на выполнении работ по ограждающим конструкциям, то постепенно, осваивая новые сферы и направления, вплотную подошли к выполнению полного цикла строительных работ. В первый раз заказчик сам предложил нам взять на себя функции организатора всех работ и контроля над их выполнением. К примеру, в проекте общественного центра «Магеллан» мы своими силами выполнили практически все строительные работы, за исключением внутренней инженерии (электрика, вентиляция, кондиционирование). Все бетонные работы, монтаж каркаса, межэтажных перекрытий, ограждающих и алюминиевых конструкций мы выполнили исключительно самостоятельно.

Если же говорить о ситуации на рынке в общем, то важно отметить, что пока предложения со стороны заказчиков по осуществлению функций генерального подрядчика значительно превышают количество квалифицированных исполнителей. Поэтому о какой-то серьезной конкурентной борьбе говорить нельзя, хотя еще два года назад в отсутствие проектов конкуренция была более чем жесткой. Мне кажется, что следующие несколько лет, до тех пор, пока на рынке недвижимости не начнется стагнация, конкуренция будет довольно мягкой.

CP: Бытует мнение, что в любом проекте гигантская часть «финансового пирога» достается генеральному подрядчику, тогда как остальные подрядные организации довольствуются крохами. Не является ли это причиной того, что даже небольшие строительные компании теперь претендуют на любой, даже самый незначительный, генеральный подряд?

В любом бизнесе на генеральном подряде можно как выиграть, так и проиграть. Поэтому утверждение, что генеральный подряд намного прибыльнее иных строительных услуг, в общем не совсем корректно. Если говорить о нашей корпорации, то здесь риск получения убытков в ходе генерального подряда минимальный, потому что мы ориентируемся в основном на собственные компании. Для генерального подрядчика важно досконально знать их возможности по срокам, качеству и так далее. В такой схеме выполнение функции генерального подрядчика приносит возможность дополнительных дивидендов, пусть и не очень больших.

CP: Насколько вам как генеральному подрядчику тяжело работать с заказчиками, коммерческими консультантами и архитекторами в развитии проектов? С какими сложностями приходится сталкиваться?

Мы работаем как с отечественными, так и с зарубежными заказчиками. Отечественный отличается тем, что не имеет достаточного опыта разработки концепций тех объектов, которые заказывает. Во многих случаях в процессе выполнения работ постоянно постфактум вносятся какие-то изменения и дополнения в проектную документацию, часто вызванные изменениями конъюнктуры рынка. Нередки ситуации, когда заказчик, изначально ориентируясь на одних арендаторов, в процессе работы приходит к тому, что он должен строить объект уже для совершенно иных конечных потребителей с их другими, отличающимися запросами по функциональности и планировке площадей. Причем подобные изменения и дополнения могут вноситься дважды, трижды и даже более часто на протяжении выполнения строительных работ. Это, конечно же, не касается конструктива объектов. Но очень часто коррекции подвергаются площадь остекления, количество окон, планировочные решения.

Если же говорить о проектировщиках и консультантах, то, к примеру, в процессе строительства общественного центра «Магеллан» мы работали рука об руку с большой группой консультантов, в основном – это эстонские и литовские компании, КиевЗДНИЕП, а также украинское архитектурное бюро «ТАМ А. Пашенько». Это квалифицированные проектировщики и сотрудничество с ними было очень слаженным.

CP: Как известно, у каждой из компаний, работающих на строительном рынке Украины, есть некий «конек» в специализации, позволяющий быть на голову выше конкурентов, – это либо строительные объемы, либо квалификация и численность сотрудников, либо узкая специализация на монолитных конструкциях, подземном строительстве. Что является таким «коньком» у вас?

Наш «конек» – это то, с чего мы начинали, – проектирование и выполнение работ по ограждающим конструкциям, создание и установка фасадных конструкций разных типов, кровли. Большой опыт в данной сфере позволяет нам выполнять работы в очень сжатые сроки. Например, работы по ограждающим конструкциям супермаркета Metro Cash & Carry в Киеве (свыше 20 000 м²) были выполнены за полтора месяца. За последние годы мы существенно продвинулись и закрепились в сфере монтажа металлических конструкций, бетонных работ. Нашим значительным преимуществом я считаю то, что нам удалось создать очень серьезную проектную группу, а это значит, что всю рабочую документацию по проектам можем выполнять своими силами. Это серьезное преимущество перед конкурентами.

CP: Что вы думаете о ситуации, сложившейся на украинском строительном рынке в формулировке и практике отношений между генподрядчиком и подрядными организациями, ведь на Западе существуют четкие схемы менеджмента, взаимодействий, расчетов и т.д., отточенные годами. Насколько реально их применение на украинском рынке?

Наша корпорация имеет опыт работы с западными компаниями в двух направлениях: в качестве субподрядной организации при западной компании-генеральном подрядчике и в качестве генерального подрядчика с привлечением западных субподрядных компаний. У них, как и у нас, один принцип работы, в основе которого – критерий качества предоставляемых услуг, и за возможно меньшую сумму.

CP: Особенностью украинского рынка можно назвать практику, когда инвестор/девелопер в ходе тендера выбирает строительную компанию, которая может привлечь к работе над объектом собственные финансовые/кредитные ресурсы. Какие шаги осуществляются вами в этом направлении? Важно ли строительной компании иметь собственный «кредитный ресурс», кредитный рейтинг?

У нашей корпорации есть достаточно серьезная финансовая база, поэтому мы имеем возможность обсуждать сумму аванса и осуществлять расчеты с заказчиком с определенной отсрочкой платежа. Мы применяем такую практику, и, кроме того, активно используем в нашей работе такие финансовые инструменты, как привлечение кредитов и финансовый лизинг. У нас хорошая кредитная история, мы плодотворно работаем с целым рядом организаций: Банк «Форум», Европейский Банк Реконструкции и Развития, Scania Credit, HEK, CAT Financial. С недавних пор начали сотрудничество с Raiffeisen Bank.

Очень актуально в нашей деятельности предоставление банковских гарантий. Стоимость банковской гарантии в Украине составляет 7-8%, в то время как на Западе – это 1-2%. Сложность заключается в том, что западный инвестор/заказчик требует предоставления гарантий западным банком. А чтобы получить такую гарантию, компания должна иметь полную финансовую ее обеспеченность, что для украинских операторов рынка подчас является проблематичным.

Что же касается отечественных инвесторов/заказчиков, то с требованиями предоставления банковских гарантий с их стороны мы сталкиваемся очень редко. Украинский рынок понимает, что предоставление финансовой гарантии скажется на сметной стоимости строительства тем количеством процентов, которые она составляет.

Даже западные инвесторы, ныне выходящие на украинский рынок или уже работающие на нем, стали гораздо менее жесткими в этих требованиях, хотя некоторые и не спешат менять привычную для себя стратегию.

CP: Считаете ли вы тендеры, проводимые заказчиками строительных работ на киевском (украинском) рынке, в полной мере открытыми и прозрачными? Насколько распространена практика «брэндового демпинга», когда строительные компании готовы работать с показательными проектами-флагманами чуть ли не по себестоимости, создавая себе положительный имидж?

Так сложилось, что нашими заказчиками являются частные инвесторы. Работа с ними, естественно, предполагает открытость и прозрачность. Как правило, проекты, которые реализуются в Киеве и Украине, отличаются отсутствием целостной рабочей концепции. Поэтому полноценный тендер в большинстве случаев провести невозможно. Как правило, тендер проводится относительно исследования заказчиком всех возможностей строительных компаний, истории их деятельности, основываясь на отзывах о сотрудничестве с той или иной организацией. Если говорить о нашей корпорации, то сейчас мы разработали собственную схему определения ценовых параметров строительства. Нам кажется, что она является оптимальной, и свидетельство тому – ряд генеральных подрядов, которые в данный момент мы имеем на различных объектах: это ТРЦ на ул. Урицкого, ТРЦ «Аладдин» на Позняках, гипермаркет в Луцке, а также крупная промышленная база в Киеве. Кроме того, мы продолжаем участвовать в качестве подрядчиков по ограждающим конструкциям в строительстве супермаркетов Metro Cash & Carry и на других объектах. У нас нет оснований заниматься проведением работ по себестоимости на показательных, крупных проектах.

Завод по производству алкогольной продукции компании Nemiroff

фото: «АЛЬТИС-ХОЛДИНГ»

Этот этап мы уже прошли, у нас достаточно объектов, которые мы можем показать. Безусловно, сейчас на рынке существуют молодые, растущие компании, которые только начинают набирать обороты и в некоторых случаях готовы работать по себестоимости.

CP: Опыт европейского рынка показывает, что ранее преимущественно строительные компании впоследствии становились самостоятельными девелоперами/застройщиками: это французские Bouygues, Cerif, немецкая Hochtief, австрийская Strabag. Возможен ли подобный сценарий на украинском рынке? Дорастут ли отечественные строительные компании до уровня самодостаточных девелоперов, и когда это может произойти?

Строительный рынок Украины растет и накапливает свои финансовые возможности. Многие обдумывают данный вариант, поскольку это чрезвычайно перспективное направление развития бизнеса, стабильная и гарантированная цель для инвестиционных вложений, способная генерировать стабильные доходы на протяжении долгосрочного периода времени. Многие украинские строительные компании сейчас оценивают перспективы и преимущества девелоперской деятельности по объектам коммерческой недвижимости. Безусловно, не все они станут девелоперами, но есть предпосылки для развития значительной их части в этом направлении.

Если говорить о нашей корпорации, то я думаю, что выход на стадию девелопмента коммерческой недвижимости может произойти через два-три года. Мы уже начали заниматься разработкой одного из проектов развития объекта коммерческой недвижимости. В то же время, мне кажется, что на рынок строительства объектов жилой недвижимости нашей корпорации выходить не стоит: им и так слишком многие занимаются. Так сложилось, что проекты, строительные работы которых мы вели, – это общественные, торговые или производственные объекты. И если мы будет заниматься полноценным девелопментом, то только в аналогичном направлении.

CP: Если в торговой недвижимости девелопмент сейчас является более чем рентабельным с периодом окупаемости в 3-5 лет, то окупаемость складских и промышленных площадей происходит за несколько больший период. Не пугают ли вас такие цифры?

Для любого проекта существует базовый бизнес-план, согласно которому и рассчитываются сроки окупаемости. Понятно, что никто в здравом уме не начнет строительство складского или промышленного комплекса со сроком окупаемости 10-15 лет. И, тем не менее, если подойти к вопросу профессионально, то можно получить срок окупаемости складского проекта и на уровне 5-6 лет. Это вполне реально. Безусловно, в работе с наименее развитым сегментом украинского рынка коммерческой недвижимости существует большое количество проблем, однако сейчас на рынке складских помещений Киева – настоящий вакуум. Нет ни одного крупного предложения качественных площадей по приемлемым для операторов рынка ставкам, и это при зашкаливающем спросе. Все, что на сегодняшний день находится в предложении по данному сегменту, – это, как правило, старые склады советской постройки, в лучшем случае кое-как отремонтированные, и уж совсем не соответствующие минимальным требованиям по охране, оснащенности техническими средствами, подъездной инфраструктурой, погрузочно-разгрузочной техникой.

CP: Намерены ли вы расширять свою деятельность в регионах Украины? Какие сложности влечет за собой такое развитие бизнеса?

Мы активно работали и продолжаем работать не только в столице, но и в регионах Украины. Наша корпорация проводила работы в Днепропетровске, Донецке, Запорожье, Харькове. В данный момент, согласно контрактам, мы ведем работы в Харькове (объект торговли Metro Cash & Carry) и Луцке (гипермаркет). Особой сложности в выполнении работ в регионах нет. Для каждого из проектов создается отдельная команда, инженерное обеспечение, а комплектация, в основном, осуществляется из Киева. Для регионального проекта важна роль создания локальной базы, рабочей площадки. В регионах мы привлекаем вспомогательных рабочих, но основной кадровый состав – это практически всегда специалисты киевского офиса.

CP: Компании вашей корпорации имеют широкий спектр специализации – от выполнения строительных работ до производства стройматериалов. Позволяет ли такая структура корпорации оптимизировать сметную стоимость работ?

В состав нашей корпорации входит ряд компаний, таких как «Альтис», «Альтис-Гласс», «Альтис-Спецбуд», «Альтис-Постач», «Домокон», «Дом Алюминиевых Конструкций». Все эти компании «проблемно ориентированы», что позволяет постоянно работать над качеством и сроками выполнения заказов. Благодаря комплексности предоставляемых услуг и широкому перечню производимой продукции, мы имеем возможность значительно снизить стоимость и сделать более конкурентоспособное предложение на весь комплекс работ.

CP: Исходя из вашего опыта, какая сфера бизнеса, является сейчас более рентабельной: выполнение строительных работ, или же производство стройматериалов? Как может это соотношение измениться в стратегической перспективе?

Тяжело сказать, что более рентабельно – производство строительной продукции или предоставление услуг. В разные периоды рыночных циклов бывает по-разному. Сейчас, к примеру, на рынке существует проблема с рентабельностью производства некоторых видов материалов. Дело в том, что при производстве высокотехнологической продукции, к примеру, ограждающих конструкций, стеклопакетов, наши производственные циклы ориентированы на использование импортных материалов и компонентов. Это импорт из еврозоны, где номинирование цен осуществляется в евро, курс которого в последнее время значительно поднялся и осложнил жизнь. В Украине же рынок привязан к доллару США, кросс-курс которого по отношению к евро оставляет желать лучшего.

CP: Сфера проектирования и инжиниринга объектов коммерческой недвижимости очень сложна и требует понимания современных практик и тенденций, зачастую – привлечения большого количества новаторских решений. Каким образом вы проводите обучение ваших команд архитекторов/планировщиков и инженеров?

Фактически все инженерные кадры мы готовили собственными силами. Мы постоянно проводим поиск лучших студентов, организовываем их практическое обучение, семинары, выезды за границу, консультации. За два-три года можно воспитать настоящего профессионала.

Безусловно, не каждый студент-отличник может впоследствии стать прекрасным проектировщиком, но именно он обладает желанием постоянно доказывать свой профессионализм, совершенствоваться, расти, демонстрировать и обогащать свои знания. Должен сказать, что у нас предельно низкая текучесть кадров. За годы нашей работы речь идет о считанных людях.

В кадровом менеджменте главное работать с каждым человеком индивидуально, следить за психологическим состоянием каждого работника. В этом и заключается искусство успешной работы. Задание работодателя в том, чтобы предупреждать возможные неприятности, связанные с поиском более интересных вариантов. Я могу сказать, что в нашей корпорации открыты все пути для роста, вплоть до возможности стать акционером. В любом бизнесе, в том числе и строительном, именно человеческий фактор, профессионализм менеджмента являются ключевыми. Это аксиома.