Как отметила Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости Colliers International Украина, в Европе девелоперы предпочитают создавать наземные торговые центры, следуя негласному правилу: «не размещай под землей то, что можно разместить над землей». Однако, при условии удачно воплощенной концепции и применении прогрессивных бизнес-технологий, подземный торговый центр может превратиться если не в городскую достопримечательность, то, как минимум, в одно из популярнейших мест времяпровождения. В качестве примера одного из наиболее успешных проектов подземного ТЦ в европейской практике Галина Малиборская назвала Forum des Halles – большой торгово-развлекательный комплекс в центре Парижа. Эта торговая зона с большой парковкой расположена на месте бывшего открытого рынка Halles, существовавшего на протяжении 800 лет. Однако, когда в 1969 году рынок был перенесен на окраину города, на его месте образовалось заброшенное пустынное место, получившее прозвище «дыра». Несколько лет спустя было принято решение преобразовать ее в то, что теперь называют Forum des Halles – большой и красивый парк, под которым находится огромный многофункциональный торгово-развлекательный комплекс в пяти уровнях. Под центром расположена самая большая в мире станция метро, обслуживающая в день несколько миллионов пассажиров. На сегодняшний день Forum des Halles является своеобразным городом в городе и имеет общую арендуемую площадь 22 500 м2. В центре расположены почти 150 магазинов, включая такие известные марки, как Zara, Esprit, Mango, Gap, Naf-Naf, Etam, H&M и множество других. Развлекательная часть центра включает в себя один из самых больших в Париже кинотеатров (больше 20 залов), бассейн, юношескую библиотеку, концертный и выставочный залы и многое другое. Другим известным подземным торговым центром в Европе является Castle Mall Shopping Centre, находящийся в центре города Норвич, Великобритания. Однако примечателен этот торговый комплекс с одной только арендуемой площадью в 35 300 м2 тем, что включает в себя один наземный и два подземных уровня, обеспечивая таким образом с помощью атриумов доступ естественного света и комфортное пребывание там как продавцов, так и покупателей. Впрочем, несмотря на успешное функционирование названных подземных центров, практика строительства торговых комплексов под землей является для Европы редкостью. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора московского офиса Jones Lang LaSalle, в Европе очень сильно берегут культурный слой и такие проекты можно буквально сосчитать на пальцах. Множеством подземных торговых центров не могут похвастаться также наши северные соседи. К примеру, в Москве на сегодняшний день существует только один подземный торгово-развлекательный центр – «Охотный ряд» на Манежной площади. Это был экспериментальный проект, который, впрочем, до сегодняшнего дня вызывает неоднозначные оценки специалистов. Одни называют его неудачным, другие же указывают на уникальность данного объекта, который наряду с иными историческими достопримечательностями Москвы превратился в один из центров привлечения туристов. С момента открытия ТРЦ «Охотный ряд» посетили более 70 миллионов человек. Оригинальность «Охотному ряду», несомненно, придают «Часы мира», представляющие собой купол, на внешний слой которого нанесена карта северного полушария. Делая один оборот в сутки, купол указывает время в крупнейших городах полушария. Однако, Юлия Никуличева отметила, что у данного комплекса есть ряд проблем, которые пришлось устранять уже в процессе функционирования. Например, изначально среди арендаторов был сделан акцент на магазины, группа товаров в которых ориентирована на довольно высокий уровень покупательской способности, а время показало, что основной аудиторией, посещавшей «Охотный ряд», оказалась молодежь возрастной категории от 16 до 20 лет. Поэтому многие бутики заменили магазины молодежной одежды; также была добавлена развлекательная часть, которая изначально проектом не учитывалась. По словам Юлии Никуличевой, сегодня в Москве к началу реализации готовится несколько проектов подземных ТРЦ. Одной из основных причин, по которой девелоперы «идут под землю», является желание находиться в центре города, что дает возможность устанавливать высокие арендные ставки, однако наземных участков для строительства здесь не осталось. К тому же часто в качестве социальной нагрузки девелопера, собирающегося строить наземный объект, обязывают заняться находящейся рядом инфраструктурой. Безусловно, одним из выгодных для девелопера моментов при строительстве именно подземного ТЦ является и отсутствие такой статьи расходов, как арендная плата за землю. Для города же подземное строительство дает возможность сохранить без изменения архитектурный облик и одновременно дать новые возможности для его экономического развития. Вместе с тем, создание подземного торгового пространства требует решения ряда серьезных вопросов. Один из них – это организация подземного паркинга, так как построить центр и не предусмотреть для него парковку означает лишь создать проблему и неудобства для посетителей. Однако строительство крупного подземного паркинга – достаточно дорогое удовольствие и по цене может равняться общей сметной стоимости всего проекта, поэтому перед началом его реализации девелопер должен все очень хорошо просчитать. Также, как отметила Юлия Никуличева, в условиях создания подземного объекта возникают повышенные требования к техническим решениям, очень тщательно должны быть продуманы вентиляция и организация работы различных коммуникаций. Необходимо обратить внимание на высоту этажа, которая должна быть выше расположенного над землей. Еще одной существенной проблемой функционирования многих подземных торговых центров является отсутствие естественного освещения, что негативно влияет на здоровье постоянно находящегося там персонала и не привлекает покупателей, которым неприятно осознание факта пребывания под землей. Возможность продумать освещение таким образом, чтобы минимизировать негативные характеристики подземного пространства, существует. К примеру, удачное решение внутренних хорошо освещенных помещений ТРЦ «Охотный ряд» в Москве и ТРЦ «Глобус» в Киеве, а также наличие в них атриумов, обеспечивающих попадание в помещение солнечного света, создает иллюзию открытого пространства. Таким образом, посетители ТЦ практически лишены ощущения, что они находятся под землей. Возможно, именно факт необходимости естественного освещения привнес свежие решения для новых проектов, когда под землей располагают только вспомогательные и технические помещения, а также паркинг. Например, в планируемом киевском торгово-развлекательном центре «Квадрат-Аврора», который расположится на участке нынешнего кинотеатра «Аврора» на Воскресенке, по предварительным данным, на подземном уровне планируют разместить парковку с возможностью ее расширения в случае увеличения общей и торговой площади всего проекта в будущем. А торгово-развлекательный центр «Квадрат-Лукьяновка» (вторая очередь), который дополнит уже существующий ТРЦ, на подземном уровне будет иметь только небольшую часть торговых площадей, а также паркинг. Основные торговые площади разместятся над землей. Архитектурное решение нового ТРЦ учитывает создание впечатляющего по своим размерам атриума. В целом, специалисты утверждают, что на сегодняшний день стоимость строительства подземных и наземных торговых центров практически идентична (при этом, вероятно, не учитывая стоимость создания подземного паркинга, так как известно, что в Киеве ни один из подземных центров не предусматривает наличия собственной подземной парковки). В этом случае наиболее актуальным вопросом в девелопменте подземных и наземных ТЦ являются бизнес-технологии, вытесняющие на второй план строительные аспекты. Главным элементом становится общность бизнесов: торговли (бутики и якорные арендаторы), развлекательного сегмента (аквапарк, каток, бассейн, боулинг, ролледром, дискотека, фитнесс), а также общепита (фаст-фуд, рестораны). К примеру, одним из специальных предложений ТЦ «Подземная Атланта» (Атланта, США) является стена для скалолазания. Очевидно, что в условиях ужесточения конкуренции, развлекательный «драйвер» будет только усиливаться. По этой причине все более важным будет становиться поиск оригинальных архитектурных решений, которые не играют ключевой роли в успешности данного бизнеса сегодня. По словам многих экспертов, в ближайшие 2-3 года в Киеве ожидается значительный прирост торговых площадей, которые будут размещены преимущественно в спальных районах города. Стоит также ожидать снижения арендных ставок и увеличения участия операторов данного профиля в регионах Украины. Новые торговые и торгово-развлекательные центры, скорее всего, будут строиться преимущественно над землей, а по причине жесткой конкуренции станут более «концептуальными». Однако, что касается перспективы продолжения строительства подземных ТЦ в центре Киева, то, как говорится, она имеет место быть. В регионах Украины наблюдается та же тенденция. К примеру, в Харькове разрабатываются проекты строительства двух подземных торговых центров, расположенных под центральными площадями города – Конституции и Свободы. Вместе с тем, существует мнение, что подземное пространство транспортных магистралей в центре городов не стоит так поспешно отдавать под торговое строительство. Наглядным примером может послужить «Метроград» в Киеве, наличие которого под одной из самых проблемных транспортных зон города не позволило организовать там подземную развязку, которая могла бы значительно облегчить ситуацию в данном районе. Показательно то, что на сегодняшний день этот факт признан серьезной градостроительной ошибкой.
ТАТЬЯНА ЧЕСТНЕЙШАЯ, УПРАВЛЯЮЩАЯ АКТИВАМИ ЗАО «КВАДРАТ-УКРАИНА» Татьяна Честнейшая фото: Олег Герасименко
CP: Имея в своем активе как подземные, так и наземные ТРЦ, можете ли вы назвать основные отличия, положительные и отрицательные стороны при создании, а также функционировании данных видов торговых центров? Отличия между наземными и подземными торговыми центрами в основном касаются особенностей строительства и проектирования. Во-первых, если подземный комплекс создается «с нуля» (как это было со всеми нашими центрами, кроме ТЦ «Квадрат-Майдан» и «Квадрат-Крещатик»), то в этом случае необходимо на определенное время закрывать транспортные магистрали, формировать внутреннее пространство, а значит, нести дополнительные расходы и тратить время на длительное согласование. В случае же наземных центров эта проблема отсутствует, разве что придется переложить какие-либо инженерные сети на площадке, отведенной под застройку. Во-вторых, подземные комплексы имеют меньше уровней, чем наземные: один-два. Хотя это отличие, в общем-то, не слишком существенное. В зданиях, расположенных над землей, под торговые площади целесообразно отводить не более 3-х этажей, так как посетители не станут подниматься за покупками выше. Еще одним преимуществом подземных ТЦ является то, что они избавлены от необходимости платить налог на землю. CP: Вашей компанией заявлено к реализации два новых наземных ТРЦ: «Квадрат-Аврора» и «Квадрат-Лукьяновка» (вторая очередь). Означает ли это, что ваша компания в будущем будет ориентироваться на создание наземных, а не подземных центров? Стратегия развития сети ТЦ «Квадрат» действительно ориентирована сегодня на строительство наземных торговых центров. Наши стратегические планы предполагают создание сети наземных торговых центров в формате «гипермаркет-галерея». Причем мы прекрасно отдаем себе отчет в том, что время примитивных «рынков под крышей» безвозвратно ушло, и наши комплексы проектируются с учетом лучших зарубежных практик ведения этого бизнеса. В то же время, существующие подземные торговые центры вполне жизнеспособны. Ведь в Киеве нет второй площади Славы или второго бульвара Дружбы народов. Соответственно, эти исключительно привлекательные транспортные развязки с интенсивным трафиком вряд ли утратят когда-либо свою актуальность. Конкурентоспособность наших ТЦ «Квадрат – Мир книги» (площадь Славы) и ТЦ «Квадрат – Все для дома» (возле ст.м. «Дружбы народов») укрепляет и их удачно определенная в свое время специализация. За прошедшие 4 года в столице не появилось новых «книжных» и «мебельных» торговых центров, а наш непрямой конкурент «Буква» два месяца назад стал нашим арендатором и партнером. Что касается ТЦ «Квадрат – Все для дома», то он построен в исторически сложившемся месте покупки мебели, и его жизненный цикл бесконечен. У нас до сих пор существует очередь на аренду площадей под эту группу товара. CP: Какие компании привлекаются вами для строительства подземных и наземных ТРЦ? Назовите, пожалуйста, ориентировочно соотношение затрат на строительство одного м2 подземного и наземного торгового центра. Наши первые торговые центры на Крещатике и Площади Независимости строила компания, которая в то время входила в ГК «ХХІ век», а для следующих объектов привлекались другие подрядчики. Например, подземное пространство строили городские организации. Такой выбор естественен, поскольку городские государственные строительные компании лучше ориентируется в системе столичных коммуникаций. Для инженерных работ мы нанимали генподрядчиков – одни делали вентиляцию, другие электрику, третьи стяжки, полы, перекрытия и прочее. А вот при строительстве наземных торговых центров генпорядчики отдельных комплексов передавали работы на субподряд по своему усмотрению, так как в Киеве очень мало компаний, у которых есть свой человеческий ресурс. Что касается затрат на строительство 1 м2 площади торгового центра, то они составляют $500-700 и примерно одинаковы для наземных и подземных торговых центров. Увеличение капиталовложений необходимо в случае, если мы сами роем котлован, делаем перекрытия, переносим инженерные сети, создаем фасад европейского уровня, кладем хорошую плитку, ставим современные лифты и эскалаторы. В конечном итоге, суммы сопоставимы, хотя подземные комплексы все-таки обходятся несколько дешевле. CP: Какая компания проводила маркетинговые исследования для сети «Квадрат», анализ района и опросы потенциальных посетителей для создания «Квадрат-Аврора»? Привлекаете ли вы/планируете привлекать консультантов по сдаче площадей в аренду ваших ТРЦ? Предварительные маркетинговые исследования при строительстве подземных торговых центров проводились с привлечением небольших исследовательских агентств. Они подсчитывали посетителей, оценивали «человекопотоки», проводили опросы. Однако у нас есть замечания в отношении качества работы всех привлеченных консультантов. Многие исследования не помогают нам ни при выборе концепции торгового центра, ни при его проектировании. Мы и сами прекрасно знаем, какой у нас пассажиропоток, кто заходит на этажи, кто проходит транзитом. Сдавать площади ТРЦ «Квадрат-Аврора» мы также планируем самостоятельно. Тем более, там «станет» часть арендаторов, с которыми мы уже сотрудничаем в других комплексах: «ДЦ», «Мульти» и другие. CP: При создании торгово-развлекательных центров сети «Квадрат» вы ориентируетесь не на центр города, а выбираете удаленные от него районы. Какими критериями обоснован такой выбор? Специфика индустрии торговой недвижимости заключается в том, что она ориентирована на две категории клиентов: арендаторов и покупателей. Исходя из этого, мы и принимаем решение о размещении своих объектов. Исследования показывают, что в центральную часть города люди ездят преимущественно за впечатлениями, а не покупками. Единственное исключение – целенаправленная, заранее запланированная покупка в определенном магазине. Поэтому наиболее перспективны сегодня динамично развивающиеся районы с активным жилищным строительством. Зачем жителям Харьковского района или Троещины ехать в центр, если все то же самое они могут купить возле дома? CP: Какие коэффициенты для арендаторов различных сфер бизнеса вы применяете при расчете арендных ставок (подразумеваются более низкие арендные ставки для таких арендаторов, как продовольственные супермаркеты, супермаркеты бытовой техники и другие)? Расчетные коэффициенты для арендных ставок определяются нами индивидуально для каждого арендатора. При этом учитывается местоположение определенного отдела внутри торгового центра (удаленность от проходов, эскалаторов, выходов, учитывается и группа товаров, линия, на которой расположен отдел). Понятно, что магазины, торгующие ювелирными изделиями и одеждой, могут заплатить больше, чем аптека. Что касается продовольственных супермаркетов и супермаркетов бытовой техники, то ставки для этой группы арендаторов определяются занимаемой площадью – чем крупнее магазин, тем ниже оплата. CP: Чем обоснован выбор продуктовых супермаркетов сети «Сільпо» в качестве якорных арендаторов продовольственной группы в торговых центрах «Квадрат»? Кто будет оператором гипермаркета площадью 3500 м2 в ТРЦ «Квадрат-Аврора»? Продуктовые супермаркеты сети «Сільпо» играют роль «якорей» в силу сложившихся партнерских отношений. Решение же относительно оператора гипермаркета в ТРЦ «Квадрат-Аврора» пока окончательно не принято. Вопрос находится в стадии обсуждения с различными потенциальными партнерами.
ГАЛИНА МАЛИБОРСКАЯ, ГЛАВА ОТДЕЛА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ COLLIERS INTERNATIONAL УКРАИНА Галина Малиборская фото: Олег Герасименко
CP: Ваша компания разрабатывала концепцию и выступала агентом по сдаче в аренду площадей торгово-развлекательного центра «Глобус». Сталкивались ли вы при этом с проблемами, связанными с подземным расположением ТРЦ? Если да, то с какими? Следует помнить, что «Глобус» был первым подземным торгово-развлекательным центром, рассчитанным на размещение торговых марок среднего, согласно мировым стандартам, уровня. Основной проблемой при сдаче торговых площадей в аренду было убедить потенциальных арендаторов в возможности открытия высококлассных магазинов в подземном торговом центре. Многие скептически относились к идее создания своих магазинов в «Глобусе», поскольку не верили, что их покупатели захотят спускаться под землю. Эта проблема решилась, прежде всего, самой конструкцией центра и его дизайном – высокие потолки и атриумы создают впечатление объемного пространства, а обилие дневного света, поступающего через стеклянный потолок, заставляет людей забыть, что они находятся под землей. Существовали также сомнения по поводу потока людей, которые должны были ежедневно проходить через «Глобус» – сколько из них будет использовать центр только как переход в метро, а сколько окажутся действительно покупателями? Сегодня «Глобус» является одним из самых успешных проектов с точки зрения посещаемости и объемов торговли. Грамотное проектирование и качественное строительство данного торгового центра сняло и другие важные вопросы, которые обычно возникают со стороны арендаторов, – доставки товара, безопасности в случае пожара и прочих происшествий. CP: Какие основные отличительные особенности подземных торговых центров в сравнении с наземными вы можете назвать? Первая и очень важная деталь – восприятие подземных торговых центров потенциальными посетителями. Психологически люди не чувствуют себя комфортно, находясь под землей, и с этим часто связано их нежелание посещать подземные ТЦ. Еще одним недостатком подземных торговых центров является то, что их не видно на поверхности, а это один из основных факторов для привлечения посетителей в торговый центр. Существует мнение, что строительство подземных торговых центров обходится девелоперам дороже, чем наземных. К строительству подземных центров предъявляются повышенные требования относительно вопросов безопасности и эвакуации посетителей; возникает больше проблем с созданием качественных систем гидроизоляции, вентиляции, отопления и кондиционирования. Дороже обходится и создание парковки для торгового центра, поскольку в большинстве случаев она также является подземной. Как правило, подземные торговые центры строятся в центральной части города, на пересечении основных маршрутов общественного транспорта, в особенности метрополитена, используя существующие интенсивные потоки людей. В этом случае торговые центры несут также на себе функцию подземного перехода, и главной задачей девелопера является грамотно распределить, направить и максимально заинтересовать людей в посещении торгового центра.
