Михаил Ханин, генеральный директор компании «Бриз-Инвест» фото: «БРИЗ-ИНВЕСТ»
CP: Проект торгового комплекса «Альта Центр» для группы компаний «Текстиль-Контакт» является, наверное, первым в области развития торговой недвижимости. Как вы пришли к идее создания собственного ТЦ? Компания «Текстиль-Контакт» была основана в 1995 году и изначально занималась продажей текстиля на всей территории Украины. За 9 лет работы компании мы добились в этой сфере значительных успехов, будучи на сегодняшний день одним из крупнейших текстильных предприятий Украины. Нам принадлежат два крупных текстильных комбината – ПО «ТК-Донбасс» в Донецке и «ТК-Восход» в Черновцах, а также фабрика «ТК-Стиль» в Чернигове. Розничная сеть группы «Текстиль-Контакт» в Киеве представлена 8-ю магазинами тканей и двумя салонами гардин, в регионах страны работают 25 филиалов. Постепенно от продажи хлопковых, хлопчатобумажных и специальных тканей мы пришли и к продаже тканей для пошива одежды. Затем наладили непосредственно пошив одежды из этой ткани, что привело к мысли о возможности развития собственной сети универмагов по реализации продукции. Ведь не секрет, что в текстильной промышленности главная задача для операторов рынка – это не столько налаживание производственных процессов, сколько реализация продукции на приемлемых условиях. Поэтому мы начали изучать опыт работы наших российских коллег: в Санкт-Петербурге один из производителей уже около 5 лет владеет сетью универмагов одежды «Плато», каждый из которых представляет собой объект с торговой площадью около 6000 м2 и общей площадью до 10 000 м2. Что касается товарной номенклатуры этих универмагов, то 95% составляет одежда российского производства. Опыт работы россиян засвидетельствовал, что такая практика является успешной, и в настоящее время каждый из этих объектов торговли обеспечивает оборот около миллиона долларов США ежемесячно. Поэтому изначально было принято решение создать в Киеве собственный универмаг одежды, и в 2001 году мы даже начали разрабатывать его проект, однако в дальнейшем пересмотрели свои взгляды, поскольку эволюция рынка диктует создание при универмаге одежды сопутствующей инфраструктуры, например, продовольственного гипермаркета. Ведь одежда не является товаром повседневного спроса, тогда как продукты потребители приобретают каждый день. Более того, специфика продажи одежды предусматривает сезонность. В 2002 году мы провели исследование форматов торговых центров за рубежом: в странах Балтии, Польше, Турции, Германии, Франции и Италии. Его результаты укрепили нас во мнении, что торговые центры, где торговля одеждой составляет якорный элемент, при правильной организации являются успешными. В Украине такой проект, несмотря на новизну, имеет все предпосылки для успешного развития и завоевания популярности у целевой аудитории. При разработке концепции торгового комплекса «Альта Центр» мы постоянно держали руку на пульсе тенденций развития рынка торговой недвижимости Киева. Зная обо всех введенных в эксплуатацию проектах и тех, которые находятся на стадии реализации, мы можем с уверенностью говорить, что у нас нет прямых конкурентных проектов как по концепции, так и по предложению товарной продукции. CP: Кто принимал участие в разработке проекта «Альта Центр»? На какой стадии сейчас находятся работы по созданию объекта? Внутренние интерьерные решения и fit-out помещений разработаны польским архитектурным бюро NOW, возглавляемым архитектором Анжеем Овчареком. У этого бюро есть огромный опыт работы на европейском рынке по проектированию и созданию торговых центров. В частности, можно упомянуть сотрудничество компании NOW с немецкой девелоперской компанией ЕСЕ по созданию в Польше известных торговых центров Galeria Lodzka и Galeria Wroclawska. Разработку проектной документации осуществила ТАМ «А. Пашенько». При разработке концепции проекта мы также привлекали к работе ряд коммерческих консультантов. В настоящее время на завершающем этапе находятся работы по монтажу конструкций здания. Кроме того, важно указать, что в проекте мы пошли на максимально возможную оптимизацию внутреннего вертикального и горизонтального транспорта торгового центра, установив в нем ряд траволаторов и эскалаторов производства компании «Отис». В торговом комплексе для универмага одежды ZZZ, размещенного на нескольких уровнях, мы установили панорамный лифт «Коне», а также ряд грузовых лифтов «Отис». Экономить на этом оборудовании нельзя, потому что именно по критерию удобства внутреннего транспорта покупатели формируют представление о конвенциональности объекта и его привлекательности для себя, определяя его как место, «где хочется быть». CP: Какова концепция торгового комплекса «Альта Центр»? Концепция торгового комплекса предусматривает наличие следующих якорных элементов: продуктового гипермаркета, двух универмагов одежды и Fashion-lab. Что касается универмагов одежды, то один из них – ZZZ – это мультибрэнд, который представит зарубежные торговые марки мужской и женской одежды такого уровня, как Kookaї, H&M. Этот универмаг с торговыми площадями на трех уровнях, соединенных лестницей и атриумным лифтом, будет представлять собой пространство с единой торговой площадью без деления на множество мелких монобрэндовых бутиков. Второй универмаг комплекса – «Індіго» – является проектом «Текстиль-Контакт». В нем будет представлена мужская, женская и детская одежда отечественного производства. Fashion-lab является изюминкой комплекса «Альта Центр». В этом проекте мы решили объединить всех ведущих украинских дизайнеров одежды и аксессуаров. Данный шаг продиктован тем, что в Украине растет спрос на эксклюзивную одежду, и Fashion-lab удобен для потребителей такой продукции, поскольку покупатель сможет найти все интересующее его в одном месте. В Fashion-lab будет представлена одежда лучших украинских и российских дизайнеров: Дианы Дорожкиной, Александра Гапчука, Вячеслава Зайцева, Александра Моняка, Анны Бабенко, Оксаны Караванской, Роксоланы Богуцкой, Виктории Гресь, Татьяны Земсковой, Алены Ворожбит, Татьяны и Владимира Степаненко, Тараса Краскина и других. Таким образом, здесь разместятся около 20 бутиков, салон красоты и кафе. Со всеми упомянутыми дизайнерами уже проведены переговоры, с большинством из них подписаны контракты. Создание в структуре торгового комплекса Fashion-lab продиктовано стремлением наладить прямую связь между клиентами и дизайнерами. Аналог торгового центра с похожим проектом уже более 10 лет существует в Париже, в районе Les Halles, и демонстрирует работоспособность и целесообразность такого решения. Комментируя якорный элемент – продуктовый гипермаркет, отмечу, что сеть «Велика Кишеня» является одной из лучших на украинском рынке, нас радуют их подходы к организации и ведению бизнеса. «Квиза Трейд» для своих торговых объектов всегда закупает только новое торговое оборудование и грамотно проводит рекламную кампанию, что, как нам кажется, должно способствовать привлечению в торговый центр дополнительных покупателей. Если говорить о паркинге, то, исходя из того, что целевой аудиторией покупателей центра являются представители среднего класса, которые в подавляющем большинстве имеют в семье автомобиль, создание вместительной стоянки представляется крайне необходимым. Особенно показательна ситуация с парковками многих торговых объектов по Московскому проспекту и в районе ст.м. «Петровка», которых крайне не хватает, что создает огромные проблемы для покупателей. 500 машиномест, как нам кажется, довольно большой показатель для торгового объекта в районе ст.м. «Петровка»; однако, согласно стандартам Западной Европы, для торгового центра нашего формата требуется парковка еще больше, до 1000 машиномест. Поэтому в перспективе мы предусматриваем вариант увеличения емкости паркинга. CP: Сколько, согласно бизнес-плану, составляют расходы по созданию м2 общей площади ТЦ? На какой срок окупаемости и возврата инвестиций в данном проекте рассчитывает ваша компания? В проекте предусматривается срок окупаемости и возврата инвестиций за 5-6 лет с момента его ввода в эксплуатацию и начала поступления арендных платежей. Предполагаемый объем инвестиций в создание всего проекта оценивается в размере $10 миллионов, то есть создание непосредственно м2 общей площади торгового центра обходится в сумму около $430. Однако эта сумма относится только к затратам по строительным работам, созданию рабочей документации и оплате услуг генерального подрядчика, консультантов и архитекторов. Поэтому в итоге она может оказаться и больше. CP: Каким образом вами проводится заключение договоров аренды? О каком уровне заполненности ТЦ арендаторами можно говорить уже сейчас? Заключение договоров аренды и подбор арендаторов – это долгосрочный процесс. Он начал осуществляться еще с 2002 года. Изначально мы подписали большое количество протоколов о намерениях с потенциальными арендаторами, которые к настоящему времени привели к заключению полноценных договоров аренды на 65% арендной площади «Альта Центра». Мы прогнозируем, что к августу 2004 года, сроку ввода объекта в эксплуатацию, мы сможем заполнить 90-95% площадей арендаторами. Причем, мы не намерены открывать объект «очередями», как практикуют некоторые девелоперы. Наша цель – ввести объект полным объемом, дабы избежать, в частности, неудобств для посетителей и арендаторов от продолжения проведения строительных работ. Мы также не пошли на сотрудничество с компаниями-агентами по привлечению арендаторов, потому что по роду основного направления бизнеса нашей компании у нас уже долгое время существуют глубокие контакты практически со всеми потенциальными арендаторами. Например, мы регулярно общаемся с дизайнерами, тогда как агенты, скорее всего, имеют смутное представление об этом рынке. Что же касается российских компаний и дизайнеров, то они в большинстве своем сами нашли нас и сделали коммерческие предложения по аренде. Мы изначально отклонили схему разбивки арендуемых торговых площадей на большое количество мелких юнитов площадью 20-50 м2. Хотя у нас даже сейчас переизбыток такого рода предложений от арендаторов. В нашей концепции мы отдаем приоритет крупным площадям и, соответственно, арендаторам, способным освоить такие площади. CP: Будет ли в «Альта Центре» представлен кто-либо из зарубежных операторов розничного рынка? Мы вели переговоры с крупными европейскими сетями универмагов одежды по их привлечению в ТЦ «Альта». Однако большинство из представителей таких операторов заявили, что пока в их планах выход на рынок Украины не предусмотрен, хотя это отношение к нашему рынку может измениться уже в течение нескольких лет. CP: Назовите уровень арендных ставок в данном комплексе и сроки, на которые заключаются договора аренды. Арендные ставки в «Альта Центре» находятся в интервале 20-70$/м2/в месяц в зависимости от группы товаров арендатора, арендуемой площади и от места расположения помещения в структуре торгового центра. Средний срок договоров аренды для якорных арендаторов составляет 10 лет, для остальных – 5 лет. Подавляющее большинство арендаторов понимает, что в их же интересах заключение договоров аренды на как можно более длительный срок. Заключение договора на 2-3 года для многих операторов экономически нецелесообразно. Если проект будет успешным, то арендатор, заключивший договор аренды на год, сможет перезаключить его уже на абсолютно иных условиях и по более высокой арендной ставке. Что же касается якорных арендаторов, то для них сроки действия договоров аренды менее 5-7 лет в корне неприемлемы, поскольку ими осуществляется приобретение торгового оборудования, организация процессов и операций применимо к уже существующим планировочным решениям, а это значительные затраты, измеряющиеся сотнями тысяч и даже миллионами долларов США. Такой арендатор должен быть уверен в долгосрочности отношений, чтобы полностью окупить эти затраты. Например, торговое оборудование продуктового гипермаркета в «Альта Центре» вряд ли подойдет для гипермаркета в другом ТЦ или ТРЦ, потому что его мощности, габариты и иные характеристики рассчитываются для каждой отдельной схемы индивидуально, с точностью до сантиметров и сотых ватт. Это же касается ресторанного бизнеса, где операторы предпочитают договора аренды сроком не менее 6-7 лет. CP: Не считаете ли вы, что район ст.м. «Петровка» в перспективе 2-3 лет будет перенасыщен объектами торговой недвижимости (там уже существуют ТЦ «Мегамакс», ТЦ «Городок», ТЦ «Декор-Сервис», два рынка, ТЦ InterSpar и планируются ТЦ Metro и ТЦ «Квадрат-Лайоша Гавро»)? Какими вы видите перспективы «Альта Центра» в столь жестких конкурентных рамках? Опыт строительства торговых моллов на Западе показывает, что в их рамках в единой структуре комплексов могут существовать до 6-7 ТЦ и ТРЦ с разными концепциями и предложениями по товарным группам. Практика доказала, что такой подход образует синергетический эффект невероятной силы, когда покупатель, изначально приехав за мебелью, в итоге уезжает из молла или торговой зоны, приобретя, помимо основной покупки, мобильный телефон, одежду, набор инструментов, продукты и книги. Поэтому при оценке потенциального размещения данного торгового комплекса мы изначально были нацелены на формирующийся торговый район у ст.м. «Петровка» вдоль Московского проспекта. Безусловно, в настоящее время он относительно насыщен торговыми центрами и рынками, однако по своей концепции эти, равно как и заявленные к реализации, проекты не пересекаются с нашим напрямую. Нас не смущает и соседство вещевого рынка, поскольку потребитель, хоть и может найти на нем товар, однако, оплачивая его по практически таким же ценам, как в «Альта Центре», на рынке он не получит достойный уровень сервиса. Тем более, как показывает опыт Запада, вещевые рынки со временем вряд ли выдержат конкуренцию со стороны профессиональных торговых центров. Через 2-3 года, с реализацией остальных проектов по Московскому проспекту, потребители будут знать, что они могут приобрести абсолютно все в торговой зоне «на Петровке». Поэтому столь плотная концентрация торговых и торгово-развлекательных объектов в этом районе – не минус, а огромный плюс, бонусы которого мы сможем осознать и оценить в полной мере только в будущем. CP: Считаете ли вы, что в создании успешного проекта торгового центра самыми важными элементами являются именно формат и концепция, или же таких составляющих намного больше? Таких составляющих действительно намного больше. Даже ведя работу по первому объекту торговой недвижимости, мы осознали, что хотя формат и концепция являются своего рода краеугольным камнем проекта, очень многое зависит от целого ряда, казалось бы, мелких нюансов. Опыт показал, что крайне важен правильный подбор и размещение арендаторов, которые подходили бы под концепцию объекта. Из-за этого, в частности, нам пришлось не раз отказать потенциальным арендаторам. Столь же важно формирование состава персонала объекта и его обучение, создание стандартов работы сотрудников, чтобы представители службы охраны и администраторы, помимо осуществления своих прямых функций, могли оперативно отреагировать на любую просьбу посетителей и предоставить им информацию по торговому центру. В целом же, несмотря на появление в Киеве и регионах Украины многочисленных современных торговых форматов, главной проблемой в развитии недвижимости становится уже даже не улучшение концепций и строительных технологий, а повышение культуры персонала и работы с клиентами. Не менее важна и организация профессиональной управляющей компании. Кроме того, в создании успешного торгового центра огромное значение имеет и работа с арендаторами. Поэтому управляющая компания должна не просто предоставлять арендаторам определенные услуги, но и постоянно контролировать успешность деятельности торговых компаний и сетей, чтобы помочь им в преодолении любых трудностей. Ведь удача арендатора становится удачей владельца и управляющей компании торгового комплекса, и не иначе. Поэтому каждый из арендаторов в решении любых вопросов будет работать не со всеми отделами управляющей компании (юридическим, финансовым, техническим), а только с менеджером, в обязанности которого входит решение всех проблем, возникших у конкретного арендатора. Мы не намерены ставить арендаторов в жесткие рамки и планируем создать Совет арендаторов «Альта Центра» и ежемесячно проводить общее собрание для коллегиального решения всех вопросов. CP: Планирует ли ваша компания в дальнейшем заниматься развитием торговой недвижимости аналогичного «Альта Центр» формата в других районах Киева или в регионах? Сейчас сложно однозначно ответить на этот вопрос. В настоящее время нам хочется открыть торговый комплекс «Альта Центр» и на его примере посмотреть, насколько правильно были оценены приоритеты и насколько успешным будет проект. Иными словами, на этом примере мы хотим убедиться в правильности наших подходов к организации торгового бизнеса и управлению им. Только после этого можно делать выводы о дальнейшем девелопменте торговых центров.
ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС «АЛЬТА ЦЕНТР», МОСКОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, 13А-15 Заказчик: «Бриз-Инвест» Инвестор: «Текстиль-Контакт» Девелопер: «Protex Development» Генеральный подрядчик: «Энергополь Украина» Архитектурные бюро: ТАМ «А.Пашенько» (Украина), NOW (Польша) Площадь земельного участка: 2 гектара Пятно застройки: 8450 м2 Общая площадь ТЦ: 23 200 м2 Общая арендуемая площадь: около 17 000 м2 Общая площадь цокольного этажа (магазины, универмаг одежды отечественного производства «Індіго», кафе, складские помещения): 8089 м2 Общая площадь первого этажа (гипермаркет «Велика Кишеня», универмаг одежды ZZZ, ресторан «Пицца Челентано», магазины, сервисные пункты): 8400 м2 Общая площадь антресольного этажа (универмаг одежды ZZZ, ресторан «Potato House»): 2400 м2 Общая площадь второго этажа (Fashion-lab и универмаг одежды ZZZ): 4350 м2 Общая площадь гипермаркета «Велика Кишеня»: 3300 м2 Общая площадь универмага одежды ZZZ: 3100 м2 Общая площадь универмага одежды «Індіго»: 1900 м2 Паркинг: наземный на 500 машиномест с перспективой увеличения до 1000-1500 машиномест посредством создания «этажерок» Предполагаемое количество посетителей ТЦ: в среднем 8000 человек в день Сроки реализации проекта: 2002 – август 2004
