Александр Меламуд: «ТРЦ Dream Town сделан практически идеально с точки зрения концепции»

Концепция ТРЦ Dream Town разработана архитектурным бюро Laguarda.Low Architects LLC (США) и консалтинговой компанией SQM Experts фото: ИВАН РУДЮК Первая очередь ТРЦ Dream Town стала одним из немногих объектов торговой недвижимости Киева, введенных в эксплуатацию в кризисный 2009 год. Прокомментируйте, как компании «Вита-Веритас», девелоперу проекта, удалось реализовать такой масштабный проект сегодня, когда более 90% строек в Киеве и региональных центрах Украины заморожено? Вопрос заключался в том, чтобы найти деньги, организовать стройку и сдать объект в аренду. Разговоры о том, что денег на украинском рынке недвижимости нет, я считаю безосновательными, потому что их могут вести только люди, не способные разработать концепцию и достойно представить ее банку, который должен поверить в то, что ты делаешь. Когда у компании имеется положительная кредитная история, финансы – вопрос решаемый. Деньги никуда не деваются в период кризиса. Бизнесы рухнули, но деньги остались. Проект ТРЦ Dream Town профинансирован за счет частных инвестиций и банковского кредитования. В наш проект поверил «Ощадбанк», с которым у компании «Вита-Веритас» давняя кредитная история. Мы всегда выполняем свои обязательства: идеально платим проценты, предоставляем серьезные залоги. Проект ТРЦ Dream Town профинансирован за счет частных инвестиций и банковского кредитования («Ощадбанк») фото: ИВАН РУДЮК Конечно, на рынке за последний год были «несчастные» случаи, связанные с банкротством компаний в сфере недвижимости и ритейла. Когда наблюдался сумасшедший подъем рынка, а любой проект приносил огромные деньги, люди начали объединять все бизнесы: при этом под успешный бизнес бралась масса кредитов для потенциального строительства и др. Затем произошло резкое падение рынка, и банки свернули кредитование. В результате доходы компаний упали, платить по кредитам нечем, поэтому компании разоряются. Причина – неправильный подход к ведению бизнеса: каждое направление должно быть самостоятельным. Более сильные бизнесы выжили бы, и компания продолжила бы свое существование. В моем понимании, бизнес – это образ жизни. Есть три составляющие, которые в любом случае приведут к успеху, чем бы ты ни занимался. Первое – ответственный подход к жизни: нельзя разорвать работу, личную жизнь и все, чем ты занимаешься. Ты не можешь быть ответственным в одном деле и безответственным в другом. Второе – количество энергии, которое ты вкладываешь в дело, и правильное видение перспектив. Если к этому добавить немного удачи, ты очень успешный бизнесмен. Если удача отворачивается, ты просто успешный бизнесмен. АЛЕКСАНДР МЕЛАМУД фото: ИВАН РУДЮК Год рождения: 1961 Место рождения: Кишинев, Молдова Образование: Московский институт железнодорожного транспорта, факультет электрификации железных дорог Карьера: экс-совладелец ТЦ «Глобус» (Киев), совладелец фитнес-центра «Аквариум» (Киев) Занимаемая должность: представитель акционеров по контролю за работой ТРЦ Dream Town Семейный статус: женат, трое дочерей, сын Хобби и увлечения: поэзия, путешествия. Насколько сложно было сдать ТРЦ в аренду? Команды «Вита-Веритас» и SQM Experts работали на износ и сдали в аренду около 97% площадей. Оставшиеся будут сданы в аренду в ближайшее время. Силами команды «Вита-Веритас» и SQM Experts площади ТРЦ сданы в аренду на 97% фото: ИВАН РУДЮК Сейчас на рынке говорят, что ритейл-операторам приходится несладко, однако много фактов свидетельствуют об обратном. Например, в первой очереди ТРЦ Dream Town откроется первый продуктовый супермаркет новой на украинском рынке сети «Новус». Мы работаем с 9-ю брэндами группы ARGO, открываются такие мощные магазины, как Zara, Pull and Bear, Stradivarius и Bershka (брэнды группы Inditex), Marks & Spencer. При этом все говорят, что, мол, кризис, падение продаж, денег, как будто бы, у операторов нет. Но все они почему-то открывают шикарные магазины. Более того, открываются красивые рестораны, которым пришлось пережить серьезное падение оборотов. Все это говорит о том, что деньги есть. Но, кроме того, должно быть желание рисковать. Ведь те операторы, которые рискнули войти в наш проект, сейчас будут «стричь купоны». Чтобы не быть голословным, объясню на примере: у некоторых торговых точек в ТРЦ Dream Town товарооборот больше, чем в точках в ТЦ «Глобус» – моей бывшей вотчине. Более того, мы уверены, что выторг в нашем ТРЦ будет отличаться от любого другого торгового объекта в Киеве. Многие арендаторы ТРЦ Dream Town сетовали на то, что мы установили высокие арендные ставки, из-за которых у них увеличились сроки окупаемости. Однако судите сами: несмотря на то, что рентабельность увеличилась, операторы продолжают работать с прибылью, поэтому оснований для претензий быть не может. Правильное ведение бизнеса и стратегия, а также ответственный подход – основа успешного бизнеса. Операторы, которые придерживаются этих правил, переживут кризисный период. Назовите арендные ставки, установленные на площади ТРЦ. Называть конкретные цифры не стану, но отмечу, что арендные ставки в ТРЦ выше, чем в среднем по Киеву. По результатам открытия первой очереди ТРЦ Dream Town, скажите, таким ли Вы представляли и планировали объект, каким он является на сегодняшний день? В нашем понимании, проект ТРЦ Dream Town сделан если не идеально, то практически идеально с точки зрения концепции. К примеру, такой показатель как длина витрины к глубине магазина – один из важнейших факторов торговли – в ТРЦ Dream Town составляет 1:2 и даже 5:1. Для сравнения: в Европе он составляет 1:3, 1:4, в США – 1:6, 1:8. Нам удалось достичь такого показателя исключительно благодаря особенной конфигурации земельного участка, на котором реализован проект. Развлекательная часть центра представлена полем для игры в минигольф, катком, тиром, залом для игры в керлинг, роллер-дромом и др. фото: ИВАН РУДЮК К этому следует также добавить потрясающую работу дизайнеров. В совокупности получился очень интересный торгово-развлекательный центр. Нам очень понравилось работать с компанией Laguarda. Low, и не исключено, что в будущем у нас будут совместные проекты. Конечно, после того как бюро завершило работу над проектом, мы корректировали и адаптировали его, но это не приуменьшает заслуг Laguarda.Low. Сложно также переоценить объем работы, выполненный экспертами компании SQM Experts. Естественно, имеется ряд моментов, которые можно будет изменить или сделать по-новому. К примеру, существуют дополнительные возможности усиления развлекательной зоны услугами. Мы сотрудничаем со многими федерациями, в частности Федерацией гольфа и минигольфа в Украине, Украинской Федерацией фигурного катания на коньках и др. В ТРЦ будут проводиться соревнования по катанию на коньках, роликах, гольфу, керлингу и др. Лично для меня, сейчас началась самая интересная работа, связанная с творчеством, а не строительством. Какие недочеты в реализованном проекте ТРЦ можно назвать сегодня? Расскажите, как Вы их устраняете. Мне все нравится. Конечно, не без того, что возникают моменты, когда становится заметно, что здесь надо сделать то, а там это. Но кроме меня этого никто не видит. На начальной стадии развития проекта ТРЦ Вы анонсировали, что первая очередь центра откроется весной 2009 года, хотя открытие состоялось в октябре. Чем был обусловлен перенос даты открытия на более поздние сроки? Опоздание с введением ТРЦ в эксплуатацию произошло не по нашей вине. Мы были готовы открыться раньше, но весной 2009 года у наших арендаторов не было понимания того, как работать в новых условиях. Они боялись развития кризиса, не хотели идти ни в какие проекты и просто опустили руки. Поэтому с ноября 2008 по март 2009 года стройка простаивала. Когда ситуация немного стабилизировалась (даже с учетом негативных прогнозов), мы возобновили работы на площадке и начали восстанавливать пул арендаторов. Открытие было запланировано на сентябрь, но мы снова не смогли открыться: несмотря на то, что к этому времени было подписано много договоров аренды, большинство арендаторов не успевали сделать ремонт. Чтобы не начинать работу центра полупустым, открытие было перенесено на октябрь. В целом, нам удалось построить обе части ТРЦ Dream Town за год и 6 месяцев с момента первой сваи. Работы начались в декабре 2007 года. Центр имеет пять атриумов, декорированных в стилистике определенных стран и городов – Голливуда, Бразилии, Китая, Греции и Франции фото: ИВАН РУДЮК Какова концепция второй очереди ТРЦ? Располагает ли компания финансовыми средствами для ее реализации? Изначально у нас была очень интересная концепция создания мебельного центра и товаров для дома. Но, к сожалению, кризис внес свои коррективы, и мы были вынуждены отказаться от нее. Это связано с тем, что мебель – специфический продукт, который будут покупать только тогда, когда возобновятся стройки и будет покупаться жилье. А в этом вопросе от нас мало что зависит. В этом отношении не повезло ТЦ «Домосфера» (на Столичном шоссе, 101 в Киеве – ред.), который, к слову, располагает замечательной конструкцией с удобной локацией. У объекта большой потенциал: если он сможет продержаться в сложный период, станет чрезвычайно успешным. Сейчас мы занимаемся тем, что обдумываем новую интересную концепцию второй очереди, которая предполагает совмещение электроники, мебельного центра и тематической торговли по примеру «Детского мира». Есть и другие интересные мысли, о которых смогу рассказать со временем. В марте 2010 года планируем приступить к работам на объекте, и большая вероятность того, что к октябрю уже сдадим его в эксплуатацию. После того как мы успешно открыли первую очередь ТРЦ Dream Town, деньги на вторую нам уже пообещали. Поступали ли Вам предложения касательно продажи ТРЦ Dream Town? Заинтересованы ли Вы в подобной инвестиционной сделке? Нам поступали предложения о продаже еще до начала кризиса. Но продавать сейчас нельзя и не нужно. Посмотрим, что будет через 5 лет. Расскажите о компании «Вита-Веритас» и ее проектах. Компания «Вита-Веритас» – это команда, работавшая в свое время над проектом ТЦ «Глобус» в Киеве. Моя функция в проекте ТРЦ Dream Town – курировать проект от лица акционеров. Нам поступают предложения от компаний и групп, владеющих земельными участками в разных регионах Украины, создать совместные предприятия и построить торговые комплексы. Но более подробно озвучить это направление деятельности я смогу позже, потому что решения о конкретных проектах еще не приняты – я не нашел участка с концептуально правильным месторасположением с возможностью сделать то, что мы сделали в Киеве на Оболони. До кризиса мы прорабатывали очень интересную концепцию развития проектов торговых центров площадью 20-25 тысяч м² в небольших городах с населением около 100 тысяч человек. Но вмешался кризис, и нам стало не интересно в финансовом плане заниматься подобными проектами. Кризис закончится, и мы вернемся к этой идее. Работы еще, дай Бог, на много лет вперед. Недавно в прессе появилась информация, что девелопером проекта является корпорация «Столица». Насколько эта информация соответствует действительности? Корпорация не является девелопером проекта. Со «Столицей» нас связывают длительные партнерские отношения, в том числе ее силами проводились некоторые подрядные работы на объекте, а также проектирование. Не возникало ли у Вас в связи с кризисом желания работать за границей, скажем, в странах Западной Европы? Я не могу работать за границей, потому что не всегда понимаю ментальность иностранцев. Ведь все мы росли на разных сказках и фильмах. Мне все понятно в Украине, как логически, так и эмоционально. За границей я могу логически понять, но то, что я не прочувствовал, очень убого укладывается в голове. Это аналогично тому, как объяснять вкус апельсина человеку, который его никогда не пробовал. Я много путешествовал, везде встречал замечательных людей, но все они другие. Поэтому для меня работать и жить лучше здесь. Кроме того, я же еще и поэт, а поэзия, как известно, непереводима. Каковы Ваши прогнозы касательно выхода украинского рынка недвижимости из кризиса? Сегодня ни один человек на рынке не может дать более-менее реальные прогнозы. Возможно, все будет хорошо, возможно, плохо, но в любом случае не очень долго, потому что Европа и Америка уже выходят из кризиса.