Alef Estate: «У нас нет необходимости удерживать арендаторов»

Какие изменения произошли на днепропетровском рынке недвижимости в связи с кризисом? Насколько эти изменения соответствуют Вашим личным ожиданиям и прогнозам? Изменения на рынке недвижимости Днепропетровска, вызванные кризисом, аналогичны изменениям, произошедшим в других регионах Украины. В первую очередь приходится говорить о главной проблеме – резком снижении покупательной способности конечного потребителя. Этот фактор привел к снижению арендных ставок и стоимости объектов продаж на днепропетровском рынке недвижимости, а следующим звеном этой цепной реакции стало либо замораживание реализуемых проектов, либо отказ от запуска новых. Каким образом кризис затронул деятельность компании Alef Estate? Торгово-деловой комплекс «Босфор» по ул. Исполкомовской, Днепропетровск фото: «CP» В первую очередь кризис коснулся наших потребителей. В качестве примера приведу ситуацию с объектами жилой недвижимости, находящимися в портфеле Alef Estate. В связи с кризисом некоторые квартиры в жилой башне МФК «МОСТ-Сити Центр» в Днепропетровске так и не были выкуплены инвесторами, которые внесли первый взнос, но, столкнувшись с финансовыми проблемами, не смогли осуществлять дальнейшую оплату. Таких «несостоявшихся» собственников около 8%. Все они вынуждены искать подходящие им варианты инвестирования либо же переуступать право приобретения апартаментов. Те объекты компании, которые к началу кризиса находились на стадии строительных работ, по-прежнему продолжают достаточно активно возводиться. Речь идет о многофункциональных комплексах «Дом на Катеринославском» и Cascade Plaza. По проекту МФК «Брама» ведутся работы нулевого цикла. К сожалению, нынешние темпы строительства отличаются от изначально заявленных по причине разразившегося финансового кризиса. Проектов, от которых компании пришлось отказаться, нет. Мы осознанно продолжаем их реализацию, ведь были уже осуществлены первые инвестиции, приобретены земельные участки. Мы не прекратили проектирование и изыскания, лишь отложили строительные работы по некоторым проектам на более поздний срок. Alef Estate учитывает тот факт, что на момент окончания кризиса рынок недвижимости будет достаточно свободным, поскольку многие компании не переживут этот сложный период. Мы в свою очередь должны будем оперативно отреагировать на «потепление» на рынке и подготовиться к активной работе за счет новых проектов, запланированных к строительству и удовлетворить отложенный сегодня спрос. Если рассматривать влияние кризиса более масштабно и абстрагироваться от деятельности непосредственно компании Alef Estate, то он, безусловно, затронул в большей степени подрядные организации. Кризис заставил их привести изначально завышенную стоимость выполняемых работ в соответствие с требованиями рынка. В результате стоимость услуг подрядчиков ныне приблизилась к оптимальному уровню. Когда аналогичная ситуация произойдет в сегменте стройматериалов, то наверняка можно будет говорить об относительной оптимизации строительной отрасли. К этому необходимо добавить разумные условия ипотечного кредитования и рынок недвижимости обязательно оживет. Какие источники финансирования компания использовала для развития проектов недвижимости в докризисный период, какие на данный момент? Источники финансирования остались неизменными – собственные средства компании и инвестиции заказчиков. В связи с тем, что сегодня средства инвесторов сведены к минимуму, мы развиваемся преимущественно за счет зарабатываемых на функционирующих объектах средств, в первую очередь это реинвестирование арендных платежей. Однако в связи с кризисом арендные ставки наверняка подвергались коррекции в сторону уменьшения… Разумеется. Снижение арендных ставок пережили объекты, находящиеся в верхней ценовой категории, например, МФК «МОСТ-Сити Центр», ТДК «Босфор», БЦ «Призма». Нас не страшит проблема пустующих площадей, потому что объекты компании Alef Estate в силу престижного месторасположения, грамотной концепции и качества продолжают пользоваться спросом. Но определенная ротация все же происходит. Она наблюдается преимущественно в офисных центрах: компании-арендаторы пересматривают свои штаты, освобождая площади, которые в дальнейшем занимают новые клиенты. Уровень вакантности в наших офисных центрах составляет около 10%. В торговых центрах этот показатель практически равен 0%. Более того, имеется список ожидания, так называемая «скамья запасных» арендаторов, которые смогут при необходимости заполнить возникший пробел. Иногда по окончании срока действия договора аренды с конкретным оператором мы предпочитаем не продлевать его, а заключить новый с более выгодным для нас арендатором, пожелавшим сотрудничать. Иными словами, у нас нет необходимости любой ценой удерживать имеющихся арендаторов, скорее, наоборот – мы вольны выбирать из наиболее привлекательных. В то же время мы стараемся по-партнерски относиться к своим арендаторам, при этом реально оценивая имеющиеся у них трудности. «ВСЕ ФУНКЦИОНИРУЮЩИЕ ОБЪЕКТЫ, НЕ ПРОДАННЫЕ В ДОКРИЗИСНЫЙ ПЕРИОД, МОЖНО СЕГОДНЯ СРАВНИТЬ С «КУРИЦЕЙ, НЕСУЩЕЙ ЗОЛОТЫЕ ЯЙЦА», «РЕЗАТЬ» КОТОРУЮ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА НЕ ЦЕЛЕСООБРАЗНО» Планируете ли Вы продажу своих объектов/проектов в связи с кризисной ситуацией? Объектов, которые мы планируем выставлять на продажу, нет. Все функционирующие объекты, не проданные в докризисный период, можно сегодня сравнить с «курицей, несущей золотые яйца», «резать» которую в условиях кризиса не целесообразно. Изменились ли бизнес-ориентиры компании в связи с кризисом? Девелоперская компания Alef Estate, занимающаяся недвижимостью, строительством и эксплуатацией объектов, не планирует менять направление своей деятельности. Единственное, о чем можно говорить в данном контексте, так это о своеобразной диверсификации, перераспределении приоритетов. На сегодняшний день очень важную роль для нас играет строительство и сопровождение объектов промышленного назначения – новые пункты в списке выполняемых нами задач. Кроме того, мы начали оказывать услуги по инжиниринговому сопровождению объектов, проведению тендеров, получению и оптимизации технических условий и др. АЛЕКСАНДР СИРОТА фото: ALEF ESTATE Год рождения: 1957 Место рождения: Днепропетровск, Украина Образование: Днепропетровский Институт Инженеров Транспорта, инженер-строитель Занимаемая должность: генеральный менеджер компании Alef Estate Семейный статус: женат, две дочери, внук Хобби и увлечения: фалеристика (коллекционирование орденов, медалей), история России начала ХХ века. С какими наиболее серьезными проблемами Вам пришлось столкнуться в связи с кризисом? Торгово-деловой комплекс «Новый Центр» по ул. Глинки, 1, Днепропетровск фото: «CP» В данном контексте приходится говорить о внутренних и внешних проблемах. К внутренним проблемам можно отнести вынужденное сокращение штата, которое мы провели, сохранив «костяк» компании. Когда рынок оживет, мы сможем в любой момент восстановить численность специалистов, необходимую для решения нового объема задач. Что касается внешних проблем, о которых можно говорить до бесконечности, то следует вновь упомянуть ипотечный кризис и резкое снижение платежеспособности населения, а также резкое усложнение разрешительной системы в строительстве, увеличение числа контролирующих органов. Какие события непосредственно в сфере деятельности Вашей компании в первом полугодии 2009 Вы могли бы назвать в ряду наиболее значимых? Выдающихся событий в нашей деятельности в 2009 году пока еще не было. Наиболее плодотворным для компании Alef Estate стал 2008 год, когда был введен в эксплуатацию апартмент-центр в структуре МФК «МОСТ-Сити Центр». К началу 2009 года были сданы абсолютно все объекты, завершение которых было заявлено к этому времени. То есть работа над проектами протекала строго по плану. Как кризис отразился на Ваших личных доходах? В этом вопросе я солидарен со всеми украинскими бизнесменами и топ-менеджерами – уровень личных доходов, конечно же, снизился. Какие антикризисные решения были приняты Вами в 2008-2009 годах? Насколько эффективными они оказались? Какое из Ваших управленческих решений Вы считаете наиболее успешным в период кризиса? Какое наименее удачным? Следует отдать должное интуиции основных инвесторов и владельцев компании – в период с 2008 по 2009 годы мы провели определенную реструктуризацию бизнеса. Так, в 2008 году создали собственные строительные подразделения, строительную и электромонтажную компании. Этот шаг уже привел к снижению финансовых затрат в процессе девелопмента и в дальнейшем приведет к росту конкурентоспособности наших проектов за счет снижения себестоимости при управляемом качестве. Наименее удачным решением я считаю то, что в 2007-2008 годах, когда цены на объекты недвижимости находились на пике, мы проводили масштабное отселение под будущую застройку. Безусловно, если бы мы придержали средства и использовали их для отселения сегодня, когда стоимость недвижимости упала, затраты оказались бы ниже в разы. Когда, по Вашему мнению, может произойти разрешение проблем, связанных с кризисом, на днепропетровском рынке недвижимости? Когда именно будут разрешены посткризисные проблемы на днепропетровском рынке недвижимости, точно спрогнозировать не может никто, потому что последствия мирового экономического кризиса для нашей страны усугубляются внутренними политическими проблемами. Рынок недвижимости Днепропетровска сможет оздоровиться не ранее, чем кризисные явления начнут терять актуальность в самой Украине. Что касается возможных прогнозов, то, вероятно, еще больше сократится количество мелких и менее устойчивых компаний, рынок покинут многочисленные подрядные организации, основанные на «сезонно-шабашном» методе работы, и в итоге выживут самые сильные и могучие, что для рынка отнюдь неплохо. Произойдет массовая задержка сроков ввода объектов в эксплуатацию, которая вызвана не столько неготовностью инвесторов дофинансировать объекты, сколько отсутствием такой необходимости (спроса). Дальнейшего снижения арендных ставок и цен на рынке недвижимости ожидать не стоит, так как маловероятно, что компании сознательно захотят уходить в полный минус. Alef Estate Компания Alef Estate основана в 2001 году в Днепропетровске в качестве департамента коммерческой недвижимости торгово-производственной корпорации «АЛЕФ». Целью организации департамента является разработка бизнес-проектов по строительству, реализации и эксплуатации объектов коммерческой и жилой недвижимости. Alef Estate – это команда профессионалов в области торговой, офисной и жилой недвижимости в днепропетровском регионе. Услуги, предоставляемые компанией: комплексное сопровождение объектов недвижимости от идеи до реализации, управление объектами, комплексная застройка городских кварталов. Компания поддерживает партнерские отношения с украинскими и зарубежными архитектурными компаниями и строительными организациями. Alef Estate имеет опыт реализации следующих проектов: комплексная реконструкция городских кварталов (ТДК «Новый Центр», МФК «МОСТ-Сити Центр»), преобразование городских улиц в пешеходные бульвары с последующей их застройкой (Катеринославский бульвар, ТДК «Босфор», «Дом на Катеринославском» и ТРК Cascade Plaza) и др. За 8 лет существования на рынке недвижимости компания Alef Estate реализовала порядка 270 тысяч м² объектов недвижимости. На данный момент на стадии строительства находится еще около 275 тысяч м², на стадии проектирования – 400 000 м². Международные торговые сети на данном этапе не готовы выходить на украинский рынок. В свою очередь некоторые операторы, которые уже представлены в стране, приостановили развитие. К примеру, некоторые российские торговые сети под влиянием кризиса, нестабильности политической ситуации и отношений между Украиной и Россией также предпочитают покинуть наш рынок. Однозначно ухудшится положение дел в стрип-ритейле. Например, даже собственники отдельно стоящих магазинов Днепропетровска, расположенных в центре города, скажем, на проспекте Карла Маркса, испытывают значительные финансовые сложности, во-первых, ввиду того, что операторы магазинов требуют существенного снижения арендных ставок, во-вторых, в связи с тем, что цена продаж подобных помещений упала в разы. Если до кризиса можно было рассматривать варианты продажи таких помещений по цене $10-15 тысяч/м², то сейчас уровень цен упал до $4-5 тысяч/м². Более того, ввиду снижения покупательной способности заметно сократилось количество потенциальных покупателей таких объектов. Проектный портфель Alef Estate в Днепропетровске Реализованные объекты Многофункциональный комплекс «Брама» станет завершающим этапом реализации общегородской программы комплексной застройки предмостового узла Центрального моста через Днепр в Днепропетровске проект: ALEF ESTATE Торгово-деловой комплекс «Новый Центр» по ул. Глинки, 1. В состав ТДК общей площадью 10 000 м² входят два торговых центра, объединенных внутренним двором с деловым комплексом. Во дворе «Нового Центра» расположен остановочный терминал общественного транспорта. Открытие комплекса состоялось в 2004 году. Торгово-деловой комплекс «Босфор» по ул. Исполкомовской. Общая площадь комплекса составляет 14 500 м². На первых двух этажах расположены бутики брэндов премиум-класса и популярные рестораны, с третьего по пятый этажи – высококлассные офисные помещения. ТДК был введен в эксплуатацию в 2005 году. МФК «МОСТ-Сити Центр» расположен в квартале, ограниченном улицами Глинки, Коцюбинского, Харьковской и Плеханова. Общая площадь МФК составляет около 117 000 м². В состав МФК входят ТРК «МОСТ-Сити Центр» (65 000 м²), «МОСТ Бизнес-центр» (16 000 м²) и «МОСТ Апартамент-центр» (23 000 м²). ТРК «МОСТ-Сити Центр» состоит из нескольких уровней: на 0 уровне располагается якорный арендатор комплекса – продуктовый супермаркет «Варус», а также супермаркет электроники Comfy и др. На 1 уровне представлена бутиковая зона (известные сетевые операторы ведущих брэндов одежды, обуви, спортивных и детских товаров, косметики и парфюмерии, ювелирных изделий и деловых аксессуаров). На 2 уровне организован самый масштабный в Днепропетровске центр развлечений, фуд-корт, пятизальный кинотеатр, на 3 уровне находится ресторан японской и итальянской кухонь, ледовый каток «МОСТ-Айс», смотровая площадка с видом на город и паркинг. 4 уровень занимает паркинг. ТРК был введен в эксплуатацию в 2006 году, бизнес-центр – в 2007, апартмент-центр – в 2008. Бизнес-центр «Призма» по ул. Глинки, 7. Общая площадь БЦ составляет 8245 м². Открытие объекта состоялось в 2007 году. Торгово-деловой центр «Магнат» общей площадью 2100 м² расположен в центре Днепропетровска по ул. Ширшова, 18. На первом этаже ТДЦ расположены торговые помещения с отдельными входными группами и холл делового центра, 2-4 этажи занимают офисные помещения. Ввод центра в эксплуатацию состоялся в 2007 году. Проекты на стадии реализации МФК «Дом на Катеринославском» (общая площадь – 18 000 м²) расположен в престижном центральном районе Днепропетровска, на Катеринославском бульваре, в непосредственной близости от проспекта Карла Маркса. В состав МФК войдут апартаменты (10-уровневый каскад, расположенный на 6-этажной платформе) и бизнес-центр. В строительстве используются самые современные импортные материалы и инженерное оборудование. Ввод МФК в эксплуатацию запланирован на 2010 год. МФК Cascade Plaza (общая площадь – 54 208 м²) возводится на Катеринославском бульваре. В состав МФК войдут Cascade Apartments и ТРК Cascade Plaza. Многофункциональный комплекс «Брама» станет завершающим этапом реализации общегородской программы комплексной застройки предмостового узла Центрального моста через Днепр в Днепропетровске. В состав МФК «Брама» общей площадью порядка 227 000 м² войдет 50-этажное здание с одноименным названием, состоящее преимущественно из жилых апартаментов; 20-этажный торгово-деловой центр «Перекресток»; торговый центр «Платформа» и «Эстакада» – пешеходная улица-мост через улицы Плеханова и Набережную Ленина, а также многоуровневый паркинг. Концепцией проекта МФК предусмотрена увязка центральной части города посредством пешеходной связи с Набережной Ленина и организация крупнейшего городского пассажирского терминала. На данный момент на участке ведется устройство свайного основания. В проекте На стадии проектирования находится несколько проектов жилой недвижимости – на пересечении проспекта Мира и улицы Щербины, а также два комплекса по улице Мандрыковской и некоторые другие.