Alef Estate: «Из кризиса необходимо выходить с новым предложением»
Commercial Property №6 (144) август 2015
ВВИДУ СЛОЖНОЙ СИТУАЦИИ, НАБЛЮДАЮЩЕЙСЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ, ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ КОМПАНИЯ ALEF ESTATE, ВЕДУЩАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ДНЕПРОПЕТРОВСКЕ, ПРИОСТАНОВИЛА РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТА МФК «БРАМА», В ТО ВРЕМЯ КАК ПРОЕКТ ТОРГОВО-ДЕЛОВОГО ЦЕНТРА «ПЕРЕКРЕСТОК» БУДЕТ ПЕРЕФОРМАТИРОВАН В ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «КУБОМЕТР». ДЕТАЛЬНЕЕ ОБ ЭТОМ ПРОЕКТЕ, А ТАКЖЕ В ЦЕЛОМ О СЕГОДНЯШНЕЙ СТРАТЕГИИ ALEF ESTATE ЧИТАЙТЕ В ИНТЕРВЬЮ С АНЖЕЛОЙ БОРИСОВОЙ, КОММЕРЧЕСКИМ ДИРЕКТОРОМ КОМПАНИИ.
Текст: Оксана Бабенко
Анжела Борисова, коммерческий директор компании Alef Estate. ФОТО: ALEF ESTATE
В современных крайне сложных рыночных условиях, сложившихся на всей территории Украины, какие ключевые тенденции рынка недвижимости Днепропетровска Вы можете выделить?
На данный момент на рынке Днепропетровска продолжает наблюдаться рецессия. До окончательного решения конфликта в Восточной Украине о восстановлении рынка жилой и коммерческой недвижимости города говорить не приходится.
Как изменилась ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости Днепропетровска в 2015 году по сравнению с началом 2014 года?
Ситуация, наблюдавшаяся в начале 2014 года, кардинально отличается от сегодняшней. В первом квартале прошлого года рынок недвижимости Днепропетровска держался «на старых запасах», существенных негативных трендов или стагнации не наблюдалось, арендные ставки оставались стабильными. В первом квартале 2015 года февральский курс доллара почти в 35 гривен/$ привел к тому, что Украина потеряла инвестиционную привлекательность. Во втором квартале наблюдалось падение основных показателей рынка недвижимости. Первичный рынок жилья в Днепропетровской области практически замер. Финансовые показатели коммерческой недвижимости в долларовом эквиваленте также демонстрируют негативную динамику, поскольку курс этой валюты сегодня намного выше в сравнении с первым полугодием 2014.
Какой из сегментов коммерческой недвижимости города – торговая, гостиничная, офисная, складская – является на данный момент наиболее активным?
Безусловно, таким сегментом является торговый, который играет «первую скрипку» на рынке недвижимости. Он первым ощущает на себе влияние кризиса, но и первым восстанавливается. В то же время, цены на торговую недвижимость падают в последнюю очередь, и процент снижения основных показателей этого сегмента является более низким по сравнению с другой недвижимостью.
Нуждается ли рынок города в новых проектах торговой недвижимости в целом и на данный момент в частности? Иными словами, будет ли спрос на подобные объекты со стороны арендаторов в случае их реализации?
На сегодняшний день качество коммерческих площадей в Днепропетровске под большим вопросом. Большое количество беспорядочно построенных объектов нуждается в обновлении концепции и упорядочении форматов с целью соответствовать потребителю, который находится вокруг этой недвижимости. Торговые центры, которые сейчас существуют, с течением времени будут вынуждены либо закрыться, либо провести реконцепцию для того, чтобы соответствовать требованиям рынка.
Состоянием на август 2015 года вакантность в объектах офисной недвижимости компании Alef Estate не превышает 3%, в торговых центрах – 5-10% (на фото: Катеринославский бульвар в Днепропетровске, где размещаются ТДК «Босфор», МФК «Энигма» и CASCADE PLAZA). ФОТО: ALEF ESTATE
В Днепропетровске все торговые форматы разрознены. Например, в городе функционируют два DIY-гипермаркета «Эпицентр», но они не «обросли» развлекательными составляющими или fashion-галереями. Поэтому сегодня существует потребность в крупном торгово-развлекательном центре площадью порядка 150-200 тысяч м2 с fashion-галереей площадью около 55-60 тысяч м2, расположенного за городом, предлагающего все категории товаров в одном месте и принимающего людей со всего днепропетровского региона и не только. ТРЦ «Караван», несмотря на свои масштабы (площадь ТРЦ «Караван» в Днепропетровске составляет около 100 000 м2 – ред.), таковой роли не играет ввиду ряда причин, среди которых – слабая развлекательная составляющая объекта.
Реализацию в Днепропетровске крупного ТРЦ стоило бы начать уже сейчас и завершить после кризиса. То есть, выйти из кризиса с новым форматом и предложением. Проектирование такого объекта займет 1,5 года, строительство – еще 2,5 года. Таким образом, его реализация потребует около 4 лет, а за этот период на него найдутся арендаторы. Через 4 года подобный формат будет гипервостребован, и город получил бы правильный объект, удовлетворяющий потребности людей как днепропетровского, так и запорожского региона, чей рынок коммерческой недвижимости практически не заполнен.
Как события социально-политического и экономического характера 2014 года повлияли на деятельность компании Alef Estate? Что изменилось в деятельности компании в этот период?
Пожалуй, больше всего на нас повлияла близость к зоне проведения АТО. Нам пришлось заморозить строительство ТДЦ «Перекресток», являющегося второй очередью ТРК «МОСТ-сити». Открытие планировалось в 2017 году, однако, в кризисное время мы приняли другое, нестандартное решение – трансформацию торгово-делового центра «Перекресток» в торговый центр «Кубометр», представляющего собой 2-этажное здание, выполненное из морских контейнеров. Его общая площадь составит 7500 м2, арендуемая – 3000 м2.
Вакантность ТРК «МОСТ-сити», реализованного компанией Alef Estate по ул. Глинки, 2 в Днепропетровске, составляет 1,25%. ФОТО: ALEF ESTATE
ТЦ «Кубометр» будет ориентирован на малоформатных операторов ритейла и фуд-зоны и таким образом станет дополнением комплекса «МОСТ-сити», в котором представлены операторы категорий от «средний минус» до «премиум» и где большее количество локаций являются крупноформатными, из-за чего нам сложно дать возможность доступным брендам представить в ТРК свою продукцию. В ТЦ «Кубометр» мы планируем создать неформальную обстановку, меньше претенциозности и больше разнообразия непрофессиональных ритейлеров и операторов фуд-корта, но с креативной подачей. В формате «Кубометр» мы даем возможность развиться малому и среднему бизнесу и украинскому производителю, а жителям Днепропетровска предоставим товары хорошего качества по доступной цене. Так, ценовая политика основной группы товаров в «Кубометр», не включая аксессуары и еду, будет составлять от 300 до 2500 гривен. В ТЦ будут представлены товары не от именитых дизайнеров, а тех, кто работает с массовым дизайном одежды и обуви.
Также за счет реализации этого проекта и удобной локации мы планируем нарастить посещаемость ТРК «МОСТ-сити», которая составляет 20 миллионов людей ежегодно. ТЦ «Кубометр» станет сателлитом, который поможет сохранить позиции «МОСТ-сити» и дать фундамент для того объекта, который мы задумали давным-давно и который планируем реализовать по окончанию кризиса.
С какими проблемами компания Alef Estate столкнулась в 2014 году, и может ли, по Вашему мнению, произойти хотя бы частичное их разрешение в 2015-м?
Проблемы, с которыми мы столкнулись в 2014-м, в текущем году будут только усугубляться. Ситуация на рынке меняется очень быстро, и для того, чтобы адекватно реагировать на ее перемены, нам приходится оперировать периодами в рамках квартала. К примеру, это касается договоренностей с арендаторами о льготных условиях, которые мы предоставляем сегодня только на краткосрочный период, поскольку не можем сейчас посмотреть далеко вперед и закрепить долгосрочные обязательства. Как только мы сможем планировать взаимоотношения с партнерами хотя бы на год – это и будет посылом, свидетельствующим о прогрессе в экономике и движении вперед. Отмечу, что такая ситуация характерна для всей Украины, которая в Днепропетровской области отягощается близостью к зоне проведения АТО.
Прокомментируйте, пожалуйста, актуальную ситуацию в объектах торговой недвижимости компании Alef Estate.
На сегодняшний день вакантность в наших объектах является минимальной с точки зрения текущей ситуации на рынке недвижимости страны. В офисной недвижимости этот показатель не превышает 3%, в торговых центрах – 5-10%. Если говорить о нашем флагмане – ТРК «МОСТ-сити», то его свободная площадь составляет всего лишь 1,25%, и эта вакантность обусловлена в основном уходом некоторых сетевых операторов с рынка Украины.
Как ни странно, сегодня наблюдается положительная динамика спроса на помещения в лучших объектах компании. Мы начали замену арендаторов, которые не смогли справиться с нынешней ситуацией и стали показывать низкие показатели продаж, на более качественных операторов, которые хотят использовать кризисное время для того, чтобы занять хорошее место в объектах недвижимости.
Общая площадь ТЦ «Кубометр», реализация которого планируется по ул. Глинки в Днепропетровске, составит 75002, арендуемая – 3000 м2. ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: ALEF ESTATE
В прошлом году ввиду роста курса зарубежных валют на рынке торговой недвижимости Украины наблюдалась тенденция к пересмотру и изменению условий аренды, которые проявлялись в снижении арендных ставок, фиксации курса валют, сокращении арендаторами занимаемых площадей, др. Коснулись ли и каким образом подобные процессы компании Alef Estate?
Безусловно, нас это коснулось. Но, пережив уже не один кризис и имея опыт преодоления таких ситуаций, мы смогли сработать на опережение, выработать грамотную стратегию с арендаторами и не допустить обвала арендного дохода компании.
С какими новыми арендаторами были подписаны договоры аренды в 2014-2015 годах?
Нам удалось достичь договоренности и вернуть в ТРК «МОСТ-сити» бренд одежды Monton, развиваемый компанией Baltic Group. Он разместился на месте торговой марки Motivi, покинувшей рынок Украины. Отмечу, что Monton в «МОСТ-сити» – единственный магазин этой сети в днепропетровском регионе.
Кроме того, в ТРК открылся магазин часов Deka, который расположился на месте ушедшего польского оператора Diva. Таким образом, на одном этаже образовался пул арендаторов, которые предлагают все существующие на рынке Украины бренды часов практически во всех ценовых категориях.
Также в ТРК открылись хобби-магазин площадью более 200 м2, который предлагает одежду и снаряжение для охоты, хобби-магазин «Фонаревка», где представлены товары для туризма, и большое количество островных форматов, предлагающих вышиванки, косметику, аксессуары.
Изменилась ли посещаемость торговых центров компании в 2014 году и в первом квартале 2015 года?
Мы не зафиксировали оттока посетителей в этом году. Единственный объект, который пострадал в первом квартале 2015 года, – торговый центр «Наша Правда», что обусловлено внутрикорпоративным конфликтом акционеров сети продуктовых супермаркетов «Амстор», выступавшей арендатором ТЦ (в конце 2014 – начале 2015 года сеть «Амстор» подверглась рейдерской атаке и захвату вооруженными лицами – ред.). В связи с этим произошло уменьшение количества посетителей этого объекта в 1,5 раза. В остальных объектах компании наблюдается стабильный поток посетителей и даже улучшение его качества. Стало меньше праздно гуляющих посетителей и увеличилось количество людей, пришедших в торговые центры с целью совершения покупок.
На данный момент наиболее активным сегментом недвижимости в Украине в целом, демонстрирующим положительную динамику, является жилье. Прокомментируйте, пожалуйста, как изменился спрос на объекты жилой недвижимости компании Alef Estate.
Мы не успели реализовать жилые проекты в сегментах «средний» и «средний минус» и имеем опыт строительства и реализации жилья только в элитном сегменте – это МФК CASCADE PLAZA, в структуре которого имеются апартаменты. Сегодня далеко не все люди, имеющие возможность приобрести элитную недвижимость, хотят купить ее в Днепропетровске, несмотря на то, что наше предложение уникально не только для города, но и для Украины в целом. Соответственно, наш планируемый доход от реализации жилья в валюте претерпел существенную корректировку.
Дайте Ваши прогнозы развития ситуации на рынке коммерческой недвижимости Днепропетровска в перспективе 2015-2016 годов.
В сегменте коммерческой недвижимости падение будет наблюдаться до конца 2016 года. Самым главным показателем того, что рынок стабилизировался, станет возможность договариваться с арендаторами о каких-либо условиях сотрудничества сроком на пять лет.
Вестибюль МФК CASCADE PLAZA, расположенного по Катеринославскому бульвару в Днепропетровске. ФОТО: ALEF ESTATE
Какие планы компании в отношении проекта МФК «Брама»?
Сегодня на месте этого проекта реализованы супермаркеты товаров для спорта «Спортмастер» и товаров для детей «Антошка», а также ресторан «СушиЯ». До стабилизации ситуации мы приостановили реализацию МФК «Брама» (проектом МФК «Брама» площадью более 200 000 м2, реализация которого планировалась в квартале улиц Миронова, Плеханова, Харьковской и Глинки, предусмотрены торгово-деловой центр, 50-этажное здание «Брама», состоящее преимущественно из жилых апартаментов, ТЦ «Платформа», пешеходная улица-мост «Эстакада» – ред.).
Планирует ли компания запуск других проектов в сегменте коммерческой недвижимости?
Мы прекрасно понимаем, что из любого кризиса необходимо выходить с новым для рынка предложением. Те компании, у которых такого предложения не будет, не смогут стать лидерами рынка. Так, в августе текущего года мы запустили локальный торговый центр по ул. Пастера, 6 (GBA – 6700 м2, GLA – 5000 м2), ориентированного на ценовой сегмент «средний минус». Его якорным арендатором выступил продуктовый супермаркет «Сільпо» площадью 2500 м2.
