Aladdin Group: «Функция девелопера заключается в создании инвестиционно привлекательного продукта и его продаже»
Commercial Property №2 (66) февраль 2009
Компанию Aladdin Group можно назвать стабильным украинским девелопером, в последнее время специализирующемся преимущественно на проектах логистической недвижимости. В основе подхода компании к девелоперским проектам, характерного для профессионального девелопмента во всем мире, заложено создание инвестиционно привлекательного продукта для его последующей успешной продажи инвестиционному фонду. Об истории становления компании, специфике девелопмента складской недвижимости и его высокой рисковости в кризисные времена в интервью «СР» рассказал Вадим Шапировский, партнер компании Aladdin Group.Текст: Елена Белецкая
Вадим Шапировский, партнер компании Aladdin Group
фото: ИВАН РУДЮК
Расскажите о создании компании Aladdin. Кто выступил ее учредителем? Когда началась деятельность компании в девелоперском бизнесе?
Компания была создана в 1992 году мной и Сергеем Константиновым, моим другом и партнером. Название Aladdin Group она получила значительно позже. До 2005 года компания занималась продажей бытовой техники и входила в пятерку лидеров украинского рынка по объемам импорта и уровню продаж.
Девелопментом как одним из направлений деятельности компания Aladdin Group начала заниматься в 2004 году, инвестировав средства в приобретение земельных участков. На тот момент перед нами стояла задача создания розничной сети по продаже бытовой техники. В связи с тем, что предложение качественных торговых площадей на украинском рынке практически отсутствовало, создание сети супермаркетов бытовой техники со временем переросло в идею реализации проекта торгового комплекса, которым впоследствии стал ТРЦ «Аладдин» по ул. Гришко, 5 в Киеве, введенный в эксплуатацию в 2004 году.
Мы также выступали инвестором строительства части площадей в ТЦ «Олимпийский» по ул. Большой Васильковской, 72 в Киеве.
Каким стартовым капиталом располагала компания в начале своей девелоперской деятельности?
Стартовый капитал компании был образован за счет торгового оборота от продаж бытовой техники. Но, естественно, его было недостаточно для серьезной девелоперской деятельности, поэтому мы привлекли инвестора – группу из Гонконга, представляющую частный фонд, с которой сотрудничаем и сегодня. Помимо Украины, группа инвестирует также в проекты недвижимости России и Казахстана.
В начале нашей работы с группой условия сотрудничества были, с нашей точки зрения, недостаточно привлекательными, однако их диктовал рынок. Соотношение собственного и заемного акционерного капитала при реализации проекта составляло 50%/50%. Проценты по кредиту, предоставленному инвестором, были довольно высокими, однако приемлемыми в условиях быстрого развития рынка и стремительного роста цен на недвижимость.
Проект логистического комплекса, с. Вита Почтовая, Киевская область
проект: ALADDIN GROUP
В портфеле компании имеются реализованные проекты коммерческой и жилой недвижимости. На какие сегменты Вы делаете ставку в 2009-2010 годах? Интересуетесь ли сейчас проектами жилой недвижимости?
Стратегия нашей компании предполагает девелопмент исключительно в сфере коммерческой недвижимости. Нас привлекают торговый, офисный и складской сегменты. Единственным проектом Aladdin Group в сегменте жилой недвижимости стал коттеджный городок «Преображенский» площадью около 3,5 гектара, расположенный возле села Новые Безрадичи (Киевская область). Идея реализации данного проекта не предполагала продажу недвижимости. Изначально мы планировали строительство коттеджей international community со всеми удобствами для сдачи в аренду иностранцам и топ-менеджерам на период от года до пяти лет. Вследствие кризиса бюджеты и социальные пакеты топ-менеджеров, к сожалению, урезаны настолько, что в ближайшее время наш проект не может быть реализован, поскольку является коммерчески невыгодным. В связи с этим мы приняли решение о его замораживании, по крайней мере, на ближайшие полгода. Как вариант реализации проекта, мы можем перейти к вялотекущей продаже коттеджей. Строительство городка финансировалось за счет собственных средств компании Aladdin Group.
Расскажите о достижениях компании, которые Вы считаете наиболее важными.
Основное достижение нашей компании, по моему мнению, – отсутствие кредитных обязательств. Наш подход к бизнесу достаточно консервативен: мы считаем необходимым делить риски с инвесторами. Реализовать проект исключительно собственными силами невыгодно, поэтому привлекаются средства инвесторов, причем по каждому проекту разрабатывается индивидуальная стратегия: создается отдельное дочернее предприятие (так называемое special purpose vehicle – SPV), а условия финансирования обсуждаются в частном порядке. Например, в 2007 году мы считали нормальным соотношение собственного и заемного акционерного капитала 20%/80% либо 25%/75%. Более того – в отдельных проектах это соотношение равнялось 15%/85%. Однако летом 2008 года уже рассматривались условия 50%/50%.
«УЧИТЫВАЯ, ЧТО НАШЕЙ КОНЕЧНОЙ ЦЕЛЬЮ ЯВЛЯЕТСЯ ПРОДАЖА ОБЪЕКТА, МЫ ОЧЕНЬ СКРУПУЛЕЗНО ПОДХОДИМ К ВЫБОРУ АРЕНДАТОРОВ, ВЕДЬ ИХ РЕПУТАЦИЯ ИГРАЕТ НЕМАЛОВАЖНУЮ РОЛЬ ПРИ ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЯ О ПОКУПКЕ ОБЪЕКТА В ИНВЕСТИЦИОННОЙ СДЕЛКЕ»
Не меньшим достижением я считаю то, что мы научились продавать свои проекты и объекты. Продать проект, учитывая все сложности, с которыми можно столкнуться при оформлении документации, очень сложно. Это касается продажи не только объекта недвижимости, но и любого бизнеса. Мы считаем, что ставка капитализации при заключении инвестиционных сделок – не единственный предмет для обсуждения в ходе переговоров. Любые ошибки и неточности при оформлении проектной документации или права собственности на объект могут повлечь за собой огромные штрафы, поэтому подобных дефектов в наших проектах нет. Мы придерживаемся мнения, что лучше предусмотреть возникновение таких проблем. Для этого требуется предельная аккуратность. Например, пробив скважину, в обязательном порядке необходимо получить на нее лицензию. Все мелочи должны быть учтены.
Расскажите о проектах Aladdin Group в сегменте офисной недвижимости.
Первым нашим проектом в сегменте офисной недвижимости стало офисное здание по ул. Красноармейской, 62 (Большой Васильковской) в Киеве. В 2005 году, на момент сдачи его в эксплуатацию, этот проект оказался для нас очень успешным – его себестоимость была низкой, по крайней мере, по сравнению с себестоимостью строительства на сегодняшний день. Изначально мы планировали реализовать на данном участке проект гостиницы, в который сумели привлечь международного гостиничного оператора InterContinental Hotels Group, а именно – его брэнд Holiday Inn. Был даже согласован проект строительства. Однако в 2003 году, даже найдя оператора, было очень трудно привлечь финансирование, поэтому строительство гостиницы не состоялось. Вместо гостиницы был построен офисный центр, проданный сразу после ввода в эксплуатацию. Продажа объекта осуществлялась по частям.
Сделка была удачной, поэтому мы не остановились на достигнутом. Нашим вторым офисным проектом стал бизнес-центр «Платинум» общей площадью 4000 м2 по ул. Гришко, 3-а в Киеве, введенный в эксплуатацию в 2004 году. Это было первое профессиональное офисное здание на Левом берегу. Сдача его площадей в аренду началась еще на этапе строительства, и я даже не предполагал, что спрос окажется настолько высоким. Центр был сдан в аренду в рекордные сроки, за месяц, причем исключительно международным компаниям.
Aladdin Group начала также строительство офисного комплекса класса В, расположенного на въезде в с. Вита Почтовая (Васильковский район). Мы планируем ввести объект в эксплуатацию в октябре 2009 года. Проект предполагает строительство двух очередей площадью 4500 м2 и 4500 м2 соответственно. Мы рискнули и осуществляем финансирование данного проекта без банковских средств, собственными силами и за счет кредита, предоставленного нашими акционерами. Для крупных международных компаний этот комплекс может стать альтернативой офисному зданию в центре города. Учитывая, что нашей конечной целью является продажа объекта, мы очень скрупулезно подходим к выбору арендаторов, ведь их репутация играет немаловажную роль при принятии решения о покупке объекта в инвестиционной сделке. Мы отдаем предпочтение международным и крупным украинским компаниям, а также заключению долгосрочных договоров аренды.
В портфеле компании Aladdin Group имеется также проект 16-этажного офисного центра Maxim по ул. Горького, 33 в Киеве. На сегодняшний день уже возведен каркас из восьми этажей. Мы продолжаем строительные работы и после их завершения, скорее всего, выставим офисный центр на продажу, которая, вероятно, будет осуществляться по частям. Можно сказать, что мы вернулись к началу 2000-х годов, когда о капитализации не могло быть и речи, а здания продавались по квадратным метрам.
Расскажите о Ваших проектах в сегменте складской недвижимости и сотрудничестве с компанией IIG Ukraine.
Собственной потребности в складских площадях у нас не было, однако мы провели анализ украинского рынка складской недвижимости, обнаружив острый дефицит профессиональных складских площадей. Первым нашим проектом стал логистический комплекс Logistic Park East, расположенный в селе Красиловка (Броварской район) на расстоянии 20 километров от черты Киева и в 6 километрах от Броваров. Комплекс был сдан в аренду компании «УВК». Имея опыт продажи ТРЦ «Аладдин», мы очень тщательно подготовили его к due diligence и последующей продаже. Переговоры об аренде и продаже комплекса велись еще на этапе строительных работ. К моменту завершения строительства мы провели тендер по выбору арендаторов, тогда же были согласованы и условия продажи. Ставка капитализации составила 10%.
Следующим этапом развития девелоперского направления компании стало сотрудничество с IIG Ukraine (головной офис находится в Бельгии). В первой половине 2008 года, когда мы построили первый терминал Logistic Park East I и готовили его к продаже, у нас в собственности уже было три земельных участка для развития проектов складской недвижимости. Мы целенаправленно приобрели площадки на всех основных трассах Киевской области – Броварской, Житомирской и Одесской. Затем подвели инженерные сети, получили часть разрешительной документации, после чего объявили о продаже 50% акций в проектах с условием, что компания-покупатель обеспечит банковское финансирование. Мы остановили свой выбор на компании IIG Ukraine, которая предлагала аналогичные с другим претендентом финансовые условия, однако отличалась стратегией деятельности, предполагающей поиск арендатора, в соответствии с требованиями которого строился складской комплекс. Как известно, большинство компаний работает по схеме спекулятивного девелопмента: вначале строится объект, затем находится арендатор. Подход IIG Ukraine показался мне экономически оправданным, особенно принимая во внимание предстоящую конкуренцию, связанную с выведением на рынок большого количества заявленных складских комплексов. Такая стратегия имеет ряд преимуществ. Например, предоставив банку контракт с арендатором и гарантии материнской структуры, обеспечивающей финансовую поддержку, мы можем получить финансирование на довольно выгодных условиях, вследствие чего арендатору можно предложить более низкую по сравнению с рыночной арендную ставку. Таким образом, мы обеспечиваем себе требуемый уровень дохода на заемный капитал. Такая схема работы гораздо интереснее и менее рискованная, чем спекулятивный девелопмент, анонсирующий невероятно большое количество квадратных метров, которые в итоге невозможно сдать в аренду.
Логистический комплекс, с. Красиловка, Киевская область
проект: ALADDIN GROUP
Расскажите более подробно о Ваших совместных проектах с IIG Ukraine. Оказал ли кризис влияние на сроки их реализации?
Пока мы ведем строительство одного совместного проекта из трех запланированных логистических парков. Объект расположен в Броварах (Киевская область). Переговоры с будущими арендаторами прошли успешно, однако мы столкнулись с реальными проблемами в сфере финансирования за счет банковских средств. Дело в том, что проект финансируется, к сожалению, за счет акционерного, а не банковского капитала. Это значительно снижает запланированную доходность, но мы намерены довести проект до конца.
Строительные работы по второму объекту, который должен расположиться вдоль Житомирской трассы, мы не начинали, остановившись на этапе получения разрешения на строительство. Приостановлены переговоры с арендаторами. Основной причиной этого являются трудности с привлечением финансирования, ведь в складской недвижимости строить без левереджа невыгодно. Аналогичная ситуация сложилась с проектом, расположенным по Одесской трассе, в 9 километрах от Одесского моста.
Каким образом кризис повлиял на стратегические планы компании?
Кризис повлиял, в первую очередь, на сроки реализации складских проектов. Несомненно, сказался он и на бизнесе наших арендаторов. К примеру, до кризиса офисный комплекс «Платинум» был занят арендаторами на 100%, но в I квартале 2009 года его покинет две компании. Это около 10% арендаторов. Тем не менее, я не сомневаюсь, что мы быстро найдем новых, поскольку арендные ставки на площади комплекса невысокие.
Мы вынуждены также сокращать персонал. Несколько месяцев назад наше проектное подразделение насчитывало 27 человек, сегодня в команде работает 16 специалистов. Что будет дальше – неизвестно. Оптимизма нет. Но минимальный штат я готов содержать даже за счет собственных средств.
Офисный комплекс, с. Вита Почтовая, Киевская область
проект: ALADDIN GROUP
В 2008 году Вы заключили две инвестиционные сделки. Как давно они готовились?
Решение о продаже ТРЦ «Аладдин» было принято еще в 2006 году. Сделка была завершена в марте 2008 года. Покупателем выступил британский инвестиционный фонд Meyer Bergman European Retail Partners. Сумма сделки составила более $60 миллионов, ставка капитализации – примерно 10%.
Вторая сделка – продажа логистического комплекса Logistic Park East I (Киевская область). Покупателем стал инвестиционный фонд Europa Emerging Europe Fund. Решение о продаже комплекса было принято еще на этапе строительства и поиска арендатора. Ставка капитализации в сделке составила 10%.
Кроме того, мы заключили сделку по продаже 50% акций в наших проектах компании IIG Ukraine.
Каковы Ваши прогнозы относительно развития ситуации на украинском рынке недвижимости в 2009 году?
Я думаю, что радикально поменяется спрос на проекты и объекты со стороны инвесторов. Еще летом 2008 года инвесторы были готовы участвовать в проектном финансировании. До кризиса все они выходили на рынок, приобретая готовый объект, а затем, сформировав определенный портфель проектов, были готовы инвестировать в новые девелоперские проекты. Сегодня рынок изменился. Мы вернемся к ситуации, когда продаваться будут только готовые объекты, поскольку экономически невыгодно вкладывать деньги на длительный период в развитие новых – финансовые средства стали слишком дорогими. Покупаться будут, скорее всего, объекты стоимостью не более $25 миллионов. Готовые объекты будут приобретаться по ставке капитализации порядка 20%. Как я уже говорил, возможен вариант продажи объектов по квадратным метрам, как это было в начале 2000-х годов. Однако рынок вряд ли увидит грандиозные сделки, по крайней мере, в 2009. Но даже если они и состоятся, такие сделки будут единичными. Объекты могут приобретаться также посредством покупки долговых обязательств с огромным дисконтом, причем инвесторы будут искать именно «вынужденные» продажи.
«ЧТО БУДЕТ ДАЛЬШЕ – НЕИЗВЕСТНО. ОПТИМИЗМА НЕТ. НО МИНИМАЛЬНЫЙ ШТАТ Я ГОТОВ СОДЕРЖАТЬ ДАЖЕ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ»
В 2009 году на украинском рынке не появится новых игроков. На рынке недвижимости произойдет четкое распределение функций: оператор или девелопер не должен быть владельцем объекта недвижимости. Функция девелопера заключается в создании инвестиционно привлекательного продукта и его продаже. Далее дело за инвестиционным фондом, приобретающим объекты с целью создания проектного портфеля и дифференцирования собственных рисков.
Вслед за инвестиционным фондом собственником становится, как правило, крупная банковская группа (real estate holder), создающая ликвидные активы с низкой, но стабильной доходностью. Мы поняли, что наша главная цель как девелопера – продажа объекта, и уверены, что готовиться к его продаже стоит еще на этапе разработки концепции или, максимум, строительства. Складской сегмент в период кризиса очень рискованный. Если, например, из торгового центра уйдет несколько арендаторов, он освободится, скажем, на 20%.
В складской же недвижимости арендатор, как правило, один, поэтому риски потери дохода от аренды гораздо выше.
ВАДИМ ШАПИРОВСКИЙ
фото: ИВАН РУДЮК
Год рождения: 1965
Место рождения: Киев, Украина
Образование: Национальный технический университет Украины «Киевский политехнический институт»
Семейный статус: женат
Занимаемая должность: партнер компании Aladdin Group
Хобби и увлечения: теннис, горные лыжи.
