Александр Шкарупа, директор инвестиционно-девелоперской компании ALACOR фото: Alacor
CP: Какие проекты в Украине развивает ваша компания в качестве инвестора и девелопера? На пересечении Столичного шоссе и ул. Заболотного мы развиваем проект ALACOR Business Park City, предусматривающий создание офисных и складских площадей. На участке площадью около 1 гектара будет построено шестиэтажное офисное здание класса В общей площадью 16 500 м2. Паркинг рассчитан на 273 машиноместа. На участке площадью 4,5 гектара будет возведено 19 500 м2 складских площадей класса А, 12 600 м2 офисных площадей и 2910 м2 площадей в мезонине. На данном участке также планируется строительство паркинга для легковых автомобилей на 184 места и большегрузного транспорта на 7 мест. Потенциальными арендаторами ALACOR Business Park City мы видим ведущие международные и украинские компании, заинтересованные в консолидации своих операций в пределах одного комплекса. Предполагаемый срок вывода объекта на рынок – второй квартал 2008 года. В 9 километрах от Окружной дороги по Днепропетровскому шоссе мы развиваем проект складской недвижимости ALACOR Logistic Park Obukhov. На участке площадью 22 гектара предусмотрено создание 112 000 м2 складских площадей и как минимум 8000 м2 площадей в мезонине. Паркинг рассчитан на 117 мест для грузовых автомобилей и 200 легковых. Среди проектов офисной недвижимости можно назвать бизнес-центр на Подоле. Это будет офисное здание класса А или В+ общей площадью 24 000 м2. Подземный паркинг рассчитан на 95 машиномест. Участок под строительство бизнес-центра занимает 2620 м2 и находится на пересечении улиц Смирнова-Ласточкина и Кожемятской. Наша компания приобрела этот проект в ноябре 2005 года. Вывод объекта запланирован на начало 2008 года. CP: Насколько вам интересен региональный рынок? Сегодня мы не делаем особого акцента на регионах Украины, так как интересных проектов в Киеве хватит еще на 5-6 лет. Однако в данный момент мы развиваем два проекта в Одессе и Севастополе, которые заинтересовали нас с позиции условий и цены. Так, в Одессе компания ALACOR приобрела проект гостиницы. В настоящий момент мы ведем переговоры с международным сетевым оператором, так как намерены создать проект, соответствующий международным стандартам, и в результате получить продукт инвестиционного класса для последующей продажи. Сегодня мы работаем над изменением проекта и, согласно новой концепции, общая площадь здания будет составлять 20 000 м2. Гостиница рассчитана на 252 номера, паркинг – на 31 машиноместо. Рядом с гостиницей будет организован паркинг на 500 машиномест. В Севастополе на проспекте Генерала Острякова – крупнейшей транспортной артерии города – запланировано строительство торгового центра общей площадью 16 000 м2. На первом этаже расположатся продуктовый гипермаркет (6864 м2 торговых и 627 м2 складских площадей) и супермаркет электроники (1664 м2 и 448 м2 соответственно). На втором этаже предусмотрено 3199 м2 для 14 розничных магазинов и 671 м2 для офисных помещений. Также проектом запланировано создание фуд-корта и паркинга на 288 машиномест. Отмечу, что условия работы в регионах более комфортны, чем в Киеве. CP: Какие источники вы привлекаете для финансирования ваших проектов? Мы следуем классической схеме проектного финансирования: начальные стадии проекта развиваем за счет собственного капитала, затем используем банковское кредитование. На данный момент наш инвестиционный портфель составляет $708 миллионов по общим затратам на проекты площадью 800 тысяч м2. Для финансирования проектов к сотрудничеству привлекаются исключительно западные банки. CP: Какие особенности девелопмента в современных условиях украинского рынка вы можете назвать? Как изменилась ситуация за последние 2-3 года? Современное состояние рынка мы оцениваем как очень привлекательное для нашей компании. Сейчас благоприятная ситуация для создания портфеля инвестиций. Мы намерены набрать как можно больше проектов в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости для того, чтобы потом, посредством собственного девелопмента, выводить продукт на продажу. Подчеркну, что у нас чисто инвестиционная точка зрения на бизнес. Необходимо отметить, что в Украине инвестиционная культура отличается от западной: здесь другие подходы, иной порядок транзакций. Если говорить об изменениях, то они состоят в первую очередь в том, что абстрактный интерес к Украине трансформировался в конкретные инвестиционные сделки. На украинский рынок заходят как индивидуальные, так и институциональные западные инвесторы. При этом можно наблюдать и попытки отдельных западных девелоперов работать в нашей стране. Имидж Украины на внешних рынках во многом улучшился, иностранцы почувствовали больший комфорт. Но этот комфорт связан скорее с атмосферой ведения бизнеса и улучшением инвестиционного имиджа страны, чем с уменьшением рисковости инвестиций. CP: Украинский рынок недвижимости продолжительное время находится в фазе роста. Возможно ли говорить о скором его насыщении? Если говорить о насыщении рынка инвестиционными продуктами, то таковых нет вообще. По моему мнению, на сегодняшний день на украинском рынке нет продукта, который в полной мере удовлетворял бы запросы западных институциональных инвесторов. Если же говорить о предложении на рынке новых площадей коммерческой недвижимости, то до насыщения еще далеко. Дело не в количестве, а в качестве. Как только в Украину массово зайдет западный капитал и западные девелоперы – многие существующие и будущие объекты резко упадут в цене. Наступит новая фаза роста в виде качественно нового рынка. Арендаторы пойдут в объекты, построенные западными девелоперами. Также, на мой взгляд, будет происходить переориентация потоков арендаторов офисных площадей. Можно ожидать уменьшение спроса на офисные здания, расположенные в центре города, и, соответственно, увеличения спроса на офисные площади в нецентральных районах. Сейчас арендные ставки в Киеве находятся на очень высоком уровне. Я думаю, они продержатся еще год-два, если судить по тем проектам, которые будут выведены в ближайшее время. Проблема в том, что в столице отсутствуют офисные центры класса В, расположенные в нецентральных районах. В данном случае речь идет не о качестве офисных площадей, а об их расположении. Дело в том, что сейчас все стремятся строить офисную недвижимость преимущественно в центре. Месторасположение имеющегося офисного предложения и его недостаточный объем и определяют высокие арендные ставки. CP: Как вы оцените конкурентную среду украинского рынка недвижимости? Я не вижу конкуренции нашей компании с другими девелоперскими структурами на украинском рынке. И не потому, что кто-то сильнее, а кто-то слабее, а потому, что все разные. Если большинство украинских девелоперов производят украинский продукт, то мы изначально нацелены на реализацию проектов, которые в полной мере смогут удовлетворить запросы западных инвестиционных покупателей. Как только на рынке появится высококачественный инвестиционный продукт, цены на имеющиеся сегодня объекты непременно упадут. Поэтому конкуренцию мы видим скорее со стороны западных девелоперов. Однако их активному проникновению на украинский рынок препятствует местная культура ведения бизнеса, к которой они пока еще не готовы. Единственным возможным вариантом для них является коопериование с местными компаниями. Но в этом случае возникают две проблемы. С одной стороны, потенциальных партнеров, удовлетворяющих требованиям западных компаний, не так уж много. С другой – серьезные украинские компании не горят желанием открываться для кооперирования с иностранными игроками на их условиях. В этом отношении ситуация в Украине сходна с российской и в корне отличается от явлений, наблюдавшихся в Центральной Европе 10-15 лет назад. Дело в том, что там не было местного капитала, и когда пришли иностранные компании, они просто установили свои правила игры. В Украине и России на момент выхода западных игроков уже сформирована своя культура бизнеса и имеется местный капитал для реализации практически любых проектов. Поэтому иностранцам непросто выйти на украинский рынок. Впрочем, это лишь факт времени. В будущем маржа в бизнесе недвижимости непременно упадет, и тогда западные компании, обладающие более дешевыми финансовыми ресурсами и оптимальными бизнес-технологиями, благополучно займут место большинства украинских игроков. CP: Планируете ли вы оставлять проекты в своем портфеле после их реализации? Наша компания ориентирована на инвестиционную стратегию – девелопмент является лишь техническим инструментом для создания собственного инвестиционного продукта. Наша цель – продажа объектов по достижении ими наивысшей капитализации. Мы не являемся операторами рынка и не управляем недвижимостью, для чего приглашаем другие компании. Но мы будем менять свою стратегию с развитием рынка, когда появится смысл держать объекты в управлении. CP: С начала года на киевском рынке недвижимости было осуществлено несколько инвестиционных сделок. Можно ли прогнозировать активный приток иностранного инвестиционного капитала в украинскую недвижимость уже в этом году? Дело в том, что все существующие на сегодняшний день проекты продаются. Вопрос в цене и качестве предложенных объектов. Покупки состоялись бы уже давно, если бы был достойный продукт. Об этом заявляют представители большинства инвестиционных фондов, с которыми нам приходилось общаться. Даже если нынешние владельцы снизят цену продажи, далеко не все объекты будут востребованы, так как большинство из них не соответствуют параметрам долгосрочного удержания в портфеле инвестиционных фондов. CP: Насколько отечественный рынок недвижимости подвержен политическим рискам? Готовы ли украинские владельцы коммерческой недвижимости оплачивать повышенные риски инвесторов? Необходимо отметить, что недвижимость наименее подвержена политическим рискам. Для того, чтобы отобрать землю и собственность, должны произойти серьезные структурные сдвиги, схожие с революцией. С другой стороны, существуют риски согласования, риски инвестиционной культуры, специфики транзакций. Мне кажется, не стоит говорить о том, что политические риски влияют на предлагаемую цену покупки объектов недвижимости. Когда западные компании приходят в Украину, их больше интересует качество самого продукта, рыночные параметры арендных ставок, вакантности, прогнозы их падения или роста в сравнении с ситуацией на соседних рынках, например, Польши. Украинские девелоперы как продавцы недвижимости абсолютно не готовы оплачивать, то есть понижать цену для западных покупателей, привязывая ее к рискам инвесторов. Более того, многих западных покупателей шокируют цены на землю в городе, на объекты и проекты. Многие из них ожидали, что они будут ниже, чем в Центральной и Восточной Европе на такой же стадии развития рынка – 10 лет назад, и они шокированы ценами, которые выше не только по сравнению с Центральной и Восточной Европой, но и с некоторыми столицами Западной Европы.
