Alacor Business Park City: новый проект на Столичном
CP: Где будет расположен Alacor Business Park City? Какова характеристика земельного участка? Каким образом оформлены права на него?
Участок, на котором запланировано строительство Alacor Business Park City, расположен на пересечении Столичного шоссе и улицы Заболотного. В свое время мы выкупили этот участок у одной киевской компании. Изначально земля была отведена по договору аренды, однако сегодня она находится в частной собственности компании ALACOR. Общая площадь участка составляет около 5,6 гектара.
CP: Рассматривались ли вами иные варианты развития этого участка, помимо строительства бизнес-парка?
Если детально не анализировать возможности участка, то можно решить, что наилучшим вариантом его использования является строительство большого торгового центра формата молл. Но это не так.
Мы проанализировали ситуацию, узнали мнение крупных западных брэндов, и, надо сказать, они не высказали желания присутствовать в этом торговом центре в качестве якорных арендаторов. А строить ТЦ без изначальной уверенности в результате – это не наш подход. К тому же, земля в итоге обошлась довольно дорого, и нам необходимо было найти оптимальное экономическое соотношение по затратам и показателям доходности. Этот показатель в нашем варианте возможен с условием создания на данном участке объекта в формате бизнес-парка, с большими объемами офисных и складских площадей. Компания DTZ провела оценку проекта и подтвердила, что данная концепция является наилучшей для этого участка.
CP: Почему вами не был выбран вариант строительства только складских или только офисных площадей?
В силу расположения земельного участка, строительство только складов оказалось бы слишком дорогим и неэффективным, а чистые офисные площади не привлекли бы достаточного количества арендаторов. Поэтому нами был выбран вариант синергии. Формат проекта Alacor Business Park City рассчитан на арендаторов складских площадей, которые нуждаются также в большом количестве офисных помещений, и на компании, которых вполне устраивает размещение офиса за пределами центра города.
CP: Каков состав участников проекта?
Девелопером и инвестором проекта является компания ALACOR. Постоянного консультанта в данном проекте нет, но для решения узких задач мы разово привлекаем сторонних специалистов.
Так, например, для проверки нашего бюджета был привлечен международный консультант. До сих пор мы проводим «точечные» консультации в отношении концепции и грамотного решения технологических задач, особенно по созданию складов, с западными консалтинговыми компаниями.
В силу того, что прототипом Alacor Business Park City является очень близкий по концепции польский проект, к разработке его архитектурно-планировочной части привлекался тот же польский архитектор. В Киеве для адаптации этого проекта и осуществления всех согласовательных процедур была привлечена опытная украинская проектная компания.
Учитывая специфику проекта и высокие требования к качеству конечного продукта, соответствующего международным стандартам для складских помещений класса А и офисных класса В, на основе тендерной процедуры FIDIC мы планируем провести тендер по выбору генерального подрядчика среди украинских и международных компаний. Тендер будет проведен в 3 этапа: предквалификационный отбор, работа участников с тендерными пакетами, анализ финалистов и заключение договора с победителем, что позволит нам квалифицированно оценить участников, минимизировать риски и выбрать достойную компанию для строительства объекта.
В составе проекта пока нет агента по сдаче площадей в аренду, и, скорее всего, его не будет. Поиск арендаторов и сдачу площадей в аренду мы собираемся осуществлять собственными силами, создав в рамках компании специальную группу.
О компании, которая будет заниматься проперти-менеджментом объекта после его введения в эксплуатацию, говорить пока еще рано, но в целом для профессионального управления мы планируем привлечь специализированную компанию.
CP: Расскажите об особенностях концепции данного проекта и главных архитектурно-композиционных характеристиках.
В основе нашего проекта находится концепция существующего и успешно функционирующего польского бизнес-парка. Проект предусматривает строительство складских помещений со встроенным мезонином, пристроенного к складу 3-этажного офисного блока и отдельно стоящего 6-этажного офисного здания.
Характеристики складских помещений отвечают требованиям класса А. Сетка колонн 12х24 метров обеспечивает оптимальные условия для организации сухого палетного хранения. Достаточно большая площадь склада (около 20 000 м2) позволяет разместить операторов как крупного, так и среднего формата.
Наличие мезонина над погрузочными доками дает возможность организовать складские и производственные зоны, санитарно-бытовые и технические помещения.
С центральных и боковых фасадов здания склада предусмотрено строительство 3-этажного офисного блока класса В с глубиной этажа 12 метров, обеспечивающей достаточное естественное освещение площадей.
В архитектурной части проекта предусмотрено использование светопрозрачных фасадов, что, ввиду отличной обозреваемости офисных помещений комплекса как со стороны Столичного шоссе, так и со стороны Окружной дороги, позволит удачно использовать первые этажи для размещения выставочных павильонов.
В структуре отдельно стоящего 6-этажного офисного здания класса В планируется создание полуподземного паркинга. Объемно-планировочное решение офисных площадей предусматривает формат open space.
Вокруг офисного здания планируется благоустройство зеленой зоны. Кроме того, запланирована организация кафетерия и другой сопутствующей инфраструктуры (аптеки, отделения банка, химчистки).
Транспортная развязка тщательно продумана и позволяет разделить потоки прибывающего и отбывающего транспорта, оптимизировать погрузочно-разгрузочные работы складского комплекса.
В составе комплекса запланировано создание паркинга, количество машиномест в котором предусмотрено исходя из пропорции 1 м/м на 65 м2 офисных площадей, что не только соответствует международным стандартам, а даже превышает требования к офисам класса А в центральной деловой части города.
Кроме того, мы рассматриваем возможность организации дополнительных парковочных мест (106) для гостей комплекса.
CP: У вас уже есть предварительные договоренности относительно возможных арендаторов складских площадей?
Хотя мы еще не начинали кампанию по сдаче площадей проекта в аренду, на сегодняшний день есть уже предварительные договоренности на аренду 6000 м2 складских и 2000 м2 офисных помещений. Я думаю, что проблем со сдачей площадей комплекса в аренду не возникнет, поскольку объем складской и офисной частей проекта – порядка 20 000 м2 и 30 000 м2 соответственно – это лишь «капля в море», по сравнению с требованиями рынка.
CP: Формат бизнес-парка является новым для Киева, и на сегодняшний день, как известно, в столице еще нет ни одного реализованного проекта бизнес-парка в чистом виде. Насколько такой формат, на ваш взгляд, будет востребован рынком?
Очень часто на развивающемся рынке гораздо более удачной оказывается реализация нестандартного решения. Например, когда строился ТРЦ «Караван», многие заранее были убеждены в провале его концепции. Однако сегодня это один из самых успешных торговых центров на киевском рынке. В проекте Alacor Business Park City мы не изобретали велосипед, а просто взяли концепцию классического бизнес-парка в западном понимании и адаптировали ее согласно специфике нашего рынка. Эта концепция является уникальной для Киева, и я уверен, что в момент вывода объекта на рынок аренды, она будет востребована.
Преимущества концепции бизнес-парка очевидны: это возможность организации достаточного количества машиномест в паркинге, чего нет в объектах, расположенных в центре города; эффективная планировка и большая этажная площадь, дающая возможность разместить весь персонал компании на одном этаже и расширить офис в случае необходимости в будущем; возможность совмещения в рамках одного комплекса складских и офисных площадей; более низкие арендные ставки по сравнению с офисами, расположенными в центральных районах, и, в то же время, возможность добраться до центра без «пробок» в течение 10 минут.
Расположение Alacor Business Park City по западным стандартам считается идеальным. Объект находится в черте города, на одной из основных транспортных магистралей, что обеспечивает отличный доступ к центральным районам столицы, остальным частям города через Окружную дорогу, а через Южный мост – на Левый берег и к международному аэропорту «Борисполь». К тому же, такое расположение дает возможность беспрепятственно поставлять грузы со всех основных направлений: южного (порты Черного моря – трасса «Одесса-Киев»); западного, через Окружную дорогу (Польша, Венгрия, Словакия – трасса «Житомир-Киев»); восточного (центральная и восточная части Украины, Крым – Днепропетровское шоссе).
CP: На какой срок будут заключаться договора аренды?
Концепция проекта предполагает заключение долгосрочных договоров аренды сроком от 5 лет, поскольку этот объект нацелен на долгосрочную перспективу и стабильную доходность.
CP: На какой стадии находится проект и на какой период запланирован его ввод в эксплуатацию?
Начало строительства запланировано на первой квартал 2007 года. В эксплуатацию проект планируем сдавать в четвертом квартале 2007 года – первом квартале 2008.
CP: Нацелены ли вы в развитии этого проекта на его продажу? Если да, то на какой стадии?
Безусловно, конечная цель нашей деятельности – это продажа реализованных проектов. Относительно Alacor Business Park City нами уже заключена договоренность с крупным западным инвестиционным фондом о выкупе этого проекта. Инвестиционный фонд уже подтвердил концепцию проекта и согласовал все его основные параметры. Поэтому после завершения строительных работ, сдачи объекта в аренду и выхода на стабильную доходность мы его продадим.
CP: По какой схеме будет инвестирован проект?
В целом, мы делим инвестиции на собственный капитал и банковские кредиты. В этом проекте будет использована стандартная схема: 30% средств составит собственный капитал компании, 70% – банковское (проектное) финансирование. По Alacor Business Park City мы уже провели переговоры с несколькими западными банками, и этот проект был принят очень положительно.
ALACOR BUSINESS PARK CITY, КИЕВ
Девелопер и инвестор: компания ALACOR
Месторасположение: пересечение Столичного шоссе и улицы Заболотного
Общая площадь участка: 5,6 гектара
Площадь офисных площадей (класс В): 30 тысяч м2
Площадь складских площадей (класс А): 20 тысяч м2
Паркинг: 1 м/м на 65 м2 офисных площадей
Начало строительных работ: первый квартал 2007 года
Ввод объекта в эксплуатацию: конец 2007 – начало 2008 года
