«Аэробуд»: «Договор генподряда должен составляться «на развод», а не «на свадьбу»

Борис Петренко, генеральный директор компании «Аэробуд»
фото: Олег Герасименко

CP: Охарактеризуйте существующую на сегодняшний день в Украине практику выбора генподрядчиков в сфере капитального строительства. По каким критериям выбирается генподрядная организация?
К основным критериям, на основе которых заказчик выбирает сегодня генподрядчика, я бы отнес стоимость и сроки выполнения работ, а также их качество. Хотя нельзя не отметить, что значимость последнего критерия – качества – сейчас второстепенна, и в ходе большинства проводящихся в Украине тендеров на нем вообще не акцентируется внимание.
Более того, сейчас многие инвесторы/заказчики предпочитают не привлекать внешние структуры и выполняют функцию генподрядчика самостоятельно. Желание сэкономить на прибыли внешней компании превалирует над негативным эффектом от потерь в качестве выполняемых работ. Ведь найти сегодня хорошего специалиста в сфере строительства практически невозможно, а на воспитание своего уходит очень много времени.
CP: В чем и насколько отечественная практика выбора генподрядчика отличается от зарубежной?
В общем, на развитых рынках используются те же критерии выбора генподрядчиков, но в целом по отрасли цена и качество работ у различных генподрядчиков уже практически устоялись и не очень отличаются. Поэтому выбор генподрядной организации, как правило, основан на сроках реализации проекта, которые может предложить та или иная компания, и ее специализации, то есть соответствии опыта работы специфике конкретного проекта.
Теперь несколько слов относительно формальной стороны вопроса. Уровень тендеров, которые проводятся в Украине, не выдерживает никакого сравнения с устоявшейся на Западе практикой. У нас кто угодно может подать заявку на тендер по выбору генподрядчика. В итоге, очень часто существенную конкуренцию тем немногим крупным компаниям, которые реально могут выполнить требования, предъявляемые к проекту и генподрядчику, составляют «мыльные пузыри» – компании, которые ничего собой не представляют: арендуют офис, включая директора, бухгалтера, стол, стул и компьютер. Выставляя в своих тендерных заявках нереально низкие цену и сроки реализации проекта, они серьезно портят репутацию рынка в целом и усложняют наши отношения с заказчиками. Ведь последние, даже не рассматривая предложения таких горе-генподрядчиков всерьез, получают возможность шантажировать нас и предлагать пойти на различного рода уступки.
Не скажу, что такие случаи часто встречаются, но ведь основная проблема не в этом. Все дело в том, что отечественные заказчики практически никогда не изучают компании, которые выставляют на тендер свои кандидатуры. Я не устаю поражаться тому, насколько глубоко и досконально зарубежные заказчики анализируют всю нашу деятельность, ресурсы, которыми мы располагаем, материально-техническую базу, реализованные проекты и т.д. И это еще до принятия тендерной заявки. Доходит до того, что зарубежному инвестору, планирующему реализовывать проект стоимостью в $500 тысяч, я должен показать и рассказать о своей компании все, для того, чтобы просто убедить его рассматривать нас в качестве претендента на выполнение генподрядных работ. Отечественный же инвестор, реализующий проект с бюджетом в десятки миллионов долларов, не говоря уже о более мелких проектах, практически никогда не изучает компании, предложившие ему свои услуги в качестве генподрядчика, а чаще всего доверяет тому, что написано в тендерной заявке. Как результат, очень часто можно встретить случаи невыполнения условий генподрядного договора по срокам и ценам и даже его разрыва по той причине, что генподрядчик просто не может реализовать проект.
Возможно, такая ситуация вызвана тем, что тендер у нас в стране все еще остается формальностью, и заказчик еще до его проведения знает победителя. Как правило, это компания, уже имеющая опыт работы с данным заказчиком, который уже привык или смирился с ее недостатками, либо же компания, в сотрудничестве с которой заинтересованы менеджеры заказчика. Увы, банальный «откат» в этом случае все еще актуален.
CP: В чем заключаются отличия между отечественной и западной компанией, выполняющей работы по генеральному подряду?
На Западе основную долю рынка генподрядных услуг занимают крупные холдинги, курирующие практически все процессы и работы в рамках строительного проекта. Например, в Германии количество таких компаний не превышает 6-8. Однако, отличительная черта западных генподрядчиков в сравнении с отечественными заключается в том, что в большинстве своем они являются инжиниринговыми компаниями, то есть не имеют собственной материально-технической базы и рабочего персонала, а, располагая техническими, инженерными и административными ресурсами, выполняют лишь руководство реализацией проекта, так называемый проджект-менеджмент, ведут проект – от разработки документации, бизнес-планов, инженерно-технической подготовки до ввода в эксплуатацию, привлекая субподрядчиков практически для всех типов работ и контролируя их работу.
Очевидно, что такой подход к организации генподряда более эффективен, чем отечественный, подразумевающий самостоятельное выполнение большинства работ без привлечения субподрядчиков. Ведь специализация в любом случае позитивно сказывается на эффективности каждого отдельного вида работ, а значит, на сроках и качестве их выполнения.
На украинском рынке генподряда в таком виде пока еще нет, что обусловлено рядом причин. Во-первых, сегодня еще очень мало профессионалов, которым генподрядчик мог бы доверить выполнение работ, не опасаясь за их качество. Во-вторых, приглашая сторонние компании, генподрядчик вынужден повышать стоимость работ по генподряду, что значительно снижает привлекательность его предложения и конкурентоспособность его кандидатуры на тендере. Качество же работ, как я уже говорил, для отечественного заказчика пока еще не так важно, как цена.
И хотя тенденция постепенного появления на отечественном строительном рынке инжиниринговых компаний и освоения генподрядчиками западного образца работы уже имеет место, я думаю, что ее повсеместное внедрение в нашей стране можно будет констатировать еще нескоро.
CP: За счет чего генподрядчики на украинском рынке конкурируют между собой?
Конечно же, важным конкурентным преимуществом для генподрядчика является технологическая база, однако на сегодняшний день наиболее весомым фактором выступает цена. Именно поэтому на рынке генподрядных услуг более сильны позиции крупных компаний, которые являются оптовыми клиентами поставщиков и непосредственных производителей различных строительных материалов и получают существенные скидки, а ведь именно материалы – основная составляющая бюджета строительного проекта. Особенно это актуально для поставок из-за рубежа, ведь около 70% всех материалов, применяемых в отделке, производится за границей.
CP: Что может предпринять заказчик, если заявленные генподрядчиком сроки реализации проекта и его стоимость не выполняются?
Дело в том, что, в отличие от западных генподрядчиков, отечественные выполняют только строительные работы, не отвечая за проектирование. Кроме того, строительные работы, согласно украинскому законодательству, могут быть начаты без рабочей документации. Как результат, у генподрядчика есть очень хорошее оправдание увеличения цены и несоблюдения сроков: «Мы ориентировались на один проект, а когда вышла рабочая документация, то увидели, что в нем заложен другой конструктив, другие площади и т.д.». Соответственно, итоговая стоимость и сроки не могут остаться на том же уровне. Кроме того, в условиях нестабильности рынка строительных материалов цены на них в очень короткие сроки могут существенно вырасти, что также обуславливает рост бюджета проекта – реальный или симулированный генподрядчиком.
Заказчик может защитить свои интересы, но для этого его менеджмент должен располагать очень высоким уровнем профессионализма, а также иметь четкую и согласованную процедуру выдачи рабочей документации. На практике же позиции заказчика в сфере капитального строительства не защищены.
CP: Возможна ли смена генподрядчика в ходе реализации проекта?
Такие прецеденты на отечественном рынке есть. Но безболезненно заменить генподрядчика заказчик может только на начальной стадии реализации проекта. А если проект перешагнул свой экватор? Если половина коммуникаций уже подведена, приняты акты приемки-сдачи? Проблема в том, что новый генподрядчик не захочет взять на себя ответственность за те работы, которые выполнил его предшественник. А на вопрос о том, каким образом можно разделить ответственность между генподрядчиками, практически невозможно ответить. Границу в ответственности между различными генподрядчиками очень сложно провести.
Как результат, сменить генподрядчика в ходе проекта достаточно проблематично, и этим некоторые из них пользуются. Поговорка «Нам главное ввязаться в бой, а там посмотрим» для многих в этом бизнесе по-прежнему остается своего рода девизом.
CP: Каковы наиболее проблемные составляющие договоров по генподряду, используемых в Украине? Вокруг чего разворачивается основная борьба между инвесторами и генподрядчиками?
Самым больным вопросом в договорных отношениях между заказчиком и генподрядчиком, конечно же, является цена. Причем именно в аспекте оплаты труда работников, поскольку на сегодняшний день отсутствуют некогда обязательные единые нормы, регулирующие вознаграждение труда в зависимости от вида работ, их объема и продолжительности. В результате каждый генподрядчик устанавливает свои тарифы, и по этому поводу возникает множество споров.
В целом, договор между инвестором и генподрядчиком должен составляться «на развод», а не «на свадьбу». Хотя многие этого не понимают, рассчитывая на то, что дружелюбные отношения между сторонами останутся такими и в дальнейшем. Но, как правило, так не получается. Намного эффективнее изначально занять умеренно пессимистическую позицию, предусмотреть все возможные нюансы, которые могут проявиться в будущем по мере реализации проекта, и не рассчитывать на благородство партнера.
CP: Какова стоимость генподрядных работ? Насколько сильно она отличается для разных компаний, представленных на отечественном и международном рынках? От чего зависит стоимость?
Существует два варианта определения общедоговорной цены. Первый вариант – на базе ГСН, при котором к договору прилагается протокол согласований различных денежных затрат на строительство с выделением всех статей и видов затрат. Цена может также определяться из расчета на 1 м² общей площади строительства или для каждого типа помещений. Кроме того, к договору прилагается карточка согласований цен на материалы, причем в ней указывается, какие материалы будут использованы в процессе строительства и в каком диапазоне (± 10%) будут находиться цены на них. Затем в процессе выбора конкретных материалов в рамках указанного ценового диапазона с заказчиком согласовывается их окончательный набор.
Кроме всех затрат, связанных с осуществлением проекта, в договор генподряда закладывается планируемая прибыль самого генподрядчика. При этом стоит отметить, что уровень его рентабельности составляет порядка 5-7%, и за рубежом этот показатель находится примерно на том же уровне.
Конечная цена, то есть стоимость проекта в целом, во многом зависит от качества, которое требует заказчик. Хотя нередко к нам приходит заказчик, который хочет, чтобы было «классно», но не знает, что именно он имеет в виду. Бывают даже особо тяжелые случаи, когда заказчик требует, чтобы было «классно» и дешево одновременно.
CP: По каким критериям оценивается текущее качество выполнения генподрядных услуг?
Контроль за качеством работы генподрядчика осуществляют три службы. Первая – это служба технического надзора от заказчика, которая постоянно присутствует на строительной площадке и контролирует весь технологический процесс. Такой контроль особенно важен, если речь идет о так называемых скрытых работах – земляных, армировании бетонных конструкций и т.д., по завершении которых подписывается акт приемки-сдачи.
Кроме того, существует технический надзор от проектного института, а также государственный архстройконтроль, который «ведет» все стройки – как бюджетные, так и коммерческие.
CP: Какова форма ответственности генподрядчика? Охарактеризуйте механизм реализации рекламаций в рамках генподрядного соглашения.
Изначально в договоре мы оговариваем гарантийный срок, в течение которого бесплатно устраняем любые дефекты, обусловленные нашей некачественной работой, или разбираемся с субподрядчиком, некачественная работа которого послужила причиной дефекта. Но в целом, мы, как генподрядчик, отвечаем за качество всех работ в рамках проекта, и это наша, а не инвестора, головная боль – решать все вопросы с конечными исполнителями всех работ, то есть подрядчиками. При определении гарантийного срока мы привязываемся к СНиПам, в которых указаны нормы для каждого из видов работ.
После ввода объекта в эксплуатацию мы даем заказчику рекомендации по эксплуатации, и только в том случае, если они выполнялись, сможем отвечать по своим обязательствам. При этом мы не только устраняем дефекты, но и компенсируем заказчику недополученную прибыль, если таковая имеет место по нашей вине.
Из опыта нашей работы, да и в целом из общения с другими игроками строительного рынка, могу сказать, что очень редко споры между генподрядчиками и заказчиками доходят до арбитражных судов. Дело в том, что обе стороны очень важны друг для друга и портить отношения никто не хочет. Поэтому в подавляющем большинстве случаев, если определенные проблемы возникают, они решаются путем достижения компромисса.
CP: Распространена ли практика страхования ответственности генподрядчика?
Постепенно мы идем к этому, но сейчас данная практика в нашей стране отсутствует, хотя страховые компании готовы страховать такие риски. На Западе этот вопрос даже не обсуждается: при всем доверии друг к другу страхование всех возможных рисков является обязательным условием сотрудничества.
Необходимо понять и осознать все выгоды от страхования ответственности генподрядчика. Сегодня отечественный заказчик не готов платить за услуги генподряда больше, обеспечивая тем самым страхование ответственности генподрядчика. Мы же, как генподрядчики, не так много зарабатываем на каждом отдельном проекте, чтобы еще страховать свою ответственность за счет собственной прибыли. Таким образом, для нас это не проблема, так как рынок, то есть заказчики, в этом пока не нуждаются.
CP: Интересны ли украинские генподрядные организации для зарубежных инвесторов? Каковы, по вашему мнению, основные проблемы и недостатки отечественных генподрядчиков?
Если речь идет о финансировании за счет государственных средств и/или по тем или иным государственным программам, то есть для строительства посольств, представительств и т.д., то в большинстве стран существует обязательное правило привлекать только своего генподрядчика, который, в свою очередь, нанимает местную компанию на субгенподряд.
Если же речь идет о частном и корпоративном капитале, то свой выбор инвестор делает на основе все тех же критериев – цена, сроки, качество. При этом очевидно, что, приводя сюда генподрядчика из-за рубежа, заказчик автоматически проигрывает в цене, что обусловлено следующими причинами: рабочая сила в строительной сфере на Западе стоит значительно дороже, чем в Украине, хотя этот разрыв за последние годы существенно сократился, особенно для специалистов – с десяти до примерно двух раз; местные генподрядчики имеют возможность получить существенные скидки при покупке строительных материалов, так как имеют налаженные связи с местными поставщиками.
Основные же преимущества зарубежных генподрядных организаций – то, за счет чего они смогут опережать украинские компании, – обусловлены их объемами и масштабностью, позволяющими им реализовывать крупные проекты, к которым отечественные генподрядчики даже не смогут подступиться. О консорциуме среди украинских игроков этого рынка речи пока не идет, поскольку нам еще очень сложно доверять друг другу.
CP: Какие перспективы отечественного рынка генподрядных услуг вы можете выделить?
Сегодня происходит интенсивное формирование строительного рынка и рынка генподрядных услуг в том числе. Повышается культура и профессионализм заказчиков, растут их требования к генподрядчикам – причем не только в аспекте цены и скорости ведения работ, но и качества. В свою очередь, на рынке начинают появляться достаточно профессиональные компании, которые уже в скором будущем составят существенную конкуренцию признанным авторитетам – «Аэробуд», «Гранит», «Житлобуд», «Киевгорстрой», «Основа-Солсиф», «Планета-Буд».
Неизбежный же путь эволюции лидеров отечественного рынка генподрядных услуг, в том числе и нашей компании, – укрупнение, однако, оно будет происходить постепенно, без резких скачков – ведь расширяться мы сегодня можем пока только за счет реинвестирования собственной прибыли.