Acteeum Group: «Мы намерены развивать проекты торговой недвижимости по всей Украине»




Хенрик Стиг Мюллер, управляющий директор компании Acteeum Group
фото: Иван Рудюк

CP: Расскажите об истории компании Acteeum Group. В каком году и с какой целью она была создана?
Компания Acteeum Group существует немногим более года – с мая 2006. Штаб-квартира расположена в Джерси, офис специалистов находится в Амстердаме. Сегодня офисы открыты в Киеве и Стамбуле, поскольку компания намерена работать на развивающихся рынках Восточной и Центральной Европы.
Acteeum Group была основана с целью реализации проектов ТЦ на развивающихся рынках специально для инвестиционной компании Meinl European Land, финансирующей все проекты, над которыми мы работаем и которые впоследствии будут переданы ей в стопроцентную собственность.
Со своей стороны, мы рассматриваем различные возможности реализации проектов, ведем переговоры с собственниками земли либо с местными властями, в зависимости от ситуации. Мы разрабатываем полный пакет предложений, выносим его на рассмотрение Meinl European Land и, если проект интересен, приступаем к его развитию – от приобретения участка до вывода на рынок готового объекта со сданными площадями, что занимает от 2 до 3 лет. Мы занимаемся девелопментом, и хотя готовый проект переходит в собственность Meinl European Land, управление ТЦ для нее осуществляем также мы.
У нашей компании есть достаточный опыт: наши топ-менеджеры и специалисты с 1997 года работали в сфере девелопмента торговых центров в странах Центральной и Восточной Европы, таких как Польша, Чехия, Венгрия, Румыния, Болгария, а также в странах Балтии.
Когда было принято решение о создании компании, мы собрали ведущих специалистов, экспертов, которые работают сейчас в Acteeum Group. Но поскольку у них нет опыта работы на рынке Украины, нам, естественно, пришлось открыть локальные офисы. Около 95% сотрудников украинского офиса – представители местного населения. То же можно сказать и о турецком офисе. Мы стараемся объединять знания местных управленцев с нашим международным опытом.
Офис компании в Амстердаме (Голландия) представлен различными экспертами по техническим вопросам, в сфере исследований рынка, финансовом и юридическом аспектах. Они помогают локальным представительствам в решении разнообразнейших проблем.
CP: Почему ваша компания обратила внимание на рынок Украины?
Решение о развитии проектов торговых комплексов в Украине было принято, поскольку мы считаем этот рынок достаточно большим и интересным. Открытию представительства в этой стране предшествовал целый год тщательной подготовки, на протяжении которого было проведено детальное исследование украинского рынка. Активно работая на рынке России, Meinl European Land пришла к выводу, что между российским и украинским рынками существует много общего, хотя Украина в этом отношении еще только переживает период становления, а существующие торговые центры не соответствуют международным стандартам и требованиям.
CP: Каковы ближайшие планы компании относительно украинского рынка недвижимости?
Наши цели в Украине достаточно серьезны – предполагаемый объем инвестиций составит 1 миллиард евро. На сегодняшний день у нас уже есть один проект, и это только начало. Для нас интересен любой город в любом регионе, единственное ограничение – население должно составлять не менее 300 тысяч жителей, а таких городов в Украине достаточно.


Одесса является одним из наиболее инвестиционно привлекательных регионов Украины
фото: Андрей Закревский

Meinl European Land много инвестирует в Россию и готова инвестировать не меньше в Украину и Турцию, чтобы сбалансировать риски. Компания планирует развивать проекты торговых центров с большой арендуемой площадью, поскольку наши инвесторы намерены владеть объектами в долгосрочной перспективе, а не продавать их. Соответственно, мы должны создавать проекты, которые были бы прибыльными и популярными среди посетителей. В нашем понимании это крупные, оригинальные объекты с большой парковкой, чему, кстати сказать, в Украине уделяется мало внимания. В пятилетней перспективе проекты ТЦ без паркингов либо же с недостаточным количеством парковочных мест обречены на провал.
CP: Почему инвестиционная компания приняла решение о развитии проектов «с нуля», а не о покупке уже существующих объектов?
Сегодня в сфере девелопмента недвижимости в Украине действительно существуют определенные риски. Но дело в том, что необходим баланс между прибыльностью и рисками инвестиций. На сегодняшний день стоимость предлагаемых проектов нерациональна, и если сравнивать ее с качественными показателями, то такой баланс невозможен. Представленные на рынке продукты не соответствуют всем необходимым требованиям, поэтому развитие проектов «с нуля» становится наиболее приемлемым выходом. В таком случае вы получите продукт, который вам нужен и который обеспечит необходимый уровень прибыли. Сегодня в Украине отсутствуют факторы, способные оказать влияние на стоимость существующих торговых центров в сторону ее понижения. Данная ситуация, по нашему мнению, объясняется все тем же отсутствием качественных продуктов. На рынках Центральной Европы отмечается резкое отрицательное изменение в стоимости торговых объектов за прошедшие пять лет. Поэтому, если инвестор заинтересован в получении высоких прибылей, он вынужден инвестировать в развитие новых проектов. Только в таком случае проект, не предназначенный для продажи, может приносить приемлемый доход, а для его создания инвестору необходима профессиональная организация, которая может обеспечить нужное качество. Именно в этом и состоит наша задача.
CP: Планирует ли ваша компания привлекать украинских партнеров в процессе развития проекта, либо же будете обходиться собственными силами?
Процесс девелопмента в Украине требует привлечения местного партнера, ведь украинские компании лучше знакомы со всеми необходимыми процедурами, не говоря уже о том, что каждый регион и город имеет свою специфику.
Для каждого нашего проекта в Украине мы намерены искать профессионального партнера, работающего в конкретном регионе. Такой партнер уже привлечен к реализации одесского проекта, однако его имя пока не разглашается. Это девелоперская компания, успешно работающая в регионе, которая будет выполнять определенные обязанности в процессе девелопмента, а после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию выйдет из проекта (он будет передан в собственность Meinl European Land).
Конечно, в вопросах технического обеспечения, маркетинга, архитектуры и инженерии нам необходима помощь украинских компаний. В таком сложном вопросе, как архитектурный дизайн торгового центра, мы планируем совместить опыт украинских и международных специалистов. В нашем понимании торговый центр – это не просто здание, а коммерческая деятельность, включающая сотни различных бизнесов, и для каждого их них должны быть созданы оптимальные условия. Поэтому при выборе архитектора мы ориентируемся на восприятие специалистом торгового объекта не как строения из стали и стекла, а как коммерческого в своей основе объекта. Мы будем привлекать архитектурные бюро из разных стран и проводить тендер по каждому проекту. Такой подход даст нам возможность выбрать лучший вариант.
CP: Расскажите подробнее о проекте комплекса в Одессе (его составляющих, общей площади, участниках и якорных арендаторах).
На данный момент уже разработан эскизный проект всего объекта, включающего не только торговый центр, но и жилье. Обе составляющие будут возводиться параллельно. На участке площадью свыше 8 гектаров разместится торговый комплекс и жилая часть, рассчитанная на 740 квартир.
Арендуемая площадь торгового центра составит 61 тысячу м2. В структуре комплекса на первом этаже предусмотрен гипермаркет на 14 000 м2, оператором которого выступит брэнд, пока еще не представленный в Украине. Запроектирован также паркинг на 1800 машиномест, который разместится на двух подземных уровнях. На втором уровне будут находиться многочисленные магазины и несколько кафе, на третьем – зона фуд-корта и развлекательная часть, представленная кинотеатром, фитнес-клубом и другими операторами.
У нас уже есть несколько крупных арендаторов, с которыми мы работали в Европе и которые планируют посредством данного проекта выйти на украинский рынок.
Эксклюзивным агентом по сдаче площадей в аренду выступит компания Colliers International (Украина). Вывод проекта на рынок планируется на 2010 год. Общий объем инвестиций в торговый центр и жилую часть составит 200 миллионов евро.
CP: С какими сложностями столкнулась ваша компания на данном этапе развития проекта?
Трудности связаны по большей части с тем, что законы в Украине требуют модернизации в соответствии с уровнем развития бизнеса в стране. Очень сложно предсказать, как чиновники на различных уровнях будут использовать тот или иной закон. Мы успели привыкнуть к бюрократии – здесь не хуже и не лучше, чем было в Польше в 1997 году, когда я начинал там работать. Но проблема заключается именно в широких возможностях толкования законов, различной их интерпретации, а это ставит деловых и инициативных людей в зависимость от настроения того или иного чиновника.
Мне кажется, украинские законы нуждаются в модернизации и переориентации на бизнес. Многие аспекты современного украинского законодательства могли бы быть упрощены без вреда для прав человека или интересов страны. Я надеюсь, что украинские власти найдут время заняться этим вопросом. Также хочется отметить сложность выбора строительной компании, которая могла бы гарантировать соблюдение сроков и выполнение всех поставленных задач. Нам хотелось бы привлечь одного генерального подрядчика для строительства и торгового комплекса, и жилой части, что само по себе – нелегкая задача. Для нас важно, чтобы весь комплекс был введен в эксплуатацию одновременно. Могу сказать, что мне понадобилось, по меньшей мере, 5 лет, чтобы научить польские компании так работать. Это будет непросто как с точки зрения логистики, так и в плане выбора строительных материалов, технических решений, ведь нам могут понадобиться материалы, которые не имеют лицензии в Украине. Компания-подрядчик должна быть в состоянии решать и такие проблемы, поскольку вопросы качества и сроков в политике нашей компании являются принципиальными.
CP: Насколько, по вашему мнению, украинский рынок недвижимости привлекателен для институциональных инвесторов? Каковы перспективы деятельности инвестиционных фондов в Украине?
Мы считаем украинский рынок недвижимости очень перспективным и привлекательным для девелоперов и инвесторов, но, наверное, не для институционального капитала. Дело в том, что его сложно спрогнозировать. Вы можете приобрести землю, взять ее в аренду, реализовать проект и только потом выяснить, что напротив, буквально в 50 метрах от вас, кто-то развивает подобный проект. И никто не даст вам необходимой информации, а те сведения, которыми вы располагаете, ненадежны.
Таким образом, для венчурного капитала существующая атмосфера весьма благоприятна, но институциональным фондам и компаниям я бы посоветовал повременить, пока ситуация в Украине не стабилизируется, а информационное обеспечение не станет более надежным.
CP: Как вы оцениваете риски в сфере недвижимости Украины по сравнению с рынками соседних стран: Польши, Чехии, России?
Если было бы необходимо использовать только одно слово для описания рынка недвижимости Украины, я выбрал бы именно «рисковый». Ведь стоимость земли чрезмерно завышена, цена одного квадратного метра иногда необоснованно высока, но случается, что и неожиданно низкая. Поэтому возникает ощущение отсутствия рыночной цены. Стоимость может быть привязана к отдельному региону, но в большей мере она зависит от того, кто ее назначает.
В сравнении с Восточной Европой Украина развивается семимильными шагами. Если оглянуться назад, можно заметить: на то, что в Европе складывалось на протяжении 15, а в России 10 лет, в Украине потребуется всего 5.
В сегменте недвижимости все заметнее ускорение процессов благодаря венчурному капиталу, оппортунистическим возможностям рынка. Уверен, что в ближайшее время именно украинский рынок привлечет огромное количество инвестиций.
Помимо этого, мне известно о стремлении международных ритейл-операторов прийти в эту страну, и у них есть основания рассчитывать на появление качественных проектов, открытых вовремя и соответствующих их стандартам и требованиям. При этом для них важна и приемлемая стоимость торговых помещений. С появлением в Украине достаточного количества качественных крупных проектов времена завышенных арендных ставок закончатся, и, по моему мнению, произойдет это довольно скоро.


REDI CAPITAL: «ПЕРЕД КОМПАНИЕЙ СТОИТ ЗАДАЧА СТАТЬ ЛИДЕРОМ УКРАИНСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
В 2005 году на рынке Украины начала деятельность компания REDI Capital. Основными принципами работы, которым компания следовала на протяжении всех лет деятельности, являются открытость для диалога с потенциальными партнерами и готовность к сотрудничеству.
REDI Capital имеет широкий спектр бизнес-интересов, однако одним из приоритетных направлений ее деятельности является рынок недвижимости. Топ-менеджмент компании располагает опытом, знаниями, а также владеет инструментарием, позволяющим успешно работать на украинском рынке недвижимости и формировать сильные конкурентные позиции компании.
Портфель REDI Capital включает несколько проектов в Киеве, однако географические рамки развития компании охватывают всю территорию Украины.
Сегодня компания развивает проект складской недвижимости на Бориспольском шоссе в новом для украинского рынка формате «флекс». Данный формат позволяет осуществлять гибкие внутренние планировки и легко трансформировать помещения в многофункциональный коммерческий и/или производственный комплекс. Над развитием проекта флекс-комплекса общей площадью 70 000 м2 REDI Capital работает совместно со специалистами американской компании WARE MALCOMB. Введение в эксплуатацию объекта запланировано на конец 2008 года.
В Печерском районе Киева по ул. Киквидзе компания работает над реализацией проекта офисного центра. Креативный дизайн, оригинальные фасады, удобный паркинг, свободное планирование внутреннего пространства, отдельные входные группы для каждого арендатора, а также наличие всей необходимой инфраструктуры формируют качественные конструктивные особенности офисного центра. Партнерами REDI Capital в этом проекте выступает международная компания Knight Frank и архитектурное бюро известного британского архитектора Джона Сиферта. Стратегический характер развития компании REDI Capital требует серьезного подхода к вопросу подбора специалистов для реализации того или иного проекта, поэтому выбор партнеров проводится исключительно на условиях тендера.
В целом, интересы компании REDI Capital распространяются на все сегменты коммерческой (офисный, гостиничный, торговый, логистический) и жилой недвижимости.


«СЕРЕБРЯНЫЙ БРИЗ»: ТЕРРИТОРИЯ КОМФОРТНОГО ЖИЛЬЯ
Сегодня на завершающей стадии развития находится один из первых столичных проектов в формате «город в городе» – «Серебряный бриз». Комплекс, разместившийся на углу ул. Тычины и Днепровской набережной, включает в себя 3 жилых дома по 31 этажу каждый, административный корпус, торгово-развлекательный центр, подземный паркинг. Согласно заявленному формату, в рамках проекта «Серебряный бриз», находящегося на обособленной территории, будет сосредоточена вся необходимая инфраструктура, способная удовлетворить основные потребности жителей, возникающие в повседневной жизни. Помимо этого, в комплексе предусмотрено централизованное обслуживание, управление и охрана. «Серебряный бриз» планируется соединить пешеходным мостом с набережной Днепра, обустроить причал для яхт и катеров, а также оборудовать зоны отдыха для жителей и гостей комплекса.
Девелопер проекта – «Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания» («УИИК») – объявил о планах по реализации «Серебряного бриза» в 2003 году, когда рынок жилой недвижимости находился на этапе формирования ажиотажного спроса. Этим пользовались многие застройщики, реализуя, по сути, типовые проекты жилых домов, не затрудняя себя вопросами их качества и создания необходимой инфраструктуры для будущих жильцов. Поэтому появление проекта «Серебряный бриз» – целостного жилого комплекса, предлагающего качественно новый подход к созданию полноценного и комфортного жизненного пространства, не могло остаться незамеченным на рынке.
Изначально, к «Серебряному бризу» было приковано внимание общественности – обсуждение проекта на градостроительном совете сопровождалось оживленными дискуссиями; его идея, концепция и расположение вызвали активный интерес и спрос со стороны частных инвесторов. В результате, на сегодняшний день в проекте уже полностью реализованы жилые площади двух домов, в процессе реализации находятся площади третьего.
В то же время необходимо отметить, что статус первопроходца на рынке недвижимости в любом его сегменте имеет обратную проблемную сторону, зачастую скрытую от глаз конечных потребителей, но непосредственно влияющую на процесс реализации проекта. В «Серебряном бризе» такой проблемной стороной оказалась экспериментальность проекта, связанная не столько с новым для украинского рынка форматом «город в городе», сколько с высотностью входящих в его состав жилых зданий и используемых в процессе строительства материалов и технологий.
Как известно, в Украине до сих пор не приняты Государственные строительные нормы по регулированию высотного строительства, и все здания выше 25 этажей (73,5 метра) относятся к экспериментальным. Соответственно, документацию по каждому проекту, превышающему этот показатель, необходимо разрабатывать и согласовывать в индивидуальном порядке. По словам Дмитрия Никашкина, начальника службы заказчика компании «УИИК», «проектную документацию и другие необходимые для строительства «Серебряного бриза» документы нам помогали разрабатывать 7 научно-исследовательских институтов». При этом необходимо учитывать, что индивидуального подхода в этом случае требуют не только вопросы строительных технологий, но и создания всей инженерной инфраструктуры здания (общее количество инженерных систем в высотном здании может достигать нескольких десятков), особенно системы пожарной безопасности.
В Украине, с ее сложной согласовательной системой, процедура получения всех необходимых разрешений на строительство экспериментального жилья может растянуться на неопределенный срок, что соответственно влияет на изменение изначально заявленной даты ввода объекта в эксплуатацию. Однако, как отметил Дмитрий Никашкин, «в проекте «Серебряный бриз» мы не ставили перед собой задачу гнаться за сроками и сдать объект «к празднику». Главное для нас – это качество. И нас поддержали наши инвесторы».
По словам Натальи Доценко-Белоус, старшего юриста адвокатской конторы «Коннов & Созановский» и консультанта компании «УИИК», «на сегодняшний день все разрешительные процедуры по проекту «Серебряный бриз» практически завершены. Сейчас проектом занимается рабочая комиссия, предшествующая государственной приемной комиссии. Несмотря на задержку со сроком ввода объекта в эксплуатацию, за время его реализации не возникло ни одного судебного разбирательства по поводу расторжения инвестиционных договоров. Претензий со стороны инвесторов не было, и это очень значимый факт. При этом компания изначально ориентировалась на интересы инвесторов и по любому обращению была готова пойти навстречу (выход из проекта, переуступка права собственности и т.д.)».
В целом, уже в сентябре 2007 года «Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания» планирует ввести в эксплуатацию первую очередь проекта – два жилых дома и паркинг, а также административный корпус. К лету следующего года будет готова вторая очередь – третий 31-этажный дом. На І полугодие 2009 года запланирована полная сдача комплекса в эксплуатацию.