Расскажите, когда украинский рынок привлек внимание Accor Group.Алексис Деларофф, генеральный директор «АККОР Россия – СНГ»фото: ACCOR GROUPПервые шаги по выходу на украинский рынок мы предпринимали около 7 лет назад. Но первый договор на управление (гостиница «Ibis Киев Бульвар Шевченко») был подписан 4 года назад. Поиск инвестора, интересного проекта с хорошим расположением занял довольно много времени. Координация развития всех проектов на украинском рынке осуществляется из нашего московского офиса.Вас изначально интересовала именно столица?Да. Мы никогда не начинаем революцию с деревни. Всегда, когда выходим на новый для нас рынок, начинаем развитие со столицы.Довольны ли Вы результатами работы «Ibis Киев Бульвар Шевченко»?Открытие гостиницы и поселение первых клиентов – долгожданный момент для нас. И инвестор, и Accor Group полностью удовлетворены теми результатами, которые показывает гостиница. Результаты даже выше тех, которые мы получили при введении в эксплуатацию гостиницы Ibis Moscow Paveletskaya в Москве, открывшейся в 2009 году.Как Вы считаете, почему гостиница стартовала столь успешно?Не секрет, что в Киеве имеется острая нехватка современных гостиниц категории 3 звезды под управлением профессиональных операторов. В городе много старых гостиниц времен Советского Союза, где ремонт проводился частично или вовсе не проводился.Есть ли примеры, когда группа Accor брала в управление не новое здание?Мы будем управлять любым отелем, который соответствует нашим стандартам. Если объект реконструирован, и его дизайн и технические характеристики соответствуют одному из брэндов Accor Group, то мы входим в проект. Но это скорее не типичная для нашей компании ситуация. Обычно владельцы старых гостиниц «выжимают» из них все соки: вкладывают минимум средств, при этом стараются получить максимум финансовой отдачи. Со временем такие отели будут вынуждены снизить стоимость за номер, иначе уровень загрузки существенно сократится. Мы думаем, что владельцев этих гостиниц заставят задуматься новые проекты, подобные нашим.Помимо Киева, гостиничных операторов традиционно интересуют города-миллионники. Какие принципы работы в этом отношении имеются у Accor Group?Мы не являемся исключением из правила. Любой оператор ищет место, где есть бизнес. Очевидно, что бизнес будет более активным в Днепропетровске, чем в маленьком городке или курортном районе, например, в Крыму. Крым привлекает туристов 4 месяца в году, а как наполнять гостиницы вне сезона? Задача оператора – направить потоки гостей в свой отель. Нет гостей – нет бизнеса.К примеру, такой международный гостиничный оператор как Starwood Hotels & Resorts Worldwide открывает свой первый отель на украинском рынке в Запорожье. Как Вы считаете, будет ли успешным этот проект?У каждого брэнда и оператора есть свое видение бизнеса и своя стратегия. Если оператор открывает гостиницу в Запорожье, значит, в этом есть потребность. У Accor другой подход. Я не хочу комментировать стратегию моих конкурентов...3-звездочная гостиница «Ibis Киев Бульвар Шевченко» в Киевефото: «IBIS КИЕВ БУЛЬВАР ШЕВЧЕНКО»В каких украинских городах сейчас ведете переговоры касательно открытия новых гостиниц?Пока в основном в Киеве. В регионах ведутся переговоры по проекту во Львове, но договор пока не подписан и гостиница не строится.С кем Вам более комфортно работать – с украинскими или зарубежными девелоперами?Отношения с инвесторами в Украине, как и в любой другой стране бывшего СССР, отличаются от тех, которые имеются у нас с портфельными инвесторами в Западной Европе. Здесь часто инвестор вкладывает собственные средства и очень щепетильно относится к результатам работы отеля. В Западной Европе отношения более урегулированные и устойчивые. Мы работаем на европейских рынках уже около 45 лет, соответственно, там нас хорошо знают. Здесь мы – новый игрок.Я не знаю ни одного зарубежного девелопера в отельном бизнесе в Украине. Здесь работают в основном украинские девелоперы.Зарубежные инвесторы не вкладывают деньги в гостиничную недвижимость за пределами Европы на стадии девелопмента, потому что это очень рискованный бизнес. Существующая в Украине система защиты инвестора не совершенна. Для западного инвестора, который ищет 100% гарантий защиты своих инвестиций, это очень рискованный рынок. Но это не значит, что здесь нет условий для ведения бизнеса, просто в Украине нет защиты Европейского Союза, которая предоставляется, когда инвестируешь, например, в Польше. Инвестирование в польский рынок – практически то же самое, что и инвестиции в Германию.И все-таки, для кого украинский рынок является привлекательным с точки зрения инвестирования?Прежде всего, для украинских компаний, для которых он самый интересный, понятный, прозрачный и прогнозируемый. В России в основном российские инвестиции, в Турции – турецкие. Это мировая практика.Очень мало иностранцев инвестируют за пределами своей страны или региона. Чтобы привлечь зарубежных инвесторов, необходимо, чтобы страна была со стабильной, понятной, ожидаемой структурой управления, юридической и политической системами. Специфика стран СНГ, где я работаю, такая, что иногда приходится работать «по понятиям».Долгое время Accor Group развивалась за счет собственных средств, вкладывая деньги в строительство гостиниц, которые потом брала в управление. Сохранила ли подобную практику компания сегодня?Руководством компании было принято стратегическое решение уходить от подобной практики, поэтому мы больше не являемся инвестором в гостиничном и строительном бизнесе. Мы выступаем исключительно в роли оператора или франчайзера.Какие пункты в договоре на управление, по Вашему мнению, являются наиболее сложными?Все пункты по-своему и важные, и сложные. На постсоветском пространстве никто не понимает, что представляет собой договор на управление. Случается, что мы ведем переговоры по подписанию договора около двух лет. Чтобы подписать один договор и построить отель, нужно вести переговоры одновременно с 10 девелоперами, рассматривать 10-15 проектов.Самое важное в договоре – это распределение сфер ответственности. Когда стороны хотят подписать договор, они находят взвешенные решения. Однако если у сторон нет интереса, или они заняли слишком жесткие позиции, договор не подписывается.Расскажите о таком пункте договора как вознаграждение гостиничного оператора.Существует большое количество видов вознаграждений. Есть базовое вознаграждение, вознаграждение за использование торгового знака, за бронирование, за продажи и маркетинг, есть поощрительное вознаграждение. В целом оно складывается из многих показателей, которые определяют работу оператора.Если сложить все составляющие, то вознаграждение оператора составляет от 8% до 10% от выручки или операционного дохода отеля.Объясните, что представляет собой суббрэнд MGallery, который входит в портфель Accor Group.Некоторые здания гостиниц имеют исключительную историческую ценность или другую изюминку, например, месторасположение. Это дает им «плюс» в брэнде. MGallery – это особенные отели, которые не входят в стандартные рамки наших сетей.Какие брэнды группы Accor, по Вашему мнению, могут быть успешными в Украине?Все. Мы уже подписываем договор на управление гостиницей Sofitel в Киеве, также подписано письмо-предложение на брэнд Mercure в Киеве. Активно ведем переговоры по Novotel, также в столице.В свое время Вы активно сотрудничали с девелоперской компанией «ХХI Век», но в какой-то момент сотрудничество прекратилось. Расскажите о судьбе проектов, по которым велись переговоры с этой компанией.Речь идет о проекте Sofitel, над которым мы начинали работать с компанией «ХХI Век». В компанию зашел новый инвестор, с которым мы подписали договор на управление гостиницей под брэндом Sofitel по ул. Лютеранской в Киеве.Вы принимали участие в получении разрешительных документов на проект «Ibis Киев Бульвар Шевченко»?Нет. Во-первых, это сфера ответственности собственника. Во-вторых, это сложная задача, решение которой под силу, наверное, только местным специалистам, локальным инвесторам, понимающим, как взаимодействовать с соответствующими инстанциями.Мы – управленцы и подписываем договор на техническое сопровождение, чтобы собственник строил отель, который соответствовал бы нашим требованиям.Как правило, собственника больше всего интересует, чтобы проект соответствовал подписанному договору. Суть договора заключается в том, чтобы был построен объект, отвечающий требованиям оператора, который будет им в дальнейшем управлять. Если мы возьмем в управление какой-то другой отель, построенный для другой сети, результат может быть непрогнозируемым. У нас были такие эксперименты: договор на управление подписывался с нами, а здание проектировалось другим гостиничным оператором. Впоследствии возникала необходимость вносить определенные изменения, так как мы считали, что другие операторы не сделали то, что позволило бы построить работу будущего отеля на максимально эффективном уровне.Как Вы представляете Accor Group на украинском рынке через 10 лет?Хотелось бы, чтобы в каждом городе-миллионнике был хотя бы один из наших отелей, а в Киеве не менее 5. С регионами работать сложнее, хотя очень хочется. Ведь сеть формируется также и за счет регионов.Украина – одна из крупнейших и наиболее населенных стран в Европе. Это крупный потенциальный рынок для внутреннего потребления и для развития гостиничного сектора. Украина – новая, малоосвоенная территория. Конечно, нам интересно открывать здесь отели, чтобы те, кто останавливается в гостиницах под нашими брэндами за рубежом, могли это делать и здесь, и наоборот. Суть сети отелей заключается в том, чтобы люди перемещались из одного отеля в другой в рамках одного брэнда. У каждой гостиничной сети есть своя программа лояльности, которая заставляет гостей останавливаться у нас снова и снова.В эксклюзивном интервью «СР» Элио Желински, генеральный менеджер гостиницы «Ibis Киев Бульвар Шевченко», рассказал о том, как он стал генеральным менеджером гостиницы в Украине, о суровом климате Нижнего Новгорода, куда господин Желински переехал из Бразилии для запуска гостиницы под брэндом Ibis, в целом специфике своей работы, а также особенностях гостиницы «Ibis Киев Бульвар Шевченко».До приезда в Украину Элио Желински работал в Нижнем Новгороде (Россия), где открывал первый в этом городе отель под брэндом Ibisфото: IBISХочу презентовать Вам номер журнала «Commercial Property», где опубликовано интервью с Вашим коллегой – Клаусом Троем, генеральным менеджером гостиницы Sheraton Zaporizhzhya. Думаю, Вам будет интересно узнать, о его работе в Украине.Спасибо. Я слышал о господине Трое, но лично, к сожалению, не знаком.Общаетесь ли Вы с генеральными менеджерами гостиниц в Украине?Я поддерживаю общение с Чарльзом Оттером, генеральным менеджером Radisson Blu Kiev, и пока по электронной почте: для дружеских встреч на данный момент нет времени.Как происходит выбор генерального менеджера гостиницы в рамках Accor Group?Поиск генерального менеджера начинается, когда отель уже построен. Выбор может осуществляться как в мире, так и в самой стране. Вакансия открывается в Интернете, и к ней имеют доступ более 4000 отелей Accor Group по всему миру. Все желающие могут подать заявку на данную позицию. На должность генерального менеджера «Ibis Киев Бульвар Шевченко» меня рекомендовал мой директор. Я приехал в Украину и прошел собеседование с собственником гостиницы, деньгами которого я буду управлять. Украинский рынок достаточно сложный, и, наверное, не каждый захочет занять здесь подобную позицию.В Украине очень остро стоит проблема бюрократии. Этот отель был построен три года назад. Когда все было готово к открытию, оказалось, что соответствующие службы не могут подключить отель к электросети. В связи с этим мы были вынуждены отложить открытие на более чем 2 месяца. После подключения к электросети мы стали бороться за получение свидетельства о регистрации плательщика НДС. Далее последовали проблемы с получением заключения Государственной санитарно-эпидемиологической службы Украины. Мы прошли долгий путь к открытию отеля.Я слышал, что операторы InterContinental, Hyatt и Radisson, которые в свое время открывали гостиницы в Киеве, столкнулись с аналогичными проблемами. Муниципальные власти должны быть готовыми предложить более ускоренный вариант выдачи разрешительных документов и всячески помогать новым налогоплательщикам. В России также сложно работать из-за бюрократических проволочек, однако в Украине все оказалось намного сложнее.Ресторан Oopen в гостинице «Ibis Киев Бульвар Шевченко»фото: «CP»Расскажите о своем профессиональном опыте работы в гостиничной сфере.Мне 43 года, из которых 31 год я работаю в гостиничной сфере. Будучи еще школьником, я был вынужден искать работу и устроился в маленький отель. Отец сказал мне: «Я могу обеспечить тебя едой, одеждой, могу дать тебе образование. Но если ты хочешь большего, тебе придется работать».В компании Accor я работаю уже 10 лет на брэнд Ibis. Я люблю этот брэнд. Это моя страсть, мой взгляд на жизнь.До приезда в Украину я работал в Нижнем Новгороде (Россия), где открывал первый в этом городе отель под брэндом Ibis. Переезд в Нижний Новгород стал настоящим испытанием, потому что до этого моим постоянным местом жительства была Бразилия.Кто является владельцем гостиницы «Ibis Киев Бульвар Шевченко»?Этим отелем владеют три частных инвестора, которые управляют строительной компанией «Горстройинвест», Ibis – первый проект отеля в ее портфеле.Почему в гостинице нет конференц-залов?Здание изначально планировалось как объект жилой недвижимости. Однако впоследствии в проект были внесены соответствующие изменения, и он стал гостиницей. Площадь объекта недостаточно большая, чтобы разместить здесь конференц-залы. Однако в гостинице имеется просторная VIP-комната, где можно организовать приемы до 10 человек. Для мероприятий можно также использовать зону ресторана.В сети Ibis имеются отели как с конференц-залами, так и без таковых. Где-то, возможно, отсутствие конференц-зала является большой недоработкой. Все зависит от уровня отеля, расположения, рыночных условий. Касательно этой гостиницы пока не могу сказать, будет ли это проблемой.Основная функция отеля заключается все-таки в сдаче номеров. И с этим у нас нет проблем. Загрузка отеля в августе составила 50%. Обычно в первый месяц работы отеля загруженность составляет около 10-20%, во втором месяце – около 30%, на третий месяц, если все идет хорошо, можно приблизиться к 40%. В сентябре загрузка гостиницы «Ibis Киев Бульвар Шевченко» составила 60%, прогноз на октябрь – 70%.Благодаря чему уровень загрузки гостиницы такой высокий?Есть много причин. Во-первых, рынок Киева сегмента гостиниц категории 3 звезды под управлением международных операторов вакантный. Здесь много государственных и частных отелей, которые заявляют о категории три звезды. Но ни государство, ни собственники не обновляли объекты последние 20 лет. Новых трехзвездочных гостиниц в Киеве нет.Во-вторых, сила брэнда. Когда мы открываем новые гостиницы Ibis, очень быстро набираем загруженность, потому что у сети лучший баланс между качеством, сервисом и ценой.Может ли отель открываться с нулевой заполненностью?Да, это возможно. Даже если отель готов к открытию, его необходимо протестировать. Мы открываем международное бронирование только через 15 дней после официального открытия отеля.Как Вам удалось решить вопрос с набором персонала для гостиницы?Часть сотрудников пришла к нам из международных отелей, которые работают в Киеве, часть не имеет опыта работы в этой сфере. Все сотрудники гостиницы проходят тренинги вместе с командами, которые приезжают к нам из Польши, России, Франции. Некоторых сотрудников мы посылаем для обучения в Россию или Польшу.Вы должны быть немного сумасшедшими, любить эту профессию, иначе не сможете работать.Назовите архитектурные бюро, которые работали над проектом этой гостиницы.Для этого проекта были привлечены архитекторы из местной строительно-проектной компании «Будова-Центр-1».ЭЛИО ЖЕЛИНСКИГод рождения: 1968Место рождения: Гуарапуава, Парана, БразилияМесто жительства: Киев, УкраинаОбразование: диплом в сфере гостиничного бизнес-администрированияЗанимаемая должность: генеральный менеджер «Ibis Киев Бульвар Шевченко»Карьера: Grupo Posadas, Marriott International, Accor GroupСемейное положение: женат, дочьХобби: домашние питомцы (две собаки), лыжи, катание на лошадях.Accor GroupAccor Group – международный гостиничный оператор, история которого началась в 1967 году, когда был открыт первый отель Novotel в Lille Lesquin во Франции. По состоянию на июнь 2011 года в портфеле компании имелось 4274 отеля (513 772 комнаты), расположенных в 91 стране мира. Оператор развивает 15 гостиничных сетей. В его портфель входит люксовый брэнд Sofitel. Уровень Upscale представлен сетями Pullman, Grand Mercure, Thalassa Sea & Spa и суббренд MGallery. Midscale: Novotel, Suite Novotel, Mercure, апарт-отели для длительного проживания Adagio. Economy: Ibis, All Seasons. Budget: Etap Hotel, Formule 1 (недорогие отели во Франции), Motel6, HotelF1.По итогам периода январь-июнь 2011 года совокупный доход оператора составил 2,97 миллиарда евро.IbisIbis является гостиничной сетью эконом-класса, входящей в портфель французского гостиничного оператора Accor Group. Первый отель под брэндом Ibis открылся в 1974 году в городе Бордо (Bordeaux) на юго-западе Франции. По состоянию на июнь 2011 года сеть включала 919 отелей в 51 стране мира.
