2020 год: что ждет мировую недвижимость?

Помимо развития уже существующих городов, ожидается строительство новых, в частности, в Китае, Индии и на Ближнем Востоке (на фото: комплекс правительственных зданий в городе Седжон, Корея) ФОТО: IS К 2020 году мировой рынок недвижимости окажется в центре активных экономических и социальных изменений, а его игроки, соответственно, столкнутся с новыми рисками, но также и новыми возможностями. В то время как большинство из этих тенденций уже можно отследить и проанализировать, инвесторы и девелоперы все еще недооценивают их влияние на сферу своей деятельности. Поскольку недвижимость – это бизнес с длительным циклом, эксперты отмечают, что учитывать данные тренды и планировать соответствующие изменения необходимо уже сегодня. В целом, по прогнозам PwC, к 2020 году в мире будет наблюдаться несколько основных мегатрендов, эффект от которых спровоцирует трансформации в сегменте недвижимости. Среди этих тенденций – развитие и расширение городов, демографические изменения, технические инновации и экотехнологии, др. *По материалам исследования компании PwC «Недвижимость 2020: строя будущее» (Real Estate 2020. Building the Future) МЕГАТРЕНДЫ Развитие и расширение городов Миграция людей спровоцирует рост количества мегагородов, которых сегодня насчитывается 23. К 2025 году их число достигнет 37, из них 12 будут расположены в развивающихся странах. Прогнозируется, что к 2050 году доля городского населения увеличится на 75% до 6,3 миллиарда в отличие от 3,6 миллиарда состоянием на 2010 год. Миграция населения в города будет присуща в основном странам Азии, Африки, Ближнего Востока и Латинской Америки, но также и западным странам, однако, в менее активной динамике. Ожидается, что наиболее высокий уровень миграции будет наблюдаться в Китае, где проживает наибольшее количество населения. В то же время, развитие городов будет неоднородным: в то время как в некоторых странах они станут высокоразвитыми центрами притяжения и благополучия, генераторами экономического развития, в других будут характеризоваться низким уровнем развития, третьи, наоборот, столкнутся с оттоком населения в сельские местности или города-сателлиты. Ожидаемо, что рост городского населения спровоцирует ряд тенденций в сфере недвижимости. Во-первых, рост спроса на жилье и как следствие, активизацию строительной активности. Так, по прогнозам, к 2025 году по сравнению с 2012-м мировой объем производства в строительном секторе почти удвоится и достигнет $15 триллионов. Во-вторых, рост стоимости премиальной недвижимости и модификацию более доступного жилья. Так, девелоперы станут более изобретательными в вопросах того, как проектировать и строить коммерческие и жилые объекты и более эффективно использовать пространство. В-третьих, изменение и развитие городской инфраструктуры с целью удовлетворять потребности возрастающего городского населения. Кроме того, помимо развития уже существующих городов, ожидается строительство новых, в частности, в Китае, Индии и на Ближнем Востоке, при этом они будут реализовываться с применением энергоэффективных технологий с целью снизить влияние на окружающую среду. Примером таких городов являются Масдар (Masdar) в эмирате Абу-Даби (ОАЭ) и Седжон (Sejong) в Южной Корее. На данный момент в мире ведется строительство нескольких экогородов (на фото: Институт науки и технологий города Масдар в ОАЭ, открывшийся в 2010 году) ФОТО: IS Демографические изменения Основными демографическими изменениями, которые окажут влияние на сегмент недвижимости, являются рост среднего класса и старение населения. В частности, прогнозируется, что по итогам периода с 2010 по 2040 год численность среднего класса увеличится на 180%. Он будет сосредоточен в основном в Азии, и в меньшей степени – в Европе. Города привлекают молодой средний класс, особенно в развивающихся странах, который будет создавать спрос на жилье, но также изменять его своими требованиями и предпочтениями, к примеру, в площадях и планировках квартир. К 2050 году население мира составит 9,3 миллиарда, что на 50% больше, чем в 2009-м (6,1 миллиарда). Количество людей в возрасте более 60 лет превысит количество людей в возрасте менее 15 лет. Развивающиеся страны будут иметь наиболее молодое население. Демографические изменения повлекут потребность в новых типах недвижимости. Жилая недвижимость станет более специализированной, с локальными и культурными особенностями. К примеру, городские апартаменты для молодых специалистов могут быть меньшими по площади, без кухни; также возможно развитие такого направления как жилье для пенсионеров; а семьи в некоторых развивающихся странах будут отдавать предпочтение проживанию за городом на огражденных территориях. Конкуренция на развивающихся рынках Недвижимость является основным сегментом, способствующим экономическому росту развивающихся стран. И даже в случаях, если этот рост замедляется, строительная активность развивающегося рынка остается на высоком уровне, открывая интересные возможности для инвестиций. Так, по прогнозам, к 2025 году более 60% всей мировой строительной активности будет сосредоточено на развивающихся рынках (для сравнения, в 2005 году этот показатель составлял 35%). Именно поэтому такие страны привлекают к себе внимание и становятся объектом конкуренции между инвесторами и другими игроками сегмента недвижимости. Однако развивающиеся рынки создают новых игроков, которые, имея связи с локальными и региональными институциональными инвесторами, могут занять более сильные позиции, нежели их зарубежные коллеги, и в более полной мере воспользоваться местными возможностями. Устойчивость Учитывая рост населения земли, к 2030 году нам понадобится на 50% больше энергии. Насколько сильным будет давление вопросов энергетики на сегмент недвижимости, зависит, в частности, от цен на ресурсы. Альтернативные виды энергии могут снизить это давление. И тем не менее, в развитых странах к 2020 году все здания будут обязаны иметь рейтинг устойчивости. Уже сегодня девелоперы активно применяют принципы устойчивости в своих проектах – будь то коммерческие или жилые здания. Кроме того, на данный момент в мире реализуется несколько экогородов, к примеру, Масдар в ОАЭ, запроектированный таким образом, чтобы свести к нулю отходы и выбросы углерода. Для управляющих компаний открываются новые возможности и риски. Цена актива все более зависит, в том числе, от показателя устойчивости. Поэтому, если требования к экологичности зданий будут развиваться более быстрыми темпами, чем рынок недвижимости в целом, это приведет к снижению стоимости активов, которые при продаже будут выставляться с существенным «коричневым дисконтом». Девелоперы активно применяют принципы развития в проектах коммерческой и жилой недвижимости (на фото: головной офис компании Siemens на Ближнем Востоке, располагающийся в городе Масдар, ОАЭ) ФОТО: IS Технологии К 2020 году технологии могут изменить экономику всего сектора недвижимости и деятельность девелоперов и инвесторов. В первую очередь, речь идет о мобильных и экотехнологиях. Ввиду развития мобильных технологий, потребность в физическом пространстве снижается, в частности, в сегментах торговой и офисной недвижимости. К примеру, ряд сетей по продаже бытовой техники и электроники закрывают магазины, поскольку их клиенты переориентируются на покупки в онлайн. В то же время, растет спрос на складские помещения. Это обусловлено сокращением сроков доставки товаров, заказанных по Интернету, и как следствие – необходимостью размещения складских помещений ближе к потребителям. Конечно же, ожидать полного исчезновения магазинов не стоит, однако некоторые товары все же будут продаваться преимущественно онлайн – это книги, музыка и видео. Такие секторы как здоровье и красота, товары для дома будут более стойкими к изменениям, спровоцированным технологическим прогрессом. Торговые центры с ресторанами, развлечениями и социальными активностями также сохранят привлекательность для клиентов, чего нельзя сказать об офисной недвижимости. Ввиду того, что видеоконференции становятся все более обычными и приемлемыми для компаний и сотрудников вместо традиционных встреч, а электронные документы заменяют бумажные, люди все чаще проводят рабочее время в удаленных офисах или дома. По мнению экспертов, эти тенденции, наряду с влиянием социальных сетей, скажутся на недвижимости в большей степени, нежели предполагается сегодня. СТРАТЕГИИ К УСПЕХУ Трансформации, которые мировой рынок недвижимости претерпит уже в ближайшие несколько лет, говорят о необходимости игрокам этого сегмента адаптироваться и внедрять соответствующие изменения в свою деятельность уже сегодня. В целом, вопросы, на которые инвесторам и девелоперам как минимум стоит обратить внимание, достаточно предсказуемы, однако за ними кроется огромный объем работы. Во-первых, инвесторам необходимо понимать перспективы рынков, их условия для ведения бизнеса, а также особенности конкуренции. Сегмент недвижимости глобализируется, поэтому и расширяются риски, с которыми сталкиваются его игроки. В начале этого списка стоят страновые и городские риски. Во-вторых, необходимо более активно и тесно вести сотрудничество с властями на национальном и локальном уровнях, что поможет понимать их планы и амбиции касательно развития городов. На сегодняшний день множество городов конкурируют между собой за доминирующую роль в своих регионах, и те, которые выиграют эту борьбу, предоставят привлекательные инвестиционные возможности. В-третьих, важно внедрять новые технологии и применять в проектах принципы устойчивости, которые станут основными факторами создания стоимости объектов недвижимости. Инвесторам и девелоперам необходимо понимать, какие типы недвижимости изживут себя, а какие будут пользоваться популярностью, отслеживать информацию об арендаторах и покупателях с целью оценить спрос и таким образом принимать более удачные инвестиционные решения. Немаловажную, если не решающую роль в привлечении клиентов или покупателей как в жилой, так и коммерческой недвижимости, будут играть «зеленые» технологии. Здания с низкими показателями устойчивости будут продаваться с дисконтом, а их жизненный цикл сократится. И в-четвертых, это компетенции сотрудников. К примеру, появление новых типов недвижимости потребует нишевых знаний со стороны работников компаний, а также знание локальных рынков, если речь идет о крупных фирмах, работающих во многих странах мира.