101 Tower: идея, воплощенная в недвижимость

ДЕВЕЛОПМЕНТ НАЧИНАЕТСЯ С КОНЦЕПЦИИ Проект бизнес-центра 101 Tower по ул. Льва Толстого, 57, Киев проект: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» Кризисные реалии украинского рынка недвижимости заставили немногочисленных девелоперов, рискнувших начать строительство в экономически и финансово сложное время, более тщательно проверять экономическую целесообразность будущих объектов. В результате проекты претерпевают изменения в отношении концептуальных и, соответственно, конструктивных элементов. Более того, конкуренция среди девелоперов, обострившаяся с наступлением кризиса, вынуждает искать выходы из сложившейся ситуации, в частности, развивать реальные проекты с индивидуальными характеристиками, которые будут выделяться на фоне конкурентов и пользоваться популярностью среди целевой аудитории. По словам Игоря Никонова, его компания стремится развивать концептуально новые для украинского рынка недвижимости проекты: «Создаваемые нами проекты не похожи на другие объекты в своем сегменте недвижимости. Кроме того, мы позиционируем себя как компания, которая в состоянии выполнить весь цикл девелопмента – от создания концепции будущего объекта недвижимости до ввода его в эксплуатацию, а также как компания, занимающаяся развитием только проектов, начатых непосредственно нами. В частности, бизнес-центр 101 Tower – его идея, концепция и проект – полностью принадлежат «К.А.Н. Девелопмент». Как заявляет девелопер, данный проект будет выделяться на фоне своих «конкурентов». Помимо индивидуальных архитектурных решений, сама концепция проекта должна стать новой для украинской бизнес-среды. Речь идет о создании своеобразного «профильного» бизнес-центра. «В бизнес-среде очень много времени тратится на переезды и встречи. Но в больших офисных центрах, арендаторами которых являются компании из одной или смежных сфер бизнеса, такие встречи могут проходить на месте, в том же здании. Это очень удобно, поскольку экономится много времени, а также есть возможность налаживать и поддерживать контакты с потенциальными и настоящими партнерами, решать рабочие вопросы на месте. Если создать правильные условия – это вполне допустимая концепция как для бизнес-центра в целом, так и для его арендаторов, – говорит Игорь Никонов. – Мы еще не решили, компании каких бизнес-сфер могут выступать арендаторами БЦ 101 Tower. Для этого необходимо определить схему взаимодействия компаний и потенциальных партнеров. Например, строительные организации работают в основном с проектировщиками, маркетологами, дизайнерами, подрядчиками». МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ Строительство бизнес-центра 101 Tower, начавшееся в апреле 2009 года, ведется на участке площадью 0,55 гектара. Здание будет расположено по ул. Льва Толстого, 57 в Киеве в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Примерно в десяти минутах ходьбы от БЦ находится станция метро «Вокзальная», немного дальше – станция метро «Университет». Транспортную доступность для автомобилей обеспечат улицы с односторонним движением Жилянская и Саксаганского, а также улицы Гайдара и Урицкого. Стоит отметить, что неподалеку от будущего БЦ 101 Tower находятся Ботанический сад имени академика Александра Фомина, центральный железнодорожный вокзал и другие элементы инфраструктуры. КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ Игорь Никонов, президент компании «К.А.Н. Девелопмент» фото: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» Специалисты компании «К.А.Н. Девелопмент» отмечают, что первоначальный проект бизнес-центра 101 Tower представлял собой 34-этажное здание с 4-уровневым подземным паркингом. Ввиду сложной геологии Киева, в частности, участка под строительство данного БЦ, в проект здания внесли изменения: паркинг, в котором сейчас предусмотрено 259 машиномест, стал наземным. Также уменьшилась этажность центра – из 34 изначально запланированных этажей осталось 27. В компании данные изменения объясняют экономической нецелесообразностью столь высокого здания. «Мы считаем, что 27 этажей – это та площадь, которую на данный момент можно сдать в аренду, – говорит президент «К.А.Н. Девелопмент». – На сегодняшний день строительство масштабных по площади высотных зданий с огромными подземными комплексами является нецелесообразным, в частности, поэтому мы внесли изменения в проект бизнес-центра и попытались сделать его экономически выгодным. На самом деле, это непростая задача, ведь, корректируя проект, важно сохранить характеристики, определяющие его класс». Общая площадь БЦ 101 Tower составляет 61 800 м2, из которых 45 800 м2 отведено под офисные и другие помещения. В девелоперской компании отмечают, что, согласно концепции, арендаторы данного бизнес-центра должны получать все необходимые услуги на месте, не выходя из офиса. Поэтому проектом 101 Tower также предусмотрены площади под другие сегменты и услуги, в частности, под фитнес-центр (площадь которого составит около 3500 м2) с 25-метровым бассейном, отделение банка, рестораны, SKY-бар с панорамой города, летнюю террасу, паб, а также под химчистку, аптеку и другие специализированные помещения. «Один из этажей бизнес-центра будет отведен под апартаменты гостиничного типа, которые арендаторы смогут снимать для приглашенных специалистов, – рассказывает Игорь Никонов. – Зачастую компании, приглашая специалистов или партнеров из других городов, вынуждены снимать номера в гостиницах, порой на длительное время. Во-первых, это дорого, во-вторых, непродуктивно. Поэтому в нашем проекте предусмотрен целый этаж апартаментов с соответствующим сервисом, с предоставлением необходимых для комфортного проживания и отдыха услуг». Еще одной отличительной особенностью 101 Tower и, по словам Игоря Никонова, нововведением в Украине должно стать наличие отдельных VIP-лифтов, в результате чего VIP-персоны не будут пересекаться с основным потоком посетителей. Эксперт также отмечает, что в здании БЦ предусмотрены открывающиеся окна, несмотря на то, что на Западе открытые окна в зданиях, оснащенных кондиционерами, считаются экономически необоснованными. Общий объем инвестиций в проект оценивается в $60-65 миллионов. Финансирование проекта осуществляют зарубежные партнеры, а также компания «К.А.Н. Девелопмент», которой принадлежит 50% бизнес-центра. Остальными 50% центра владеют частные инвесторы. КОНЦЕПЦИЯ «ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОГО ЗДАНИЯ» Еще около пяти лет назад концепция «интеллектуального здания», широко распространенная на мировых рынках, только начинала осваиваться отечественным. Сегодня большинство составляющих «интеллектуального здания», в частности, системы информатизации, безопасности и жизнеобеспечения здания, системы контроля и мониторинга функционирования здания являются своеобразным must-havе для украинских девелоперов. «На сегодняшний день «интеллектуальные здания» – это любые здания класса А, определенным образом создающие арендаторам, их сотрудникам и посетителям наивысший уровень комфорта, – говорит президент «К.А.Н. Девелопмент». – В бизнес-центре 101 Tower концепция «интеллектуального здания» будет реализована на уровне полной автоматизации и диспетчеризации всех систем жизнеобеспечения и функционирования здания». АРХИТЕКТУРНЫЕ РЕШЕНИЯ В БЦ 101 Tower концепция «интеллектуального здания» реализуется на уровне полной автоматизации и диспетчеризации всех систем жизнеобеспечения и функционирования здания(на фото: строительная площадка БЦ 101 Tower, Киев) фото: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» Архитектурные решения проекта бизнесцентра 101 Tower и его название тесно связаны друг с другом. «Название бизнес-центра появилось не случайно – оно происходит из его формы и высоты. Так, высота здания составляет около 101 метра, а если посмотреть на здание центра со стороны, то его очертание также похоже на цифру 101», – говорит Игорь Никонов. Основные материалы, использующиеся в строительстве бизнес-центра, – металл, камень и стекло. Последнему в архитектурном ансамбле здания отведена особая роль, поскольку 101 Tower будет полностью выполнен из тектонического стекла. По утверждениям специалистов «К.А.Н. Девелопмент», именно в таком архитектурном решении заключается уникальность 101 Tower на рынке недвижимости Украины. «Тектоническое стекло – особый вид дизайна стекла. В высотном строительстве еще никто не применял стеклоблоки без алюминиевых направляющих. Наша компания впервые создает полностью стеклянное здание, включая паркинг, – рассказывает Игорь Никонов. – На самом деле паркинг открытый, но благодаря тому, что по всему периметру паркинга будут установлены наклонные стеклянные ламели, щелей не будет видно. Таким образом будет создаваться впечатление, что здание полностью выполнено из стеклянной чешуи». Применение тектонического стекла принципиально не повысит стоимость здания – девелоперу удалось сократить расходы за счет отказа от использования алюминия. В компании отмечают, что преимуществом применения тектонического стекла является также и экономия времени. По словам эксперта, монтаж фасада можно начинать еще до завершения строительства коробки здания, в отличие от обычного строительства, когда данные работы начинают только после возведения коробки. В результате этого, по подсчетам компании, экономится до девяти месяцев. УПРАВЛЕНИЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОМ Сдачей в аренду площадей бизнес-центра будет заниматься компания «Центр-Сервис», входящая в структуру «К.А.Н. Девелопмент». Эта компания занимается продажей жилья в жилом комплексе «Паркове місто» по ул. Вышгородской, 45 в Киеве, и, по словам Игоря Никонова, в дальнейшем будет осуществлять реализацию площадей всех объектов компании. Для управления бизнес-центром 101 Tower компания «К.А.Н. Девелопмент» планирует создать собственную структуру. «В сфере недвижимости, когда ты сам что-то строишь, ты должен сам все заканчивать, – считает Игорь Никонов. – По моему мнению, управляющим каким-либо зданием должен быть или сам владелец здания, или один из соучредителей, только тогда бизнесу обеспечен успех. На мой взгляд, третьи компании, занимающиеся управлением коммерческих зданий, работают не очень эффективно». ТРУДНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА По мнению Игоря Никонова, украинским девелоперам сегодня приходится конкурировать в первую очередь с экономической ситуацией, которая сложилась в стране. «Профессиональных офисных центров у нас очень мало, а неспециализированных офисных площадей, оттягивающих на себя наших потенциальных арендаторов и в сложившейся ситуации являющихся для них финансово более привлекательными, – больше одного миллиона м2, – объясняет Игорь Никонов. – Украинские власти, к сожалению, никоим образом не стимулируют рост бизнес-активности. Строить на кредитные средства в Украине также невозможно, поскольку недвижимость столько не зарабатывает, сколько на сегодняшний день просят банки по кредитным ставкам». В феврале текущего года компания «К.А.Н. Девелопмент» заключила с компаниями «Чартис Украина» и «QBE Украина» договор страхования строительства БЦ 101 Tower. Сумма страховки составляет порядка $50 миллионов. Страховое покрытие включает в себя страхование материальных убытков на базе всех рисков с расширением на возмещение затрат по устранению обломков, профессиональных затрат, покрытие убытков вследствие забастовок, беспорядков и гражданских волнений, покрытие риска ошибки проектировщика и использования дефектных материалов. «Грамотный девелопер всегда страхует свои объекты, ведь любое строительство – это огромные риски и серьезное воздействие на окружающую среду. Экономия в данном случае неоправданна, а сумма страхового полиса несовместима с суммой возмещения – последствия любых ошибок обойдутся гораздо дороже, – говорит Игорь Никонов. – Мы страхуем все объекты, где являемся владельцами или совладельцами. Страхование объектов, где наша компания выступает в качестве девелопера, остается на усмотрение собственников». Бизнес-центр 101 Tower, Киев Месторасположение: ул. Льва Толстого, 57, Киев Заказчик: «К.А.Н. Девелопмент» Собственник: «К.А.Н. Девелопмент» (50%), частные инвесторы (50%) Девелопер: «К.А.Н. Девелопмент» Инвестор: «К.А.Н. Девелопмент», частные инвесторы Генеральный подрядчик: ООО «К.А.Н. Строй» Проектное бюро: ЧП «Архитектурное бюро А. Коваль» Площадь земельного участка: 0,55 гектара Общая площадь: 61 800 м2 Площадь, сдаваемая в аренду: 45 800 м2 Этажность: 27 этажей Паркинг: наземный, 259 машиномест Начало строительных работ: II квартал 2009 года Планируемое окончание строительных работ: II квартал 2012 года Общий объем инвестиций: $60-65 миллионов.