На этой территории до 2000 года размещалась гавань одного из самых знаменитых портов Германии. Но изменившиеся экономические потребности города обусловили необходимость иного целевого использования земельных ресурсов. В итоге появилась концепция «портовой Ривьеры», предусматривающая и бережное отношение к истории этой части города, и создание «плацдарма новых возможностей». Специально для развития проекта Überseestadt (в том числе, и для привлечения инвесторов) была создана компания Überseestadt GmbH. Месторасположение бывшей промзоны уникальное: она занимает пять километров вдоль берега реки Везер, а от исторического центра Бремена ее отделяет всего два километра. Учитывая такое удачное месторасположение, эксперты не сомневаются в успешной реализации всего проекта, даже при учете небольших масштабов самого Бремена. Они уверены, что 8 кварталов Überseestadt станут желанными для девелоперов, стремящихся реализовать проекты офисной и отельной недвижимости, воплощать в жизнь идеи по организации досуга и возведению особых форм жилых помещений. Кроме этого, на прилегающих к Überseestadt участках после реконструкции открываются многочисленные перспективы для строительства офисной и жилой недвижимости, поскольку отпадает необходимость в «защитных поясах», которые раньше отделяли жилую застройку от промзоны. Панорамный вид портовой промышленной зоны Бремена, 2000 год фото: Петер Велс
По словам доктора Дитера Русса, коммерческого директора Bremen GmbH, во время первой фазы развития проекта, рассчитанной приблизительно на год, должен быть разработан общий план создания всех восьми кварталов. Согласно договору, уже сейчас можно говорить об институциональных инвесторах. В данный момент проходит формирование консорциума, в состав которого войдут компании-инвесторы: Brebau, Gewoba, Peter Riggers, Sparkasse Bremen, Zechbau, а также международные девелоперы Albis и Hochtief. Именно этим компаниям и их партнерам будет отдано первоочередное право эксклюзивного развития проектов Überseestadt. Так как Überseestadt по своей концепции представляет своего рода «город в городе», авторам проекта пришлось рассчитать необходимую нагрузку по транспортным потокам всего комплекса с учетом перспективы его полной застройки. Даже при условии наличия транспортного сообщения со старой портовой промзоной (что существенно сокращает расходы по проекту), для него нужно будет создать еще один «парадный въездной портал». Завершение работ по его строительству запланировано на лето 2004 года, финансирование осуществляется из городского бюджета Бремена. Главный промоутер интересов Überseestadt Ульрих Келлер, директор компании Bremer Investitions-Gesellschaft (BIG), в ходе Expo Real 2003 в интервью «СР» сообщил, что он более чем доволен откликом со стороны региональных инвесторов на предложение городских властей по развитию Überseestadt. Особенно это касается проявленного интереса к реконструкции бывших промышленных объектов. Так, одним из примеров создания офисного центра класса А (Hafenhochhaus) оказалась реконструкция казалось бы «гиблого» складского здания. Более того, в будущем Hafenhochhaus призван стать архитектурным символом Бремена, офисным центром с общей площадью около 12 500 м2. Последующие задачи связаны с развитием в структуре Überseestadt объектов торговой недвижимости, созданием своеобразного ритейл-молла на набережной Везера (Frischezentrum, с большим рыбным рынком, ТЦ Kellogs), зон развлечений (центры отдыха Leisure Port и Europahafen, где также разместятся музеи и галереи искусств, выставочные павильоны). «Гвоздем программы» перепрофилирования бывшей промзоны станет, по словам Ульриха Келлера, водоем Überseepark площадью более 40 гектаров с аквапарком. Именно он должен исполнить роль своеобразного звена, соединяющего футуристический дизайн квартала Space Park с существующей исторической портовой архитектурой. Речь идет о квартале Speicher XI, в котором на месте старых пакгаузов, построенных в 1910-1912 годы, посредством реконструкции должен появиться один из престижнейших жилых кварталов Бремена. Этот проект будет осуществляться компанией Wohnungsbau GmbH. По словам ее президента, доктора Клауса Хюботтера, идею сохранения архитектурного облика зданий начала прошлого века подсказал сам «микрокосм» набережной длиной 400 метров, по праву ставшей памятником прошлого. К тому же, эта часть старого порта является памятником архитектуры. Сумма всех работ, связанных с реконструкцией пакгаузов под жилые дома, составит 12,5 миллиона EUR. Сметная стоимость реконструкции бывших складских помещений составит порядка 1000 EUR/м2, что на 65-70% ниже суммы затрат на строительство зданий «с нуля». Такой подход позволит девелоперу генерировать цену аренды жилых площадей в рамках 3-4,5 EUR/м2/в месяц вместо 6-7 EUR/м2/в месяц в новостройках Бремена. По словам Клауса Хюботтера, уже сейчас, за год до ввода первых реконструированных домов в эксплуатацию, у компании есть заявки на аренду или покупку более чем 60% площадей. Модель будущего Überseestadt Модель: Петер Велс
Неповторимый шанс для ганзейского города Корреспонденту «СР» представилась возможность узнать больше о проекте развития бывшей бременской портовой промзоны у генерального директора Bremer Investitions-Gesellschaft mbH (BIG), Ульриха Келлера. CP: Что скрывается за названием «Überseestadt»? Масштабный градостроительный проект Überseestadt предусматривает перевоплощение бывшей промышленной гавани в жилой район, бизнес-сити и центр услуг. Überseestadt общей площадью около 300 гектаров с помощью новой инфраструктуры будет непосредственно связан с центром города. Старые портовые районы не будут больше использоваться по назначению, вследствие реформирования транспортной системы и перемещения складов, доков и порта в Бремерхафен, город-спутник Бремена. Исходя из этого, Бремен получит исключительный шанс создать в практически эксклюзивном месте – так близко к воде и в то же время недалеко от центра города – новый плацдарм для развития современной урбанистической среды. В данный проект будут инвестированы около 350 миллионов EUR из государственного и муниципального бюджетов, к тому же ожидается привлечение около 2 миллиардов EUR частных капиталовложений. То есть, на каждый гектар Überseestadt будут задействованы порядка 7,8 миллиона EUR капиталовложений. CP: Не слишком ли глобальны масштабы этого градостроительного проекта для столь маленького Бремена? Ответ однозначный: нет. Новая часть города предоставляет Бремену эксклюзивную возможность – вложить деньги в восстановление и модернизацию инфраструктуры и реализовать новый объект с долгосрочными перспективами на будущее. В заявляемые нами сроки (20 лет) это сделать вполне реально. Если принимать во внимание имеющиеся объемы, возможности и потенциал для нового строительства, то в этом случае не последнюю роль играет «эмоциональный фактор». Особые формы жилья, культурные учреждения, возможности организации досуга и возрождение старых, но наиболее интересных участков, которые располагаются близко к воде и тем самым являются привлекательными для инвесторов. Бремен нуждается в такого рода имидже, который как раз и формируется из всех вышеперечисленных факторов. CP: Какие проекты развития недвижимости уже реализованы в первые три года, и работа над какими планируется в ближайшем будущем? Создание рыбного рынка в квартале Frischezentrum – один из первых проектов, который был реализован на участке общей площадью около 16 гектаров. Бременская художественная академия также уже переехала в реконструированное здание квартала Speicher XI, следующими переедут, максимум до конца 2003 года, 28 фирм и культурных учреждений, а также портовый музей. Hochtief Construction, 100% дочернее предприятие компании Essener Baukonzern, планирует вскоре завершить проект бизнес-центра в виде офисной башни. Среди дальнейших планов – создание «парадной» подъездной инфраструктуры со стороны «морских ворот», Überseetоr (окончание работ планируется на конец 2005 года).
БРЕМЕН Вместе с городом-спутником Бремерхафеном Бремен образует наименьшую федеральную землю Германии из 16 существующих (как по территории – 400 км2, так и по количеству населения – около 682 тысяч человек). В самом Бремене насчитывается более 550 тысяч жителей (данные 2003 года).
В МОСКВЕ ПРОИСХОДИТ ПЕРЕРАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Правительство Москвы утвердило новую методику расчета арендной платы. Исходя из нее, ставка аренды муниципальных нежилых помещений будет вновь устанавливаться в зависимости от вида деятельности арендатора. Так, с казино город будет брать плату по четырехкратной ставке, с коммерческих банков – по тройной, с торговых центров – по двойной. Зато для малого бизнеса цена уменьшилась вполовину, минимальная ставка предусмотрена и для бюджетников. Согласно новому постановлению, коэффициенты, повышающие плату, будут действовать для вновь заключаемых договоров. А для тех, кто уже арендует площади у города, нынешняя цена не может быть повышена более чем на 25%. Переход на новую методику дорого обошелся арендаторам. По данным столичного департамента имущества, по сравнению с 2002 годом некоторые ставки выросли в 100-500 раз. Арендаторы просто завалили мэрию жалобами, и городским властям пришлось пойти на некоторые послабления. Отдельными постановлениями они ввели примерно четыре десятка льготных ставок для конкретных организаций и восстановили понижающие коэффициенты для малого бизнеса и предприятий бытового обслуживания. МОСКВА ПРИРАСТАЕТ НЕБОСКРЕБАМИ В рамках инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» до 2015 года предусмотрено строительство 97 небоскребов. Эту цифру назвал главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Схема размещения высоток исключает центр города, кроме района «Москва-Сити». В основном они будут строиться в срединно-периферийном поясе города. 43-этажный первенец высотой 165 метров уже появился на Давыдковской улице за Поклонной горой. Сейчас строятся еще два объекта «Нового кольца Москвы». Уже вышли и распоряжения о начале подготовки к строительству еще шести объектов.
