Зоны креативной работы

ФОТО: HUB 4.0

В БЛИЖАЙШИЕ ГОДЫ НА ФОНЕ ОБЩЕМИРОВЫХ ТЕНДЕНЦИЙ В УКРАИНЕ ОЖИДАЕТСЯ СТРЕМИТЕЛЬНОЕ РАЗВИТИЕ СЕГМЕНТА КОВОРКИНГОВ. В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ ЭТО ПРИВЕДЕТ К РОСТУ СПРОСА НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И КАК РЕЗУЛЬТАТ – К СТРОИТЕЛЬСТВУ НОВЫХ, РЕКОНСТРУКЦИИ СУЩЕСТВУЮЩИХ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ И КАЧЕСТВЕННОМУ УЛУЧШЕНИЮ РЫНКА КАК В КИЕВЕ, ТАК И В УКРАИНЕ В ЦЕЛОМ.

ИСТОКИ ФОРМАТА

В переводе с английского слово coworking означает «совместная работа». Именно на идее занятости в объединенном пространстве основан принцип коворкинга. Более того, подобные локации, или как их еще называют – общественные офисы, в широком смысле являются местом, в котором созданы условия для деятельности и творческого взаимодействия людей на одной площади.

Своим возникновением коворкинги обязаны изменению подходов к организации рабочего процесса в крупных городах, увеличению роли креативного труда и аутсорсинга, появлению новых технологий. Считается, что первые в мире официальные коворкинги появились в США и Европе в середине 2000-х годов, однако история развития данного офисного формата берет начало еще в 1990-х годах. Согласно ежегодному исследованию Global Coworking Survey, которое проводится специализированным изданием Deskmag, до конца нынешнего года число таких объектов в мире достигнет около 13 800, что примерно на 2500 локаций больше, чем в 2016.

ОСВОЕНИЕ УКРАИНЫ

В нашей стране, как и во всем мире, происходит изменение значения коворкинговых пространств, из модных площадок для времяпрепровождения они превращаются в удобные места для работы фрилансеров или старта бизнеса. Поэтому, по мнению большинства экспертов, коворкинги как форма организации труда становятся все более популярными не только в США и Европе, но и в Украине. «Через несколько лет, как бы оптимистично это ни звучало, большинство офисных сотрудников будут работать удаленно. По прогнозам специалистов компании CBRE, уже к 2020 году только семь сотрудников из десяти будут работать в офисе», – отмечает Ирина Круппа, генеральный директор МФК Gulliver.

Интересно, что первый в Украине коворкинг, а именно центр известной международной сети Regus, был открыт в 1998 году в Киеве. С момента выхода в нашу страну компания создала сеть из шести объектов, все они расположены в столице.

Отметив тенденцию к росту популярности нового вида пространства для работы и общения, в Украине появились отечественные коворкинг-операторы. Среди них, по данным Cushman & Wakefield в Украине, самым крупным является Coworking Platforma, в портфеле которого находятся два объекта в столице совокупной площадью более чем 5000 кв.м. «Кроме того, активно развивается компания Creative Quarter и стабильно функционирует оператор «Часопис», – подчеркнул Левон Папоян, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине.

Развитие данного вида операторов, подтверждающее рост популярности коворкинг-пространств, по мнению экспертов консалтинговых компаний, говорит о том, что этот сегмент превращается в полноценную составляющую рынка офисной недвижимости в Украине и свидетельствует о проявлении глобальных трендов. «Поскольку многие компании в мире уходят от традиционной модели аренды рабочего пространства, на наш взгляд, развитие коворкингов является положительной тенденцией», – утверждают специалисты Cushman & Wakefield в Украине.

В дальнейшем становлении украинского рынка коворкингов не сомневается и оператор Coworking Platforma. «Данная концепция организации пространства – общемировой тренд, развивающийся наряду с другими современными тенденциями, появившимися на фоне разумного потребления и сохранения производительности. Поэтому все, что связано с уменьшением затрат и увеличением собственного КПД будет актуально», – объясняет Катерина Горина, генеральный директор и сооснователь Coworking Platforma.

ЦЕНА ВОПРОСА

Стоимость услуг коворкингов в Киеве отличается в разы. Большая разница в ценах на посещение таких пространств во многом связана с наличием, качеством и разнообразием опций: начиная от ремонта, мебели и офисной техники и заканчивая дополнительными услугами. В столице посетители могут арендовать рабочее место примерно от 10-50 гривен/час до 500-6500 гривен/месяц.

Разница в ценах, которые предлагают коворкинг-операторы, сказывается и на стоимости аренды, которую платят эти компании собственникам помещений. По данным Cushman & Wakefield в Украине, как правило, бизнес-модель коворкинговых операторов рассчитана на долгосрочный период аренды с фиксированной ставкой и подразумевает существенные стартовые инвестиции в отделку и мебель. В связи с этим владельцы зданий, заинтересованные в таких операторах, согласовывают с ними особые условия, которые могут отличаться от стандартных. Среди таких требований – 7-10-летние договоры с фиксированной ставкой на весь период аренды (допускается ежегодная 3-5-процентная индексация), а также арендная ставка, которая может быть существенно ниже средней ставки в соответствующем бизнес-центре. «Причины, по которым арендодатели идут на предоставление особых условий, могут быть разные в зависимости от ситуации в каждом конкретном здании. Иногда это возможность существенного снижения уровня вакантности и обеспечение гарантированных потоков в долгосрочной перспективе», – отмечают эксперты Cushman & Wakefield в Украине.

БИЗНЕС-ИНТЕРЕС

Для бизнес- и офисных центров коворкинг-операторы, с одной стороны, приносят более низкие арендные поступления в сравнении с остальными арендаторами. С другой стороны, они обычно подписывают договоры на более длительный неразрывный срок. Это значит, что имея долгосрочный контракт на период 7-10 лет, собственники зданий получают прогнозируемый поток доходов.

Балансирование на грани двух противоположных интересов, безусловно, не очень выгодно владельцам помещений или управляющим компаниям. Однако учитывая показатели вакантности на рынке офисной недвижимости Киева, которые в последние годы достигали 2025%, они просто вынуждены предпринимать различные шаги, чтобы хоть как-то заполнить пустующие площади. Более того, по словам экспертов компании UTG, иногда коворкинги открывают сами управляющие компании бизнес-центров, чтобы таким образом привлечь дополнительный капитал и, к примеру, перекрыть платежи по обслуживанию зданий. «Девелоперам выгоднее сдавать офисы в аренду и обслуживать здание, чем открывать коворкинги. В целом, я не вижу особых преимуществ для девелоперов в открытии общественных пространств в офисных зданиях. Однако один плюс все-таки есть – это заполнение пустующей площади», – считает Евгения Локтионова, директор компании UTG.

В то же время Юлия Счастливая, директор ТЭК «Энергоинвест», считает, что киевские бизнес-центры, тем более премиум-сегмента, как правило заинтересованы в крупных и стабильных клиентах, занимающих целые этажи, а не в небольших компаниях, которые зачастую находятся в поиске успешной бизнес-модели. «Однако если коворкинг – интересный, яркий и креативный формат, пользующийся спросом и имеющий свою целевую аудиторию, конечно, такой арендатор интересен бизнес-центру. На рынке Украины работает достаточно коворкинг-операторов, и все они интересовались нашим проектом. В результате переговоров нашим арендатором стал Creative Quarter», – сообщила она.

Руководство другого столичного БЦ – Gulliver – также рассматривает возможность размещения общественных пространств в случае, если их собственники предложат нестандартные решения. В данном объекте уже действуют два коворкинга: Creative Quarter и Regus. Самый крупный их них – Creative Quarter – занимает почти 2500 кв.м. Еще один момент, на который, по мнению экспертов, стоит обратить внимание – это потенциальная трансформация клиентов коворкингов в полноценных арендаторов в будущем. Поэтому, как считает Левон Папоян, для бизнес-центров площадью 7-10 тысяч кв.м и больше коворкинг-пространства являются полезным и достойным инфраструктурным решением. «Они «растят» будущих потенциальных арендаторов, которые начинают свой бизнес в коворкинге с 1-5 рабочих мест и расширяются до минимальной площади, предоставляемой в аренду в основной части бизнес-центра. В нашей практике достаточно много компаний, которые таким образом вырастали из небольшого пространства. Такие успешные бизнесы зачастую предпочитают переехать в традиционный офис в том же здании, к которому привыкли и они, и их клиенты. Кроме того, в течение 1-3 лет с момента открытия все коворкинги, с которыми мы работаем, расширялись на 50-100%», – рассказал эксперт.

Вероятность того, что один из молодых бизнесов, начинающих работу в стенах коворкинга в ASTARTA Organic Business Centre, впоследствии вырастет до аренды полноценного офисного помещения, не исключает и Юлия Счастливая. Кроме того, по ее мнению, интересный концептуальный коворкинг – это дополнительное преимущество и «магнит» БЦ, поскольку такие пространства и мероприятия, которые они проводят, генерируют большой поток посетителей, что способствует узнаваемости и положительному восприятию офисного здания деловой аудиторией.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №10(172) декабрь 2017.