Жилье Киева – по-прежнему дорогое удовольствие

Ярослава Чапко, директор по развитию бизнеса Knight Frank Kiev Несмотря на снижение в 2009-2010 годах, цены на квадратные метры жилья в украинской столице продолжают оставаться на все еще недоступном для большинства украинского населения уровне. Профессионалы уже не первый год спорят о перспективах роста или дальнейшего падения цен на жилье. Часть экспертов упрямо твердят, что цены будут и дальше падать, и киевляне вот-вот увидят «справедливую» стоимость столичных квадратных метров. Другие, наоборот, смело заявляют о росте цен. Кто прав? И справедливо ли критикуют аналитиков за их часто несостоявшиеся прогнозы? А главное, цены все-таки растут или падают? Что самое интересное, правы и первые, и вторые. Цены в течение года меняются скачкообразно – периоды роста рыночной активности и, соответственно, роста цен сменяются затишьем и скидками. Не стал исключением и 2011 год: цены в течение года то падали, то росли, оставляя в растерянности как профессионалов, так и простых граждан. В начале года рынок был довольно пассивен – покупатели мало интересовались жильем. Тем не менее, цены на объекты удерживались с завидным упрямством, а по некоторым объектам, как отголосок успешного осеннего сезона, продавцы подняли цены на 2-5%. На первичном рынке на продажу были выставлены объекты преимущественно большой площади, стоимость которых значительно превышала бюджеты большинства покупателей. На вторичном рынке цена квартир была высокой за счет «элитных ремонтов» и «видов из окон». Низкая активность покупателей в I квартале спровоцировала усиление маркетинговой активности девелоперов продавцов вторичного рынка, которые начали предлагать квартиры с дисконтом. Весной 2011 года, в период традиционного роста активности рынка, количество запросов на приобретение жилья стало постепенно расти. Девелоперы открыли продажи в новых проектах, появились предложения малометражных квартир по привлекательным ценам. Наиболее высокую активность показал эконом-сегмент «8-10»*, где сегодня сосредоточен основной спрос. На вторичном рынке для привлечения покупателей и, находясь в ценовой борьбе с первичным рынком, продавцы готовы были уже торговаться, скидывая до 10-15% от заявленной цены. *«8-10» – сегмент жилой недвижимости эконом-класса с ценовыми предложениями в пределах 8000-10 000 грн/м². Проект жилого комплекса Diamond Hill по ул. Ивана Мазепы, 11-б,Киев, Украина проект: IS Кроме ценовой войны, продавцам на руку сыграли и прогнозы относительно второй волны кризиса, которая ожидалась осенью 2011 года. Хорошо помня уроки первой волны кризиса 2008-2009 годов, граждане стали присматриваться к недвижимости как наиболее надежному вложению инвестиций. Результатом стал довольно высокий рост продаж практически во всех классах первичного и вторичного рынков. Но, тем не менее, средние цены на первичном рынке по итогам полугодия показали падение в классах эконом (-2,3%) и элит (-5,9%). Парадокс – спрос растет, а цены падают. Эксперты по-разному комментировали данное явление. На самом деле, падение средних цен является не чем иным, как фиксацией ценовой ситуации на рынке на определенную дату. Падение средних цен было обусловлено преимущественно следующими факторами: – открытием продаж в новых объектах с ценой ниже средней по сегменту (особенно данный фактор влияет на средние цены в классе элит, где предложение составляют не более 2 десятков домов); – предложением малоликвидных квартир (в основном многокомнатных квартир с большой площадью) с дисконтом. На фоне растущего объема продаж продавцы с начала лета начали постепенно поднимать.цены на объекты. Паники на рынке добавила и валютная нестабильность в Европе и США. Устойчивые к кризису многие годы доллар и евро перестали быть для украинцев безопасным средством сбережений. Проценты по валютным депозитам для населения уже не покрывали риски обесценивания вкладов. Те, кто давно планировал приобретение жилья, копил средства и ждал «дна рынка», начали активно подыскивать подходящие варианты. Резкий всплеск активности в летнюю жару немало удивил девелоперов и риелторов. Напуганные покупатели стали все меньше и меньше капризничать при выборе жилья, так как срок экспозиции квартир в наиболее востребованных районах сократился до 2 недель, а воодушевленные успехами продавцы опять начали «игры» на повышение цен. По мере ухода с рынка 2-комнатных квартир, которые пользовались наибольшим спросом в сегментах бизнес- и эконом-классов, запросы посыпались и на 3-комнатные квартиры площадью до 100-120 м². К осени 2011 года на вторичном рынке Киева остались значительно переоцененные на фоне летних успехов квартиры «с ремонтами и видами», а на первичном рынке продажи велись по объектам со сроками ввода в эксплуатацию в середине 2012 года и позже. Риски потери сбережений от инфляции оказались выше недоверия к застройщикам. Следующую волну спроса осенью спровоцировала новость о прекращении полномочий БТИ с января 2012 года, вызванная этим стагнация рынка и рост мошенничества на сделках с недвижимостью. И снова рынок бурно отреагировал ростом сделок и цен. Кроме спекулятивной составляющей рост цен был обусловлен и рядом объективных факторов: – с рынка летом ушли наиболее дешевые предложения квартир, и в прайсах первичного и вторичного рынков остались более дорогие варианты; – под более дорогие варианты продавцы, которые придерживали квартиры «до лучших времен», снова выставили свои объекты на продажу; – ряд объектов первичного рынка был достроен (или строительство близилось к завершению), соответственно, застройщики повысили цены. По итогам 2011 года средние цены в сегментах элит- и бизнес-классов показали рост на 12,1% и 5,4% соответственно. Несмотря на рост средних цен в течение III-IV кварталов в эконом-классе, к концу декабря средние цены все-таки снизились на 2,2% по сравнению с началом года. Можно ли указанную тенденцию роста цен в элит- и бизнес-классах назвать устойчивой, и свидетельствует ли это о начале фазы роста рынка? Вопрос остается открытым. Многие эксперты уверены, что рынок еще покажет падение цен, а, судя по растущим ценникам предложений первичного рынка, застройщики придерживаются совсем противоположной точки зрения. ПРОГНОЗЫ Несмотря на снижение в 2009-2010 годах, цены на квадратные метры жилья в украинской столице продолжают оставаться на все еще недоступном для большинства украинского населения уровне фото: «CP» Анализируя ситуацию 2010-2011 годов, можно с уверенностью сказать, что цены на рынке недвижимости будут продолжать демонстрировать разнонаправленные тренды. Малоликвидное жилье в домах старой постройки, вероятнее всего, еще может потерять в цене до 10%, поскольку на фоне активного развития сегмента «8-10» и различных программ лояльности застройщиков, население будет стремиться улучшить свои жилищные условия, как раз продавая малосемейки и устаревшее жилье и приобретая современные квартиры в новых комплексах. С другой стороны, спрос на новое жилье постепенно будет расти, соответственно, ожидать снижения цен на новостройки вряд ли стоит. По-прежнему будут пользоваться спросом дома эконом-класса, в которых стоимость квадратного метра находится в пределах 10 000 грн/м², а также жилье бизнес-класса с адекватными ценовыми и качественными параметрами. Следует отметить, что сегмент новостроек бизнес-класса последние два года практически не показывает снижение цен, поэтому застройщики с завидным оптимизмом поднимают цены на свои объекты. Предел роста цены пока еще не достигнут, однако, все-таки существует некая психологическая отметка, выше которой население вряд ли будет приобретать квадратные метры, и сегмент бизнес-класса к этой отметке уже приблизился вплотную. Даже при текущей тенденции роста спроса на новостройки, цены вряд ли достигнут докризисных показателей. И причин этому несколько: первая и основная – отсутствие доступных программ кредитования. Кроме того, доходы населения не растут в той же прогрессии, как цены на жилье. Радужным показателям статистики, которыми нас щедро снабжает Госкомстат, поверит только самый неопытный пользователь. Как говорится, «есть лгуны, есть отчаянные лгуны, а есть статистика..». Иначе говоря, денег у населения не прибавляется, поэтому накопления средств для приобретения жилья или выплаты по кредитам практически не происходит. Прошлогодний всплеск спроса, который наблюдался на рынке весной-осенью 2011 года, можно назвать кратковременным, поскольку именно тогда был реализован так называемый «отложенный спрос», о котором много говорилось, и которого так ждали продавцы. Большинство желающих успели обзавестись жильем, а, значит, в текущем году следует ожидать затишья на рынке. Сделки, конечно же, будут, но ожидать повторения прошлогоднего ажиотажа, не стоит. При отсутствии прогнозируемых валютных потрясений, покупатели будут более разборчивыми в своем выборе, благо есть из чего выбрать – застройщики активно строят как эконом-жилье, так и бизнес- и элит-класс. А значит, будут обращать внимание не только на цену, но и на качественные характеристики жилья, обещанную инфраструктуру. К ценовой конкуренции на рынке будет постепенно добавляться качественный компонент. Хочется надеяться, что постепенно складывающийся рынок покупателя принесет новые стандарты качества проектов и сервиса, включая послепродажное обслуживание новостроек.