04.10.2012

Загородная недвижимость: тенденции и прогнозы

ГЛАВНЫЕ ВЫВОДЫ Основными выводами обзора можно назвать следующие: – На фоне постепенного роста предложения рынок загородной недвижимости продолжает сохранять стабильность. Рост покупательской активности в эконом-сегменте компенсируется выходом нового предложения, преимущественно участками без подряда. – По состоянию на конец июня 2012 года предложение на первичном рынке киевского региона увеличилось на 1250 домовладений. – Наблюдается тенденция уменьшения площадей домов и участков в новых коттеджных городках, причем во всех классах. – Стоимость объектов на рынке загородной недвижимости остается стабильной с незначительными колебаниями, связанными с «вымыванием» более дешевого предложения и сезонностью спроса. ПРЕДЛОЖЕНИЕ Согласно данным исследования компании Knight Frank, на рынке киевской области наблюдается тенденция уменьшения площадей домов и участков в новых коттеджных городках, причем во всех классах Фото: «CP» В первом полугодии 2012 на рынок загородной недвижимости Киева вышло 9 новых коттеджных городков, что в три раза выше годового показателя 2011 года. В 67% новых объектов предлагаются участки без подряда, а в остальных 33% – коттеджи и участки с подрядом. Новые проекты развиваются на небольших территориях средней площадью 13 гектаров. Наиболее масштабным объектом является проект Breslavia, реализуемый компаниями InterContinental и RC DEVELOPMENT в Вышгородском направлении на участке площадью 100 гектаров. Основную часть нового предложения составляют коттеджные городки эконом-класса, на которые приходится 56% от общего объема нового предложения. Новые городки эконом-класса расположены примерно в равном соотношении вдоль Одесского и Житомирского шоссе, считающихся наиболее популярными направлениями у покупателей объектов рынка загородной недвижимости Киева. С начала 2012 года в общем объеме нового предложения увеличилось количество элитных коттеджных городков. На рынок вышло три проекта: G20, «Азимут Даймонд Клаб» и Breslavia. Проект Breslavia расположен между лесополосой и рекой Днепр в районе села Лебедевка и позиционируется как курортный комплекс, помимо предлагаемых на продажу коттеджей концепцией проекта предусмотрено строительство медицинского центра с сопутствующей инфраструктурой. Проекты G20 и «Азимут Даймонд Клаб» расположены в Новообуховском направлении и предполагают строительство коттеджей площадью от 250 м2. В отличие от проектов, вышедших на рынок в докризисный период, в новых элитных городках девелоперы стремятся создать гармоничную среду для проживания и отдыха. На территории новых объектов запланировано создание рекреационных зон: парковой зоны, детских и спортивных площадок, зоны отдыха на берегу озера. К концу первого полугодия 2012 в пригородах Киева продажи велись в 61 коттеджном городке, где предлагались строящиеся или готовые коттеджи от девелоперов или участки под застройку. При этом в 35-40% проектов потенциальным покупателям предлагают «участки без подряда». Если же рассматривать исключительно новые городки, то в них этот показатель составляет около 60%. В мае 2012 года состоялось официальное открытие I очереди элитного коттеджного городка Riviera Villas (поселок Лебедевка, Вышгородский район, Киевская область). Это один из первых проектов, где изначально было выполнено благоустройство территории, создана инфраструктура, и только после этого начато строительство домов. Первая очередь городка под названием «Французская Ривьера» состоит из 20 домовладений. Дома площадью 300-350 м2 построены в колониальном стиле. Средняя площадь земельных участков составляет 13-16 соток. Завершить строительство всего проекта девелопер планирует в 2015 году.
Основные показатели рынка загородной недвижимости киевского региона
Средние цены, $/м2/месяц Изменение средних цен, %
Сегмент рынка I квартал 2012 года II квартал 2012 года За 3 месяца (июнь 2012 года к марту 2012 года) За 6 месяцев (июнь 2012 года к декабрю 2011 года)
Элит 2360 2440 +3,4% + 1,9%
Бизнес 1352 1390 +2,8% +2,2%
Эконом 846 910 +7,6% +2,2%
Источник: Knight Frank Research, Kyiv
СПРОС Как и ранее, всплеск покупательского интереса к загородной недвижимости пришелся на весенние месяцы: спрос значительно вырос в марте. В этот месяц традиционно начинается период сезонных покупок, в течение которого владельцы участков без подряда и с подрядом начинают строительство домов, чтобы завершить работы к осени. В 2012 году основной спрос на рынке загородной недвижимости Киева приходится на объекты эконом-класса с невысокой стоимостью домовладения. При этом многие покупатели предпочитают недорогие земельные участки без подряда. По итогам первого полугодия 2012 спрос в сегменте эконом-класса сместился в сторону участков площадью 10-15 соток (для сравнения: в 2011 году этот показатель составлял 8-10 соток). При этом наиболее востребованы участки в проектах, минимально удаленных от Киева. Количество покупателей домовладений в элитных загородных городках остается незначительным, однако, стоит отметить, что покупательский интерес растет. Большая часть запросов и сделок во II квартале 2012 года пришлась на готовые дома стоимостью не более $0,9 миллиона. При этом средняя площадь приобретенного коттеджа составляет 405 м2, средняя площадь участка – 0,18 гектара. В то же время на рынке загородной недвижимости в сегменте элитных коттеджных городков ощущается дефицит предложения ликвидных готовых коттеджей. В сложившейся ситуации покупатели ищут объекты на вторичном рынке или покупают участки для строительства дома. КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ С начала 2012 года во всех сегментах произошла незначительная коррекция цен. За 6 месяцев средняя цена домовладения в коттеджных городках бизнес-класса выросла на 2,2% и составила на конец июня $1390/м2. Наиболее дорогие коттеджные городки бизнес-класса расположены на Ново- и Старообуховском направлениях, цена домовладения с учетом земельного участка здесь начинается с отметки в $1500/м2. В ряде элитных коттеджных городков было зафиксировано снижение цен на готовые дома, однако оно касалось только неликвидных домовладений. При этом снижение цен на отдельные домовладения не повлияло негативно на динамику средних цен в сегменте в целом. По итогам первого полугодия 2012 средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитных коттеджей составила $2440. Стоимость квадратного метра в строящихся коттеджах эконом-класса варьируется от $500 до $1300. В течение II квартала средняя цена в эконом-классе выросла на 7,6%. В период наступления «высокого сезона» ряд девелоперов повысил цены под влиянием роста покупательской активности.
Динамика средней стоимости домовладения в коттеджных поселках на первичном рынке киевского региона
Источник: Knight Frank Research, Kyiv
ПРОГНОЗ В целом, до конца 2012 года рынок загородной недвижимости, по нашему мнению, не будет подвержен значительным колебаниям цен. Растущий интерес покупателей к инвестициям в земельные участки и построенные дома будет стимулировать девелоперов к выводу новых проектов, а также постепенной продаже участков небольшими наделами. Несмотря на то, что рынок загородной недвижимости Киева характеризуется наличием проектов различных классов, ориентированных на разные группы покупателей, его дальнейшее развитие будет происходить в основном за счет сегмента доступного загородного жилья, которое начало активно развиваться в посткризисный период, поскольку отвечало предпочтениям основной массы потребителей. В среднесрочной перспективе именно проекты эконом-класса будут пользоваться наибольшим спросом.