18.09.2020

WeWork: історія з «двома невідомими»

ФОТО: IS

Вихід стартапу WeWork на IPO був найочікуванішою подією минулого року на ринку гнучких робочих просторів. Втім, невдала спроба первинного розміщення акцій розкрила величезні проблеми всередині найбільшої та найпопулярнішої коворкінгової мережі світу.

Текст: Тетяна Хом'як 


Історія одного з найдорожчих стартапів у галузі офісної нерухомості під назвою WeWork почалася у 2010 році в Нью-Йорку з орендованого приміщення площею 3000 м2. Відтоді засновники бізнесу та партнери Адам Нейман (Adam Neumann) і Мігель МакКелві (Miguel McKelvey) орендували за зниженою ставкою один або два поверхи будівлі, розбивали простір на дрібні робочі ділянки, а потім продавали щомісячне членство іншим стартапам і невеликим компаніям. Ідея виявилася настільки успішною, що вже через три роки WeWork став найбільш швидкозростаючим орендарем нових офісних площ у Нью-Йорку, а через п'ять років – у всіх США.

Невід'ємною частиною бізнес-моделі був мікс надихаючих інтер'єрів, поєднаний із досвідом роботи пліч-о-пліч невеликих молодих команд підприємців і розробників. По суті, WeWork «продавав» ринку ідею створення й об'єднання нового покоління офісної спільноти: стартапи потрібні один одному, вони підживлюються один одним, вони створюють нову культуру. Додана вартість WeWork – це офісна культура у величезних масштабах. «Ми поставили собі за мету не просто побудувати гарні приміщення для спільного користування, а створити спільноту однодумців. У яку приходили б індивідуальні «я» і ставали частиною «ми». У якій успіх вимірювався б задоволеністю кожного резидента, а не сухими підсумковими цифрами. Спільнота – наш основний орієнтир», – твердить одне з гасел WeWork. Тому заходи – найважливіша частина життя цієї мережі. Вона проводить для орендарів не тільки регулярні робочі зустрічі з венчурними компаніями та галузевими експертами, але й різні тематичні вечірки, на яких можна і відпочити, і знайти клієнтів або партнерів серед резидентів. Також WeWork організовує глобальні саміти та щорічні виїзди для клієнтів і співробітників, наприклад, у гори, і надає різні безплатні консультації від сторонніх партнерів (наприклад, від рекламної агенції).

У 2014 році WeWork поповнила ряди компаній з оцінкою в понад $1 мільярд, а в 2015 році її засновники приєдналися до списку мільярдерів видання Forbes. Проте надзвичайно швидке зростання викликає побоювання в експертів. Вони стверджують, що компанія досягла досить керованого розміру, аби підтримувати бренд і високий рівень обслуговування клієнтів, однак за подальшого зростання можуть виникнути проблеми. Засновники й інвестори погоджуються, що найбільший ризик WeWork полягає у надмірному розширенні. Компанія також намагається розвивати інший напрям – спільні житлові приміщення WeLive, однак він не демонструє ефективність щодо потоку доходів.

Були й інші ризики. Попри те, що WeWork стягує високу плату, модель бізнесу може в будь-який момент зіткнутися з масовим відтоком орендарів в умовах рецесії або конкуренції з боку дешевшої пропозиції. Втім, Адам Нейман заперечував ці доводи, вважаючи, що попит на коворкінги збільшується при скороченні бюджетів компаній. База членів WeWork досить стабільна; близько третини доходів надходить від дрібних орендарів, які виростають і переїжджають у свої простори чи в більші та новіші локації мережі, а їм на зміну приходять інші невеликі компанії.


Продовження читайте в журналі Commercial Property №7(204) серпень 2020.