Вакантність + простій – оренда. Що відбувається у секторі торговельної нерухомості?

Фото: СР

На кінець 2022 року середня вакантність у торгових центрах в Україні становила близько 15-20%. Нині в таких об’єктах є не лише вільні лоти, а й магазини, які призупинили роботу. Переважно це міжнародні модні бренди. Хоча за ними зберігається орендоване місце, проте вони нічого не дають торговому центру ні в грошовому еквіваленті, ні з погляду трафіку.

Текст: Тетяна Антонюк

Вакантність зростає

За даними консалтингової компанії Colliers Ukraine, станом на кінець 2022 року в Києві й загалом по Україні середній показник вакантності торгових центрів становив близько 15-20% (для порівняння: у довоєнні некризові часи в різні роки частка вільних площ могла варіюватись від 2-3% до 10-11%). Якщо аналізувати кожен об’єкт окремо, то нині показники вакантності можуть разюче відрізнятися: у когось вони – мінімальні й не перевищують 1-3%. Але є поодинокі об’єкти, в яких вакантність сягає 30%. Варто зауважити, що цей аналіз не враховує закритих об’єктів, пошкоджених чи тих, які працюють лише частково – уточнюють у компанії Colliers Ukraine. 

Серед чинників, які впливали на вакантність торгових центрів у 2022 році, – закриття магазинів російських брендів, які до 24 лютого працювали в Україні. Це, наприклад, Gloria Jeans, BeFree, O’STIN, oodji. 

Крім того, зачинила магазини турецька компанія Fiba Retail, що розвивала за франшизою бренди GAP і Marks & Spencer. «Станом на січень 2023 року ці мережі в Україні закриті», – каже Ігор Заболоцький, провідний експерт компанії Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості.

Звісно, у 2022 році через війну скорочували присутність і українські бренди. 

Та все ж таки деяким орендодавцям вдавалося здавати вільні лоти (хоча вони й зауважували, що залучати нових орендарів набагато важче) й, відповідно, тримати вакантність на мінімальному рівні. Наприклад, як розповіла Тетяна Чубак, директорка з розвитку ТРЦ «Подоляни» (Тернопіль), у 2022 році було залучено такі бренди, як Bembi, brabrabra, «Срібна Країна», Redi; вакантність у цьому об’єкті збереглася на рівні 1%. Торік у ТРЦ King Cross Leopolis (Львів) припинили роботу шість орендарів: O’STIN, Respect, Marks & Spencer, Milano, Fox Lingerie та Kredens Cafe. Натомість відкрилися магазини ARGO, GOLDI, Feminista, OZI.S Fashion і заклади Lviv Croissants і «Вероніка». Станом на грудень у ТРЦ King Cross Leopolis вакантними було лише 0,5% площ.

У ТРЦ групи Arricano, а це «РайON» і «Проспект» у Києві, «Сонячна Галерея» у Кривому Розі та City Mall у Запоріжжі, торік закрилося близько 20 орендарів. Як зазначили в компанії, загалом ротації по великих приміщеннях майже не було, а по менших лотах відслідковується тренд заміни мережевих брендів на локальні. Здебільшого це відбувається в регіональних об'єктах. «Однак на більшість приміщень ми оперативно знайшли заміну та відкрили нові торгові точки», – прокоментував Денис Корнута, директор департаменту торговельних площ компанії Arricano. Серед залучених орендарів – магазини brabrabra, Brand Shop, Pull in Love, Yabloki, Рrovocator, Akvarel тощо, заклади Greek House, Doner Market та інші. Тому зайнятість об’єктів групи Arricano залишається високою – станом на грудень вона сягала 98%. 

У ТРЦ Gulliver не повідомляють про рівень заповнюваності, однак Олена Забужко, комерційна директорка БФК Gulliver, зазначила, що попри непросту ситуацію в країні, відчутного відтоку партнерів не відбулося. У 2022 році в ТРЦ відкрилися магазини Calvin Klein Underwear, 8bags, Superstep, Mon Blanche, Beauty Prof, Manila Grace, а ще «Хімчистка Чисто» та інші. 

Орендарі на паузі

Станом на кінець 2022 року в ТРЦ «Подоляни», «РайON» і «Проспект» працювали всі магазини. А от у «Сонячній Галереї» та City Mall було близько 2% тих орендарів, які не відновили роботу, хоча й не розірвали договори оренди. Така ситуація характерна для низки українських ТЦ/ТРЦ. Це зумовлено передусім тим, що деякі міжнародні ритейлери призупинили діяльність в Україні, проте орендодавці зберігають за ними місце. Наприклад, як повідомила Марія Патер, директорка ТРЦ King Cross Leopolis, нині в цьому об’єкті на паузі робота магазинів компанії Inditex. 

У перші місяці війни кількість орендарів, що тимчасово не працювали, була більшою; поступово оператори повністю або частково поверталися до роботи, знову відкриваючи магазини. До них належать, зокрема, бренди Cropp, House, Reserved, Mohito, Sinsay (всі п’ять належать оператору LPP), New Yorker, Adidas, McDonald’s тощо. «Хоча, наприклад, ресторани McDonald’s досі частково зачинені», – уточнює Ігор Заболоцький. 

Нині в Україні все ще на паузі мережі Zara, Bershka, Stradivarius, Massimo Dutti, Pull & Bear, Zara Home, що входять до групи Inditex. Також не працюють магазини H&M, магазин і точки видачі IKEA й деякі інші бренди. Власне, в окремих об’єктах показник вакантності зумовлений саме зачиненими магазинами великих fashion-груп. «Це якраз міжнародні ритейлери, що раніше формували ядро якірних орендарів і фактично на них покладалося основне завдання генерування fashion-потоків. Нині вони закриті й нічого не дають торговому центру ні в грошовому еквіваленті, ні з погляду трафіку», – коментує Ігор Заболоцький. 

Оренда за пів ціни

Протягом 2022 року орендна активність на ринку торговельної нерухомості України була низькою. Лише влітку спостерігалось тимчасове пожвавлення. «Після перших 3-4 місяців війни бізнес почав оговтуватися. Протягом червня-липня відбувалась певна активність, однак вона була пов’язана з релокацією магазинів зі східних регіонів України», – пояснює Ігор Заболоцький. За його словами, очікувалось, що з осені орендарі почнуть використовувати «вікно можливостей» (тобто готовність орендодавців надавати лояльні умови оренди) та поступово відновлювати плани щодо відкриття нових магазинів. Однак із жовтня ситуація кардинально змінилась: орендну активність стримували ризики у секторі енергетики та необхідність додаткових витрат для безперебійної роботи магазинів, інвестиції в які й так зросли через загальне подорожчання та девальвацію. Тому, наприклад, ритейлери майже не цікавляться приміщеннями, в яких необхідно робити ремонт з нуля, адже це додаткове фінансове навантаження. «Як наслідок, відкриття переважної більшості магазинів пов’язане з приміщеннями, де є базовий ремонт», – каже Ігор Заболоцький.

Щодо тривалості договорів оренди, то однозначної тенденції немає. Наприклад, Марія Патер зазначає, що часто вони підписуються на коротший термін, ніж зазвичай. У ТРЦ «Подоляни» договори оренди підписуються на рік. В об'єктах компанії Arricano з новими ритейлерами термін оренди здебільшого не змінився і становить від 12 до 35 місяців, а пролонгація для наявних партнерів підписується на строк від 6 до 12 місяців через неможливість передбачити умови на більший період. А от у ТРЦ Gulliver ключові домовленості практично не змінилися з довоєнних часів: підписуються довгострокові договори з класичними умовами. «Як показує досвід, ритейл є чутливішим до змін, але й швидше відновлюється під час і після криз. І навіть зараз, за умов війни, ми спостерігаємо, як комерсанти оперативно повертаються до бізнес-процесів – знаходять ресурси та персонал, інвестують та адаптуються до нових запитів», – пояснює Олена Забужко. 

Чи не найбільш «волатильним» показником на ринку торговельної нерухомості нині є оплата оренди, яка складається з базової ставки + % від товарообігу + OPEX. На початку повномасштабної війни, коли деякі ТЦ/ТРЦ не працювали, орендарів часто звільняли від фінансових зобов'язань, крім ОРЕХ. Згодом, при відновленні роботи, орендарі та орендодавці домовлялися індивідуально щодо оплати. Але, зазвичай, йшлося про знижки на базову ставку або ж її скасування при збереженні інших платежів. «Переважна більшість орендарів і зараз отримують значні знижки щодо фіксованої частини орендної плати», – каже Ігор Заболоцький. 

Для прикладу, до війни, у 2021 році, найвищі ставки в кращих ТЦ/ТРЦ Києва на площі форматом 100-200 м² сягали близько $62/м²/місяць – такі дані наводить компанія Colliers Ukraine. У 2022 дисконт на базову ставку в кращих випадках становив не менше 50% від довоєнного рівня. 

Але щоб визначити справедливий проміжний рівень фіксованої частини для кожного орендаря, власники торгових центрів аналізують обороти й орієнтуються на них. «Саме це спричинило те, що власники ТЦ збільшили увагу до контролю товарообігу орендарів», – каже Ігор Заболоцький. Це підтверджує й Олена Забужко: «Один з індикаторів ефективності роботи в торговельній нерухомості – це товарообіг. Ми щомісяця аналізуємо показники та вибудовуємо індивідуальний підхід з урахуванням витратної складової орендарів, як-от, наприклад, зміни тарифів на комунальні послуги», – прокоментувала вона.

Водночас домовленості щодо оплати, яких досягли ритейлери та ТЦ/ТРЦ, і в перші місяці війни, і нині фіксуються на короткий термін від 1 до 3 місяців, а тому періодично переглядаються. Наприклад, у ТРЦ компанії Arricano умови оренди змінюються майже щомісячно на основі результатів роботи ритейлерів. У ТРЦ «Подоляни» перегляд орендних ставок також відбувається щомісяця відповідно до поточної ситуації. У King Cross Leopolis є бренди, з якими керівна компанія домовляється помісячно. Водночас Марія Патер зауважує, що стосовно перегляду умов оренди не можна зробити узагальнення, оскільки є ритейлери, які працюють стабільно та виконують усі зобов'язання за договором.