19.07.2019

UTG: тренды в коммерческой и жилой недвижимости Киева

ФОТО: UTG

ВЫСОКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ АКТИВНОСТЬ, УСИЛЕНИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА, ОБОСТРЕНИЕ КОНКУРЕНТНЫХ УГРОЗ В СЕГМЕНТЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И НОВЫЕ РЕКОРДЫ В ПРОДАЖАХ КВАРТИР – ТАКИМ БЫЛО ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2019.

Текст: Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG


ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

  • Высокая строительная активность. В 2019 уже открылись ТЦ Smart Plaza Obolon (GLA – 11 765 м2) и Oasis (GLA –7800 м2), а до конца года ожидается запуск ТРЦ River Mall (GLA – 62 200 м2), RETROVILLE (GLA – 91 864 м2), Blockbuster Mall (GLA – 120 000 м2), Novus (GLA –91 864 м2), Cherry Mall (GLA – 12 000 м2) и ряда более мелких проектов. Всего на различных стадиях реализации (строительство, подготовительные работы, концепция) в столице и ближайшем пригороде находятся 44 проекта совокупной арендуемой площадью 1 362 856 м2.
  • Падение потребительских настроений в странах Европы, стремительное развитие онлайн-торговли, высокий уровень конкуренции в сегменте одежды и обуви, рост зарплат персонала приводят к снижению доходности, нагромождению товарных запасов, вынуждают крупных транснациональных ритейлеров искать новые рынки сбыта и стимулируют к открытию магазинов в неохваченных странах. После долгих лет переговоров на рынок Украины один за другим начали выходить ведущие международные операторы розничной торговли. Всего по итогам 2018 на рынок Украины вышли или вернулись 22 международных бренда.
  • В 2019 году для посетителей уже открылись два бренда ( Decathlon, InWear Matinique), а с выходом новых крупно-масштабных ТРЦ ожидается еще не менее 7 новых операторов (IKEA, FUNDAY, The North Face, Steve Madden, The Kooples, Coin, Eataly).
  • Выход на рынок новых международных ритейлеров способствовал заполнению торговых галерей и сокращению уровня вакантности – на июль 2019 года средневзвешенный показатель составил 5,5%.
  • Среднерыночный показатель посещаемости на начало июля 2019 года повысился до 677 человек/1000 м2 GLA. Это значит, что в Киеве наблюдается постепенное восстановление покупательской активности.
  • Стабилизация обменного курса национальной валюты, сокращение вакантности провоцируют рост ставок аренды, которые для помещений торговой галереи площадью 100-200 м2 в ведущих объектах окружного и регионального формата достигли $24-70/м2/месяц (без НДС и OPEX) со средневзвешенным рыночным значением$35,4/м2/месяц.
  • С учетом текущего уровня доходов населения платежеспособный спрос способен обеспечить успешное функционирование для 1 955 503 м2 арендуемых торговых площадей, тогда как на начало июля 2019 функционируют 1 555 472 м2.
  • В случае реализации и запуска в эксплуатацию всех задекларированных крупномасштабных проектов на рынке может образоваться профицит торговых площадей, что неизбежно повлечет за собой перераспределение потребительских потоков между ТЦ, рост вакантности и коррекцию ставок аренды в сторону снижения, особенно в морально устаревших объектах с серьезными концептуальными недостатками.
  • Ряд девелоперов уже приступили к комплексной модернизации своих объектов – «Караван», «Квадрат» Лукьяновка, Gorodok Gallery, «Мармелад», «Магеллан», Dream Town (2-я очередь), а еще целый ряд девелоперов запланировали крупномасштабные изменения.


В СЛУЧАЕ РЕАЛИЗАЦИИ И ЗАПУСКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ВСЕХ ЗАДЕКЛАРИРОВАННЫХ КРУПНОМАСШТАБНЫХ ПРОЕКТОВ НА РЫНКЕ МОЖЕТ ОБРАЗОВАТЬСЯ ПРОФИЦИТ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

  • Недостаток жилой недвижимости – существенная доля ветхого и аварийного жилья (дома дореволюционной/довоенной эпохи, панельного типа застройки 1950-1960 годов), постепенно выводимого из эксплуатации; низкая обеспеченность жильем на человека; ежегодный рост количества населения Киева и ближайшего пригорода.
  • По итогам 2018 года введено в эксплуатацию 1 255 900 м2 жилья или 19 902 квартиры, а за последние 8 лет в среднем ежегодно вводятся в эксплуатацию 1 455 691 м2 или 20 931 новая квартира.
  • Высокие темпы СМР сохранятся и в будущем – за последние несколько лет девелоперами получены разрешения на более чем 10 миллионов м2.
  • Сокращение возможностей накопления сбережений у большинства категорий населения оказывает влияние на появление квартир с небольшими площадями (по итогам первого квартала 2019 года средняя площадь квартиры составляет 57 м2), рационализацию планировок и рост требований реальных покупателей к характеристикам приобретаемого жилья.
  • Увеличение цены строительных материалов, оплаты труда рабочих, нетривиальное архитектурное проектирование, использование дорогостоящих современных технологий (панорамное остекление, навесные вентилируемые фасадные системы) приводят к росту себестоимости строительства. Согласно данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины, по состоянию на 1 января 2019 года стоимость сооружения 1 м2 общей площади дома составила 13 849 гривен (или $532,6) и не включает потери на места общего пользования, коридоры, проходы; стоимость земельного участка; рекламу, маркетинг и расходы на продвижение комплекса; стоимость привлечения финансовых ресурсов; затраты на организацию работы отдела продаж и некоторые другие.
  • Наблюдается рост стоимости жилья по всем классам как в национальной валюте, так и в долларовом эквиваленте (средняя цена за 1 м2 – 25 051 гривна или $941).
  • Девальвация национальной валюты, рост инфляции, полное недоверие населения к банковской системе, а также отсутствие доступных инвестиционных возможностей для широких слоев населения делают вложения в недвижимость финансовым инструментом сохранения накоплений и альтернативой приумножения сбережений.
  • По данным Министерства юстиции Украины, в 2018 году были заключены 35 352 договора купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов – это новый абсолютный рекорд. Рекорды устанавливаются уже несколько лет подряд: в 2017 – 31 389 договоров, в 2016 – 29 094 договора.
  • Отсутствие у реальных покупателей приемлемых возможностей использования финансового «рычага» (приобретение квартир с привлечением заемных средств не превышает 4-5%) говорит о востребованности длительной рассрочки от застройщика.


ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

  • После мирового экономического кризиса 2008 года, когда Украину покинула (или значительно сократила административный персонал) львиная доля международных финансовых учреждений, начало активной вооруженной кампании в зоне АТО привело к новому витку сокращения международных представительств в стране, что отрицательно сказалось на рынке офисной недвижимости, полностью парализовав его работу.
  • Стремительное развитие технологий, скорости соединения и широты покрытия сети, количества интернет-пользователей привело к галопирующему развитию аутсорсинговых компаний, и Украина превратилась в одного из мировых лидеров по обслуживанию ведущих международных ТНК (18 украинских компаний вошли в мировой ТОП-100). В итоге, штат компьютерных компаний ежегодно увеличивается в среднем на 15-30%, а компании сферы информационных технологий стали основным потребителем офисной недвижимости в Украине.
  • Впервые за 10 лет рынок офисной недвижимости Киева снова превратился в высокодоходный бизнес – средне-взвешенный уровень вакантности снизился до 6%, диапазон запрашиваемых арендных ставок демонстрирует рост: в БЦ класса А – $19-40/м2/месяц, в классе В – $10-27/м2/месяц.
  • Бум спроса на офисные помещения со стороны IT-компаний оживил практически все замороженные или отложенные проекты, реанимировал интерес девелоперов – на различных стадиях строительной готовности находятся и анонсированы к открытию в 2019-2020 годах 22 бизнес-центра общей арендуемой площадью свыше 187 410 м2, а всего заявлено более 35 проектов (арендуемая площадь – около 1 миллиона м2).
  • Тенденция поглощения офисных помещений малопредсказуема и несет высокие риски для рынка – IT-компании мобильны, чувствительны к изменениям налогового законодательства, реагируют на макроэкономическую ситуацию в стране и уже частично переводят персонал в соседние страны (Польшу, Беларусь), а лучших специалистов дислоцируют в Западную Европу, США. На фоне большого количества заявленных проектов и умеренного спроса на офисы со стороны национальных компаний, дефицита международных представительств, без комплексного оживления рынка конкуренция между объектами может существенно обостриться.


ВПЕРВЫЕ ЗА 10 ЛЕТ РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА СНОВА ПРЕВРАТИЛСЯ В ВЫСОКОДОХОДНЫЙ БИЗНЕС


Полная версия полугодового обзора доступна на сайте UTG. ℗