Ціни не складеш
Дохід від здачі приміщень в оренду є одним із головних показників, що визначає вартість об’єкта нерухомості (на фото: ТЦ GLOBUS, Київ)
ФОТО: ТЦ GLOBUS
Попередні кризові періоди обвалювали ціну комерційної нерухомості в Україні приблизно на 50%. Наразі зрозуміло одне: на ринок очікує чергове падіння вартості таких активів. Однак наскільки великим воно буде – стане зрозуміло лише після відновлення звичної діяльності комерційних об’єктів.
Текст: Тетяна Антонюк
Коронакриза паралізувала роботу майже всіх сегментів комерційної нерухомості в Україні: робота торговельних центрів опинилась під тимчасовою забороною; багато готелів були вимушені призупинити діяльність або функціонують із мінімальною заповнюваністю через падіння попиту, зумовлене, зокрема, неможливістю здійснювати ділові й туристичні подорожі; фінансові показники бізнес-центрів страждають через те, що орендарі просять про зниження орендних ставок. У ситуації, що склалася, найбільшу стабільність поки демонструє сектор складської нерухомості.
Дохід від здачі приміщень в оренду є одним із головних показників, що визначає вартість об’єкта нерухомості. В карантинний період він суттєво просів, а період відновлення, за деякими прогнозами, займе рік чи більше. Це свідчить про наступне: падіння ціни комерційної нерухомості. «Наразі очевидно лише одне – вартість активів знижуватиметься», – каже Станіслав Іванов, директор департаменту оцінки та консалтингу компанії CBRE Ukraine.
Наразі ринок перебуває у стані невизначеності, на адаптацію та розуміння його перспектив потрібен час. Тому, за словами фахівців, рівень зниження вартості поки що неможливо передбачити, необхідні триваліші спостереження за цим сектором, коректну оцінку можна буде дати за підсумками роботи протягом декількох місяців із моменту повернення до звичної діяльності. Наприклад, як кажуть у консалтинговій компанії Colliers International (Україна), в торговому секторі поки незрозумілий ступінь просідання та що відбуватиметься з купівельною спроможністю споживачів й успішністю функціонування ритейлерів по факту завершення карантину. «Всі ці фактори впливають саме на рівень орендної плати і як наслідок – на вартість об’єкта», – пояснює Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна).
КРИЗОВА ДИНАМІКА ВАРТОСТІ
«Ціна комерційного об’єкта залежить від рівня прибутку, який отримує власник від здачі приміщень в оренду, та від рівня ризиковості ринку, що відбивається ставкою капіталізації. Чим вище прибуток від здачі в оренду приміщень і нижче ставка капіталізації, тим вище вартість нерухомості», – пояснює Олександр Носаченко. За його прогнозами, по факту завершення карантину може спостерігатись зниження прибутку та підвищення ставок капіталізації, тобто підвищиться ризиковість ринку загалом і, як наслідок, можливе зниження вартості активів. Проте рівень просідання ринку не буде таким драматичним, як у 2008 році, наприклад.
За даними компанії Colliers International (Україна), на ринку нерухомості Києва до початку кризи «вилка» вартості якісних офісів становила $1500-2500/м2. Наприклад, професійні об’єкти, що заповнені орендарями та розташовані в межах центрального ділового району, було важко придбати нижче $2000/м2.
Продовження читайте в журналі Commercial Property №4(201) травень 2020.
