Торговая недвижимость Киева: на оптимистичной волне?

ФОТО: INNERDIGITAL UKRAINE

АКТИВИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ АКТИВНОСТИ НА ФОНЕ РЕКОРДНО НИЗКОГО ОБЪЕМА НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ, РОСТ АРЕНДНЫХ СТАВОК, СНИЖЕНИЕ ВАКАНТНОСТИ СУЩЕСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ И ВЫСОКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗАПОЛНЯЕМОСТИ СТРОЯЩИХСЯ – ЭТО ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА В 2017 ГОДУ. НАСТРОЕНИЯ ИГРОКОВ ОПТИМИСТИЧНЫЕ, И ОЖИДАЕТСЯ, ЧТО В БЛИЖАЙШИЕ ГОДЫ ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ В ЭТОЙ СФЕРЕ БУДЕТ УЛУЧШАТЬСЯ.

Текст: Татьяна Антонюк

ТЕНДЕНЦИИ

Рынок торговой недвижимости Киева эксперты по-прежнему называют наиболее активным коммерческим сегментом города. Однако под этим утверждением имеется в виду в первую очередь активность ритейл-операторов. «Как и во втором полугодии 2016, на протяжении всего 2017 года сохранился повышенный спрос на помещения со стороны арендаторов», – характеризирует рынок Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина). В то же время такая тенденция наблюдалась на фоне кардинально низкого нового предложения: так, в текущем году в Киеве состоялось открытие только одного торгового центра – Academ City арендуемой площадью 8000 кв.м. Еще три проекта, запуск которых ожидался в IV квартале, так и не получилось воплотить в заявленные сроки. Подобная ситуация – достаточно стандартная практика в украинских реалиях рынка, как минимум последние несколько лет.

Низкий объем нового предложения в 2017 году наряду с активным развитием арендаторов способствовал дальнейшему снижению вакантности в столичных торговых центрах, при этом в наилучших объектах наблюдается не только минимальная или даже нулевая вакантность, но и, как отмечают эксперты компании Colliers International (Украина), сформировались значительные листы ожидания. В текущем году также наблюдается рост арендных ставок, а рынок арендатора постепенно переходит в рынок арендодателя. Однако диктовать условия могут позволить себе лишь лучшие объекты города, которые отдают предпочтение наиболее известным и перспективным брендам. Тем не менее, в Colliers International (Украина) отмечают, что международные марки все еще претендуют на менее привлекательные для арендодателей коммерческие условия, мотивируя такие критерии высокими рисками ведения бизнеса в Украине. К примеру, как сообщалось в украинских СМИ, девелоперская компания «Мандарин Плаза» берет на себя расходы на ремонт помещения для магазина известного шведского бренда одежды H&M, который разместится в ее торгово-развлекательном центре Lavina Mall (Киев).

Среди других тенденций текущего года на рынке торговой недвижимости Киева эксперты компании UTG называют:

• ротацию арендаторов: торговые операторы оптимизируют бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных в более успешные ТЦ/ТРЦ;
  

• увеличение посещаемости торговых центров, что говорит о желании потребителей посещать и совершать покупки в качественных, профессиональных, комфортных объектах с продуманной концепцией и достаточным объемом различных арендаторов;
  

• продолжение сотрудничества торговых центров с национальными производителями с целью расширения ассортимента украинских товаров в галереях моды;
  

• международные марки отдают предпочтение торговым центрам, а не стрит-ритейлу, а перспективное открытие профессиональных объектов дает почву для появления новых зарубежных брендов на украинском рынке.

Кроме того, эксперты выделяют еще одну тенденцию – возобновление реализации замороженных ранее проектов и создание новых ТЦ/ТРЦ. В связи с ожидаемым выходом на рынок новых современных объектов и усугублением конкуренции, а также ростом требований арендаторов и посетителей в Киеве, как и в Украине в целом увеличилось количество торговых комплексов, нуждающихся в проведении реконцепции. «Собственники действующих торговых центров в ожидании роста конкуренции проводят частичную реконцепцию объектов и оптимизацию пула арендаторов. Они фокусируются на увеличении доли якорных операторов, в первую очередь развлечений, и мини-якорей, в том числе fashion-брендов, – комментирует Екатерина Весна, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине. – Качественно проведенная сегодня работа позволит в будущем увеличить посещаемость комплекса и продлить время пребывания в нем, что позитивно отразится на товарообороте и устойчивости арендного потока».

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ*

Реальный ВВП в III квартале 2017 года (с учетом сезонного фактора) увеличился на 2,1% относительно III квартала 2016 года.

Индекс потребительских цен на товары и услуги (индекс инфляции) в январе-октябре составил 114,6% (в соответствующем периоде предыдущего года – 114,3%).

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-октябре нынешнего года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилась на 37,1%.

Индекс реальной заработной платы в январе-октябре 2017 года относительно соответствующего периода 2016 года составил 118,9%.

Объемы строительных работ: в январе-октябре 2017 года предприятиями Украины выполнены строительные работы на сумму 73,5 миллиарда гривен.

Индекс строительной продукции по итогам десяти месяцев текущего года составил 123,5% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года; строительство зданий возросло на 19,4%, в т.ч. жилищное строительство – на 12,8%, нежилое – на 26,6%.

Оборот розничной торговли Украины
по итогам десяти месяцев 2017 года составил более 650 миллиардов гривен, что в сопоставимых ценах на 8,2% больше объема января-октября прошлого года.

*По данным Госкомстата Украины

СОБЫТИЯ

В текущем году на рынке торговой недвижимости и ритейла можно выделить ряд знаковых событий, в частности – заключение сделок купли-продажи. Так, совсем недавно – в ноябре – компания Dragon Capital Investments Limited получила разрешение Антимонопольного комитета Украины (АМКУ) на приобретение доли в уставном капитале компании «Край Проперти». Сделка обеспечит покупателю превышение 50% голосов в высшем органе управления предприятия. «Край Проперти» входит в группу компаний «Край», основным направлением деятельности которой является розничная и оптовая торговля, девелопмент, управление коммерческой недвижимостью. Ее портфель включает сеть супер и гипермаркетов «Край» и «Країна», сеть торгово-развлекательных центров «Магелан» в Киеве, Харькове и Николаеве. Отметим, что в сентябре нынешнего года АМКУ предоставил разрешение «Сбербанку» на получение в собственность активов компании «Край Проперти» в виде целостного имущественного комплекса, расположенного по проспекту Академика Глушкова, 13-б в Киеве. По указанному адресу размещается торгово-развлекательный центр «Магелан». Ранее, в 2016 году, харьковский ТРЦ «Магелан» был передан в собственность «ВТБ Банка» вследствие ипотечной оговорки. При этом «ВТБ Банк» намеревался продать данный актив в текущем году через СЕТАМ (Систему электронных торгов арестованным имуществом), однако аукцион был признан несостоявшимся.

По информации ИА «Интерфакс-Украина», компания XXI Century Investments Public Limited, в состав которой входит девелоперская группа «XXI Век» (Киев), продала земельный участок в столице, а вырученные средства планирует направить на поддержку проекта строительства торгово-развлекательного центра «Вырлица» по ул. Милославской в Киеве. «Сейчас компания «XXI Век» сконцентрирована на одном крупном проекте – ТРЦ «Вырлица». Поэтому принимались решения о продаже некоторых неприоритетных активов, чтобы содержать, платить аренду и развивать этот проект», – прокомментировал Олег Салмин, генеральный директор компании «XXI Век». Девелопер завершил часть подготовительных работ на участке и в 2018 году рассчитывает активизировать строительство. Как сообщает агентство «Интерфакс-Украина», компания ведет переговоры с потенциальными партнерами относительно финансирования проекта ТРЦ «Вырлица», в том числе с Вагифом Алиевым, инвестором киевских ТРЦ Lavina Mall, Ocean Mall и Blockbuster Mall.

В начале декабря стало известно, что украинский бизнесмен Сергей Тигипко завершил сделку по покупке строительной компании «Билдинг Инвест Групп». Подконтрольная ему компания Devisal Limited стала владельцем 100% «Билдинг Инвест Групп», являющейся девелопером проекта строительства ТРЦ Podol Mall в Киеве. Ввод в эксплуатацию объекта общей площадью 29 000 кв.м и арендуемой 15 000 кв.м планировался в 2015 году, однако проект был заморожен.

В текущем году компания «Ашан Ритейл Украина», входящая в состав французской Auchan Group, приобрела сеть гипермаркетов «Караван», включавшей девять объектов в Киеве, Харькове, Днепре, Черновцах и Житомире. «Благодаря этому компания усилит присутствие в Киеве, а также будет представлена в четырех новых городах», – говорилось в официальном сообщении «Ашан Ритейл Украина», которая до заключения сделки оперировала сетью из 11 гипермаркетов в Киеве и нескольких региональных городах. В сентябре-октябре в Киеве состоялось открытие выкупленных гипермаркетов уже под брендом «Ашан». При этом компания «Ашан Ритейл Украина» заключила еще одну сделку, продав 20-процентный пакет акций в украинской сети супермаркетов «Фуршет».

Еще один зарубежный ритейл-оператор, представленный на нашем рынке – компания «Билла Украина», продала свои региональные супермаркеты Billa. Эксперты считают, что предприятие не намерено покидать Украину, а, скорее всего, планирует сосредоточиться на развитии бизнеса в столице и городах-сателлитах по причине дороговизны региональной логистики и усиливающейся конкуренции со стороны отечественных компаний.

НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным компании UTG, в текущем году новое предложение на рынке торговой недвижимости Киева ниже прошлогоднего показателя в 19 раз: 8000 кв.м (GLA) в 2017 году против 155 000 кв.м в 2016. В нынешнем году в столице открылся лишь один объект – торговый центр Academ City на проспекте Академика Палладина, 16, реализованный компанией «Кропперс Групп».

Открытие ТРЦ Smart Plaza Polytech на проспекте Победы (GLA – около 15 000 кв.м, девелопер – UDP), первой фазы «Ритейл Парка Петровка» на проспекте Степана Бандеры (GLA – около 11 000 кв.м, девелопер – «Иммошан Украина»), а также первой очереди ТРЦ Rive Gauche на пересечении улиц Здолбуновской, Михаила Драгоманова и проспекта Петра Григоренко (GLA – около 20 000 кв.м, девелопер – «Иммошан Украина»), планировавшееся в IV квартале, так и не состоялось. Ситуацию о переносе даты запуска ТРЦ Smart Plaza Polytech прокомментировали в компании UDP: «Строительство всегда содержит некоторую неопределенность сроков, связанную с технологическими процессами, погодными условиями, согласовательными процедурами. Именно это и сказалось на сроках открытия данного объекта». Стоит отметить, что помимо текущих проектов ТРЦ Smart Plaza Polytech и Smart Plaza Obolon компания UDP планирует реализацию новых торговых комплексов в столице, однако детали намерена озвучить уже в следующем году.

Таким образом, на конец 2017 года общий объем торговых площадей столицы, согласно данным компании UTG, составил 1,33 миллиона (данная цифра включает площади всех торговых объектов, функционирующих на рынке Киева, независимо от формата), что соответствует показателю 460 кв.м/1000 жителей.

В перспективе до 2019 года на рынке торговой недвижимости Киева ожидается значительное увеличение нового предложения. По данным Colliers International (Украина), на текущий момент на стадии строительства находится около 675 000 кв.м площадей.

Стоит отметить на рынке новую тенденцию: как сообщили представители UTG, особенностью концепций проектов, разработанных компанией в нынешнем году, является уход девелоперов от форматов крупных торговых центров, которые концентрируются на строительстве моллов площадью до 25 000 кв.м. В то же время интересным является тот факт, что в текущем году компания «Мандарин Плаза» сообщила о намерении реализовать в Киеве торгово-развлекательный центр «Южный» по ул. Академика Глушкова. По словам Александра Черницкого, члена наблюдательного совета «Мандарин Плаза», площадь объекта составит 450 000 кв.м. При этом было заявлено, что его арендатором может стать шведский мебельный ритейлер IKEA. Однако реализация подобного проекта, учитывая реалии и тенденции рынка, находится под большим вопросом.

Также стоит обратить внимание на то, что один из самых старых ТЦ Киева – «Пирамида» (ул. Александра Мишуги, 4), купленный в 2016 году компанией Dragon Capital, планирует до 2020 года провести реконцепцию и реконструкцию. В частности, по информацииUkrainian Retail Association, планируется расширить торговую галерею объекта, открыть полноценный фуд-корт и добавить развлекательную зону. В результате этого общая площадь ТЦ увеличится на 40%, а арендуемая – на 70%. Сейчас общая площадь торгового центра составляет 16 000 кв.м, арендуемая – более 12 600 кв.м.

В перспективе до 2019 года на рынке торговой недвижимости Киева ожидается
значительное увеличение нового предложения – на текущий момент на стадии
строительства находится около 675 000 кв.м площадей

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: ТРЦ RIVER MALL

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

На 2017 год прогнозировалось незначительное увеличение арендных ставок в ТЦ/ТРЦ Киева. Эту тенденцию эксперты объясняли активной динамикой поглощения существующего на рынке торговой недвижимости предложения и ожидаемым ростом ключевых макроэкономических показателей страны.

На сегодняшний день средняя арендная ставка в Киеве, по данным UTG, составляет $33/кв.м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для помещений галереи моды площадью 100-200 кв.м, а в лучших торговых центрах города находится в диапазоне $50-$60/кв.м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что в сравнении с предыдущим годом, как и предполагали эксперты, демонстрирует незначительный рост. В III квартале, согласно данным компании JLL в Украине, максимальные арендные ставки выросли на 3% и достигли $72/кв.м/в месяц или $860/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Причины увеличения арендных ставок в текущем году связаны также с пересмотром договоров в действующих ТЦ/ТРЦ Киева. Вследствие возросшей конкуренции между ритейл-операторами и возобновления их экспансионных планов торговые центры могут заменить арендаторов с низким товарооборотом более успешными с повышением арендной платы, привязывая ее к реальным объемам продаж. «В лучших проектах условия продолжает диктовать арендодатель. Предпочтение отдает известным международным брендам, сетевым ритейлерам, которые с большой вероятностью привлекут дополнительный поток или повысят лояльность посетителей к их объекту, а также покажут наилучшие результаты потоварообороту и, соответственно, доходу», – комментирует Наталья Кравец.

По мнению Ростислава Симонова, руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG, в 2017 году продолжилась тенденция к укреплению партнерских отношений между арендаторами и управляющими компаниями: удалось сохранить привязку ставок к доллару (фиксируются на поквартальной основе), а процент от товарооборота стал инструментом компенсации снижения арендных платежей. Эксперты UDP также акцентируют внимание на важности партнерства: «Хороший объект – это всегда хорошая совместная работа и арендодателя, и арендатора, и насколько они смогут выстроить правильные и конструктивные взаимоотношения, настолько хорошо и будет работать объект в целом и каждый отдельный арендатор в частности».

В краткосрочной перспективе аналитики компании UTG указывают на возможность дальнейшего роста цен на аренду. «В связи с низким вводом в эксплуатацию качественных торговых площадей ожидается активное поглощение существующих пустующих площадок, что приведет к дальнейшему снижению уровня вакантности; вследствие этого ожидается рост уровня арендных ставок в ближайшее время на 10-20% в профессиональных ТЦ/ТРЦ», – отмечает Ростислав Симонов.

ВАКАНТНОСТЬ

В конце прошлого года в сегменте торговой недвижимости Киева наблюдалось резкое увеличение вакантности в связи с открытием одного из самых крупных в стране ТРЦ – Lavina Mall – с высокой долей свободных площадей. На тот момент показатель по рынку достиг 10%, что, по данным Colliers International (Украина), было рекордом за последнее десятилетие. На протяжении 2017 года, в связи с восстановлением развития торговых сетей и увеличением спроса на помещения в ТЦ/ТРЦ, уровень вакантности к концу III квартала снизился примерно до 6%. При этом, по данным экспертов, в лучших торговых центрах он не превышает 2%.

Хорошие показатели заполняемости демонстрируют и некоторые торговые объекты, заявленные к открытию в краткосрочной перспективе. К примеру, по данным UDP, в ее проекте ТРЦ Smart Plaza Polytech «остались считанные лоты», а в ТРЦ Smart Plaza Obolon уже сдано в аренду более 60% площадей.

По прогнозам Ростислава Симонова, в перспективе ожидается дальнейшее снижение уровня вакантности в столичных торговых центрах в связи с низким вводом в эксплуатацию качественных площадей в 2017 году, развитием и расширением ритейл-операторов, а также возможностью выхода новых международных брендов.

РИТЕЙЛ

Рост товарооборота и заработной платы в Украине стимулирует развитие как представленных в стране ритейл-операторов, так и выход на рынок новых игроков. В текущем году в столице дебютировало более 20 брендов, среди которых – итальянские Falconeri (мужская и женская одежда), Replay (мужская и женская одежда, аксессуары), Liu Jo (женская одежда, обувь и аксессуары), Rinascimento (женская одежда), Golden Point (чулочно-носочные изделия), Xetra (женская одежда); немецкие van Laack (мужская одежда), Hugo Boss (мужская одежда); испанская Tоus (ювелирные изделия); канадская Hatley (детская одежда); японская Miniso (товары широкой направленности и ассортимента: канцелярия, косметика, сумки, игрушки, электронные аксессуары и др.); американские Cole Haan (мужская и женская обувь и аксессуары) и Saucony (спортивная одежда для мужчин и женщин); голландская Scotch & Soda (мужская и женская молодежная одежда); британская Superdry (мужская и женская одежда); швейцарская Hanro (мужское и женское белье); французская Okaidi (детская одежда); польская ССС (мужская и женская обувь и аксессуары); латвийская V.I.P.A (женское белье); белорусская BraBraBra (женское белье), др.

Кроме того, после двухлетнего перерыва на украинский рынок возвратились немецкий бренд классической мужской одежды Baldessarini и британский бренд джинсовой одежды Lee Cooper.

Увеличили активность в Украине датский ритейлер JYSK и турецкий LC Waikiki, продолжают расширяться также национальные операторы и бренды. Примечательным является и то, что существующие ритейлеры развиваются, выбирая преимущественно наиболее успешные торговые центры.

Среди знаковых событий на ритейл-рынке Украины в 2017 году стоит отметить открытие в столичном ТРЦ Lavina Mall самого большого в Восточной Европе магазина Zara площадью 3400 кв.м. В ноябре текущего года Интернет-ритейлер Rozetka.ua открыл второй в Киеве офлайн-магазин площадью 4000 кв.м по проспекту Степана Бандеры. Как прокомментировал Владислав Чечеткин, собственник Rozetka.ua, компания первой начала строить бизнес по принципу омниканальности не только в Украине, но и в ближайших странах. «Новый магазин – продолжение наших экспериментов, и мы планируем открыть еще несколько», – сообщил он.

По данным Colliers International (Украина), многие международные ритейлеры приняли решение об экспансии в Украину в 2018 году. «Это свидетельствует о том, что крупным зарубежным сетевым операторам интересен наш рынок», – говорит Наталья Кравец. Среди событий текущего года наибольший резонанс получила новость о выходе в Украину в следующем году крупнейшего европейского одежного ритейлера – шведской компании H&M (Hennes & Mauritz), подписавшей контракт об открытии магазина с ТРЦ Lavina Mall. Среди других брендов, дебют которых ожидается в 2018 году в нашей стране, – марка Zara Home от испанского ритейл-оператора Inditex. Первый магазин, ассортимент которого включает текстильные изделия, посуду, одежду для дома, аксессуары, разместится в столичном ТРЦ Gulliver. По данным консалтинговых компаний, сегодня также ведутся переговоры с DeFacto (одежда, обувь, аксессуары, Турция), Koton (одежда, Турция), Flo (обувь, Турция), Starbucks (сеть кофеен, США), IKEA (мебель и товары для дома, Швеция) и др. Ожидается также открытие магазинов спортивной одежды от Under Armour (США) и гипермаркета Decathlon (Франция).

В то же время операторы, принадлежащие российским собственникам, закрывают торговые точки в Украине либо по причине финансовых проблем их материнских компаний, либо из-за сокращения объемов продаж. Так, в текущем году наш рынок покинули сети по продаже обуви Centro и Plato, закрывают магазины обувная сеть Kari и одежная InCity.

НАСТРОЕНИЯ

В текущем году на рынке торговой недвижимости Киева преобладают позитивные ожидания и настроения среди девелоперов и ритейл-операторов, о чем свидетельствует активизация разработки и строительства новых проектов, а также экспансионные намерения многих брендов. «На сегодняшний день можно наблюдать рост девелоперской активности; на стадии реализации находится достаточный объем торговых площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы. Новое предложение будет реализовано постепенно, а высокая заполняемость проектов еще до ввода в эксплуатацию положительно скажется на уровне вакантности и арендных ставок», – дает прогнозы Ростислав Симонов. Факты и показатели рынка, как считают аналитики UTG, также свидетельствуют о том, что в период ближайших 2-3 лет общая ситуация в сфере торговой недвижимости Киева и Украины в целом будет улучшаться.

Представители компании UDP, настроения которой «умеренно позитивные», уточняют, что улучшение ситуации в сегменте торговой недвижимости возможно лишь в случае отсутствия национальных и мировых «черных лебедей» – труднопрогнозируемых масштабных явлений, кардинально меняющих рыночную ситуацию.

Поэтому, несмотря на «волну оптимизма», страновые и экономические риски все еще присутствуют. Как отмечают эксперты компании Colliers International (Украина), основные вызовы для рынка торговой недвижимости Киева и Украины остаются теми же: возможность ухудшения экономической ситуации, колебание курса валюты, обострение военного конфликта и др.