21.02.2022

Ставка & відсоток: розумний баланс

ФОТО: СР

Нині майже кожен договір оренди, який підписується на ринку торговельної нерухомості України, містить умову оплати ритейлером відсотка від товарообігу. Така практика застосовувалась ще до COVID-19, проте саме пандемія допомогла гравцям цього сектора пережити період турбулентності під час карантину та в результаті закріпилася у статусі ідеальної формули комерційних взаємовідносин між орендарем та орендодавцем.

Текст: Тетяна Маєвська

Інвестиційна компанія Dragon Capital, нинішній найбільший оператор комерційної нерухомості в Україні, після придбання кожного ТЦ/ТРЦ (в її портфель входять п'ять таких об’єктів у Києві, Львові, Вінниці, які вона купила у 2016-2019 роках) сідала за стіл переговорів з орендарями. Всі такі активи перейшли в її власність з наявним пулом орендарів і договорами, велика частина з яких не мала умови оплати відсотка від товарообігу (% від ТО). «Протягом 12-18 місяців нам вдалось домовитись майже з усіма ними про додавання такої умови. Нині понад 95% наших орендарів надають звіти та доплачують процент від товарообігу», – розповідає Наталія Кравець, комерційний директор компанії Dragon Capital Property Management (керує портфелем комерційної нерухомості Dragon Capital).

Насправді поодинокі приклади оплати % від ТО спостерігалися ще на момент появи перших професійних ТЦ/ТРЦ в Україні – згадують у консалтинговій компанії Colliers Ukraine. Втім, за її даними, найчастіше комерційні умови на ринку ґрунтувалися на фіксованих орендних ставках, а практика застосування доплат від ТО почала активніше застосовуватися з початком виходу міжнародних девелоперів і ритейлерів. «А після початку пандемії коронавірусу COVID-19 і періодичних введень карантинних обмежень вона отримала додаткову актуальність на нашому ринку», – коментує Ігор Заболоцький, провідний експерт компанії Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості.

Застосування відсотка від товарообігу додає справедливості в орендні взаємовідносини. Для орендаря це, наприклад, можливість знизити певні ризики. Зокрема, як зазначає Євгенія Локтіонова, директор консалтингової компанії UTG, саме відсотками від товарообігу іноді перекриваються ризики виходу ритейлерів у регіони. З іншого боку, плата у вигляді % від ТО стимулює ТЦ/ТРЦ піклуватися про привабливість для цільової аудиторії та нарощувати трафік, адже у підсумку це впливає на дохід, який отримає орендодавець.

Продовження читайте в журналі Commercial Property №1(221-222) січень-лютий 2022.