Складская недвижимость: спекулятивное предложение отсутствует

ТЕНДЕНЦИИ ФОТО: IS В 2015 году на рынке складской недвижимости Киева и Киевской области укрепилась тенденция реализации проектов в формате built-to-suit, к которому девелоперы начали присматриваться со времен кризиса 2008-2009 годов. Так, по итогам прошлого года все выведенные на рынок объекты (а это четыре складских комплекса) были реализованы именно по этой схеме. Среди других тенденций, наблюдавшихся в сегменте складской недвижимости киевского региона в прошлом году, эксперты компании Colliers International (Украина) отмечают практически двукратное снижение активности арендаторов, а также рост вакантности и снижение арендных ставок. При этом эксперты компании DTZ в Украине говорят о рекордном падении ставок аренды, которые достигли в прошлом году исторического минимума. В неблагоприятных рыночных условиях вынужденно изменилось поведение арендодателей, которые с целью удержания имеющихся или привлечения новых арендаторов были готовы на значительные уступки в виде снижения ставок аренды, их фиксации в национальной валюте, др. НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ В краткосрочной перспективе строительство новых складских объектов в киевском регионе будет преимущественно инициироваться компаниями для собственных потребностей или проводиться по схеме built-to-suit (на фото: логистический центр компании Biocon, Киевская область) ФОТО: WWW.BIOCON-BC.COM По итогам 2015 года общее предложение универсальных складских помещений в Киеве и Киевской области достигло около 1,67 миллиона м², при этом объем нового предложения за прошедший год, по данным Colliers International (Украина), составил 76 700 м². В прошлом году в киевском регионе было введено в эксплуатацию четыре комплекса. Все они были реализованы по схеме built-to-suit. Крупнейшим среди нововведенных объектов стал логистический комплекс компании «Эпицентр» общей площадью 40 000 м². «Ввод в эксплуатацию ряда коммерческих объектов складской и логистической недвижимости в Киеве и его пригороде был отложен на более поздние сроки, до улучшения общей динамики рынка», – отметила Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании DTZ в Украине. Среди таких объектов – вторая очередь логистического комплекса компании Amtel Properties.

Основные объекты складской недвижимости, введенные в эксплуатацию в киевском регионе в 2015 году
Название	Месторасположение	Класс	Общая площадь, м2	Девелопер
Логистический комплекс компании «Эпицентр»	с. Калинкова, трасса М-05	А	40 000	«Эпицентр»
Складской комплекс ДК «Славутич»	Киев	А	15 000	«Региональная строительная группа»
Складской комплекс FM Logistic (фаза 2)	с. Дударков, трасса P-03	А	14 000	FM Logistic
Складской комплекс компании Imperial Tobacco	Киев	А	7700	Imperial Tobacco

Источник: Colliers International (Украина) АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), в 2015 году на рынке складской недвижимости киевского региона закрепилась такая тенденция как фиксация арендной ставки в национальной валюте в зависимости от занимаемой площади и срока аренды. По данным компании Colliers International (Украина), по итогам 2015 года арендные ставки в пересчете в доллары США составили $3,5-4,5/м²/ месяц (без учета НДС и операционных расходов), в классе В – $2-3/м²/месяц (без учета НДС и операционных расходов). «Кроме этого, на рынке наметились еще такие тенденции как снижение валютных рисков путем согласования индивидуальных условий для арендаторов при значительном скачке курса доллара по отношению к гривне и включение операционных затрат в стоимость аренды помещений», – отметил эксперт.

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости киевского региона, 2015 год
	I квартал	II квартал	III квартал	IV квартал	Прогноз на 2016
Объем помещений*, м2	1 729 990	1 778 000	1 778 000	1 791 490	↑
Новое предложение*, м2	14 000	48 000	0	13 500	↓
Объем поглощенных помещений*, м2	39 500	69 156	15 360	72 200	↓
Чистое поглощение*, м2	-21 200	-27 000	5500	64 100	↓
Уровень вакантности, %	8,1	12,1	11,8	9,8	↓
Арендная ставка на лучшие складские помещения, $/м2/месяц	3-5	2,5-5	3-5	2,5-5	↔/↑

*Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин Источник: DTZ Research При этом, по словам Федора Арбузова, директора департамента агентских и консультационных услуг в сфере складской и логистической недвижимости в компании DTZ в Украине, в 2015 году в Украине были зафиксированы самые низкие за всю историю рынка ставки аренды. Кроме того, по данным DTZ в Украине, базовые арендные ставки на наиболее качественные складские помещения общего назначения в Киеве и пригороде, в целом, сопоставимы с арендными ставками на складские помещения сравнимого качества в пригороде Бухареста (Румыния) и Будапешта (Венгрия), но ниже, чем в пригородах Варшавы (Польша) и Праги (Чехия). По состоянию на конец 2015 года уровень вакантности в сегменте складской недвижимости киевского региона составил около 10%, превысив показатели 2013 и 2014 годов. «Общий рост первичной вакантности в течение 2015 года связан с сокращением спроса арендаторов вследствие неблагоприятной экономической ситуации в Украине и уменьшения объемов импорта на фоне девальвации гривны и снижения покупательной способности населения, – отметила Марта Костюк. – В связи со сравнительно низкой девелоперской активностью в сочетании с невысоким спросом со стороны арендаторов, мы ожидаем, что первичная вакантность на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде будет оставаться на уровне около 10% в течение первого полугодия 2016. Во втором полугодии существует возможность снижения данного показателя».

Основные сделки аренды, заключенные на рынке складской недвижимости Киева и Киевской области в 2015 году
Компания	Объект аренды	Общая площадь, м2	Тип арендатора	Период сделки
Gloria Jeans	«Фармпланета»	2000	Торговый оператор	I квартал
«Антошка»	Складской комплекс в границах Киева	3500	Торговый оператор	I квартал
DSV	Терминал «Киевщина»	5000	Логистический оператор	II квартал
Billa	«Технополис» («Евробетон»)	4000	Продуктовый оператор	II квартал
«САН ИнБев»	WWM	5000	Производитель	II квартал
EKOL	Andakta	5000	Логистический оператор	II квартал
EKOL	Amtel	3000	Логистический оператор	IV квартал
ATB	FIM	5700	Продуктовый оператор	IV квартал
Unilever	Impeco	9000	Производитель	IV квартал

Источник: Colliers International (Украина) СПРОС Вторая очередь складского комплекса FM Logistic (с. Дударков, Киевская область) ФОТО: FM LOGISTIC Спрос арендаторов на складские помещения в 2015 году существенно снизился и формировался, в основном, существующими игроками рынка. Наиболее активными среди них были предприятия сферы логистики и перевозок, розничные операторы, производители и дистрибуторы. Основной причиной заключения новых сделок на рынке было желание арендаторов улучшить условия аренды и минимизировать затраты, воспользовавшись возможностью аренды площадей по низкой ставке и фиксации ее в национальной валюте на определенный срок. «Согласно данным компании DTZ в Украине, общий объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киеве и пригороде в 2015 году, составил около 160 700 м² (GLA), что на 25% и 52% ниже показателей 2014 и 2013 года соответственно, – комментирует Марта Костюк. – Чистое поглощение в сегменте в первой половине 2015 года составило приблизительно – 48 200 м². Отрицательное значение показателя свидетельствует о том, что многие арендаторы в течение анализируемого периода уменьшили площадь занимаемых помещений. Однако уже в третьем квартале прошлого года данная тенденция изменилась в положительную сторону, и уже в четвертом квартале показатель составил 64 100 м². За весь 2015 год новое поглощение в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде составило около 21 000 м²».

Основные объекты складской недвижимости, запланированные ко вводу в эксплуатацию в Киеве и Киевской области в 2016 году
Название	Месторасположение	Класс	Общая площадь, м2	Девелопер
Складской комплекс Biocon (III очередь)	М-01	А	15 000	Biocon
Складской комплекс	M-05, E95	НД	10 300	«Агросвит»

Источник: DTZ Research ПРОГНОЗЫ В 2016 году на рынке складской недвижимости киевского региона не прогнозируется существенных изменений. Актуальными будут оставаться тенденции, которые были характерными для сегмента в 2015 году. В частности, на этот период не заявлено открытия новых спекулятивных объектов, ввод в эксплуатацию которых был отложен на более поздние сроки, до улучшения общей динамики рынка. «В краткосрочной перспективе строительство новых складских объектов будет преимущественно инициироваться компаниями для собственных потребностей или проводиться по схеме built-to-suit», – отметила Марта Костюк. Арендные ставки в сегменте складской недвижимости также будут стабильными, как минимум, в течение первого полугодия 2016. По словам Александра Носаченко, в текущем году, как и в прошлом, в отношении арендных ставок будут иметь место такие тенденции как фиксация ставок в национальной валюте, согласование индивидуальных условий для арендаторов и включение операционных затрат в стоимость аренды складских помещений класса А. Снижение вакантности в сегменте складской недвижимости эксперты прогнозируют не ранее второй половины – конца 2016 года при условии улучшения деловой активности в Украине и роста спроса со стороны арендаторов.