Складская недвижимость: качественная трансформация рынка

ВОССТАНОВЛЕНИЕ ЭКОНОМИКИ УКРАИНЫ МОЖЕТ ОКАЗАТЬ ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ ВЛИЯНИЕ НА БИЗНЕС-АКТИВНОСТЬ В СТРАНЕ И, КАК СЛЕДСТВИЕ, – НА РЫНОК СКЛАДСКОЙ И ЛОГИСТИЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ВОЗРОЖДЕННЫЙ СЕГМЕНТ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ХРАНЕНИЯ И ПЕРЕВАЛКИ ГРУЗОВ, В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ, НА ФОНЕ МИРОВЫХ ТЕНДЕНЦИЙ В ЛОГИСТИКЕ ПРЕТЕРПИТ КАЧЕСТВЕННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ.

Текст: Яна Писарева

Если рассматривать развитие рынка складской и логистической недвижимости Украины в динамике, скажем, с середины 2000-х годов, когда в этой отрасли наблюдался пик вывода нового предложения, арендных ставок и заполняемости, то с того периода ситуация выглядит неоднозначной. Этот сегмент достаточно медленно развивался как количественно, так и качественно. В целом, можно говорить о том, что рынок складской и логистической недвижимости после двух кризисов с разницей в 4-5 лет так и не оправился. Так, примерно за последнее десятилетие ежегодный объем нового предложения уменьшался (за исключением 2013 и 2014 годов), арендные ставки в долларовом эквиваленте падали.

Однако незначительное улучшение ключевых макроэкономических показателей Украины может оказать в ближайшей перспективе положительное влияние на спрос в отношении складской недвижимости и логистики. В то же время возрожденный рынок помещений для хранения и перевалки грузов на фоне глобальных трендов в логистике, скорее всего, претерпит качественные трансформации.

Современный ритм жизни и глобализация, безусловно, накладывают свой отпечаток на доставку товаров. Международные игроки уже делают ставку на пока еще нетрадиционные способы транспортировки продукции с помощью дронов и других беспилотных средств, что рано или поздно скажется на рынке логистики и складской недвижимости в целом.

НЫНЕШНЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ

«Общая площадь складских и логистических помещений, которые можно классифицировать как современные и которые находятся в пяти крупнейших региональных центрах Украины (Киев, Харьков, Днепр, Одесса, Львов), составляет около 2,35 миллиона кв.м. Для сравнения, в Польше объем рынка составляет порядка 11,6 миллиона кв.м, при этом качество помещений в этой стране во многих случаях существенно выше, чем в Украине», – отметила Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield в Украине.

Сегодня наиболее крупным и развитым рынком складской и логистической недвижимости в Украине является Киев и Киевская область. По информации компании Cushman & Wakefield в Украине, по состоянию на июнь текущего года общая арендуемая площадь современных помещений в этом регионе составляла около 1 829 000 кв.м (включая порядка 353 000 кв.м специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских площадей). Территориально около 35% предложения рынка киевского региона расположено вдоль трассы М-01 и Броварской окружной дороги и 21% – вдоль автомобильной трассы М-06.

По данным Cushman & Wakefield, общий объем арендованных помещений в Киеве и области в первой половине нынешнего года составил около 88 500 кв.м (GLA), включая 12 000 кв.м нового предложения. Следовательно, как отмечает Виталий Бойко, генеральный директор компании NAI Ukraine, «спрос на складские помещения есть, и это дает надежду на начало активизации рынка и рост интереса со стороны инвесторов. С улучшением макроэкономических показателей экономики Украины этот сегмент, скорее всего, ожидает устойчивое развитие».

Начало качественной трансформации сегмента можно будет наблюдать в кратко- и среднесрочной перспективе. Этому будет способствовать, в частности, постепенное вовлечение украинских предприятий в глобальные цепи поставок и выход (пускай и медленный) отечественных производителей на мировые рынки, что, по мнению большинства экспертов, приведет к восстановлению спроса на логистические услуги и складские помещения. Безусловно, наибольший интерес арендаторов будут вызывать современные объекты, в которых управляющие компании смогут предложить хорошие условия и широкий комплекс сервисов, в том числе по транспортировке. Иными словами, будет наблюдаться как изменение форматов складских комплексов, так и спектра предоставляемых ими услуг.

Однако, как подчеркивают эксперты, в сегменте складской недвижимости и логистических услуг присутствует множество факторов, тормозящих прогресс на рынке. «Сдерживать развитие могут как внешние причины, среди которых несовершенное законодательство в сфере логистики, низкое качество инфраструктуры, так и внутренние, касающиеся взаимоотношений клиент-провайдер», – объясняет Марина Гуревич, руководитель департамента консалтинга компании NAI Ukraine.

СКЛАДЫ ПОД СПРОС?

Традиционно рынок складской недвижимости тесно взаимодействует с несколькими обширными категориями: сельское хозяйство, строительство,энергетика и горнодобывающая отрасли, металлургическая и химическая промышленности, здравоохранение, транспорт и логистика, оптовая и розничная торговля, др. В настоящее время, по данным компании NAI Ukraine, наиболее весомыми категориями арендаторов складских комплексов являются логистические операторы и операторы торговли, делящие между собой порядка 70-80% всего спекулятивного рынка Киева и Киевской области. Фармацевтические компании и FMCG-сектор также довольно активные игроки. «Однако на сегодня представители этого сектора преимущественно выбирают самостоятельную реализацию объектов по принципу built-to-suit», – отметил Виталий Бойко. Если говорить о структуре спроса на складские и логистические помещения в киевском регионе, то, по данным Cushman & Wakefield, наибольший интерес арендаторов в текущем году вызывали лоты площадью 1500-5000 кв.м. «На такие помещения пришлось около 70% от общего количества сделок, зарегистрированных нами в течение первого полугодия 2017», – отметила Марта Костюк.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №8 (169) сентябрь 2017.