24.12.2019

Складская и логистическая недвижимость: процесс развития запущен

Логистическая компания «Нова Пошта» построила для себя три инновационных терминала в Киеве, Хмельницком и Львове. Кроме того, она арендует более 200 000 м2 складских и логистических площадей по всей Украине

ФОТО: «НОВА ПОШТА»

Рынок складской и логистической недвижимости киевского региона сохраняет перевес в сторону арендодателя. Новое предложение не в состоянии удовлетворить существующий спрос на такие площади, поэтому вакантность продолжает снижаться, а цена аренды – расти.

Текст: Татьяна Антонюк


ДИНАМИКА РЫНКА

До недавнего времени ставки аренды в складских и логистических комплексах в Киеве и Киевской области не давали возможности оценивать этот рынок недвижимости как привлекательный для инвестиций в новое строительство. И хотя спрос на такие помещения остается высоким, а вакантность существующих объектов из года в год снижается – это еще не привело к активному девелопменту новых проектов. Как отмечают в компании Amtel Properties, данный сегмент последним «догоняет» рынок коммерческой недвижимости с точки зрения нового строительства. «Но процесс его развития уже запущен, вот только результат мы увидим не ранее 2022 года, – комментирует Александр Холодков, руководитель коммерческого отдела компании Amtel Properties (девелопер и собственник офисно-складского комплекса Amtel (Белогородка, Киевская область)). – В условиях сохранения экономического роста страны инвестиционная привлекательность сектора складской недвижимости станет более очевидной. Мы ее уже рассмотрели и начали расширять свой портфель». Так, в текущем году девелопер начал строить вторую очередь комплекса Amtel общей площадью 53 000 м2, ее завершение запланировано на 2020 год.

Однако пока рынок складской и логистической недвижимости Киева и Киевской области демонстрирует относительно небольшой рост: с 2016 года он увеличивался примерно на 25-35 тысяч м2 площадей ежегодно, а новое предложение в текущем году составило около 40 000 м2 за три квартала. Самый крупный из открывшихся объектов – это третья фаза логистического комплекса Unilogic Park (Бровары, Киевская область) площадью 25 000 м2, девелопер объекта – компания MERX. Таким образом объем рынка достиг, по данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, 1,26 миллиона м2* на конец третьего квартала 2019 года.

По подсчетам CBRE Ukraine, потенциальное предложение на 2020-2021 годы в киевском регионе составляет 84 000 м2. В частности, как было отмечено, в следующем году состоится запуск второй очереди офисно-складского комплекса Amtel. Среди других перспективных проектов – складские комплексы «Мираж-3» на 9000 м2 (Гостомель, Киевская область) и SAN Factory 2 на 23 000 м2 (Киев). Кроме того, компания MERX в ближайшем будущем планирует открыть 4-ю фазу Unilogic Park, однако дополнительных данных по проекту пока не озвучивает.


СТАВКИ АРЕНДЫ: РУБЕЖ ПРОЙДЕН?

Стоимость строительства проектов складской и логистической недвижимости, ставки аренды и сроки возврата вложений – основные индикаторы инвестиционной привлекательности этого сегмента. По оценкам группы логистических компаний ZAMMLER, в 2018-2019 годах цена строительства таких объектов выросла до $400-450/м2 (без учета стоимости земли) против $350/м2 в 2016-2017 годах. Как отмечает Виктор Шевченко, совладелец и генеральный директор ZAMMLER, инвестиции в новые объекты складской логистики обоснованы при условии, если цена аренды составляет не менее $5,5-6/м2/месяц. В таком случае можно говорить, что этот рубеж пройден. Так, по данным компании CBRE Ukraine, ставка на рынке Киева и Киевской области к концу сентября 2019 года достигла $6/м2/месяц (без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей), что на 25% выше по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.

*Данный показатель отражает общую сдаваемую площадь качественных готовых помещений (занятых и свободных) на рынке. Общее конкурентное предложение включает помещения, построенные для целевого конкретного использования, помещения, переведенные с одного вида использования в другое, и автономные площади, составляющие часть многофункциональных комплексов. В то же время исключаются все здания, которые считаются неконкурентоспособными или невостребованными на рынке в зависимости от местных особенностей.

Продолжение читайте в журнале №11(196) декабрь 2019.