22.02.2022

Складська нерухомість Київського регіону: профіцит попиту, дефіцит пропозиції

8-ма секція логістичного центру FM Logistic (с. Дударків, Київська область)
Фото: «FM Logistic Україна»

Вже декілька років на ринку складської та логістичної нерухомості Київського регіону спостерігається приблизно одна й та ж ситуація: брак вільних площ і недостатній обсяг нової пропозиції, щоб задовольнити активний попит із боку орендарів. Однак події минулого року вказують на те, що девелопмент таких проєктів активізується.

Текст: Оксана Бабенко, Марина Паралюш

Новий подих

Торік компанія Dragon Capital анонсувала проєкт індустріального парку під Києвом у районі с. Колонщина – E40 Industrial Park. Будівництво його першої черги, а це складський комплекс загальною площею 25 764 м2, розпочалося в грудні, завершення заплановане на листопад поточного року. «В нерухомості саме зараз дещо більше уваги приділяємо інвестиціям у промисловий сектор, де в нас історично сформувався значний портфель об’єктів», – повідомив раніше Володимир Тимочко, керівний директор з прямих інвестицій, Dragon Capital, в інтерв’ю для журналу Commercial Property. Так, на складську нерухомість, а компанії належить 390 000 м2 таких приміщень в Україні, припадає майже 50% її портфеля. У планах Dragon Capital побудувати 200 000 м2 в індустріальному парку в Київському регіоні та загалом 340 000 м2 у двох таких проєктах в Україні.

Не відстає за масштабами планів й інвестиційна компанія Amstar. Торік у вересні вона почала будівництво першої черги складського комплексу M06 Logistics у Київській області – за дев’ять кілометрів від столиці. На цьому етапі буде зведено 37 000 м2 на 8 гектарах. Відкриття об’єкта, який, до речі, має стати першим у нашій країні складом із «зеленим» сертифікатом BREEAM, заплановано на жовтень 2022 року. Зазначимо, що M06 Logistics – це другий проєкт у портфелі компанії Amstar в Україні: до цього вона побудувала житловий комплекс у Києві у 2015 році. Чому інвестор вирішив реалізувати складський комплекс саме зараз і чим обумовлений інтерес до цього сегмента нерухомості? Клеменс Лер, директор компанії Amstar, пояснює це декількома причинами. «Починаючи з 2018 року, ми спостерігаємо зростання попиту на логістичну нерухомість в Україні, водночас вакантність близька до нуля, а орендні ставки мають стійку траєкторію підвищення. Ці тенденції прискорилися через COVID-19 і збільшення обсягів електронної комерції у 2020 та 2021 роках на світовому ринку та в Україні зокрема», – каже Клеменс Лер. У планах компанії – поетапна забудова ділянки загальною площею 55 гектарів, що дає девелоперу перспективи створити логістичний хаб на 300 000 м2.

Також наприкінці 2021 року почала будівництво під Києвом і компанія Alterra Group. Це комплекс JOULe, який девелопер позиціює у форматі built-to-suit, на 8300 м2 складських і 1077 м2 офісних приміщень. Ввести проєкт в експлуатацію планують у третьому кварталі 2022 року. Загалом у девелопера на різних стадіях перебувають п’ять складських комплексів в Україні.

За оцінками компанії Alterra Group, у 2021 році в Київській області девелопери розпочали будівництво 84 600 м2 складів.

Однак результати року могли бути ще кращими – так вважає Дмитро Калінічев, комерційний директор, Dragon Capital Property Management (керує портфелем комерційної нерухомості компанії Dragon Capital). За його словами, чимало інвесторів відклали плани з будівництва: на активність на ринку вплинула політична складова. «Для Києва та Київської області 2021 рік був черговим періодом очікувань. Багато логістичних операторів чекали старту проєктів будівництва логістичних комплексів, анонсованих у 2020 та на початку 2021 року. Звісно, у планах був заявлений набагато більший обсяг. Але за фактом лише кілька інвесторів почали будівництво», – описує ситуацію Дмитро Калінічев.

Та якщо враховувати всі поточні об’єкти на етапі будівництва та проєктування, то цифра доволі суттєва: згідно з підрахунками консалтингової компанії Colliers Ukraine – це орієнтовно 600-700 тисяч м2, що становить приблизно третину від наявного обсягу ринку складської та логістичної нерухомості Київського регіону. А на початок 2022 року пропозиція в цьому сегменті, за різними оцінками, становила 1,96-2,14 мільйона м2.

Виведення перспективних проєктів, звісно, розтягнеться в часі. Щоб оцінити динаміку зростання сектора, ґрунтуючись на даних компанії Colliers Ukraine, зазначимо, що за останні 10 років середньорічний обсяг нової пропозиції становив близько 57 000 м2. У 2021 в Києві та Київській області було введено в експлуатацію 110 000 м2 – це рекорд за останні сім років, тобто з 2015. Трохи інші дані надала консалтингова компанія Cushman & Wakefield в Україні: за підрахунками її експертів, торік нова пропозиція становила приблизно 130 000 м2. Серед ключових об’єктів, що вийшли на ринок за 2021 рік: 2-га черга логістичного комплексу «Макарівський» (14 500 м2), логістичний центр компанії Rozetka (близько 62 000 м2), 8-ма секція логістичного центру FM Logistic (17 000 м2), 1-ша черга адміністративно-логістичного комплексу «Алмазний» (13 000 м2).

Динаміка зростання ринку складської та логістичної нерухомості Київського регіону, 2012-2021 роки

cp-1702-1.jpg

Джерело: Colliers Ukraine

Основні проєкти складської та логістичної нерухомості, заявлені до вводу в експлуатацію в Київському регіоні у 2022-2023 роках

Назва Девелопер/Власник GLA
San Factory Skyline 38 000
M06 Logistics (1-ша черга) Amstar 37 000
«Макарівський» (3-я і 4-а черги) ADG 30 000
RLC (фаза 3) RLC 28 000
E40 Industrial Park (1-ша черга) Dragon Capital понад 25 000
Логістичний комплекс NOVUS NOVUS 25 000

Дані Amstar, Colliers Ukraine, Cushman & Wakefield в Україні, Dragon Capital

Драйвери зростання

Інтерес девелоперів до будівництва складських і логістичних комплексів обумовлений, зокрема, дефіцитом якісної пропозиції на фоні активного орендного попиту на таку нерухомість. Наприклад, загальний обсяг приміщень, які були поглинуті користувачами в Київському регіоні впродовж 2021 року, згідно з оцінкою компанії Cushman & Wakefield в Україні, становив приблизно 167 000 м2, що перевищує обсяг нової річної пропозиції. «З досвіду управління складськими комплексами компанії Dragon Capital можемо зазначити, що протягом усього 2021 зберігалася досить висока орендна активність. Більшість компаній заявляли потребу в розширенні своїх складських потужностей як у межах тих комплексів, де вони орендують приміщення, так і в інших локаціях. Попри збільшення логістичної складової витрат вони готові були «розривати логістику» на кілька майданчиків, щоб отримати додаткові площі в оренду», – розповідає Дмитро Калінічев. За його словами, найактивнішими в пошуку приміщень були 3PL-оператори, онлайн-ритейлери, поштові оператори. Як наслідок таких процесів на ринку зберігається низька вакантність. Наприклад, логістичні комплекси, що перебувають в управлінні Dragon Capital Property Management, а це, зокрема, East Gate Logistic, West Gate Logistic, West Logistic Park (колишній Amtel) і ще 10 об’єктів, заповнені на 100%.

Оцінки фахівців щодо загальної вакантності на ринку дещо відрізняються. Так, як повідомили в компанії Сushman & Wakefield в Україні, наприкінці 2021 року цей показник становив 1%. За даними Colliers Ukraine, частка вільних площ на кінець минулого року не перевищувала 1,5%. Трохи інша статистика в Alterra Group. За її підрахунками, вакантність у Києві становила 2,3%. Так все ж і це доволі низький рівень.

«Ще одним доказом дефіциту на ринку складської та логістичної нерухомості є той факт, що якісні об’єкти вводяться в експлуатацію вже з високим показником заповнюваності згідно з попередніми договорами оренди», – зазначають у компанії Colliers Ukraine. Цей тренд підтверджують і в Amstar – девелопер уже отримує запити від потенційних орендарів. Велика частка попиту спостерігається з боку таких секторів, як електронна комерція, дистрибуція, логістика, FMCG і легка промисловість. Тож, як зазначив Клеменс Лер, на момент виходу на ринок восени 2022 року перша черга складського комплексу M06 Logistics може бути заповнена на 100%.

Варто звернути увагу, що зростання ринку складської та логістичної нерухомості відбувається не лише завдяки відкритій для оренди пропозиції, а й також завдяки проєктам built-to-suit. Як приклад – логістичний комплекс інтернет-ритейлера Rozetka, відкритий у 2021 році. За кордоном серед форматів складського девелопменту такі проєкти є доволі затребуваними. І цей тренд набирає обертів і на нашому ринку. Як зазначає Дмитро Ковальчук, засновник компанії Alterra Group, формат built-to-suit стає популярним тому, що він дає змогу орендарю отримати потрібні його бізнесу площі в умовах загального дефіциту ринку. І не тільки. «Системні компанії розуміють, що процес будівництва вимагає великих ресурсних затрат. Окрім того, це непрофільний для них напрям, тому є високі ризики збільшення бюджету, порушення термінів і якості. Built-to-suit економить час і кошти на дообладнання приміщення потім», – пояснює Дмитро Ковальчук.

Підтвердженням тренду є й те, що компанія Amstar обговорює з кількома міжнародними групами проєкти built-to-suit на 47 гектарах земельної ділянки складського комплексу M06 Logistics, що залишилися. Проте поки фінальних домовленостей немає. Тому, залежно від ситуації, компанія будуватиме або built-to-suit, або спекулятивний проєкт. «Ми плануємо розпочати стадію отримання дозволу на проєкт – built-to-suit або спекулятивну другу фазу комплексу – ще у 2022 році, що дасть нам змогу розпочати будівництво вже протягом 2023 року», – додає Клеменс Лер.

Складський «оксиморон»

Попри чинники, що сприяють розвитку ринку складської та логістичної нерухомості, девелопмент нових проєктів, як кажуть у компанії Colliers Ukraine, поки виходить за межі привабливих термінів окупності для інвесторів. На це впливає, зокрема, подорожчання будівельних матеріалів, що особливо помітне за останній рік. Проте головна причина – це недостатньо високі ставки оренди, хоча вони й демонструють висхідний тренд. «Низька вакантність, відсутність достатньої пропозиції нових висококласних приміщень в оренду та попит з боку компаній-орендарів стимулювали підвищення ставок на ринку. У 2021 році відбулося їх планове збільшення», – пояснює причини Дмитро Калінічев.

Навіть більше: за даними Colliers Ukraine, на кінець 2021 року рівень запитуваних орендних ставок досяг 9-річного максимуму, а саме $6/м2/місяць (без урахування ПДВ). Це вартість для класу А. Як повідомили в компанії Alterra Group (посилаючись на інформаційну систему «Увекон»), ринкові орендні ставки для сухих складів класу А становлять $5,5-6 м2/місяць і $4-4,5/м2/місяць для класу B. Проте це ще не той рівень, за якого інвестиції у цей сектор будуть цікавими. Так, за словами Клеменса Лера, інвестиційно приваблива вартість оренди має становити близько $6,5-7/м2/місяць (без урахування податків та експлуатаційних платежів). У проєкті компанії Amstar, наприклад, ціна оренди трохи менша від цього рівня: $6,25/м2/місяць.

Водночас, за даними Cushman & Wakefield в Україні, орендні ставки на преміальні об’єкти на ринку складської та логістичної нерухомості на кінець 2021 року зросли в доларовому еквіваленті приблизно на 15% порівняно з показником 2020 року. Для порівняння: в Європі ставки на складські приміщення найвищої якості збільшились у середньому на 6,7% (IV квартал 2020 року до IV кварталу 2021 року), а в деяких випадках, наприклад, у Чехії, зростання за рік становило понад 30%. Орендні ставки в Київському регіоні нині перебувають на рівні показників інших міст Центральної Європи, навіть перевищують ціни на деяких ринках, зокрема Польщі, Болгарії, Словаччини, Угорщини. Наприклад, за даними Cushman & Wakefield в Україні, у Празі (Чехія) ставки сягають $6,3/м2/місяць для складських приміщень найвищої якості, у Стамбулі (Туреччина) – $5,5/м2/місяць, а у Варшаві (Польща) – $4,4/м2/місяць.

Динаміка орендних ставок і вакантності на ринку складської та логістичної нерухомості Київського регіону, 2012-2021 роки

cp-1702-2.jpg

Джерело: Colliers Ukraine

Найвищі досяжні орендні ставки на складські приміщення найкращої якості в країнах Європи*

Країна Місто $/м2/місяць (без урахування ПДВ та OPEX)
Нідерланди Амстердам (Схіпхол) 8,66
Австрія Відень 6,78 (+9,1%)
Німеччина Берлін 6,67
Чеська Республіка Прага 6,33 (+30,2%)
Іспанія Мадрид 6,22
Росія Москва 5,95 (+29,3%)
Україна Київ 5,75 (+15%)
Франція Париж 5,56
Туреччина Стамбул 5,5 (+22,2%)
Італія Рим 5,27
Угорщина Будапешт 5,25
Румунія Бухарест 4,63
Словаччина Братислава 4,52
Болгарія Софія 4,44
Польща Варшава (зона II) 4,41

*Показник станом на IV квартал 2021 року, зростання рік до року

Джерело: Cushman & Wakefield в Україні

Зростання, зростання, зростання?

За нинішніми оцінками компанії Cushman & Wakefield в Україні, нова пропозиція на ринку складської та логістичної нерухомості Київського регіону у 2022 році може потенційно становити 180 000 м2, що перевищить рекорд 2021 року. Та навіть цього обсягу, якщо він дійсно буде введений в експлуатацію, буде недостатньо для насичення ринку та задоволення наявного орендного попиту. «Ми очікуємо, що попит на якісні складські приміщення в Києві та передмісті надалі посилюватиметься відповідно до світових тенденцій, які полягають у динамічному розвитку електронної торгівлі. Також активними залишатимуться компанії, які оперують у сегментах логістики, кур'єрської доставки, продуктового ритейлу», – каже Дмитро Пасенков, керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері промислової та логістичної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.

Наближення ставок оренди до інвестиційно виправданого рівня, відповідно, дасть змогу девелоперам ще активніше входити в подібні проєкти. У 2022 році, за прогнозами Дмитра Калінічева, зростання ціни оренди триватиме. Це, знову ж таки, буде обумовлене посиленням попиту при обмеженій новій пропозиції. «Введення в експлуатацію того обсягу складських приміщень, що на початок 2022 року перебувають на стадії будівництва, буде недостатньо, щоб перекрити наявний дефіцит площ», – підтверджує слова консультантів Дмитро Калінічев.

Окрім того, у 2022 році триватиме й зростання ставок експлуатаційних витрат (OPEX). Торік їх підвищення, як пояснює Дмитро Калінічев, було обумовлене збільшенням заробітних плат, подорожчанням вартості експлуатації будівель і систем складських комплексів із боку сервісних компаній, а також будівельних матеріалів. У поточному зростання ставок продовжиться через збільшення витрат на експлуатацію приміщень і податкової складової в OPEX, пов'язаної з податками на землю та нерухомість.

Світовий тренд на urban logistics

«Серед основних тенденцій, які спостерігаються на ринках складської та логістичної нерухомості в Європі, важливим є пошук найкращого місця розташування складів якнайближче до великих міст, що є фактором оптимізації логістичних ланцюгів як з економічного погляду, так і з погляду близькості розташування товарів до кінцевого споживача та скорочення термінів доставки», – розповідає Дмитро Пасенков. У цьому наш ринок починає наслідувати європейський. Адже на фоні інтенсивного розвитку онлайн-торгівлі є значний орендний попит на об’єкти, розташовані ближче чи безпосередньо в межах Києва.

Насправді тема розвитку у столиці міських складських і логістичних проєктів (urban logistics, urban warehouses) вже неодноразово підіймалася раніше. І нині, за даними компанії Cushman & Wakefield в Україні, в Києві вже реалізуються такі проєкти. Наприклад, торік було завершено будівництво комплексу «Алмазний» у районі Троєщина, нині ведеться будівництво ще кількох складських об’єктів формату urban logistics, серед них – офісно-логістичний комплекс на Подолі.

«Враховуючи вартість ділянок у межах міста, орендний бюджет для таких об’єктів є вищим, ніж у традиційних складських комплексах, розташованих у передмісті», – каже Дмитро Пасенков. Так, для сучасних і якісних об’єктів формату urban logistics у Києві вони досягають $7/м2/місяць. Однак для орендарів вищі ставки «перекриваються» економією на затратах на транспортування та «бонусом» у вигляді швидшої доставки товарів, що важливо для низки бізнесів. Тому експерти компанії Cushman & Wakefield в Україні переконані, що динамічний розвиток онлайн-торгівлі в поєднанні з перевагами складських об’єктів формату urban logistics збільшать зацікавленість у таких проєктах з боку орендарів, і як наслідок – з боку девелоперів.