С наступлением кризисных времен земля в существенной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность и стала наименее ликвидным активом в сфере недвижимости, поскольку сама по себе не способна генерировать доходфото: «CP»С наступлением кризисных времен земля в существенной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность и стала наименее ликвидным активом в сфере недвижимости, поскольку сама по себе не способна генерировать доход.В 2009 и 2010 годах на украинском рынке девелопмента практически полностью отсутствовало заемное финансирование. Освоение земельных участков с нуля подразумевает долгие согласовательную процедуру и процесс строительства, что означает длительный срок развития проекта, соответственно, ожидать дохода от реализованного объекта в виде поступлений от сдачи площадей в аренду можно только через несколько лет. Без заемного капитала компании не могут себе позволить финансирование новых крупных проектов, поскольку не имеют таких финансов в принципе или должны извлекать денежные средства из существующего оборота, что, соответственно, очень дорого и экономически неоправданно. В связи с этим покупку земельных участков на киевском рынке в течение последних полутора лет могли рассматривать только единичные компании. В данный момент на украинском рынке уже отмечается некоторое улучшение ситуации в сфере проектного финансирования, что служит катализатором активности на рынке земли.СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИВ данный момент на украинском рынке отмечается некоторое улучшение ситуации в сфере проектного финансирования, что служит катализатором активности на рынке землифото: «CP»Буквально за несколько лет активного развития экономики и сферы недвижимости Украины стоимость земельных участков в киевском регионе увеличилась в несколько раз. При этом со стороны игроков не было реалистичного видения данного рынка. Общепринятым было мнение, что земля является чрезвычайно дефицитным активом, соответственно, постоянное увеличение цен выглядело закономерным.В течение 2009 года наблюдалось значительное снижение цен на земельные участки в Киеве. По словам экспертов, в некоторых случаях стоимость площадок упала более чем в 4 раза по сравнению с 2008 годом.На протяжении 2010 года на рынке земли киевского региона наблюдалась стабильность цен, установившихся в конце 2009 года. Рост стоимости в текущем году отмечался только в отношении участков под строительство индивидуальных домов, поскольку с начала года произошло значительное оживление со стороны этой категории покупателей.Стоит отметить, что, несмотря на кризисные проявления, действительно качественные участки с хорошим месторасположением и с пакетом разрешительной документации стоят, как и раньше, дорого, поскольку таких площадок в Киеве немного. Установить среднерыночный диапазон цен на землю в столице на данный момент достаточно сложно, так как на рынке за последние полтора года практически не было сделок купли-продажи. А сделки по продаже долей в проектах, которые сейчас находятся в процессе заключения между владельцами участков и инвесторами, являются закрытыми, соответственно, они также не дают достоверной информации о стоимости земли.ПРЕДЛОЖЕНИЕСуществующее предложение земли на рынке Киева представляет собой в основном участки с разработанными проектами. И хотя эксперты отмечают увеличение предложения в 2010 году по сравнению с 2009-м, на продажу по-прежнему выставляется очень небольшое количество качественных и интересных в инвестиционном плане проектов.Многие владельцы крупных участков, под которые были разработаны проекты коммерческой недвижимости до кризиса, в данный момент занимают выжидательную позицию, некоторые продолжают заниматься корректировкой концепций, которую они начали в 2009 году. Как отмечает Аркадий Вершебенюк, директор департамента промышленной недвижимости и департамента инвестиционных услуг Colliers International (Украина), «если в 2009 году основной тенденцией на рынке земли была адаптация проектов к новой реальности путем изменения концепций, сокращения метража и разбивки на фазы, то 2010-й стал тестовой площадкой для новых проектов – путем общения с потенциальными покупателями землевладельцы оценивали, насколько адекватны проекты после внесенных изменений, и есть ли необходимость в дальнейшей корректировке».Также землевладельцы сегодня ищут партнеров для совместной реализации проектов или полностью заморозили развитие объектов недвижимости до положительных изменений на рынке. Многим компаниям удалось реструктурировать задолженности, поэтому у них нет сегодня необходимости продавать участки. Как правило, продавцами земельных участков в данный момент выступают те компании, у которых имеются проблемы с ликвидностью, которые владеют несколькими участками и готовы продать некоторые из них для улучшения собственной финансовой ситуации. Также это фирмы, для которых девелопмент не является профильным бизнесом, соответственно, земля, купленная «впрок», им сегодня не нужна.СПРОСЗемлевладельцы сегодня ищут партнеров для совместной реализации проектов или полностью заморозили развитие объектов недвижимости до положительных изменений на рынкефото: «CP»Спрос на земельные участки под развитие проектов коммерческой недвижимости в 2010 году был достаточно низким. В течение нынешнего года наблюдалось только повышение интереса конечных покупателей к небольшим участкам под строительство индивидуальных домов.Интерес к участкам под коммерческую недвижимость, который все-таки наблюдался в 2010 году, был актуальным исключительно для площадок в Киеве. По отношению к земле в Киевской области он был минимальным. Участки, пригодные для строительства складских комплексов и коттеджных городков, наименее интересны сегодня для девелоперов, поскольку данные сегменты недвижимости еще не демонстрируют восстановление после кризиса. В свою очередь предложение больших участков в Киевской области, пригодных для девелопмента в этих сегментах, также было низким. В основном наблюдалось предложение земельных участков с целевым назначением ОСГ, которые в данный момент не востребованы рынком в принципе.Наибольший спрос сегодня отмечается на участки в Киеве под развитие торговой недвижимости. Торговый сегмент быстрее других «выздоравливает» после кризисных явлений, кроме того, в данном сегменте наблюдается наиболее низкий уровень вакантности. К тому же количество действительно качественных торговых объектов на столичном рынке по-прежнему незначительно. Как отмечает Аркадий Вершебенюк, «спросом пользуются как большие участки под развитие региональных ТРЦ, так и под строительство районных ТЦ (от 1,5 га). Вместе с тем, спрос сильно ограничен размером первоначальных инвестиций». Также, по словам эксперта, наблюдается интерес к участкам для строительства офисных центров класса А небольшого размера – до 10-15 тысяч м2 сдаваемой площади. Такие объекты наиболее ликвидны в данный момент на рынке офисной недвижимости. Помимо этого могут быть интересны очень качественные участки под ритейл-объекты.Также востребованными являются участки под развитие проектов гостиниц. Гостиничные проекты активно развиваются ввиду подготовки к Евро-2012, а также налоговых преференций, созданных государством для развития этого направления.Как уже было сказано выше, активность на рынке земли, пригодной для реализации коттеджных городков, сегодня минимальная. Практически у каждого девелопера в портфеле имеется участок или участки под развитие данных проектов. Однако освоение площадки под коттеджный городок требует большого объема инвестиций, поскольку немногочисленных покупателей в данное время интересуют готовые построенные дома, а не участки под застройку. Соответственно, создание полноценного проекта с инфраструктурой требует больших инвестиций при очень низком спросе со стороны покупателей. Финансирование в таком объеме сегодня получить на рынке практически невозможно. Помимо этого, в Киевской области насчитывается достаточно большое количество коттеджных городков, которые не достроены и в данный момент заморожены.Эксперты отмечают, что тот спрос на земельные участки, который существует сегодня на рынке, является очень избирательным. По словам Ярославы Чапко, директора департамента профессиональных услуг и инвестиций компании Knight Frank LLC Ukraine, «при прочих равных условиях (месторасположение, целевое назначение участка) покупатель старается минимизировать риски и найти проект, который будет иметь максимально возможное количество необходимых разрешений и согласований».СДЕЛКИВсе компании сферы недвижимости продолжают испытывать сложности с привлечением финансирования. В течение 2010 года на рынке земли заключались немногочисленные сделки. При этом некоторые сделки, которые имели место в Киеве, можно скорее охарактеризовать как взаимозачеты между партнерами. Прямых продаж земельных участков практически не было.До конца года на киевском рынке ожидается заключение двух-трех крупных сделок по продаже участков с проектами. По словам экспертов, в данный момент ведутся переговоры по заключению ряда таких сделок. Речь идет о приобретении участков с проектами или долей в проектах, наиболее активно обсуждаются участки под торговые объекты.Еще в самом начале кризисных проявлений с рынка ушла такая категория покупателей как спекулянты. Спекулятивные сделки сегодня не заключаются, поскольку рост цен в одночасье прекратился, более того, они резко упали, а спрогнозировать, когда начнется улучшение рыночной конъюнктуры и возобновление роста стоимости земли, пока не представляется возможным.Закономерно, что потенциальными покупателями земельных участков на рынке Киева являются профессиональные девелоперские компании. Однако в данный момент сделки со стороны данной категории покупателей практически отсутствуют на рынке. По словам Евгения Баранова, партнера Dragon Asset Management, «те немногие из девелоперов, которые выходят из кризиса с прочными финансовыми позициями, сконцентрированы на развитии проектов из собственного портфеля или инвестировании в проекты на завершающей стадии строительства».ПРОГНОЗЫУровень спроса на участки в Киеве, по мнению Ярославы Чапко, до конца 2010 года кардинальным образом не изменится: «По-прежнему будут востребованы участки под развитие торговых проектов, гостиниц. Основные покупатели – инвесторы, либо отечественные, либо российские. Европейский, азиатский и американский капитал вряд ли стоит ожидать ранее 2012 года».Что касается предложения, новые участки могут быть выставлены на продажу со стороны компаний, которые будут вынуждены избавиться от непрофильных активов. Как отмечает Аркадий Вершебенюк, «так или иначе, 9 из 10 проектов на рынке предлагаются к продаже, на открытом рынке или путем адресного маркетинга. С активизацией кредитования часть предлагаемых участков может уйти с рынка, и будет развиваться владельцами самостоятельно». По мнению эксперта, с возобновлением кредитования в Украину придут игроки из-за рубежа, которые могут получить финансирование на более выгодных условиях. Эти компании станут потенциальными покупателями участков под дальнейший девелопмент коммерческой недвижимости.
